深圳地铁 200 米内住宅画像：南山 / 宝安 / 光明
TL;DR
做了什么：在此前"深圳地铁站 200 米内小区全清单"基础上，对三区 461 个地块逐个判定是否住宅，再筛出 120 个符合"住宅性质 + 2002 年后 + 大户型"的盘，逐个查户数、居民数估算、车位与车位比、户型配比、大户型占比、回迁房、对口学位。
最该记住的三件事：
- "学位质量优先"这个筛选前提是错的。对抗核验拿到三区教育局官方学区数据后测算：名校到地铁口的距离中位数（573 米）与全体小学（570 米）几乎无差；名校学区里落在地铁 200 米内的楼盘占 19.8%，非名校 14.8%——5 个百分点撑不起"地铁盘学位更好"。真正的系统性差异是地铁盘更容易落进"没有确定学校"的状态：南山 57 个候选里 13 个官方初中是多校共享、8 个在学区图里查无此名（恰是新盘/豪宅/商办属性），光明 15 个盘全部落在社区大学区（东周社区 11 选 1）。
- 中介平台的"附近学校"不是"对口学校"，本次抓到 9 处硬伤。那一栏是按直线距离排序的周边学校，还会附"派位/九年一贯"这种像结论的标签。最刺眼的是招商领玺家园：平台给的月亮湾小学在 1836 米外、赤湾学校在 2710 米外，真正的对口校妈湾学校连提都没提。
- "车位比"是个伪指标，不要拿来排序。同一个盘换个分母能差 1.5–3 倍，且没有任何一条记录声明自己用的哪种分母。核验推翻了 4 个：华润润晖府 2.12→0.89、中信红树湾 4.78→1.56、宝能太古城 2.43→1.66、现代城华庭 0.38→约 0.22。更麻烦的是分期不均——深铁瑞城整盘 0.67，实为一二期 1.50、三四期 0.26。
问题背景
上一篇《深圳地铁 200 米小区全清单》用 OSM 全量数据穷举出全市 1150 个地块，但只回答了"哪些小区在地铁旁"。这次要回答的是这些地块里哪些真的是住宅，以及住进去是什么体验——多少户人、停车位够不够、户型是大是小、有没有回迁房、孩子读哪所学校。范围限定南山、宝安、光明三区。
漏斗：461 → 120
| 阶段 | 数量 | 说明 |
|---|---|---|
| 三区地铁 200m 内地块（OSM） | 461 | 南山 268 / 宝安 157 / 光明 36 |
| ├ 住宅小区 | 283 | 70 年产权普通住宅 |
| ├ 混合业态 | 65 | 住宅 + 商办/公寓综合体 |
| ├ 不确定 | 35 | 三个平台都查不到，多为小面积碎面 |
| ├ 城中村改造 | 28 | |
| ├ 宿舍单位房 | 15 | |
| ├ 商务公寓 | 14 | 40–50 年产权、不带学位，已剔除 |
| ├ 安居房人才房 | 12 | |
| ├ 回迁房 | 5 | 整体为回迁性质 |
| └ 写字楼商业 | 4 | 已剔除 |
| 深挖候选 | 120 | 住宅性质 + 2002 年后 + 大户型(是/部分) + 占地≥8000㎡ + 非单栋楼 南山 57 / 宝安 48 / 光明 15 |
screen.csv 里筛 large_unit=未知。核心发现
1. "四房"和"≥120㎡"在深圳是两个不同的筛子
120 个盘里 112 个有四房及以上户型（93%），但其中 9 个最大建面不到 120㎡——典型的"小面积多房"：85–105㎡ 做四房、99㎡ 做五房、51–90㎡ 的小面积多房。反过来 7 个盘有 ≥120㎡ 的单位但没有四房（大平层三房）。
| 最大建面 ≥120㎡ | 最大建面 <120㎡ | |
|---|---|---|
| 有四房及以上 | 103 | 9（小面积多房） |
| 无四房 | 7（大平层三房） | 1 |
所以按"四房"筛和按"120㎡+"筛，会得到两个不完全重合的名单。下表两个口径都列了，自己按需求选。另外注意高赠送户型的影响：俊峰丽舍有"99.96㎡ 做 5 房"的产品，房本面积会系统性低估实际使用空间。
2. 车位比：老盘 0.89，新盘 1.24，差 39%
| 建成年代 | 样本 | 中位车位比 | 均值 |
|---|---|---|---|
| 2002–2009 | 56 | 0.89 | 0.98 |
| 2010–2014 | 9 | 0.84 | 1.06 |
| 2015–2019 | 21 | 1.16 | 1.31 |
| 2020 后 | 19 | 1.24 | 1.29 |
| 合计 | 105 | 1.02 | — |
3. 被对抗核验推翻的具体条目
| 小区 | 字段 | 原值 | 修正值 | 依据 |
|---|---|---|---|---|
| 华润润晖府 | 车位比 | 2.12 | 0.89 | 光明区住建局官方文件：总户数 1727（商品房 724+商业 49+自持租赁 954），车位 1536，原文"所有停车位由住宅、商业、企业自持租赁用房、公共配套设施共用"。2.12 是拿整盘车位除以可售的 724 户 |
| 中信红树湾 | 户数/车位比 | 733 户 / 4.78 | 约 2804 户 / 1.56 | 733 户配 16.3 万㎡占地、24 栋、容积率 3.1 意味着套均 680㎡，物理不可能。两个互不相干平台反算吻合到 3% 以内 |
| 宝能太古城 | 车位/车位比 | 4800 / 2.43 | 约 3563 / 1.66 | 原源同页自标"车位比 1:0.39"与其自身数据差 6 倍，整页不可信 |
| 现代城华庭 | 车位/车位比 | 560 / 0.38 | 约 350–370 / 约 0.22–0.25 | 两个独立源一致在 350–370，原值取了四个口径里最大的 |
| 绿地新都会 | 户数 | 1812/2885/534/692 | 住宅套数未知 | 四个数没有一个是住宅套数。另：政府对该项目"增配停车位(148个)"做了 6274 万元现金监管——车位不足是政府认定的事实 |
| 深铁瑞城 | 保障房占比/车位 | 42% / 整盘 0.67 | 约 47% / 一二期 1.50、三四期 0.26 | 三期规划许可证：2492 户其中保障房 1736 户、地下 277 位；四期：684 户、保障房 0、地下 537 位 |
| 天鹅湖花园三期 | 学位 | 南山第二实验学校 | 华侨城小学 / 华侨城中学 | 官方名单只写"天鹅湖花园（一、二期）"，三期不在其中 |
| 太子湾·湾玺 | 学位 | 有学位 | 大概率无公办学位 | 物业用途为商住/写字楼、商水商电，未出现在南山任何学区名单；南山 2026 指南明文"不能以写字楼、商铺等申请学位" |
| 招商领玺家园 | 学位 | 月亮湾小学 + 赤湾学校 | 妈湾学校（小学部/初中部） | 官方学区图条目逐字含"招商领玺"。原值两所学校在 1836m / 2710m 外 |
| 中信红树湾 | 学位 | 海滨实验小学 + 华侨城中学 | 深湾小学/白石洲学校二选一 + 白石洲学校初中部 | 海滨实验小学 2026 学区在学府路一带 38 项，与红树湾无关；华侨城中学 37 项名单里也没有 |
| 天悦湾花园 | 学位 | 文理一小 | 南山实验教育集团西丽湖学校 | 文理一小 2026 学区只有 3 项，不含本盘。官方表里出现的是"天悦南湾" |
| 招商海月花园五期 | 学位 | 育才四小（对口直升） | 五期未入官方学区表 | 官方表只有：一期/二期→后海小学；三期→育才四小。五期无条目 |
| 宝安 5 个盘 | 学位 | "宝安中学(集团)小学部" | 该校不存在 | 官方表里是三所形近但不同的学校：宝安中学(集团)海天学校、宝安中学外国语学校、宝安中学(集团)实验学校，分属不同学区、不同共享组 |
| 新世界·松风明月 | 学位/回迁 | 沙溪小学 / 无回迁 | 5 校共享学区 / 含回迁房 | 宝安 2026 第 5 学区原文逐字点名本盘；且本身即城市更新旧改项目 |
4. 回迁房：数字很小，但这个"小"是漏斗造出来的
更要紧的是这个字段本身不可靠：461 条粗筛里 197 条标"未知"，且深挖轮已经自己推翻过一条（新世界·松风明月花园原标"无"，实为含回迁房的旧改项目）。正确读法是"25 个候选带回迁嫌疑，20 个在清单外，这个字段有系统性低估"。
顺带厘清一个常被混淆的概念——下表里 51 个盘"含保障房配建"，这与回迁房是完全不同的三件事：
| 类型 | 是什么 | 对购房者的影响 |
|---|---|---|
| ① 旧改回迁安置房 | 城市更新拆迁给原业主/原村民的补偿房 | 影响产权办理、税费、邻里结构 |
| ② 政府保障房配建 | 安居型商品房 / 公租房 / 人才房，按出让条件配建 | 影响社区人口结构、车位与配套的挤占 |
| ③ 原村民集资房/统建楼 | 村集体或单位自建 | 产权性质复杂，流通受限 |
典型例子：深铁瑞城 4770 户里约 47% 是人才房+保障房，属②不属①；招商臻府是宝城 34-2 城市更新项目（原名"招商黄金台"），属①；华润润晖府 1727 户里 954 户是企业自持只租不售保租房，属②，且官方明文这些租户与业主共用同一批车位。
地图：120 个深挖住宅 + 461 个粗筛地块
点任意一个圆点看该小区的完整记录——户数、居民估算、车位比、户型清单、对口学校、回迁房、数据缺口、全部来源 URL。小方块是地铁站（由各小区到站中心的距离三边定位反解，残差 0–2 米）。
展开表格视图（120 个深挖住宅完整数据）
120 个深挖住宅完整数据
| 小区 | 区 | 最近站 | 距出入口 | 建成 | 总户数 | 居民估算 | 车位 | 车位比 | 户型判定 | 四房 | 最大建面 | 户型清单 | 大户型占比 | 对口小学 | 对口初中 | 回迁/保障房 | 置信 |
|---|
点任意一行展开该小区的完整记录（含户型清单、学区口径与风险、数据缺口、全部来源 URL）。点表头排序。表格内的文字为节省空间做了视觉折行，没有内容被删掉，展开即可看全文。红色标记的是被对抗核验修正过的值。"居民估算"一律是户数 × 户均人口的推算（深圳七普家庭户规模约 2.4–2.7 人/户），不是实测常住人口——深圳没有小区级常住人口公开数据。
461 个地块的粗筛全表（含被剔除的商务公寓、写字楼、宿舍、城中村改造）
同样：点任意一行展开完整记录。
| 小区 | 区 | 街道 | 最近站 | 距出入口 | 占地㎡ | 性质 | 建成 | 户数 | 大户型 | 回迁房 | 置信 | 备注 |
|---|
风险与不确定性
这一节是三路对抗核验的产出。它比上面的表格更重要——如果你只读一段，读这段。
最大的问题：这份清单不是"全集"
它是"OSM 恰好画了住宅地块面 ∩ 粗筛 agent 恰好在公开平台查到大户型证据"的那个交集。独立用 Overpass 重跑发现的缺口：
- 44 个带名字的住宅地块在 200m 内却不在清单里，包括正经商品房：明皓府（光明·薯田埔，5.5 万㎡）、龙湖·御湖境、京基御景珑庭（宝安·沙蚝）、濠景时代、海峦坊、深云村（南山·深云，12.7 万㎡）、丽苑一村（南山·茶光，83m）。
- 整类缺失：TOD 综合体的住宅塔楼在 OSM 里坐在
landuse=commercial面中，只抓landuse=residential必然全丢。实测漏掉：宝能城东区（塘朗站 53m，8 栋 25–47 层）、瑧湾汇（红树湾站 43m）、光明大仟里、水湾1979、壹方中心、恒裕深圳湾、益田假日里、宝星智荟城。这恰恰是"地铁上盖 + 次新 + 大户型"最典型的一类产品。 - 38 个站整站缺席：三区 OSM 共 150 个地铁站，清单只覆盖 113 个。缺的含合水口、楼村、溪头、官田、圳美、光明、桥头、后亭、碧头、沙井古墟、蚝乡、宝华、应人石。
会直接导致错误决策的地方：在光明或宝安外围（沙井/松岗/公明/石岩/西乡外围）按这份清单选房，会系统性看不见该片区的盘——那里 OSM 覆盖最差（光明全区仅 147 个居住面，南山 811、宝安 901，而光明有 109 万人口）、整站缺席最多、"不确定"判定最集中。你会得出"光明地铁旁没什么大户型可选"的结论，而这个结论是数据管道产生的，不是市场产生的。同理，"南山 57 / 宝安 48 / 光明 15"这个分布不能当市场结构读。
证据强度的诚实交代
| 指标 | 数值 |
|---|---|
| 置信度标"确认"（≥2 独立来源或权威源） | 22 / 120（18%） |
| 置信度标"单一来源" | 85 / 120（71%） |
| 置信度标"推测" | 13 / 120（11%） |
| 对口小学有值（含二手来源） | 83 / 120（69%） |
| 其中来自教育局官方口径 | 约 27 个（南山为主） |
| 粗筛"回迁房"字段标"未知" | 197 / 461（43%） |
随机抽 10 个盘换源盲测的结果（这是对整份数据的量化体检）：硬错误 0/10；户数可复核的 6 个全部有偏差但都在 +6% 以内，且方向一致偏低；车位可复核的 5 个里 4 个偏差 <2%；不可复核 4/10（全是新盘/小盘，且这些盘上一轮自己就标了低置信度）。
但不能用"抽样错误率 0%"给整份数据背书。真实的错误结构是：普通盘的数字不烂（±6% 可用），被标记为异常的盘错得离谱——6 个重点靶子里 3 个是硬伤。异常值恰恰是错误的富集区，因为平台的分区/分期/含商办口径混乱只在大盘、多分区、多业态项目上才爆发。
检索环境的限制（影响来源多样性）
深挖过程中 WebSearch 配额耗尽（200/200），此后贝壳/链家、乐有家、安居客、房天下在本机出口 IP 全部被验证码或 403 拦截。多数 agent 改用 curl 直连深圳房地产信息网 bol.szhome.com 备案库（含逐户型销控套数，是本轮最硬的一手源）和 Q房网。这意味着这批数据的来源集中度比理想状态高，交叉验证的独立性弱于设计预期。核验轮另辟了幸福里（字节）小区库和广东省政府搜索 JSONP 两条新路，以及《建设工程规划许可证》PDF 原件——后者是唯一能一锤定音的东西，但只对少数盘走通了。
另：核验轮曾尝试批量抓取教育局学区系统的后端接口，该做法被安全机制拦截，未再继续。学区数据无法批量核验，只能逐套用房屋编码在官方公开页面查询——这也是下面"怎么用这份数据"里第 1 条的由来。
三个区的学位制度是三套完全不同的东西
| 学区最小单位 | 官方载体 | 多校机制 | 志愿规则 | |
|---|---|---|---|---|
| 南山 | 逐个楼盘名 | 只有交互式学区图，不发文字版名单 | 单校划片 + 大学区（14 组） | 积分排序录取 |
| 宝安 | 道路四至（"XX路以东"） | 6 个学区的大表 | 共享(57)/分享(9)/单享(14) | 平行志愿，共享学区内须填满 |
| 光明 | 社区（38 个） | 一份 .doc 附件 | 天然多校：每社区 2–12 所小学可选 | 固定 3 志愿，第 3 志愿必须是民办 |
"大学区不是多一个选择，是少一个保证。"宝安的"分享"意味着你在第二层是排在别人后面的；光明第 3 志愿必须填民办，等于公办实际只有 2 次机会，而社区里有 5–12 所公办——在光明说"买某某小学学位"这件事根本不成立，你买到的是一个投 3 个志愿的资格。
分期陷阱（本次核验最该记住的一条）：同名小区不同期，对口学校完全不同——花园城一期/五期→育才三小，三期→育才一小；海月花园一期/二期→后海小学，三期→育才四小，五期未入表；天鹅湖花园一二期→南外第二实验，三期→华侨城小学/中学。本表按盘记录，未逐期拆分。
怎么用这份数据
- 学位：以房屋编码为准，不要以小区名为准。官方系统的真实主键是房屋编码，而学区表里的楼盘名是登记名（"嵘玺家园""恒裕滨城花园（二期）""阳光带海滨城Ⅰ期"），与中介商品名对不上。任何基于小区名的匹配（包括本表、也包括贝壳/Q房）都存在系统性漏配误配，这个误差不可能靠更努力的搜索消除。拿具体那套房的房屋编码去官方页面查：南山
nszs.szns.gov.cn、宝安zs.baoan.edu.cn、光明走区政府在线学位申请入口。 - 查学位锁定状态。一套房在一个学制内（小学 6 年、初中 3 年）只能供一户家庭申请一次，卖家不会主动说。宝安特别注意：官方明确"学位房信息于每年 9 月中旬更新"——9 月前查到的是上一轮数据。
- 买期房博学位，交付日期是生死线。南山 2026：持购房合同且入伙日期在 2026-8-31（含）之前才能申请该学区学位，之后入伙的只能在现居住地申请。
- 车位看《建设工程规划许可证》，不看中介页面。许可证上"户数 / 其中保障性住房 / 机动车停车位"三栏是一锤定音的。特别问清楚：这批车位是不是和商业、写字楼、自持租赁住房共用；如果项目分期，你那一期红线内有多少个。
- 把"总户数"和"住宅套数"分开问。中介平台的"总户数"是产权单元数，商铺、写字楼、商务公寓、自持保租房全塞在同一个数里。华润润晖府 1727 户里 954 户是 30㎡ 的只租不售保租房，这在"1727 户大盘 + 车位比 2.12"的表述里完全看不出来。
- 回迁房要主动查，不要依赖本表的"无"。搜"小区名 + 城市更新单元规划"、"小区名 + 旧改 回迁"，并区分回迁房、保障房配建、村民统建楼这三件不同的事。
研究方法
共 33 个 subagent 分四轮并行：
- 粗筛（14 路 × 33 个小区）：461 个地块逐个判定性质、建成年代、规模、大户型、回迁房标记，分"确认/单一来源/推测"三档。273 万 token、1473 次工具调用，14/14 成功。
- 深挖（14 路 × 8–9 个小区）：120 个候选逐个查户数、居民估算、车位与车位比、户型配比、大户型占比、回迁房细节、对口学位。逐小区落盘 + 开工先跳过已完成项的设计——第一版用统一 schema 收尾，14 组跑了 5 小时、37 次启动、0 完成（收尾时的巨型结构化输出反复失败触发重试），推倒重来后才稳定。297 万 token、1545 次工具调用，13/14 成功。
- 对抗核验（3 路独立攻击）：① 学位打假——拿三区教育局官方数据逐条对账，抓到 9 处硬伤、回填 13 条、并推翻了"学位质量优先"这个筛选前提本身；② 数字换源复核——不复用原有平台，改走幸福里小区库、广东省政府搜索、《建设工程规划许可证》PDF 原件，6 个重点靶子里推翻 3 个，并给出错误率量化；③ 筛选口径反驳——用 Overpass 独立重跑验证召回率，找出 44 个缺失盘和一整类被漏掉的 TOD 塔楼，指出"回迁房只有 3 个"是漏斗产物。55 万 token。
- 补齐（2 路）：补完连接中断丢失的 2 个小区。其中一路（批量抓教育局学区接口）被安全机制拦截，未继续。
反驳轮找到了本研究管道里的真 bug，已在上文"漏斗"和"风险"两节如实披露，未做淡化。其中一条它的措辞夸大了：它称粗筛"误杀 23 个大户型盘"，我逐条核对后认为多数是"主力 35–88㎡ + 顶层少量 148㎡ 复式"这类长尾，判"大户型为主=否"本身没错，真正值得翻案的是 5–8 个（如深铁·熙府"商品房部分主力 3-4 房"、松河瑞园"主力 80-90㎡ 三/四房"）。
数据文件
screen.csv/screen.json— 461 个地块粗筛全表（性质、年代、户数、大户型、回迁房、置信度、来源）profile.csv/profile.json— 120 个深挖住宅完整画像corrections.json— 对抗核验的逐条修正记录（原值、修正值、依据）deep/out/<id>.json— 每个小区的原始调研记录，含完整来源 URL 和 field_gapsaggregate.py/agg_deep.py— 聚合与统计脚本
参考来源
- 底层地块数据：深圳地铁 200 米小区全清单（OSM Geofabrik guangdong-260809.osm.pbf）
- 南山区 2026 年义务教育阶段学校招生入学申请指南（2026-06-08）
- 南山区学区图（唯一官方学区依据）：小学 / 初中 / 住房学位锁定查询
- 宝安区 2026 年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围（2026-06-10）
- 宝安区学位房锁定及房屋编码查询
- 光明区 2026 年义务教育招生入学工作通知（附件2《光明区2026年义务教育公办学校学区方案》）
- 光明区住建局《润晖府信息（2023年更新）》
- 小区硬数据：深圳房地产信息网 bol.szhome.com（备案库，含逐户型销控套数）、Q房网、深圳都市圈、幸福里小区库
- 逐小区的完整来源 URL 见
deep/out/<id>.json的sources字段