[ { "id": 1, "name": "新地中央花园", "district": "光明区", "street": "光明街道", "station": "光明大街", "lines": "6", "d_m": 1.3, "area_m2": 37930, "built_year": "2016", "type": "混合", "units_total": "口径分歧，两个都列：①Q房网/365淘好房小区页「总户数 1657」，未区分住宅与公寓；②上一轮调研的乐有家口径 1679 户 = 商品住宅约 578 套 + 商务公寓约 1101 套；③深圳房地产信息网「总房源 578」只统计商品住宅。综合：整盘 1657–1679 套，其中真正的 70 年产权商品住宅仅约 578 套，其余约 1101 套为商务公寓（另有写字楼与商业，不计套数）。Q房网物业用途登记为「住宅/商住/商铺/写字楼」，证实是混合业态。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，只能推算。算式（分两段，因为住宅与公寓入住结构完全不同）：\n· 商品住宅 578 套 × 2.7 人/户（自住为主的家庭户口径，深圳七普家庭户规模 2.4–2.7 人/户取上限）≈ 1560 人；\n· 商务公寓 1101 套，主力面积 26–53㎡ 一房/小两房，以单身与青年租客为主，按 1.5–2 人/套 ≈ 1650–2200 人；\n· 合计约 3200–3800 人。\n若粗暴按整盘 1657 户 × 2.4–2.7 人/户，则为 3977–4474 人——该数偏高，因为把公寓也当家庭户算了。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查公报「平均每个家庭户的人口为 2.4x 人」。以上均为估算，非实测。", "parking": "1920 个（Q房网/365淘好房小区页「停车位 1920 个」，未区分地上/地下；同页停车费列「地上 200 元/月、地下 200 元/月」，说明地上地下都有，但未给分项数量）。", "parking_ratio": "两个口径打架，都列出来：\n· 自算：1920 ÷ 1657 户 = 1.16 车位/户（若只对住宅 578 套，则 3.3，但显然车位是整盘含写字楼商业共用的）；\n· Q房网同一页面自己标注的「车位比例 1:0.74」，与它自己给的 1920/1657 对不上（1:0.74 反推分母约 2595，疑似把写字楼/商业的产权单元一并算进了分母，或是开发商报建时的配建比）。\n结论：整盘车位总量 1920 个可信度较高，车位比取值取决于分母口径，1:0.74（报建配建口径）与 1.16/户（车位÷总户数）并存。", "layouts": [ { "rooms": "1室（商务公寓为主）", "area": "26.85-53.91㎡", "share": "在售 27/90 = 30%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "2室2厅", "area": "31.46-81.86㎡（中位 73.08㎡；31-45㎡ 段为公寓，70-82㎡ 段为住宅）", "share": "在售 31/90 = 34%（同上）" }, { "rooms": "3室2厅", "area": "41.04-89.62㎡（中位 88.81㎡，住宅主力 89㎡）", "share": "在售 27/90 = 30%（同上）" }, { "rooms": "4室2厅", "area": "135.69-141.65㎡（Q房网户型库另列 4室2厅 131.75㎡）", "share": "在售 4/90 = 4.4%（同上）" }, { "rooms": "6室（疑为公寓打隔断改造）", "area": "81.92㎡", "share": "在售 1/90" } ], "layouts_txt": "1室（商务公寓为主） 26.85-53.91㎡ [在售 27/90 = 30%（按房源结构推算，非规划配比）] / 2室2厅 31.46-81.86㎡（中位 73.08㎡；31-45㎡ 段为公寓，70-82㎡ 段为住宅） [在售 31/90 = 34%（同上）] / 3室2厅 41.04-89.62㎡（中位 88.81㎡，住宅主力 89㎡） [在售 27/90 = 30%（同上）] / 4室2厅 135.69-141.65㎡（Q房网户型库另列 4室2厅 131.75㎡） [在售 4/90 = 4.4%（同上）] / 6室（疑为公寓打隔断改造） 81.92㎡ [在售 1/90]", "large_share": "≥120㎡ 房源占在售房源 4/90 = 4.4%；四房及以上 5/90 = 5.6%。**按在售房源结构推算，非规划配比**，且样本混合了住宅与公寓（公寓占整盘约三分之二，天然拉低大户占比）。若只看约 578 套商品住宅这一分母，大户比例会明显高于 4.4%，但无法给出准确数——住宅内部的户型配比未查到。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 141.65, "resettlement_detail": "未发现回迁/保障房属性。①旧改回迁安置房：搜『新地中央 回迁 / 旧改 / 拆迁安置』未检索到任何城市更新单元规划或安置房文件，项目本身是光明大道 868 号地块的商业综合体开发，不是拆迁安置产物。②政府保障房：未见安居型商品房/人才房配建公告。③原村民集资房/统建楼：不适用。\n【防混淆】光明片区确有『光明集团办公大楼旧改回迁指标房』在售信息（同样位于 6 号线光明大街站附近），那是另一个项目的回迁指标，与本盘无关；另需注意本盘开发商『深圳市光明商业中心开发有限公司』属光明集团（原光明农场）系统平台公司，但这只说明土地来源，不代表房屋性质是回迁房。", "school_primary": "深圳市光明区东周小学（公办，光明街道华夏路 52 号，距小区约 439 米，Q房网标『升学方式：派位』）。同一小区卡片还并列了 深圳市光明区光明小学（距约 704 米）、深圳市光明区凤凰学校（小学部，九年一贯，距约 2356 米）、华南师范大学附属光明星河小学、深圳市光明区修远小学——符合光明区大学区/共享学区的多校可选特征，不是单一对口。", "school_middle": "未查实。Q房网该小区卡片只列出小学、未列中学。小区页『小区优点』提到『深圳市光明中学距离小区 600 米』，但那是距离描述、不是学区划分依据，不能据此断定对口。光明区公办初中学区划分由光明区教育局逐年公告（如《光明区 2022 年义务教育学校学区划分及咨询电话》），本轮未能抓到该公告原文核验。", "school_note": "口径：以上小学名单来自 Q房网/365淘好房小区页的『附近学校/对口学校』字段，属**二手整理**，未逐条比对光明区教育局招生学区划分公告原文（本轮 bendibao 被验证码拦截、szgm.gov.cn 站内搜索 404）。光明区实行大学区（共享学区）制度，一个小区可填报多所学校，最终按积分排序录取，因此『对口小学』不是唯一确定的一所。风险提示：①积分线逐年浮动，本轮未查到东周小学的具体录取积分线；②深圳同一房产 6 年内学位被占用会导致无法申请，二手房务必查『学位锁定』状态；③本盘约三分之二为**商务公寓**，商务公寓在深圳一般不具备学位申请资格（Q房网问答区亦有『新地中央公寓可以落户上学吗』的相关搜索词，说明这是买家高频疑虑），购房前必须确认房产证物业用途为『住宅』。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①车位地上/地下拆分未知；②车位比两个口径冲突（1:0.74 vs 1.16/户），未能找到开发商报建文件确定分母；③住宅内部（578 套）的户型规划配比未查到，large_share 只能用在售房源结构推算；④对口初中未查实——光明区教育局学区划分公告原文抓取失败（sz.bendibao.com 拼图验证码、www.szgm.gov.cn 站内搜索 404）；⑤东周小学积分录取线未查到；⑥本轮 WebSearch 配额耗尽，改用 curl + 头条搜索/Q房网直连，贝壳 sz.ke.com 与乐有家 shenzhen.leyoujia.com 均被反爬拦截（captcha/403），无法二次核验户数。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1106894", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/1106894", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%96%B0%E5%9C%B0%E4%B8%AD%E5%A4%AE%E8%8A%B1%E5%9B%AD", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%96%B0%E5%9C%B0%E4%B8%AD%E5%A4%AE%20%E5%85%89%E6%98%8E%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%AE%89%E7%BD%AE" ], "done": true }, { "id": 2, "name": "佳兆业云峰汇", "district": "光明区", "street": "光明街道", "station": "光明大街", "lines": "6", "d_m": 176.9, "area_m2": 33139, "built_year": "未知（2020年11月开盘，交付年份未核实）", "type": "混合", "units_total": "699（Q房网小区详情页「总户数699」，物业用途标注为「住宅」）。注意口径问题：本项目为6栋高层住宅+2栋办公楼的混合体，Q房网只给出一个699的总户数，未区分住宅套数与办公单元；另按前期资料计容13.9万㎡中含商业办公酒店4.7万㎡、配建保障性住房1.9万㎡，故699是否等于纯商品住宅套数无法确认。", "residents_est": "1,678–1,887 人（按699户 × 2.4–2.7 人/户）；若按自住为主的3人/户则约2,097人。乘数口径：深圳市第七次全国人口普查家庭户规模约2.4人/户（常用口径，本轮因搜索引擎不可用未能抓取统计公报原文链接复核）。这是估算值，不是实测常住人口。", "parking": "1,399个（Q房网小区详情页「停车位1399个」，未分地下/地上，且未说明是否含办公楼车位）", "parking_ratio": "1399 ÷ 699 = 2.00（车位/户）。该比值远高于深圳住宅常规1.0左右，几乎可以肯定分子含了2栋办公楼的车位，而分母只是住宅户数，因此这个2.00不能当作住宅车位比使用。", "layouts": [ { "rooms": "3房为主（具体厅数未查到）", "area": "约89㎡", "share": "开发商称为「市场畅销户型」，具体套数占比未知" }, { "rooms": "未知", "area": "约89–125㎡（Q房网小区简介：产品建面约89㎡-125㎡）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房为主（具体厅数未查到） 约89㎡ [开发商称为「市场畅销户型」，具体套数占比未知] / 未知 约89–125㎡（Q房网小区简介：产品建面约89㎡-125㎡）", "large_share": "未知。项目最大户型约125㎡，存在≥120㎡产品，但各户型套数配比未查到；Q房网该小区二手在售0套、在租0套，无法用房源结构做推算。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主（建面区间89–125㎡，主力约89㎡三房）", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "无", "max_area": 125.0, "resettlement_detail": "①旧改回迁安置房：项目本身是佳兆业的城市更新项目（Q房网小区简介原文「佳兆业集团凝聚21载城市更新经验，首筑光明中心区」），但是否设回迁安置房、回迁户数多少，本轮未查到。②政府保障房：前期资料显示计容建面中含配建保障性住房约1.9万㎡（属政府保障房配建，不是回迁房）；Q房网学校页显示同片区有独立小区「安居萃云阁」，与本项目不是同一小区。③原村民集资房/统建楼：无相关线索。", "school_primary": "未查实。Q房网列出的「附近学校」为：深圳市光明新区东周小学（距809米，公办，派位）、深圳市光明新区光明小学（距1236米，公办，派位）、深圳市光明新区凤凰学校小学部（距2934米，九年一贯）——这是按距离排的邻近学校，不等于对口划片。另据Q房网整理的光明小学招生信息，其招生范围为「光明社区、碧眼社区、翠湖社区、迳口社区、东周社区」（二手整理，非教育局原文），且Q房网把佳兆业云峰汇列在该校「附近小区」列表中，但这只是距离关系，不能据此断定对口。", "school_middle": "未查实", "school_note": "本轮所有可用搜索引擎（Bing/百度/搜狗/360/DuckDuckGo）对中文长查询均被封或降级，无法检索光明区教育局官网当年度学区划分公告，因此不给出对口学校结论。仅能提供二手口径：Q房网整理的光明小学招生信息标注「名额规定：六年一名额」「该学校已实行学位房锁定政策」，即存在同一房产6年内学位被占用的风险；招生范围按社区划分（光明/碧眼/翠湖/迳口/东周社区）。光明区是否对该片区实行大学区/共享学区、积分线多少，均未查实。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 住宅套数与办公单元未能拆分，699的口径不明；2) 车位未分地下/地上、未分住宅/办公，车位比失真；3) 户型配比完全没有——Q房网该盘二手0套在售、0套在租，无法做房源结构推算；4) 对口小学/初中未查实——搜索引擎全部不可用（Bing对多字中文查询只匹配首字后降级，百度/搜狗/360/DDG均返回验证码），无法访问光明区教育局招生公告；5) 回迁安置房是否存在、多少套未查到；6) 交付年份未核实（Q房网问答中经纪人称「交楼时间2023年下半年」，属经纪人口径，非官方）。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200149565", "https://shenzhen.qfang.com/school/detail/1575" ], "done": true }, { "id": 4, "name": "绿地新都会", "district": "光明区", "street": "光明街道", "station": "光明大街", "lines": "6", "d_m": 154.1, "area_m2": 21089, "built_year": "2016（一期）", "type": "混合", "units_total": "口径严重分歧，四个数并存，无法收敛为单一值：①1812户（楼盘网/微信公众号招商稿，配套写占地39679㎡、建面301692.98㎡、9栋、容积率6.23或5.78）；②2885户（房天下\"房屋总数2885户\"、深圳乐居\"规划户数2885户\"）；③534套（深圳房地产信息网某单一宗地条目：占地5399.51㎡、建面44784.50㎡、总房源534、容积率6.78）；④692户（本地宝/百科，上一轮记录）与备案363套（上一轮记录）。判断：整盘为住宅+商业+写字楼的TOD综合体，分一/二/三期与多个宗地（A513-0130、A513-0131等），各平台抓的是不同宗地或不同期，故数字相差数倍。**住宅套数未知**。其中确定的一块是配建公共租赁住房408套（38㎡单身公寓192套 + 68㎡两房两厅188套 + 87㎡三房两厅28套，光明区住建局2022年配租公告口径；另有媒体称原规划416套）。OSM面21089㎡只覆盖整盘约4万㎡占地的一部分。", "residents_est": "无法给出可信单值。若按商品住宅1812户口径 × 深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 ≈ 4350–4890人；若按2885户口径 ≈ 6920–7790人。两个口径本身相差60%，故此估算只能当量级参考。公租房408套若按2.4人/户另计约980人（公租房户均人口通常低于全市均值，实际可能更少）。上述全部为\"户数×户均人口\"的推算，非任何实测数据；深圳无小区级常住人口公开统计。", "parking": "824个（楼盘网与房天下均记824个，整盘口径，未分地上/地下）。另有分歧数据：深圳房地产信息网某单一宗地条目记车位170个（对应该宗地534套房源，非整盘）。一期车位存在已证实的争议事件：原规划344个普通车位，交房前约200个改为\"迷你机械车位\"（上层4400×1850×1550mm），2022年6-7月引发业主集体维权与集体退房，最终以调用二期部分车位给一期业主 + 开发商赔付约1700万元（延期交楼补偿）收场。", "parking_ratio": "按整盘：824 ÷ 1812户 = 0.45（楼盘网自身标注\"车位比1:0.4\"，与此算式吻合）；若按2885户口径则 824 ÷ 2885 = 0.29。两个口径都低于1:1，属车位明显偏紧。另有安居客问答（用户回答，二手、不可靠）称\"车位配比1:0.9\"，与楼盘网官方参数矛盾，不采用。", "layouts": [ { "rooms": "2-4房（整体主力）", "area": "75-125㎡", "share": "未知——房天下2017年项目介绍原文\"主力户型为建筑面积75-125㎡2-4房\"，无配比" }, { "rooms": "3室1厅2卫1厨", "area": "约93㎡（另见\"绿地新都会93平米户型\"为高频检索词）", "share": "房天下记为\"主力户型\"，无具体占比" }, { "rooms": "1房（单身公寓）", "area": "约38㎡", "share": "192套（仅限配建公租房部分，共408套中）" }, { "rooms": "2房2厅", "area": "约68㎡", "share": "188套（仅限配建公租房部分）" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "约87㎡", "share": "28套（仅限配建公租房部分）" } ], "layouts_txt": "2-4房（整体主力） 75-125㎡ / 3室1厅2卫1厨 约93㎡（另见\"绿地新都会93平米户型\"为高频检索词） [房天下记为\"主力户型\"，无具体占比] / 1房（单身公寓） 约38㎡ [192套（仅限配建公租房部分，共408套中）] / 2房2厅 约68㎡ [188套（仅限配建公租房部分）] / 3房2厅 约87㎡ [28套（仅限配建公租房部分）]", "large_share": "未知。可确认的上限信息：整盘主力户型区间上沿为125㎡，房天下/楼盘网均未列出≥130㎡产品；配建公租房408套中最大仅87㎡三房，四房占比为0。据此判断四房或≥120㎡的占比很低，但**无精确统计**，不给数字。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 125.0, "resettlement_detail": "这是本条最需要分清的地方，三件事要分开说：①**城市更新（旧改）**：项目本体即\"光明街道东周片区城市更新项目\"，绿地新都会公馆为该更新单元的组成部分，宗地A513-0130（1栋）、A513-0131（2栋、3栋）总平面图设计调整均由光明区城市更新和土地整备局2022-07-13公告。②**政府保障房配建（非回迁）**：项目内配建公共租赁住房408套，产权与运营归光明区住建局，2022年第一批次面向光明区户籍在册轮候人配租（同批共658套，含红坳等9个项目），2024年5月与2024年10月两批光明区户籍轮候家庭配租公告中\"绿地新都会\"再次出现，租金档位约27元/月·㎡（2024批次原政策）、最低档13.75元/月·㎡（2022批次）。媒体明确表述为\"光明街道东周片区城市更新配建保障性住房项目\"。③**旧改回迁安置房**：未查到面向原业主/原村民的回迁安置房单独批量信息，也未查到原村民集资房/统建楼成分。结论：本项目的非商品房成分是**配建公租房**，不是回迁房，两者不可混称。", "school_primary": "未查实到官方逐小区对口表。光明区实行社区级学区（一个社区可对应多校，属大学区/共享学区性质）。项目地址落在光明社区/东周社区交界（整盘在光明大道与光明大街交汇处，光明大街381号；配建公租房地块在光明大街与东周一街交会处，指向东周社区）。覆盖该社区的公办小学至少有两所：深圳市光明区光明小学（光明街道光明社区碧园路4号，2021年学区=光明社区、碧眼社区、翠湖社区、迳口社区、东周社区）与深圳实验光明学校小学部（光明街道，2023年学区=光明社区、东周社区、东坑社区）。2021年一份自媒体学区整理曾把\"绿地新公馆\"列入深圳实验光明学校小学部东周社区名单，但为二手且年份已旧。**具体以哪年哪校为准，未查实。**", "school_middle": "未查实。可覆盖的候选为深圳实验光明学校初中部（九年一贯制，学区含光明社区、东周社区、东坑社区）与光明区光明中学。未找到2025/2026年官方文件对本小区的明确对口初中。", "school_note": "口径说明：①光明区学区划分按**社区**而非按小区逐条列，官方文件形态为《光明区X年公办小学学区划分及咨询电话》（光明区教育局，2021-05-24、2022-06-02、2023-05-29等版本）与《光明区2023年义务教育阶段新增公办学校学区划分方案》（2023-04-19通告）。②本次能拿到的社区-学校对应关系来自二手整理（深圳之窗、深圳本地宝、自媒体），年份为2021与2023，**未能打开光明区政府在线原文核对最新版**。③光明区近年新校密集投用（光明区实验学校同心小学、尚美小学、长圳保障房配套学校等2023年起陆续招生），学区会随新校调整，旧年份名单参考价值有限。④积分线未查到本小区适用值。⑤深圳通行的\"同一房产6年内学位被占用\"规则同样适用，二手房需单独核查。⑥另有一条真实的学位痛点记录：2022-12-07光明区政府在线互动交流中，绿地新都会公馆公租房承租人反映因入住导致居住地址变更、原就读学校距离过远的子女入学问题，说明该项目公租房入住批次曾集中触发学位调整需求。", "confidence": "推测", "field_gaps": "①住宅套数四个口径（534/692/1812/2885）互相矛盾，根因是整盘分三期多宗地而各平台抓取范围不同，未能拿到分期备案表逐一核对——这是本条最大缺口。②车位824个是整盘还是仅住宅、地上地下如何拆分，未知。③户型配比（各面积段套数）完全没有公开数据，只有\"主力户型\"文字描述，因此large_share无法量化。④对口小学/初中均未从光明区教育局官网原文核实，szgm.gov.cn的站内搜索与教育局栏目页在本次抓取中均返回404，只能依赖搜索摘要与二手整理，故confidence降为推测。⑤本小区究竟属光明社区还是东周社区，未从官方地址库确认。⑥同名风险已排查：全国至少有重庆（盘溪路21号）、南昌、长沙、咸阳、济南、菏泽、合肥肥西、贵阳等地的\"绿地新都会\"，本条已按\"深圳光明+光明大街/光明大道\"限定，重庆盘溪路、贵阳金苏大道等条目已排除。", "sources": [ "https://www.szgm.gov.cn/ (光明区政府在线：光明区城市更新和土地整备局关于绿地新都会公馆1栋(宗地号A513-0130)总平面图设计调整公告，2022-07-13)", "https://www.szgm.gov.cn/ (光明区政府在线：光明区城市更新和土地整备局关于绿地新都会公馆2栋、3栋(宗地号A513-0131)总平面图公告，2022-07-13)", "https://www.szgm.gov.cn/ (光明区住房和建设局关于2024年度第二批面向光明区户籍在册轮候家庭配租公租房的通告，2024-10-31，含绿地新都会房源与户型面积)", "https://www.szgm.gov.cn/ (光明区住房和建设局2024年度面向光明区户籍在册轮候家庭配租通告，2024-05-31)", "https://www.szgm.gov.cn/ (光明区政府在线互动交流：绿地新都会公馆公租房承租人子女入学诉求，2022-12-07)", "https://www.szgm.gov.cn/ (光明区2021年公办小学学区划分及咨询电话，光明区教育局，2021-05-24；及2022-06-02、2023-05-29版本)", "https://bol.szhome.com/ (深圳房地产信息网：绿地新都会-绿地新都会公馆项目详细信息，占地5399.51㎡/建面44784.50㎡/总房源534/车位170/容积率6.78)", "https://sz.fang.com/ (房天下：绿地新都会楼盘页，房屋总数2885户、容积率5.78、绿化率40%、停车位824个、2019-12-22开盘；及2017-11-29\"总占地约3.9万㎡、总建面约30万㎡、容积率6.23、主力户型75-125㎡2-4房\")", "https://sz.loupan.com/ (楼盘网：绿地新都会，绿化率30%、容积率6.23、占地39679㎡、建面301692.98㎡、总户数1812、车位比1:0.4、车位824个、物业费2.80元/㎡·月)", "https://sz.leju.com/ (深圳乐居：绿地新都会基本信息，开发商深圳市钰镌龙投资有限公司、规划户数2885户、物业类型住宅/商业/写字楼)", "https://sz.esf.fang.com/ (手机房天下：绿地新都会准业主集体退房，2022-07-03)", "https://www.163.com/ (网易订阅：光明绿地新都会公馆即光明街道东周片区城市更新配建保障性住房项目、原规划416套公租房，2022-07-14；及停工数年有望重启-光明绿地新都会二三期最新进展，2024-11-01)", "https://zhuanlan.zhihu.com/ (知乎：光明区2022年第一批658套公租房补充通告解读，租金低至13.75元/月·㎡，2022-07-22)", "https://www.szzhichuang.com/ (深圳之窗：深圳实验光明学校学区划分=光明社区、东周社区、东坑社区，2023-07-20；及2021年光明区公办小学学区划分汇总，光明小学=光明社区、碧眼社区、翠湖社区、迳口社区、东周社区)", "https://sz.bendibao.com/ (深圳本地宝：哪些小区可以就读深圳市光明区东周小学，2023-07-26；2022年光明区公办小学学区划分及咨询电话一览表，2022-05-27)" ], "done": true }, { "id": 5, "name": "龙光玖龙台", "district": "光明区", "street": "光明街道", "station": "凤凰城", "lines": "13/6", "d_m": 0.0, "area_m2": 154762, "built_year": "2017-2021", "type": "混合", "units_total": "无单一权威口径，按来源分列：①乐有家「规划户数」1783（疑仅住宅部分，来自上一轮筛查记录）；②深圳房地产信息网(szhome)楼盘档案逐批预售备案（源自住建局公示）——一期1栋A/B/C座共538套（其中住宅483套、商业55套）；二期7栋A/B/C/D座+8栋共843套（其中住宅705套、商业138套）；三期6栋A/B/C共1912套（其中商务公寓518套、办公1394套）。据此已披露口径：住宅≥1188套（一期483+二期705），商务公寓518套，办公1394套，商业193套。szhome 页头「总房源1912」只是三期那一批的备案数，不是全盘总套数，不可当总户数用。整盘住宅套数（是否还有未检索到的批次）未查实。", "residents_est": "算式：住宅户数 × 户均人口。取住宅1783户（乐有家规划户数口径）：×2.25人/户＝约4010人（2.25为深圳市第七次全国人口普查全市平均每个家庭户人口，家庭户6424556户/家庭户人口14480695人）；×3.0人/户＝约5350人（自住为主商品房小区常用经验乘数，无官方出处）。若只算已备案住宅1188套：×2.25＝约2670人，×3.0＝约3560人。另有商务公寓518套、办公1394套，居住人口另计且不确定。这是估算，不是实测常住人口——深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "口径冲突，两个都列：①深圳都市圈小区库「车位数 1940」；②深圳房地产信息网楼盘档案「车位数 2671」。两者均未区分地上/地下，也未说明是否只算住宅车位。项目含住宅+商务公寓+办公+约10万㎡商业+酒店，车位应为全盘口径。", "parking_ratio": "按住宅1783户算：1940/1783 = 1.09；2671/1783 = 1.50。按已备案住宅1188套算：1940/1188 = 1.63；2671/1188 = 2.25。注意分子是全盘车位（含商业/办公/公寓），分母只是住宅，所以实际住宅车位比会明显低于上述数字，不能直接读作「一户1.5个车位」。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "89㎡（一期D/D1户型）", "share": "未知（一期住宅483套内的一部分，未给分户型套数）" }, { "rooms": "3-4房2厅2卫", "area": "102-117㎡（一期E/F/G/A/B户型，102/103/105/116/117㎡）", "share": "未知；szhome 称102-116㎡的E/F/G四房为一期主力户型" }, { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "96㎡、103㎡（二期）", "share": "未知（二期住宅705套，未给分户型套数）" }, { "rooms": "4房2厅2卫", "area": "110㎡（C1/C2）、121㎡（A/D座西南向）", "share": "未知" }, { "rooms": "5房2厅2卫", "area": "143㎡（二期B/C座横厅）", "share": "未知" }, { "rooms": "商务公寓2-3房", "area": "72-99㎡（三期6栋，层高4.5米复式）", "share": "518套" }, { "rooms": "办公", "area": "42-81㎡（三期6栋）", "share": "1394套" } ], "layouts_txt": "3房2厅2卫 89㎡（一期D/D1户型） / 3-4房2厅2卫 102-117㎡（一期E/F/G/A/B户型，102/103/105/116/117㎡） / 3房2厅2卫 96㎡、103㎡（二期） / 4房2厅2卫 110㎡（C1/C2）、121㎡（A/D座西南向） / 5房2厅2卫 143㎡（二期B/C座横厅） / 商务公寓2-3房 72-99㎡（三期6栋，层高4.5米复式） [518套] / 办公 42-81㎡（三期6栋） [1394套]", "large_share": "未知。四房及≥120㎡的具体套数没有任何来源披露。可判断的只有：住宅面积段为89-143㎡，其中≥120㎡仅二期121㎡四房与143㎡五房两个户型（分别位于A/D座与B/C座的部分单位），占比应偏低但无法量化。不是精确统计，也不是房源结构推算——是户型表定性判断。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 143.0, "resettlement_detail": "未查实。检索「龙光玖龙台 回迁/旧改/拆迁安置/安居房」未命中任何与本项目相关的城市更新单元规划公告或保障房配建公告；szhome 楼盘档案记载项目为独立开发地块（土地面积152441.86㎡，其中建设用地99230.05㎡、道路用地6596.33㎡、绿地含水域46615.48㎡），原规划名为「光明新城综合体」，开发主体深圳市凯丰实业有限公司（龙光系）。上一轮筛查记录亦写「无」。但我没有找到出让文件正本，所以只能说「未查实到回迁房/保障房配建」，不能断言绝对没有。", "school_primary": "光明区实行社区大学区（共享学区），不是一小区对一校。项目位于凤凰街道塘家社区（深圳都市圈小区库口径）。按《光明区义务教育学校学区划分及咨询电话》（光明区教育局，2024-05-30）公办小学部分，学区含塘家社区的有：深圳市光明区外国语学校、深圳市光明区光明城学校（暂定名）、深圳市光明区凤凰城实验学校、深圳中学光明科学城学校（二）、深圳市光明区长育学校。注意：2024版划分中深圳实验光明学校小学部学区已收窄为光明社区、东周社区、东坑社区，不再含塘家社区。", "school_middle": "同一份2024年划分的公办初中部分，学区含塘家社区的有：深圳实验光明学校（学区为「光明区所有社区」，全区招生，初中部全寄宿制）、深圳市光明区外国语学校、光明区光明城学校（暂定名）、深圳市光明区凤凰城实验学校、深圳中学光明科学城学校（二）、深圳市光明区长育学校；另深圳市光明区高级中学学区亦为「光明区所有社区」。", "school_note": "口径：①依据光明区教育局官网《光明区义务教育学校学区划分及咨询电话》（日期2024-05-30，https://www.szgm.gov.cn/132100/135232/xwsq/151714/151730/content/post_11322894.html ），划分单位是「社区」而非具体小区名，所以是按塘家社区推导到本小区，未见官方文件逐字点名「龙光玖龙台」。②光明区是共享学区（大学区）：一个学生可同时填报三所学校，但2021年政策为只能报一所公办、第二三志愿须为民办（来源：房天下资讯稿，二手，2021年，现行规则以当年招生通知为准）。③学位锁定：光明区教育局《关于做好2026年义务教育学校招生入学工作的通知》明确「学区内一套住房只允许一户家庭的孩子申请学位」「一套住房被锁定后，小学6年、初中3年后才…」，即存在学位被占用风险。④紧张度（二手、且为2021年数据，仅供参考）：房天下资讯稿称2021年深实验光明校区小学一类录取积分已达101.6分、初中部一类111.45分，需「有房+约9年6个月深户」或「持房约9年6个月」；其余学校当年录取到第八类。该文同时点名2021年划分中深实验小学学区包含龙光玖龙台——但2024年官方划分已把塘家社区移出深实验小学学区，两者不一致，以官方2024版为准。⑤本条未核到2025/2026年最新划分表原文，塘家社区的对应学校可能再变。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①整盘住宅总套数无权威口径：乐有家1783 vs 逐批备案已披露1188，差额是否为未检索到的批次不明；②分户型套数/占比全部缺失，导致 large_share 无法量化；③车位1940 vs 2671 冲突未能裁决，且无地上/地下拆分、无住宅车位单列；④回迁/保障房配建仅做了关键词检索，未查规划和自然资源局原始公告；⑤学区是按「塘家社区」推导，未见官方文件点名本小区，且用的是2024版而非2025/2026最新版；⑥积分线为2021年二手数据，已明显过时。卡点：贝壳/链家/安居客/乐有家/房天下均对本机 IP 返回验证码或反爬页，无法取到平台侧的「总户数/户型分布」结构化字段。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/5901.htm", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/5060/", "https://www.szgm.gov.cn/132100/135232/xwsq/151714/151730/content/post_11322894.html", "https://www.szgm.gov.cn/gmwtjy/gkmlpt/content/12/12835/post_12835832.html", "https://www.sohu.com/a/471013361_120121400", "http://sz.people.com.cn/n2/2021/0517/c202846-34728535.html" ], "done": true }, { "id": 7, "name": "光明大第", "district": "光明区", "street": "光明街道", "station": "德雅路", "lines": "13", "d_m": 143.4, "area_m2": 66805, "built_year": "2006（分期至2015）", "type": "住宅小区", "units_total": "口径冲突，三个数并列：①深圳房地产信息网（备案库）『金城大第花园』总房源 1243 套——但该项目物业类型登记为「商品住宅、商业、其他」，1243 含商业与其他非住宅单元，不等于住宅套数；②同库『金城大第花园（二期）』（推广名「觀山88號院」）总房源 80 套，即通称的 80 席别墅/院墅，是本盘二期的全部房源；③住宅口径 1074-1080 户：链家小区页记「共计房屋1080户」、百度百科记「规划户数1074户」、安居客记「总户数约1100套，由9栋高层和80套别墅组成」——这三条为搜索结果摘要转述，本轮未能打开原页（链家/安居客/百度百科均触发验证码或证书错误）。综合判断：住宅套数约 1074-1080 套（含二期 80 套别墅），另有商业/底商若干；1243 为含商业的备案总房源。", "residents_est": "约 2600-2900 人（常住家庭户口径）。算式：1080 户（链家小区页住宅户数）× 2.4-2.7 人/户 = 2592-2916 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模区间（本任务给定口径 2.4-2.7 人/户）；本轮未能重新抓取七普公报原文核对，故该乘数标为「引用口径、未复核」。若按自住为主小区常用的 3 人/户估算则约 3240 人。注意：这是按户数×户均人口推算的估算值，不是实测常住人口，深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "1160 个（深圳都市圈小区库「停车位：1160个」，未分地下/地上）。冲突记录：深圳房地产信息网备案页「车位数：待定」；搜索摘要转述的百度百科记 1350 个、另一自媒体（叠叠租）记 1355 个。本轮只有都市圈一条可直接打开验证，故以 1160 为主，1350/1355 并列存疑。", "parking_ratio": "约 1.07 车位/户。算式：1160（都市圈车位数）÷ 1080（链家住宅户数）= 1.074。若改用 1350 车位 ÷ 1080 户 = 1.25；若用 1160 ÷ 1243（含商业的备案总房源）= 0.93。三个算式并列，因分子分母口径均有争议。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅", "area": "79-80㎡（二手房源见 79.77㎡ 三房两厅；二期备案户型见 80㎡、87㎡ 三房）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房", "area": "83、84、85、85、88㎡（二期备案 13 个四房及以上户型中的 5 个有面积记录，另 2 个无面积）", "share": "未知（仅知二期四房及以上户型有 13 种）" }, { "rooms": "5房", "area": "132、132、140、140、152、162㎡（二期备案）", "share": "未知" }, { "rooms": "别墅（觀山88號院）", "area": "媒体与售楼动态称 275㎡ 别墅；szhome 2016-01-15 动态原文「目前仅剩少量275平别墅，均价5-6万/平」", "share": "80 套（二期总房源 = 80）" } ], "layouts_txt": "3房2厅 79-80㎡（二手房源见 79.77㎡ 三房两厅；二期备案户型见 80㎡、87㎡ 三房） / 4房 83、84、85、85、88㎡（二期备案 13 个四房及以上户型中的 5 个有面积记录，另 2 个无面积） / 5房 132、132、140、140、152、162㎡（二期备案） / 别墅（觀山88號院） 媒体与售楼动态称 275㎡ 别墅；szhome 2016-01-15 动态原文「目前仅剩少量275平别墅，均价5-6万/平」 [80 套（二期总房源 = 80）]", "large_share": "未知。无法计算：深圳房地产信息网只给『金城大第花园』（一期）总房源 1243 且户型栏「暂无」，无一期各户型套数；二期 80 套中四房及以上有 13 种户型、三房 2 种，但每种套数未公开（销控表显示 0已售/0在售，为空表）。可确定的下限事实：二期 80 套别墅/院墅全部属大户型或独立产品，占住宅套数（约1080）的 7.4%。一期的四房及≥120㎡占比无数据。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 275.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建的证据。深圳都市圈小区库『交易权属：商品房』『房屋用途：普通住宅/别墅/商业/底商』；深圳房地产信息网备案物业类型『商品住宅、商业、其他』，开发商为深圳市金城光明房地产有限公司（纯市场化开发商），未出现安居型商品房/公租房/人才房字样，也未检索到该地块的城市更新单元或拆迁安置公告。三类情形（①旧改回迁安置房 ②政府保障房配建 ③原村民集资房/统建楼）本轮均未查到对应证据，故记为「未见证据」而非「确认无」。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "本轮未能取得光明区教育局的官方学区划分文件，故对口小学/初中均记未查实，不作推测。可查到但不足以定性的信息：①深圳房地产信息网该楼盘「规划配套」栏（更新时间 2015-05-01，属开发商报送的营销文案，非学区文件）写「周边中小学：东周小学、光明小学、光明中学、凤凰小学」——这是『周边』不是『对口』，不能当学区依据；②深圳都市圈定位本小区在光明区光明街道光明社区（观光路）；③搜索到光明区教育局曾发布《光明区2022年义务教育学校学区划分及咨询电话》（光明区政府在线），但本轮打不开正文（区政府站内搜索为 AJAX 加载，代理环境下取不到结果）。检索受阻原因见 field_gaps。深圳光明区小学学区多按社区划分且存在大学区/共享学区安排，同一房产六年内学位被占用的风险同样适用，但具体到本小区适用哪一条，未查实。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①学位三字段全部未查实：光明区政府在线站内搜索与广东省统一搜索平台（search.gd.gov.cn）均为 AJAX 渲染，curl/WebFetch 取不到结果；深圳本地宝站内搜索同为 JS 加载。②一期（金城大第花园）户型与各户型套数无数据，导致 large_share 无法计算。③车位数三源冲突（1160/1350/1355），只有 1160 可直接验证。④户数三源冲突（1243 备案总房源含商业 / 1074 / 1080 / 约1100），住宅套数无权威单一口径。⑤链家、安居客、百度百科、房天下、乐有家、贝壳本轮全部无法直接抓取（验证码/403/证书错误），涉及这些站的数字只有搜索结果摘要，已在文中标注「仅摘要」。⑥WebSearch 配额在本次任务开始前已用尽（200/200），Brave/Bing/DuckDuckGo/searxng 系搜索引擎在本机出口 IP 上均被限流或降级，仅头条搜索（so.toutiao.com）可用，检索面因此显著收窄。", "sources": [ "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/5049/", "https://bol.szhome.com/house/3907.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/3907.html", "https://bol.szhome.com/house/5160.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/5160.html", "https://bol.szhome.com/hx/5160.html" ], "done": true }, { "id": 13, "name": "特发学府朗园", "district": "光明区", "street": "公明街道", "station": "李松蓢", "lines": "13", "d_m": 194.1, "area_m2": 30078, "built_year": "2025（计划2025年12月带简装交房）", "type": "住宅小区", "units_total": "商品住宅 792 套（深圳房地产信息网楼盘详情页「总房源：792」，项目介绍原文亦为「总户数792套」，口径=首批推售产品的住宅套数）。2023-11-18 开盘公告称「推售790套」。另有配建保障房（详见 resettlement_detail），保障房套数本轮未在可核来源中查实；上一轮笔记记有「公租房132套」，本轮未能复核，故不采信为确定值。含商业裙楼与3000㎡社区底商，但商业不计入套数。", "residents_est": "按住宅 792 套估算：792 × 2.4 人/户 ≈ 1,900 人（深圳七普家庭户规模下限口径）；792 × 3.0 人/户 ≈ 2,380 人（自住为主小区常用口径）。故区间约 1,900–2,400 人。若保障房部分（套数未核实）一并计入，人口应再上浮。此为按户数×户均人口的推算值，非实测常住人口——深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "1080 个（深圳房地产信息网楼盘详情页「车位数：1080」；同页项目介绍原文「总车位数量约1080个」）。地上/地下拆分未查到。", "parking_ratio": "1080 ÷ 792 = 1.36 车位/户（以商品住宅792套为分母，与车位数同属「首批产品」口径，可比）。若配建保障房套数一并计入分母，车位比会低于1.36；因保障房套数未核实，不给出第二个数值。", "layouts": [ { "rooms": "三房", "area": "88㎡", "share": "未知（房网户型库仅列户型，不给套数）" }, { "rooms": "三房", "area": "97㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "四房", "area": "114㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "五房", "area": "143㎡", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "三房 88㎡ / 三房 97㎡ / 四房 114㎡ / 五房 143㎡", "large_share": "未知。房网户型库口径为「三房（2种）、四房及以上（2种）」，即四房及以上有 114㎡、143㎡ 两种户型；≥120㎡ 仅 143㎡ 一种。但四类户型的套数配比在公开来源中查不到，且该盘尚无二手房源可做结构推算（2025年12月才交房），故无法给出占比。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（88–143㎡、三至五房）；各户型套数占比未查到，无法判定以大户型还是中小户型为主", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 143.0, "resettlement_detail": "①非旧改回迁安置房。该项目由「李松蓢土地整备利益统筹项目」而来（深圳房地产信息网牛浩思楼评原文：「特发学府朗园就是通过土地整备利益统筹的模式，由特发地产……焕新区域人居建设而来」；整备项目占地约36.1万㎡、整体体量约百万方）。土地整备利益统筹与城市更新（旧改）是两套不同制度，该盘不属于旧改回迁盘。②含政府保障房：房网楼盘详情页「物业类型：安居房、其他、商品住宅、商业」，明确含安居/保障房性质产品。具体是安居型商品房还是公租房、多少套，本轮未查实。③土地整备利益统筹通常向原农村集体经济组织返还留用地并安排安置房，但本项目地块（A642-0506）与原村民安置地块是否同一宗地、盘内是否含原村民统建/安置房，本轮未查实。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "未查到光明区教育局的对口学区划分文件。该盘计划2025年12月交房，属新交付楼盘，学区通常以交付当年区教育局公告为准。开发商营销口径称「毗邻深圳外国语学校光明学校（直线约800米，签约共建、目前借址办学）」，但房网同页已注明「入学/升学条件以当地教育主管部门制定的当年入学政策为准」——这是宣传性表述，不能当作对口学区。Q房网小区库无该盘词条，无二手学区口径可交叉。光明区教育局政府信息公开平台为JS渲染、检索接口本轮抓取失败。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①保障房（安居房/公租房）套数未查实，导致总套数与车位比只有商品住宅口径一个版本；②各户型套数配比查不到，large_share 无法计算，且新盘无二手房源可做结构推算；③对口小学/初中完全未查实——光明区教育局公开平台JS渲染抓不到、无二手学区来源；④地上/地下车位拆分未查到；⑤本轮所有硬数据仅来自深圳房地产信息网（bol.szhome.com）一个来源，未取得第二个可独立打开的来源交叉——Q房网无该盘、贝壳有验证码、安居客/房天下本环境TLS不通、搜索引擎（Bing/Google/DuckDuckGo/Yandex/searx）在本环境全部被限流或验证码拦截。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/11880.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/11880.html", "https://bol.szhome.com/hx/11880.html" ], "done": true }, { "id": 14, "name": "伟城贤德瑞府", "district": "光明区", "street": "公明街道", "station": "李松蓢", "lines": "13", "d_m": 33.1, "area_m2": 9378, "built_year": "未知（2026年初仍在配售/在售，交付年份未核实）", "type": "混合", "units_total": "两套口径，差3套，均列出：①规划口径「住宅共896户」= 商品房160户 + 安居型商品房736户（搜狐焦点2025-04-25楼盘详情；另一篇搜狐焦点2025-03-14写「总规划896户」，一致）。②深圳市住建局预售备案口径 893套 = 商品住宅157套（备案面积16051.52㎡）+ 安居型商品房736套（备案面积55949.51㎡），预售总面积72001.03㎡。差异出在商品房160 vs 157（规划户数与实际取证套数常有出入），安居房736两口径完全一致。无商务公寓/商办，全部为住宅。安居型商品房占比：736 ÷ 896 = 82.1%（按893算则 736 ÷ 893 = 82.4%）——本项目本质是一个安居房为主体、搭配少量商品房的项目。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数×户均人口推算，非实测：① 按深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 → 896 × 2.4 = 约2,150人；896 × 2.7 = 约2,420人。② 按自住为主3人/户 → 896 × 3 = 约2,690人。综合区间约 2,150–2,690人。口径提醒：本盘82%为安居型商品房（可售型保障房，购买人须为符合条件的深圳户籍/人才家庭，且有转让年限限制），自住比例高、家庭结构完整，实际户均人口更可能接近2.7–3.0而非2.4，故区间上沿更可信。交楼时间约2025年12月，2026年上半年才开始集中入住，当前实际居住人口远低于满载值。", "parking": "总停车位920个，地下室3层（多篇搜狐焦点楼盘详情一致：「停车位920个，车位比1:1.02」「地下室有3层」）。地上/地下拆分未单独公布，但地下3层结构说明绝大多数为地下车位。是否区分商品房与安居房专属车位，未查到。", "parking_ratio": "920 ÷ 896户 = 1.027，即约1:1.03（来源标注1:1.02，与自算1.027基本一致，差异来自其取整方式）。若按备案893套算：920 ÷ 893 = 1.030。结论：车位比超过1:1，在深圳属于配置充足水平——对一个82%是安居房的高容积率（6.0）项目来说，这个车位比反而偏高，值得注意。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "约91㎡（另有来源写90㎡）", "share": "商品房户型之一，正南朝向。商品房共157-160套，91㎡三房与113㎡四房的具体套数拆分未公布" }, { "rooms": "4房2厅2卫", "area": "约113㎡", "share": "商品房户型之一，南北通透。同上，具体套数未公布。这是全盘最大户型" }, { "rooms": "2房", "area": "约70㎡（部分批次备案口径）", "share": "安居型商品房主力：约490套（搜狐焦点2025-04-25「两房约490套」）；另有单一批次备案数据为2房约70㎡共319套（属736套中的一个批次，非全部）" }, { "rooms": "3房", "area": "约90㎡（部分批次备案口径）", "share": "安居型商品房：约246套（搜狐焦点2025-04-25「三房约246套」）；另有单一批次备案数据为3房约90㎡共118套（属736套中的一个批次）" } ], "layouts_txt": "3房2厅2卫 约91㎡（另有来源写90㎡） [商品房户型之一，正南朝向。商品房共157-160套，91㎡三房与113㎡四房的具体套数拆分未公布] / 4房2厅2卫 约113㎡ [商品房户型之一，南北通透。同上，具体套数未公布。这是全盘最大户型] / 2房 约70㎡（部分批次备案口径） [安居型商品房主力：约490套（搜狐焦点2025-04-25「两房约490套」）；另有单一批次备案数据为2房约70㎡共319套（属736套中的一个批次，非全部）] / 3房 约90㎡（部分批次备案口径） [安居型商品房：约246套（搜狐焦点2025-04-25「三房约246套」）；另有单一批次备案数据为3房约90㎡共118套（属736套中的一个批次）]", "large_share": "≥120㎡：0%（可确认）。全盘最大户型即商品房113㎡四房，无任何120㎡以上产品。四房：只可能出现在160套（备案157套）商品房中，即四房占全部住宅的上限为 160 ÷ 896 = 17.9%；由于商品房中还有91㎡三房，实际四房占比必然低于17.9%，但91㎡/113㎡两种户型的套数拆分未公布，无法给出精确值。安居房736套（占82%）全部为2房/3房，其中2房约490套占全盘54.7%。综合判断：本盘是典型的以2房、3房中小户型为绝对主体的项目。（说明：160套上限属可靠推算，不是精确统计；91㎡/113㎡拆分未知。）", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 113.0, "resettlement_detail": "属于②政府保障房，具体是「安居型商品房」（可售型保障性住房），736套，占82.1%。这是三类里最容易被混淆的一类，需明确：安居型商品房是深圳市政府定价配售的保障房，不是旧改回迁房，也不是原村民集资房/统建楼。官方证据（一手）：深圳市住房和建设局先后发布《关于安居型商品房选房有关事项的通知》住保售〔2025〕043号批次（2025-12-25发布）和住保售〔2026〕004号批次（2026-02-06发布），均针对「伟城贤德瑞府项目安居型商品房」组织选房签约。定价：安居房价格21950元/㎡（按建筑面积计，深圳本地宝2026-01-21），而同盘商品房2024年11月取证开盘折后均价3.23万/㎡（折后单价2.98–3.56万/㎡，总价270–402万/套）——安居房价格约为商品房的68%。①旧改回迁：搜「伟城贤德瑞府 回迁/旧改/城市更新」未检索到任何城市更新单元规划或拆迁安置记录，开发主体为深圳市伟城房地产开发有限公司，判断为出让用地开发+配建（实为以安居房为主体）项目，非旧改回迁盘。③原村民集资房/统建楼：无相关记录。", "school_primary": "深圳外国语学校光明学校（小学部）—— 二手来源（网易房产2024-12-02、2024-12-03、2026-01-31多篇楼盘学区解析稿），未取得光明区教育局官网学区划分原文核实。", "school_middle": "深圳外国语学校光明学校（初中部）—— 同上，二手来源。该校为深圳外国语学校在光明区开办的公立九年一贯制学校，计划2023年开始招生（深圳本地宝2023-04-20），故小学与初中为同一所学校。", "school_note": "口径与风险：①两个学位字段均为二手（网易房产楼盘稿件，且这类稿件多由开发商/中介渠道供稿，带营销性质，可信度需打折）。未能取得光明区教育局(szgm.gov.cn)《光明区义务教育学校学区划分》对应年度原文，因此「李松蓢社区/大园路一带是否确实划入深外光明学校学区」未获官方确认。光明区教育局历年发布学区划分（已确认存在2022年、2024年、2025年版本），学区随新校投用逐年调整。②深外光明学校2023年才开办招生，属新校，学区范围与招生规模在扩校期内变动概率高。③本盘82%为安居型商品房，安居房业主同样具备学位申请资格（安居型商品房为可售有产权住房），但深圳部分区对保障房小区有「优先保障本小区住户」或反向的学位分配安排，须以当年招生文件为准。④积分线未查到。⑤是否为大学区/共享学区未核实。⑥本盘2025年12月才交楼，为全新房源，「同一房产6年内学位被占用」风险为零，这是相对二手房的一个实际优势。⑦另注意地址口径有两种写法：「公明街道李松蓢社区富力路与大园路交汇处」（搜狐焦点）与「李松蓢大园路与李松蓢炮台路交汇处西南侧」（房天下），均指向李松蓢同一地块，但确认学区时须以准确门牌为准。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 证据等级：贝壳被验证码拦截、房天下/安居客直连TLS失败，本条目数据主要来自搜狗/头条搜索的结果摘要（snippet级），仅安居型商品房选房通知为深圳市住建局官方文件（但正文未打开，仅见标题与摘要），属「仅摘要」。2) units_total 存在896（规划）与893（备案）两个数，未能用住建局预售证原件逐栋核对。3) 商品房91㎡三房与113㎡四房的套数拆分未公开，导致四房占比只能给上限17.9%而无法精确。4) 安居房736套的户型拆分有两组不一致数据：「2房约490套+3房约246套」（合计736，自洽）与某批次「2房约70㎡ 319套+3房约90㎡ 118套」（合计437，属单批次），两者是否口径一致未验证。5) 车位的地上/地下拆分、商品房与安居房车位是否分配隔离，未知。6) 栋数表述需注意：项目为4栋45-46层住宅围合布局（1栋A座商品房45层三梯四户；1栋B/C座及2栋为安居房46层三梯六户），另有3栋为1所18班幼儿园——「3栋」是楼栋编号不是数量，容易误读。7) 学区两字段均为二手且来自营销稿，无官方文件支撑，积分线、是否大学区均未查到。8) OSM 面积9378㎡与官方总占地约1.4万㎡不符（项目总建面约12.3万㎡、计容8.9万㎡、容积率6.0、绿化率40.01%、不含赠送得房率约73.53%），OSM 面可能只圈了塔楼投影，不宜用作面积依据。", "sources": [ "https://m.sogou.com/web/searchList.jsp?keyword=%E4%BC%9F%E5%9F%8E%E8%B4%A4%E5%BE%B7%E7%91%9E%E5%BA%9C%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%81%9C%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E6%88%B7%E5%9E%8B", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E4%BC%9F%E5%9F%8E%E8%B4%A4%E5%BE%B7%E7%91%9E%E5%BA%9C%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E6%9D%8E%E6%9D%BE%E8%93%A2", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E4%BC%9F%E5%9F%8E%E8%B4%A4%E5%BE%B7%E7%91%9E%E5%BA%9C%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%20%E6%9D%8E%E6%9D%BE%E8%93%A2%20%E5%AE%89%E5%B1%85%E5%9E%8B%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF", "https://zjj.sz.gov.cn/", "https://www.szgm.gov.cn/", "https://sz.bendibao.com/" ], "done": true }, { "id": 15, "name": "宏发雍景城", "district": "光明区", "street": "公明街道", "station": "红花山", "lines": "6", "d_m": 8.3, "area_m2": 85353, "built_year": "2004（分期2003-2012）", "type": "住宅小区", "units_total": "977（Q房网小区页「总户数」）／972（上一轮记录的乐有家口径）。两源相差5套，均为「总户数」口径，未见公寓/商办套数单列。都市圈标注房屋用途含「普通住宅/别墅/商业/底商/公寓」，说明盘内确有商业底商与Townhouse/别墅产品，但没有任何来源把住宅与非住宅套数拆开，因此 977 应理解为含Townhouse/叠拼在内的全部住宅套数（商业底商是否计入不明）。", "residents_est": "约 2350–2930 人。算式：977 户 × 户均人口。乘数取值：2.4 人/户（深圳七普家庭户规模区间下沿）→2345 人；2.7 人/户（区间上沿）→2638 人；3.0 人/户（自住为主小区常用经验值）→2931 人。★这是按户数推算的估计值，不是实测常住人口；深圳无小区级常住人口公开数据。乘数区间来自本次任务给定的通用口径，本轮未能核到深圳市统计局七普公报原文（见 field_gaps）。", "parking": "809 个（总车位，未分地上/地下）。Q房网小区页与深圳都市圈小区页两个独立来源均记 809，可交叉确认。停车费口径：地上 200 元/月、地下 200 元/月（Q房网），说明地上地下车位都有，但两者数量未拆分。上一轮记录中出现过 1210 的都市圈口径，本轮直接抓取都市圈页面显示为 809，未复现 1210。", "parking_ratio": "0.83 车位/户。算式：809 ÷ 977 = 0.828。若按 972 户口径：809 ÷ 972 = 0.832。★注意 Q房网页面自称「车位比例 1：1.09」，与其自己给出的 809 车位/977 户算不通（809/977=0.83），该字段应视为站方错误，不采信。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "72.16-81.36㎡（在售样本 72.16/72.45/81.36㎡）", "share": "在售 42 套中 8 套 = 19.0%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "3房", "area": "88-127㎡（在售样本 88.21/101.28/105.67/106.21/119.80/119.92/120.88/120.99/126.87㎡）", "share": "在售 42 套中 18 套 = 42.9%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "4房", "area": "119.96-144.18㎡（在售样本 119.96/121.38/126.86/131.09/144.18㎡）", "share": "在售 42 套中 11 套 = 26.2%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "5房及以上", "area": "101-266㎡（在售样本含 170.14㎡五房、266.24㎡三房大平层、111.15㎡「6室」）", "share": "在售 42 套中 5 套 = 11.9%（按房源结构推算）。★其中 101.32㎡标5室、111.15㎡标6室，明显是大户型被隔成分租房源后的登记，不代表原始户型设计" } ], "layouts_txt": "2房 72.16-81.36㎡（在售样本 72.16/72.45/81.36㎡） [在售 42 套中 8 套 = 19.0%（按房源结构推算，非规划配比）] / 3房 88-127㎡（在售样本 88.21/101.28/105.67/106.21/119.80/119.92/120.88/120.99/126.87㎡） [在售 42 套中 18 套 = 42.9%（按房源结构推算）] / 4房 119.96-144.18㎡（在售样本 119.96/121.38/126.86/131.09/144.18㎡） [在售 42 套中 11 套 = 26.2%（按房源结构推算）] / 5房及以上 101-266㎡（在售样本含 170.14㎡五房、266.24㎡三房大平层、111.15㎡「6室」） [在售 42 套中 5 套 = 11.9%（按房源结构推算）。★其中 101.32㎡标5室、111.15㎡标6室，明显是大户型被隔成分租房源后的登记，不代表原始户型设计]", "large_share": "四房及以上：在售 42 套中 16 套 = 38.1%；≥130㎡：42 套中 7 套 = 16.7%（面积分桶 130-150 4 套、150-200 1 套、200㎡以上 2 套）。★均为「按在售房源结构推算」，不是规划配比，也不是全盘套数精确统计。全盘 977 套的实际户型配比未查到。参考：全盘建面约 13.38 万㎡ ÷ 977 户 ≈ 137㎡/户（含Townhouse拉高均值）。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 266.24, "resettlement_detail": "无回迁房。深圳都市圈「交易权属」明确标注为「商品房」，Q房网记开发商为深圳市宏发房地产开发有限公司、2003-2012 年分期开发，属自建自售的纯商品房项目，未查到任何旧改回迁安置、政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建、或原村民集资房/统建楼的记录。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "★对口学校未查实，不猜。①已确认的定位信息：小区属【光明区公明街道上村社区】（深圳都市圈行政区划字段：深圳市>光明区>公明街道>上村社区）。这一点很关键，因为光明区的学区是按【社区】为单位划的——见《光明区2026年义务教育新增公办学校学区划分方案》（光明区教育局，2026-06-08，深圳政府在线 post_12834796），其三所新校的学区表述全部是社区清单，例如「楼村第四学校（暂定名）……学区为：科韵社区、东周社区、楼村社区、荔湖社区、圳美社区、云谷社区、迳口社区、翠湖社区」。该 2026 新增学校方案涉及的是新湖街道科韵社区、凤凰街道塘尾社区、玉塘街道玉律社区三个片区，均不涉及公明街道上村社区，因此本盘学区不受这次新增调整影响，但也没有从中得到本盘的对口学校。②本轮没能拿到《光明区义务教育公办学校学区方案》全区版原文（该文件按年度发布，2025 年版在深圳本地宝/深圳之窗有转载）：广东省政府信息公开检索接口对光明区各站点返回 0 条；光明区政府在线站内检索为前端 JS 加载、接口不可用；光明区通知公告栏目翻遍 40 页无「学区」条目；光明区招生系统域名 zsxt.szgm.gov.cn 从本环境无法连通（与南山 nszs.szns.gov.cn、宝安 zs.baoan.edu.cn 的学区地图接口不同，光明这套没打通）。③Q房网小区页给出的是「附近学校」（纯距离口径，非对口学区）：深圳市光明新区公明第一小学（距 2015 米）、深圳市光明新区公明第二小学（距 1641 米）、深圳市教育科学研究院实验小学（距 2116 米）；Q房网小区列表页另外带出深圳市光明新区下村小学、深圳市光明区公明中学。这些只能说明周边有哪些学校，不能当作对口学区，故 school_primary / school_middle 一律写「未查实」。④因此是否大学区、积分线、学位紧张度也无法给出。要确认本盘学区，正确做法是查当年度《光明区义务教育公办学校学区方案》里「公明街道上村社区」对应哪几所学校。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①对口小学/初中完全未查到。已定位到本盘属光明区公明街道上村社区、且光明区学区按社区划分，但拿不到《光明区义务教育公办学校学区方案》全区版原文——卡点：广东省政府信息公开检索接口对光明各站返回 0 条、光明区政府在线站内检索接口不可用、通知公告栏目 40 页无「学区」条目、光明区招生系统域名 zsxt.szgm.gov.cn 从本环境不可连通（对比之下南山 nszs.szns.gov.cn 与宝安 zs.baoan.edu.cn 的官方学区数据本轮都拿到了）。②户型配比只有在售 42 套的结构推算，全盘 977 套的规划户型配比未查到。③车位未分地上/地下数量。④容积率两源冲突：深圳都市圈记 1.4、Q房网记 3.9；1.4 与「建面 13.38 万㎡ / 宗地 9.557 万㎡」算得通，Q房网 3.9 疑为错录。⑤楼栋数三个口径：都市圈 25 栋、Q房网「楼栋总数 12 / 单元总数 23」、Q房网小区简介文字「10 栋多层 + 10 栋小高层 + 6 栋 Townhouse」（=26 栋），未能定论。⑥住宅、别墅/Townhouse、商业底商的套数没有任何来源拆分。⑦户均人口乘数区间沿用任务给定口径，未核到深圳市统计局七普公报原文。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56374", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56374", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/5046/", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/sz/guangmingqu/", "https://www.sz.gov.cn/school/tzgg/content/post_12834796.html" ], "done": true }, { "id": 18, "name": "中海时光境", "district": "光明区", "street": "凤凰街道", "station": "光明城", "lines": "13/6B", "d_m": 109.3, "area_m2": 27985, "built_year": "未知（2023年9月首次预售，交付年份未核实）", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅1739套（规划总户数），拆分为：可售商品房住宅约1537套 + 安居型商品房202套。来源：深圳房地产信息网（szhome/咚咚找房）楼盘页与项目详细信息页，两页均标『总房源：1739』，项目解析文字明确「规划总户数1739户，可售商品房住宅约1537户，安居型商品房202户」。**商业/商铺不计入1739**：项目物业类型标「商品住宅,商业」，两批预售中商业分别为17套（44-61㎡）和21套（49-85㎡），单独备案。无商务公寓。", "residents_est": "按1739套住宅（含202套安居房）估算：1739 × 2.4 ≈ 4174人；× 2.7 ≈ 4695人；若按新交付、自住为主的3人/户 ≈ 5217人。综合区间约 4200–5200 人。仅算1537套可售商品房则为 3689–4611 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模约2.4–2.7人/户（本次调研统一口径），非实测数据。注：该盘2023年才首次预售、2024年10月仍在加推，截至本次调研入住率大概率远未满，上述为满住估算上限。", "parking": "1718个（szhome项目详细信息页『车位数：1718』；项目解析原文为「机动车泊位数不少于1718个」，属规划配建下限值）。未拆分地上/地下——项目为4栋150米超高层、建设用地仅27057㎡、总建面233274㎡，车位应以地下为主，但无来源明示，不作断言。该1718为**全盘车位（含商业配套）**，未区分住宅专用车位。", "parking_ratio": "1718 ÷ 1739 = 0.988（约1:0.99）。若只除以可售商品房1537套则为 1718 ÷ 1537 = 1.118。因1718是含商业在内的全盘泊位下限、1739是住宅户数，两者口径不完全匹配，实际住宅车位比应略低于0.99。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅1卫", "area": "建面约82㎡", "share": "未知（szhome列为主推户型之一）" }, { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "建面约89㎡", "share": "未知（szhome列为主推户型之一）" }, { "rooms": "4房2厅2卫", "area": "建面约108㎡", "share": "未知（szhome列为主推户型之一）" } ], "layouts_txt": "3房2厅1卫 建面约82㎡ / 3房2厅2卫 建面约89㎡ / 4房2厅2卫 建面约108㎡", "large_share": "未知。已知主推户型仅3种（82/89/108㎡），其中只有108㎡为四房、且**无任何户型≥120㎡**，因此「≥120㎡占比 = 0%」可以确定；「四房占比」= 108㎡户型的套数占比，无公开分户型套数，无法给出数值。参考：首批预售273套住宅、第二批546套住宅，面积段均为82-108㎡，未按户型拆分套数。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主（全盘住宅建面82-108㎡，无≥120㎡产品；四房也只做到108㎡）", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 108.0, "resettlement_detail": "**属第②类：政府保障房配建（安居型商品房202套），不是旧改回迁房，也不是原村民统建楼。**地块为招拍挂出让：宗地号A503-0100，2022年10月中海以31.92亿元竞得，宗地面积28564.79㎡、建设用地面积27057.35㎡、总建筑面积233274.00㎡。开发商为深圳市丰明房地产开发有限公司（中海系），物业公司为深圳市中海美城智慧城市运营有限公司，物业费4.50元/㎡·月。未检索到任何与本项目相关的城市更新单元规划或拆迁安置内容。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "**本轮未能查到对口学校，不作猜测。**该盘位于光明区凤凰街道侨凯路与科林路交汇处东北侧，属光明城/凤凰城片区，周边有光明区凤凰学校、光明区实验学校、光明区外国语学校等，但**无任何来源把本项目地址与具体学校对应起来**：①Q房网/365淘好房小区库中查不到本项目（2023年首次预售、无二手房源，未建库）；②szhome楼盘页「配套信息—交通情况/配套设施」两栏均为「待定」；③本次会话WebSearch额度已耗尽，光明区教育局官网无可用站内搜索入口，无法定位当年度招生学区划分公告。光明区近年新建学校密集、学区划分逐年调整，且新盘首年常出现「学位待明确/临时安排」情况；另需注意202套安居型商品房与商品住宅是否同一学区口径，也未查实。购房前必须以光明区教育局当年度招生公告为准。", "confidence": "确认（户数/车位/户型/保障房配建口径均有szhome楼盘页与项目详细信息页两处一致记载）；学位部分为「未查实」", "field_gaps": "①分户型套数配比（82/89/108㎡各多少套）无公开来源，large_share的「四房占比」给不出数字；②1718车位未拆地上/地下、未区分住宅与商业专用；③交房年份仍未定：szhome『最早交房：待定』『最新开盘：待定』，仅知2023-09首次预售、2024-10仍在取证加推（深房许字（2024）光明021号，552套，备案均价约5.3万/㎡）；④容积率、绿化率szhome均标「待定」；⑤对口小学、对口初中完全查不到，学位三字段实质为空；⑥202套安居型商品房的具体楼栋/面积段/配售方式未查到。", "sources": [ "http://bol.szhome.com/house/11833.htm", "http://bol.szhome.com/housedetail/11833.html", "https://www.szhome.com/" ], "done": true }, { "id": 19, "name": "金融街华发·融御华府", "district": "光明区", "street": "凤凰街道", "station": "凤凰城", "lines": "13/6", "d_m": 105.5, "area_m2": 23364, "built_year": "未知（备案售罄，交付年份未核实）", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅 784 套（上一轮记录：两批预售备案合计 849 套，其中商铺 65 套，住宅 784 套 —— 这是备案口径，最接近「住宅套数」的定义）；Q房网小区档案「总户数」= 840 户，物业用途标「住宅/商铺」，该 840 未拆分住宅与商铺，也与 784+65=849 对不上，两个口径并列不取平均。楼栋：Q房网「楼栋总数 3、单元总数 6」，与上一轮记录的「3 栋（1栋ABC座、2栋、3栋AB座）」一致（3 栋、共 5–6 个座/单元）。备案名「金融街华发融御花园」，推广名「融御华府」，光明大道及科能路交汇处西北侧。另据上一轮记录，计容建面 10.8 万㎡ = 可售住宅 8.4 万㎡ + 建成后移交政府的人才房约 1.4 万㎡；Q房网简介称「总建面约 17 万㎡」（应为含地下车库等的总建面，与 10.8 万㎡ 计容口径不同，不矛盾）。容积率 4.5，两个来源一致。", "residents_est": "约 1,882–2,352 人（按住宅 784 套）。算式：784 × 2.4 = 1,882 人；784 × 3.0 = 2,352 人；中值 784 × 2.7 ≈ 2,117 人。若按 Q房网 840 户口径：2,016–2,520 人。乘数出处：深圳七普家庭户规模约 2.4–2.7 人/户，自住为主的新盘常按 3 人/户（新交付刚需改善盘自住比例高，取上限更接近实际）。为估算，非实测常住人口。注意：移交政府的 1.4 万㎡ 人才房若单独计租户，还会额外增加居住人口，上述估算未包含（人才房套数未知）。", "parking": "959 个（Q房网小区档案「停车位」，未分地上/地下；该盘为新建高容积率项目，绝大部分应为地下车位，但未见分项数据，不臆断）。", "parking_ratio": "1.22（按住宅 784 套）。算式：959 ÷ 784 = 1.223。若按 Q房网 840 户：959 ÷ 840 = 1.142。Q房网自标「车位比例 1：0.96」，与其自家 959/840 算不出（0.96 反而更像 959/1000 之类），不采纳。无论用哪个分母，车位都是本组小区里最充裕的一档（≥1.14 车位/户），符合近年新盘的配建标准。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "约 92–99㎡（Q房网简介「户型约 92-125 平 3-4 房」，上一轮记录「3-4房 92-129㎡，共 4 种户型，单层四户」）", "share": "未知（无预售各户型套数分解；该盘无二手挂牌，无法用房源结构反推）" }, { "rooms": "4房", "area": "约 118–129㎡（Q房网上限 125㎡，上一轮记录上限 129㎡，两个上限并存）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房 约 92–99㎡（Q房网简介「户型约 92-125 平 3-4 房」，上一轮记录「3-4房 92-129㎡，共 4 种户型，单层四户」） / 4房 约 118–129㎡（Q房网上限 125㎡，上一轮记录上限 129㎡，两个上限并存）", "large_share": "未知（无法量化）。已知边界：全盘户型区间为 92–125㎡（Q房网）或 92–129㎡（上一轮记录），共 4 种户型、单层四户，全南向。即「≥120㎡」最多只可能落在最大的那一两种四房户型上，粗略上限约为 4 种户型中的 1–2 种；但各户型的备案套数未公开，无法换算成套数占比，故不给数字。该盘不存在 ≥130㎡ 的产品。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主（口径说明：全盘 92–125/129㎡ 的 3–4 房，无小户型也无 ≥130㎡ 大户型，属刚需到首改产品线；若以「≥120㎡ 为大户型」划线，则大户型仅占最上面 1–2 种户型）", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 129.0, "resettlement_detail": "不是回迁房，但含政府保障房配建，两件事要分清：①旧改回迁安置房：未查到，无证据表明本项目含村民回迁安置房；②政府保障房配建：有 —— 上一轮记录明确该项目含约 1.4 万㎡ 建成后无偿移交政府的人才住房（计容 10.8 万㎡ 中，可售商品住宅 8.4 万㎡ + 移交政府人才房 1.4 万㎡），属深圳出让地块「配建人才住房」政策产物，产权归政府、不进入商品房销售，与回迁房性质完全不同；③原村民统建楼/集资房：未查到。本轮通用搜索引擎全部不可用，无法进一步核实该人才房的套数、栋号与是否独立管理（是否与商品房同小区共享大堂/电梯/园林，直接影响居住体验与物业纠纷概率），这是本条最重要的未解问题。项目另配社区商业、9 班幼儿园、社康中心、菜市场（上一轮记录）。", "school_primary": "未查实。Q房网「附近学校」列出四所小学，但全部离得很远，没有一所像贴身对口校：深圳实验光明学校（小学部）（公办，牛山路西侧，九年一贯，距 1094 米）、深圳市光明新区凤凰城实验学校（小学部）（公办，塘家社区科裕路东侧/同观路南侧，九年一贯，距 1485 米）、深圳市光明新区凤凰学校（小学部）（公办，光侨大道 2591 号，九年一贯，距 1819 米）、深圳市光明区实验学校（小学部）（仅在搜索结果页出现，未给距离）。这是「附近学校」口径而非学区划分，且距离都在 1 公里以上，参考价值有限。不猜对口校。", "school_middle": "未查实。Q房网搜索结果页仅列深圳市光明新区凤凰学校（初中部）。二手来源，且同样是「附近」口径。", "school_note": "二手口径且证据很弱，未核到任何官方文件。光明区凤凰城片区近年新盘密集入市（周边即龙光玖龙台、中海寰宇时代、电建洺悦府、光明1号、新地中央等大盘），学位供给与学区划分年年调整，新交付楼盘首次划片常有变数，必须以入学当年光明区教育局发布的学区划分公告为准，本轮完全未能访问该公告。积分线、学位紧张度、是否大学区均「未查到」。该盘为新盘、业主多为首次购房家庭，「学位被占用」（同一房产 6 年内已用过学位）的历史包袱应较小，但这是推理不是查证。", "confidence": "推测", "field_gaps": "1) 本轮 WebSearch 配额耗尽，Bing/DuckDuckGo/Brave/Mojeek/Ecosia/Startpage/Yandex 全被反爬或严重降级（cn.bing 对中文多词查询只返回单字词典结果），贝壳被验证码拦截、乐有家 403、安居客/房天下反爬跳转，深圳市规划和自然资源局 pnr.sz.gov.cn 返回 412，故无法核到预售证/备案表原件与城市更新/土地出让公告原文。2) 住宅套数 784（备案，上一轮记录）vs Q房网 840 户，本轮无法用第三方仲裁。3) 车位未分地上/地下；Q房网自标车位比例是错误字段。4) 各户型备案套数完全未公开，layouts 的 share 与 large_share 都只能写「未知」——这是本条最大的数据缺口。5) 交付年份未核实（Q房网小区档案「建筑年代」字段为空）。6) 配建人才房的套数、栋号、是否与商品房混栋/共享配套未查到。7) 学区三字段全部无官方支撑，且 Q房网列出的四所小学距离 1.0–1.8 公里，无一贴身，可信度低。8) 该盘无二手挂牌，无法用在售房源结构反推户型配比。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen110001308", "https://shenzhen.qfang.com/garden/f1?keyword=%E8%9E%8D%E5%BE%A1%E5%8D%8E%E5%BA%9C" ], "done": true }, { "id": 20, "name": "华润润晖府", "district": "光明区", "street": "凤凰街道", "station": "德雅路", "lines": "13", "d_m": 145.6, "area_m2": 17406, "built_year": "2024（房天下二手房页标竣工2024-12，单一来源）", "type": "住宅小区", "units_total": "**1727 户（官方口径，含非住宅）**，来源为光明区住房和建设局《润晖府信息（2023年更新）》原文：『项目总户数为1727户，其中普通商品房为724户，商业49户，自持租赁住房954户』。\n拆分：\n· 普通商品住房 **724 套**（可上市交易的商品房，住宅建面 66,675㎡ → 套均约 92㎡，与『89-112㎡』面积段吻合）；\n· 企业自持保障性租赁住房 **954 套**（建面 28,570㎡ → 套均约 30㎡，只租不售，不可交易）；\n· 商业 **49 户**（建面 2,500㎡，35-80㎡，无住宅属性、无学位）。\n**住宅套数合计 724+954 = 1678 套**；若只算能买卖的商品房则仅 724 套。这是本项目最容易被误读的一点：中介口径的『1727 户大盘』里超过一半是 30㎡ 的自持租赁小户。\n口径说明：本条为**规划/预售批准口径**（宗地号 A503-0095，占地 17,195.58㎡，与本条 OSM 地块 17,406㎡ 高度吻合，可确认是**一期**）。上一轮记录的『住宅 103,710㎡ + 18班幼儿园 6,100㎡』与官方一期文件（住宅 95,445㎡、明确写『本项目未配建幼儿园』）冲突——按官方文件，18班幼儿园属于**东侧的润晖府二期**，上一轮很可能把二期或整宗地指标记到了一期头上。二期为超高层住宅，本条不含。", "residents_est": "**估算值，非实测**。深圳无小区级常住人口公开数据。\n分层算式（因为本盘商品房与自持租赁房的户均人口差异极大，不宜用同一乘数）：\n· 商品房 724 套 × 3 人/户（自住改善型 89-112㎡ 三/四房的经验乘数）≈ **2,172 人**；\n· 自持保障性租赁住房 954 套，套均仅约 30㎡（28,570㎡ ÷ 954），以单身/情侣为主，按 1.5–2.0 人/户 ≈ **1,431–1,908 人**；\n· 合计约 **3,600–4,080 人**。\n对照口径：若粗暴套用深圳七普家庭户平均规模 2.4–2.7 人/户于全部 1,678 套住宅：1678×2.4 ≈ 4,027 人 ～ 1678×2.7 ≈ 4,531 人。\n**综合区间约 3,600–4,500 人。**乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模 2.4x 人/户 + 自住型商品房 3 人/户经验值 + 小户型租赁房 1.5–2 人/户经验值。", "parking": "**1,536 个机动车位**（官方规划口径，光明区住建局文件原文）。拆分明确：\n· 地上普通车位 **77 个**；\n· 地下普通车位 **1,396 个**（尺寸 2.4m×5.3m）；\n· 地下微型车位 **90 个**（尺寸 2.2m×4.3m；按规范微型车位数×0.7 计入规划总车位数，故 77+1396+90×0.7 = 1,536）。\n地下室共四层（地下三层、地下二层、地下一层、半地下一层），充电桩集中在地下二层。文件明确『所有停车位由住宅、商业、企业自持租赁用房、公共配套设施共用』——即 1,536 个车位不是住宅专用。\n非机动车：5 栋下方半地下一层设室内非机动车库 + 室外地面部分非机动车位。", "parking_ratio": "分母不同差别很大，三个都列（官方文件未给车位比，以下全为自算）：\n· 对官方总户数 1727（含商业 49 户）：1536 ÷ 1727 = **0.89 个/户**；\n· 对住宅套数 1678（商品房+自持租赁）：1536 ÷ 1678 = **0.92 个/户**；\n· 若按『车位实际使用者以商品房业主为主』的乐观口径对 724 套商品房：1536 ÷ 724 = 2.12 —— 但这个数**不成立**，因为文件写明车位由住宅、商业、自持租赁房、公共配套**共用**，954 户租户与商业也在抢同一批车位。\n**实用判断：本盘车位比不足 1:1（0.89–0.92），且 954 户租赁住户共用同一车库，停车紧张度会明显高于同类车位比的纯商品房小区。**", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "89-110㎡（官方预售面积段写 89-112㎡）", "share": "未知（房天下/吉屋/网易均标『主力户型 3/4居室 89-110㎡』，但未拆分三房与四房各自套数）" }, { "rooms": "4房", "area": "约 110㎡（含在 89-110㎡ 主力段内）", "share": "未知" }, { "rooms": "自持保障性租赁住房（户型未公开）", "area": "套均约 30㎡（28,570㎡ ÷ 954 套，自算）", "share": "954/1678 = 56.9% 的住宅套数（官方口径，非推算）" }, { "rooms": "商业（非住宅）", "area": "35-80㎡", "share": "49 户（官方口径）" } ], "layouts_txt": "3房 89-110㎡（官方预售面积段写 89-112㎡） / 4房 约 110㎡（含在 89-110㎡ 主力段内） / 自持保障性租赁住房（户型未公开） 套均约 30㎡（28,570㎡ ÷ 954 套，自算） [954/1678 = 56.9% 的住宅套数（官方口径，非推算）] / 商业（非住宅） 35-80㎡ [49 户（官方口径）]", "large_share": "**≥120㎡ 占比约 0%**：官方预售文件写明住宅面积段为『约 89-112 平方米』，全部媒体口径（房天下、吉屋网、网易、安居客）也一致标『89-110㎡ 三房-四房』，无 120㎡ 以上产品。四房存在但只到约 110㎡，属『小面积四房』。\n若把 954 套约 30㎡ 的自持租赁房计入分母，则大户型占比更低。\n**依据为官方预售面积段 + 多家新房平台户型段的一致描述，非逐套精确统计；各户型具体套数未查到。**", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 570.0, "resettlement_detail": "**三类要分清，本项目属于第 ② 类（政府保障房配建），不是回迁房：**\n① **旧改回迁安置房：无。**本项目是招拍挂出让宗地 A503-0095，开发商深圳市润樾房地产有限公司（华润置地平台公司），未检索到任何指向本项目的城市更新单元规划或拆迁安置记录。需注意的是官方文件写『项目北侧及东侧多为待拆迁用地』——**周边有待拆迁地块，但本项目本身不是回迁盘**，两者不要混淆。\n② **政府保障房：有，且占比过半。**官方文件明确：住宅 95,445㎡ 中含『企业自持的保障性租赁住房 28,570㎡』，对应 **954 户**，占住宅套数 56.9%。这是**企业自持、只租不售的保障性租赁住房**（属于深圳『四位一体』住房保障体系中的保租房），不是安居型商品房、也不是人才房——性质不同，不可买卖，业主结构上会形成『724 户业主 + 954 户租户』的混合社区。\n③ **原村民集资房/统建楼：不适用。**本项目为 2022-12-23 取得预售许可的正规商品房项目（南方+报道『12月23日华润润晖府取得预售许可，备案均价 5.16 万/㎡』）。", "school_primary": "**不是单一对口，是大学区多校可选。**据光明区住建局官方文件：本项目位于凤凰街道凤凰社区，按 **2022 年学区划分方案**，居住凤凰社区的适龄儿童可选择申请以下公办学校（小学阶段）：\n· 南方科技大学附属光明凤凰学校（九年一贯制）\n· 光明区外国语学校（九年一贯制）\n· 光明区凤凰城实验学校（九年一贯制）\n以及全区民办学校。\n另：官方文件写明本项目东北侧规划为一所 **36 班九年一贯制学校**（尚未建成）。", "school_middle": "同为大学区多校可选（初中阶段）：\n· 南方科技大学附属光明凤凰学校（初中部，九年一贯制）\n· 光明区外国语学校（初中部，九年一贯制）\n· 光明区凤凰城实验学校（初中部，九年一贯制）\n· 深圳实验光明学校（初中）\n· 光明区高级中学（初中）\n以及全区民办学校。（同一份光明区住建局文件）", "school_note": "**口径：一手官方来源。**引自深圳市光明区住房和建设局《润晖府信息（2023年更新）》（发布日期 2023-01-06，通知公告栏），非中介二手整理。文件自述依据为『2022 年学区划分方案』——**已是 4 年前的方案，2026 年入学须以光明区当年公布的学区划分为准**，文件本身也写『具体学区划分和积分入学政策等相关情况，以光明区当年公布的信息为准』。查询入口：光明区政府在线 → 政务服务 → 主题服务 → 学位申请。\n**制度特征：光明区凤凰社区实行大学区/共享学区**，一个小区可填多校（上列 3 所九年一贯制 + 2 所初中），最终按**积分入学**排序录取，多校并列≠任选。\n**⚠️ 官方明示的重大风险（罕见地由政府文件直接写出）：**文件第五条第三款原文——『项目总户数为1727户，幼儿园学位需求约9个班，**本项目未配建幼儿园，业主入住时会带来极其严峻的学位风险**』。这是官方文件里少见的强措辞警告，购房前必须正视。东侧的润晖府二期配建了 18 班幼儿园，但那是二期的配套，一期能否共享未在文件中承诺。\n另外两点：①**商业性质的 49 户无学位**，文件明确写『本项目用途为商业的，无学位配套，不能用于义务教育（幼儿园）学位申请』；②深圳同一房产 6 年内学位被占用会导致无法申请，二手房务必查『学位锁定』状态。\n未查到：上述各校历年积分录取线、凤凰社区各校的学位缺口数据。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①**各户型精确套数未查到**——官方文件只给面积段『89-112㎡』，房天下/吉屋/网易只给『3/4居室 89-110㎡』，三房与四房分别多少套、954 套自持租赁房的户型配比均未公开，故 layouts 的 share 多为『未知』；\n②**954 套自持保障性租赁住房的套均 30㎡ 是自算**（28,570㎡÷954），文件未直接给套均面积，实际可能因公摊口径不同而有偏差；\n③**与上一轮记录冲突未完全解释**：上一轮记『住宅 103,710㎡ + 18班幼儿园 6,100㎡』，官方一期文件记『住宅 95,445㎡、未配建幼儿园』。本轮判定上一轮数据混入了二期或整宗地口径，但未找到润晖府**二期**的官方信息公示原文（sogou/toutiao 均无结果），故二期的户数/车位/幼儿园指标本条未收录；\n④**地铁站口径冲突**：本条 station 记『德雅路（13号线）d_m 145.6m』，而官方 2023 文件写『项目西北侧为地铁13号线**同观路站**』『距 6 号线凤凰城站约 2.09 公里』。两者可能是同一站在建设期与开通后的名称变化，也可能是相邻两站，本轮未核实；\n⑤**建成/交付年份口径分歧**：吉屋网记『交房时间 2025年5月精装交付』，房天下记『预计 2025年12月31日交房』，上一轮取『2024（房天下二手房页标竣工2024-12）』——三个年份并存，未查到实际交付证明；\n⑥**楼栋数未经官方核实**：上一轮记 5 栋（4 栋住宅 32-34 层 + 1 栋公寓），官方文件只间接提到『5栋下方半地下一层设置室内非机动车库』，可佐证有 5 号楼，但未给总栋数；另官方文件把非住宅部分写作『商业 49 户』而非『公寓』，与上一轮的『1栋公寓』表述不一致；\n⑦**本轮 WebSearch 配额已耗尽**，改用 curl 直连 + 头条搜索/搜狗搜索；贝壳（captcha 拦截）、房天下（验证码）、乐有家、都市圈（404）均不可用，Q房网未收录本盘（新盘，二手在售量不足）。", "sources": [ "http://www.szgm.gov.cn/xxgk/xqgwhxxgkml/gzgg/content/post_10371413.html", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%8D%8E%E6%B6%A6%E6%B6%A6%E6%99%96%E5%BA%9C%20%E5%85%89%E6%98%8E%20%E6%80%BB%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%B6%A6%E6%99%96%E5%BA%9C%20%E5%90%89%E5%B1%8B%E7%BD%91%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E5%AE%B9%E7%A7%AF%E7%8E%87", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%B6%A6%E6%99%96%E5%BA%9C" ], "done": true }, { "id": 21, "name": "润宏城·润雅园", "district": "光明区", "street": "凤凰街道", "station": "月亮路", "lines": "13", "d_m": 126.7, "area_m2": 19280, "built_year": "未知（2024-2025年分批预售，在建）", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅约1091套（上一轮清单汇总口径，来自深圳房地产信息网/预售公告整理）；另有两批预售套数口径：1栋+3栋456套（2024-12）+2栋A/B/C座644套 = 1100套。两个口径差9套，本轮未能重新核到原始预售许可公示原文，故两个数都列出、不取平均。物业类型标注为「商品住宅」，未见商务公寓/写字楼部分。", "residents_est": "约2600-3300人。算式：1091套 × 2.4-3.0人/户 = 2618-3273人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模约2.4-2.7人/户（全市口径）；新建大户型商品住宅自住比例高，上限按3人/户。此为估算，非实测常住人口——深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "未知。本轮通过 Q房网、深圳房地产信息网(bol.szhome.com)、深圳都市圈光明区小区库检索均无该盘条目（项目2024-2025年在建/新预售，尚未进入二手房小区库），未查到车位总数。", "parking_ratio": "未知（车位数缺失，无法计算）", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "约81-110㎡区间内（共5款户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房", "area": "约110-134㎡区间内（共3款户型）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房 约81-110㎡区间内（共5款户型） / 4房 约110-134㎡区间内（共3款户型）", "large_share": "未知。已知在售户型为3房5款+4房3款、建面81-134㎡，4房占户型款数的3/8，但户型款数≠套数配比，无法据此推算套数占比。未查到分户型备案套数表。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（81-134㎡，三房到四房；无小户型公寓）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 134.0, "resettlement_detail": "未查实。①旧改回迁安置房：项目位于光明区凤凰街道塘尾社区，本轮未查到该地块列入城市更新单元、亦未查到回迁安置房相关公告；②政府保障房配建：未查到公开的安居型商品房/人才房配建套数公示；③原村民统建楼：无相关记录。三类均为「未查实」，不等于「无」——新盘按深圳现行规定普遍需配建一定比例保障性住房，但本项目具体配建情况本轮未核到文件。", "school_primary": "凤凰城实验学校（小学部）— 推测，依据社区归属推导", "school_middle": "凤凰城实验学校（初中部）— 推测，依据社区归属推导；该校为九年一贯制公办学校，2020年投入使用", "school_note": "口径与风险：①来源为二手（深圳本地宝/深圳之窗汇总的2023年光明区学区划分），非光明区教育局官网原文，本轮未核到2025/2026年最新划分表。②划分单位是「社区」不是具体小区名：2023年口径下凤凰城实验学校学区范围为「塘家社区、甲子塘社区、塘尾社区、东坑社区、凤凰社区」，润雅园位于塘尾社区，故推导对口该校——官方文件未逐字点名「润雅园」。③本项目2024-2025年才交付，新盘学区归属常在首次交付年份由教育局单独公告或调整，现有推导可能失效。④光明区实行共享学区（大学区）制度，一个学生可填报多校，具体规则以当年招生通知为准。⑤学位锁定：光明区一套住房被锁定后小学6年、初中3年内不可再用，新盘首次入住通常无占用风险，但仍应逐房核验。⑥积分录取线未查到。", "confidence": "推测", "field_gaps": "①车位数与车位比完全缺失——该盘为在建/新盘，Q房网、深圳房地产信息网、深圳都市圈三个小区库均无条目；②分户型套数配比缺失，无法算大户型占比；③容积率、绿化率、总建面未核到；④回迁/保障房配建情况未核到任何文件；⑤学区为二手来源+社区级推导，未见官网原文与新盘专项公告；⑥户数两个口径（1091 / 456+644=1100）本轮未能用预售许可原文消歧；⑦本轮 WebSearch 配额已耗尽，仅能用 WebFetch 打搜索页与站点页，多数结果仅为摘要级。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%B6%A6%E9%9B%85%E5%9B%AD （Q房网小区库检索：全深圳无「润雅园」条目，仅返回福田梅林「雅园」——确认该盘尚未进入二手房库）", "https://bol.szhome.com/Search.aspx?keyword=%E6%B6%A6%E9%9B%85%E5%9B%AD （深圳房地产信息网楼盘库检索：无匹配楼盘）", "https://bol.szhome.com/Search.aspx?keyword=%E6%B6%A6%E5%AE%8F%E5%9F%8E （深圳房地产信息网楼盘库检索：无匹配楼盘）", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/sz/guangmingqu/ （深圳都市圈光明区小区库共53个小区，无润雅园/润宏城）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%B6%A6%E9%9B%85%E5%9B%AD%20%E9%A2%84%E5%94%AE%E8%AE%B8%E5%8F%AF%20%E5%85%89%E6%98%8E%20%E5%A1%98%E5%B0%BE%20%E5%8D%8E%E6%B6%A6 （摘要级：备案名「润雅园」、项目名华润润宏城、位于光明区凤凰街道塘尾社区、开发商华润；未给出套数/车位）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%85%89%E6%98%8E%E5%8C%BA%20%E5%A1%98%E5%B0%BE%E7%A4%BE%E5%8C%BA%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%20%E5%87%A4%E5%87%B0%E5%9F%8E%E5%AD%A6%E6%A0%A1%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA （摘要级，转引深圳本地宝/深圳之窗2023年口径：凤凰城实验学校学区=塘家社区、甲子塘社区、塘尾社区、东坑社区、凤凰社区）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%85%89%E6%98%8E%E5%8C%BA%20%E5%87%A4%E5%87%B0%E5%9F%8E%E5%AE%9E%E9%AA%8C%E5%AD%A6%E6%A0%A1%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E5%A1%98%E5%B0%BE%E7%A4%BE%E5%8C%BA%20%E4%B9%9D%E5%B9%B4%E4%B8%80%E8%B4%AF%20%E5%88%9D%E4%B8%AD%E9%83%A8 （摘要级：凤凰城实验学校为九年一贯制、含初中部、2020年投入使用）" ], "done": true }, { "id": 23, "name": "深铁瑞城", "district": "光明区", "street": "凤凰街道", "station": "长圳", "lines": "6", "d_m": 0.0, "area_m2": 199939, "built_year": "未知（分三期；三期2026年在售，整体交付年份未核实）", "type": "住宅小区", "units_total": "口径冲突，两个都列出：①主流口径「总规划4770户」，其中商品房2770套 + 人才房606套 + 保障房1394套（搜狐焦点2024-12-29测评、网易房产多篇一致复述；乐有家「规划户数4770」、深圳房地产信息网「总房源4770」亦同）。②另有聚合口径称「总规划户数约4000套，其中约1400套可售住宅、公共住房约2600套」（吉屋网，经头条搜索聚合摘要引用）——与①差距大，疑为早期规划版本或只统计部分期数。分期备案数据（可交叉验算）：一期总规划1594户（另有1596户说法），2021-11-22取证，开盘推1329套；二期6栋46-51层，某批次推756套（3栋单元）；三期25栋6座推234套；四期26栋1-3座商品住宅684户。注意本项目非纯商品房社区——按①口径商品房仅2770套，占58%，其余42%为人才房+保障房。无商务公寓记录。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数×户均人口推算，非实测：① 深圳七普家庭户规模约2.4–2.7人/户 → 4770 × 2.4 = 约11,450人；4770 × 2.7 = 约12,880人。② 若按自住为主的3人/户口径 → 4770 × 3 = 约14,310人。综合区间约 1.15万–1.43万人。口径提醒：本盘约42%为人才房/公租房/安居房，租住与小家庭比例高，实际户均人口可能偏向区间下沿（2.4–2.7），不宜取3人/户上限。且截至2026年三期/四期仍在售或未交付，当前实际入住人口远低于满载值。", "parking": "总车位3202个（整盘口径，搜狐焦点、网易多篇一致；另有一处写「项目车位3200个」，属四舍五入同一数字）。分期口径：一期停车位2388个（安居客问答2021-11-08，一期口径）；四期(26栋1-3座)总停车位537个（2023年规划许可证公示）。地下/地上拆分未查到。", "parking_ratio": "3202 ÷ 4770户 = 0.67，即约1:0.67（多个来源直接标注「车位占比1:0.67」，与自算一致）。按分期算：一期2388 ÷ 1594户 = 1.50（一期车位配比明显高于整盘，因一期为小高层洋房产品）；四期537 ÷ 684户 = 0.79。整盘0.67属明显偏低水平——4770户中有大量保障房，配建车位标准低。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "96㎡", "share": "二期/三期主力户型之一（C户型96㎡）。具体套数未知" }, { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "100㎡", "share": "二期/三期主力户型（A/B/D户型均100㎡）。三期25栋6座234套、二期某批次264套均为96㎡与100㎡两种" }, { "rooms": "3房", "area": "94-95㎡", "share": "一期主力起步户型。具体套数未知" }, { "rooms": "3-4房", "area": "至125-130㎡", "share": "一期最大面积段（一期整体95-130㎡，总价425万-712万/套）。具体套数未知" }, { "rooms": "保障房/人才房户型", "area": "未知", "share": "606套人才房 + 1394套保障房的具体面积段未查到" } ], "layouts_txt": "3房2厅2卫 96㎡ [二期/三期主力户型之一（C户型96㎡）。具体套数未知] / 3房2厅2卫 100㎡ [二期/三期主力户型（A/B/D户型均100㎡）。三期25栋6座234套、二期某批次264套均为96㎡与100㎡两种] / 3房 94-95㎡ [一期主力起步户型。具体套数未知] / 3-4房 至125-130㎡ [一期最大面积段（一期整体95-130㎡，总价425万-712万/套）。具体套数未知] / 保障房/人才房户型 未知 [606套人才房 + 1394套保障房的具体面积段未查到]", "large_share": "未知（无精确统计）。可确定的方向性事实：二期、三期公开推售的批次（756套、264套、234套）100%为96㎡/100㎡三房，无四房、无≥120㎡；四房及≥120㎡仅存在于一期（一期面积段95-130㎡，且130㎡为一期上限）。即便一期1594户中全部130㎡户型都算大户型，占整盘4770户比例也不会高。按房源结构推算（非规划配比），≥120㎡占比大致在个位数到十几个百分点，但无法给出可靠数字，故记未知。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 130.0, "resettlement_detail": "属于②政府保障房配建，不是①旧改回迁安置房，也不是③原村民集资房/统建楼。依据：本项目宗地号A608-0173，开发主体为深圳市地铁集团有限公司（深铁置业），是6号线长圳站地铁上盖TOD，通过土地出让取得，未检索到任何城市更新单元规划或拆迁安置协议记录（搜「深铁瑞城 回迁/旧改/城市更新/甲子塘」无相关结果）。配建性质的保障性住房规模很大：人才房606套 + 保障房（含公租房）1394套，合计约2000套，占总规划4770户的约42%；深圳房地产信息网物业类型直接列「安居房、其他、商品住宅、商业」。三期含1栋51层公租房 + 1栋51层保障房。需注意与本片区另两个纯保障房小区（凤凰英荟城、安居鸣鹿苑）区分——那两个是长圳保障性住房项目，与深铁瑞城是不同小区。", "school_primary": "深圳中学光明科学城学校（二部）小学部 —— 二手来源（网易房产2025-03-01整理、房天下2024-11-10报道，均称依据光明区2024年学区划分）。未取得光明区教育局官网原文核实，故不作为确认级。", "school_middle": "深圳中学光明科学城学校（二部）初中部 —— 同上，二手来源。", "school_note": "口径与风险（重要）：①来源均为二手（网易、房天下、克而瑞点评），标注依据为「光明区2024年学区划分」；光明区教育局(szgm.gov.cn)已发布《光明区2025年义务教育公办学校学区方案》，2025版是否对本小区维持同一学区未能核实——光明区新校密集投用，学区年年调整，必须以当年官方公告为准。②本小区有真实的学区争议前科：2023年光明区新增8所公办学校学区划分方案公示时，位于凤凰街道甲子塘社区的「长圳保障房配套学校（暂定名）」学区被划为「优先保障光明区长圳保障性住房（凤凰英荟城、安居鸣鹿苑）小区住户子女，剩余学位面向全区招生」，深铁瑞城业主大规模抗议认为划分不公，B站/微信公众号/今日头条均有报道（2023年4月）。即「买了深铁瑞城就能读深中」在2023年一度落空，购房者需特别警惕销售话术。③网易/房天下另列出的可选学校清单还包括：凤凰城实验学校小学部、光明实验学校同心小学、尚美小学、玉塘学校小学部、长圳学校小学部、华中师范大学附属光明勤城达学校小学部——这暗示片区可能存在大学区/多校可填，但具体是单校划片还是大学区未核实。④积分线未查到。⑤深圳通行的「同一房产6年内学位被占用」规则同样适用，二手房需查学位占用情况；本盘为新盘、大部分楼栋2021年后交付，学位占用风险相对低。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 证据等级：贝壳(sz.ke.com)被验证码拦截、房天下/安居客/百度直连TLS失败、光明区政府官网目标页未能抓取，本条目绝大部分数据来自搜狗/头条搜索的结果摘要（snippet 级），未能打开原始详情页逐字核对，属「仅摘要」。2) units_total 存在4770 vs 约4000两套口径且差距大，未能用政府备案文件（如深圳市住建局预售备案）逐期加总核实。另有来源写「4776户」，与4770差6户，来源不明。3) 车位的地下/地上拆分、是否含保障房专属车位，未知。4) 各户型的规划套数配比完全未公开，layouts 中的 share 全部未知，large_share 因此无法量化。5) 人才房606套与保障房1394套的户型面积段未查到。6) 容积率来源冲突：3.06（搜狐焦点，配总占地18.9万㎡/总建面64万㎡/计容57.7万㎡）vs 3.26（另一篇网易稿）vs 一期单独2.97，未能定论。7) 学区三字段全部为二手，未见光明区教育局官网原文，2025/2026学年是否变更未知，积分线未查到，是否大学区未核实。8) 整体交付年份：一期2021年底取证入市，二期暂定2026年6月交房，三期四期更晚，全盘「建成年份」不是单一值。", "sources": [ "https://m.sogou.com/web/searchList.jsp?keyword=%E6%B7%B1%E9%93%81%E7%91%9E%E5%9F%8E%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%81%9C%E8%BD%A6%E4%BD%8D", "https://m.sogou.com/web/searchList.jsp?keyword=%E6%B7%B1%E9%93%81%E7%91%9E%E5%9F%8E%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E5%88%92%E5%88%86", "https://m.sogou.com/web/searchList.jsp?keyword=%E6%B7%B1%E9%93%81%E7%91%9E%E5%9F%8E%20%E6%88%B7%E5%9E%8B%2096%20100%20130%20%E5%9B%9B%E6%88%BF", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%B7%B1%E9%93%81%E7%91%9E%E5%9F%8E%E6%88%B7%E6%95%B0", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%B7%B1%E9%93%81%E7%91%9E%E5%9F%8E%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%20%E7%94%B2%E5%AD%90%E5%A1%98", "https://www.szgm.gov.cn/", "https://sz.bendibao.com/" ], "done": true }, { "id": 26, "name": "玺云著花园", "district": "光明区", "street": "新湖街道", "station": "科学公园", "lines": "6", "d_m": 118.7, "area_m2": 21233, "built_year": "未知（2020年8月线上选房、10月售罄，交付年份未核实）", "type": "住宅小区", "units_total": "1116 户（Q房网「总户数」与乐有家「规划户数」两个平台一致）。口径提示：Q房网小区简介写明本项目由「5栋高层住宅 + 1栋人才住房 + 1栋18班幼儿园」组成，楼栋总数7，故 1116 应为含人才住房栋在内的整盘住宅户数；链家另给「5栋、1008户」的口径（疑为剔除人才住房栋后的商品住宅部分），g11 原始笔记另记「备案988套，86-117㎡」（应为某一批商品住宅预售备案套数，非全盘）。三个数各有出处，未取平均：整盘1116 / 商品住宅口径1008 / 单批备案988。无商务公寓、无商办散售（Q房网物业用途单一「住宅」，在售76套全部标「住宅」）。", "residents_est": "约 2,800–3,350 人（估算，非实测）。算式：1116 户 × 2.5～3.0 人/户。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模约 2.4–2.7 人/户，取 2.5 为下限；本盘2020年售罄、85-117㎡三四房为主、自住比例高，取 3.0 人/户为上限。深圳无小区级常住人口公开数据，此为推算区间，不是统计值。", "parking": "751 个（Q房网「停车位 751个」，乐有家「车位个数 751个」，两平台一致）。未见地上/地下拆分；Q房网只标「停车费 地上200元/月」，说明至少有地上车位，地下数量未知。口径为小区总车位，未区分是否含访客/商业车位。", "parking_ratio": "0.67 个/户。算式：751 ÷ 1116 = 0.6729。注意 Q房网页面把它写成「车位比例 1：1.33」，那是「1个车位对应1.33户」的倒写法，与 751/1116 一致，不是每户1.33个车位。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "85.49-89.81㎡（建面）", "share": "在售房源中 70-90㎡ 档 66套/76套 = 86.8%；按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房/4房", "area": "111.51-116.72㎡（建面）", "share": "在售房源中 110-130㎡ 档 10套/76套 = 13.2%；同一面积段既有挂3室也有挂4室；按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "3房 85.49-89.81㎡（建面） [在售房源中 70-90㎡ 档 66套/76套 = 86.8%；按房源结构推算，非规划配比] / 3房/4房 111.51-116.72㎡（建面） [在售房源中 110-130㎡ 档 10套/76套 = 13.2%；同一面积段既有挂3室也有挂4室；按房源结构推算]", "large_share": "约 10.5%～13.2%（按房源结构推算，非规划配比、非精确统计）。算式：Q房网小区在售筛选器计数——房型「四室」8套 ÷ 全部76套 = 10.5%；面积「110-130平米」10套 ÷ 76套 = 13.2%（含把111.51/116.72㎡挂成3室的房源）。全盘无 ≥130㎡ 房源（150-200㎡、200㎡以上筛选计数均为0），故「≥120㎡占比」实际接近0，大户型天花板只到约117㎡。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 116.72, "resettlement_detail": "无旧改回迁安置房。①旧改回迁：未查到本地块有城市更新单元/拆迁安置记录；地块系 2020年5月光明区新湖街道居住用地公开出让（南都报道：2020年光明第一块土地出让，采用招标+评标定标方式），属净地招拍挂的商品住宅项目，不是旧改回迁盘。②政府保障房：**有**——Q房网小区简介明确「由5栋高层住宅、1栋人才住房、1栋18班幼儿园组成」，即整盘内配建了1栋人才住房（深圳人才住房属公共住房序列，与商品住宅同小区不同栋）。③原村民集资房/统建楼：无（本盘为深圳洺悦房地产/电建系开发的70年产权商品房，华润物业管理）。注意本项目所在新湖街道楼村社区周边存在大量原村统建楼，但那是小区外的存量，与本盘无关。", "school_primary": "未查实（官方对口）。可参考：Q房网小区页「附近学校」列出深圳市光明区楼村小学（距小区523米）、深圳市光明区教科院实验学校小学部（1296米）、深圳市光明新区东周小学（2357米），三校均标「公办·小学·升学方式：派位」；Q房网小区搜索页还额外列出深圳市光明区修远小学、华南师范大学附属光明星河小学。这些是二手整理的「附近学校」列表，不等于官方对口学区，未能在光明区教育局官网核到本小区所在地段（新湖街道硕泰路西侧）的具体学区划分文件。", "school_middle": "未查实。未找到本小区对口初中的官方或可靠二手来源。", "school_note": "口径说明：本次未能取到光明区教育局官网的年度学区划分公告原文（www.szgm.gov.cn 站内检索与教育局栏目页均未命中招生/学区划分文件）。已知背景：光明区义务教育阶段实行学区制招生并有共享学区/大学区安排，Q房网对上述几所小学标注的「升学方式：派位」与多校并列，指向该片区为多校可填的学区形态——但**具体本小区能填哪几所、积分线多少、学位是否紧张，均未查实，不作猜测**。深圳通行的「同一套房产6年内只提供一个学位」占用规则同样适用，二手房买家需自行核验该房号学位是否已被占用。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "① 学位三字段全部未查实——光明区教育局官网未检索到年度学区划分公告，无积分线、无学位紧张度数据；② 车位未能分地下/地上；③ 户型占比只有「在售76套」的结构推算，拿不到开发商规划配比或全盘备案户型表；④ 户数三个口径（1116/1008/988）来源不同、无法在一处官方备案数据中对齐；⑤ 容积率两平台冲突：Q房网4.5、乐有家4（按简介「用地约2.3万㎡、总建面约10.6万㎡」反算约4.6，倾向4.5），绿化率亦冲突（Q房网30% vs 乐有家40%），均未取平均；⑥ 交付年份仍未核实（2020年8月线上选房、10月售罄，房天下标建筑年代2020）；⑦ 检索受限：本次 WebSearch 额度耗尽，百度被验证码拦截、贝壳/安居客/乐有家/房天下均触发反爬，主要硬数据依赖 Q房网单一平台，乐有家与链家数据仅得自搜索引擎摘要（仅摘要）。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200058617", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/200058617", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E7%8E%BA%E4%BA%91%E8%91%97", "https://guangzhou.leyoujia.com/xq/detail/850286.html", "https://m.lianjia.com/news/bd/xiaoqu/2420050040718262.html", "https://www.szgm.gov.cn/" ], "done": true }, { "id": 34, "name": "金地明峰府", "district": "光明区", "street": "马田街道", "station": "薯田埔", "lines": "6", "d_m": 103.1, "area_m2": 30177, "built_year": "2024-2025（未证实；2021-10-29出让、2022-07首次预售）", "type": "混合", "units_total": "住宅约985套（政府批售公告口径拆分：1栋一/二/三单元商品住宅576套 + 2栋一单元商品住宅223套〔2022-07文件写224套，2022-11文件写223套，两个口径并列〕+ 2栋二单元安居型商品房186套）；另有商业/商铺92套（1栋57套 + 3栋35套）不计入住宅。另按出让条件配建全年期自持租赁住房不少于20,000㎡（长租公寓，只租不售，套数未公布，不在上述套数内）。Q房网小区页记「总户数992」，与政府文件推算的985套基本吻合。注意2022-07文件那句「总套数892套」是当时把2栋二单元误列为商业的旧口径，未含后来批售的186套安居房，不应直接采用。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，只能按户数估算。①按深圳第七次全国人口普查家庭户平均规模约2.4–2.7人/户（取中值2.5）：985户 × 2.5 ≈ 2,460人。②按自住为主小区常用的3人/户：985 × 3 ≈ 2,955人。故估算区间约2,500–3,000人。以上不含配建的自持租赁公寓（≥20,000㎡）住户——若按套均45㎡、每套1.5人粗估还需再加约600–700人，但公寓套数未公布，故未计入。此为估算值，非实测。", "parking": "机动车位共1,639个（地上20个、地下1,619个；其中普通车位767个、机械车位852个（升降横移类）、微型车位59个）；非机动车停车位530个。数据出自光明区住建局项目信息公告，为全项目总车位（含商业、幼儿园、社康、租赁公寓配套），非纯住宅车位。Q房网小区页亦记「停车位1639个」，两源一致。", "parking_ratio": "1,639 ÷ 985套住宅 ≈ 1.66 车位/户；若按Q房网992户口径则 1,639 ÷ 992 ≈ 1.65。口径提醒：分子是全项目总车位（含商业/公寓配套），分母只有住宅套数，故这个比值偏乐观，住宅实际可分配车位比应低于1.66。", "layouts": [ { "rooms": "3房（在售房源全为3室）", "area": "83-93㎡（1栋一/二/三单元住宅面积段，共576套）", "share": "576套，占住宅约58%（576/985，按政府批售公告套数计算）" }, { "rooms": "3房为主、含少量4房", "area": "81-116㎡（2栋一单元住宅面积段，共223套）", "share": "223套，占住宅约23%；其中4房（约115-116㎡）具体套数未公布" }, { "rooms": "安居型商品房，房型未公布", "area": "69-89㎡（2栋二单元，共186套）", "share": "186套，占住宅约19%" }, { "rooms": "在售二手房结构（Q房网2026-08，11套）", "area": "三室10套：83.48/92.26/92.74×3/93.49×3/93.71×2㎡；四室1套：115.64㎡", "share": "三室91%、四室9%——按房源结构推算，非规划配比" } ], "layouts_txt": "3房（在售房源全为3室） 83-93㎡（1栋一/二/三单元住宅面积段，共576套） [576套，占住宅约58%（576/985，按政府批售公告套数计算）] / 3房为主、含少量4房 81-116㎡（2栋一单元住宅面积段，共223套） [223套，占住宅约23%；其中4房（约115-116㎡）具体套数未公布] / 安居型商品房，房型未公布 69-89㎡（2栋二单元，共186套） [186套，占住宅约19%] / 在售二手房结构（Q房网2026-08，11套） 三室10套：83.48/92.26/92.74×3/93.49×3/93.71×2㎡；四室1套：115.64㎡ [三室91%、四室9%——按房源结构推算，非规划配比]", "large_share": "≥120㎡：0%。全盘住宅面积段上限为116㎡（2栋一单元81-116㎡），无120㎡以上产品，此项由政府批售公告的面积段直接确认。四房：仅出现在2栋一单元的约115-116㎡户型，规划套数未公布；按Q房网在售11套中1套四房推算约9%（按房源结构推算，非规划配比，样本极小，仅供参考）。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 116.0, "resettlement_detail": "①旧改回迁安置房：无。该项目地块为宗地号A631-0115，系2021-10-29公开出让的商品住宅用地（非城市更新回迁项目），政府三份项目信息公告中均无回迁/安置房表述。需注意：公告第七条提到「南侧约100米为新兴工业区，该工业区后续涉及旧改拆迁」——那是邻地的旧改，与本小区无关，勿混淆。②政府保障房：有，且是本项目的重要构成——按出让条件配建安居型商品房不少于14,030㎡，实际以2栋二单元186套（69-89㎡）批售；另配建全年期自持租赁住房不少于20,000㎡（只租不售的长租公寓）。③原村民集资房/统建楼：无相关记录。", "school_primary": "光明区实行社区大学区（多校可选），无单一对口小学。据光明区住建局公告引2022年学区划分方案，居住薯田埔社区的适龄儿童可选择申请的公办小学有三所：深圳市光明区红花山小学、深圳市光明区马田小学、深圳市光明区马山头学校（小学部）。", "school_middle": "同为大学区多校可选。可选择申请的公办初中：深圳实验光明学校、深圳市光明区高级中学、深圳市光明区马山头学校（初中部）、深圳市光明区公明中学。", "school_note": "口径：依据光明区住建局《金地明峰府项目信息（2022年更新）》及《金地明峰府普通商品房/安居型商品房项目信息（2022年更新）》三份公告中「五、学区教育信息」章节所引的**2022年光明区学区划分方案**——注意这是2022年的划分，2026年是否调整未核实。制度上属**社区大学区+积分入学**：按薯田埔社区划片，一个小区可填多校，不保证进某一所，最终由积分排位决定。入学门槛为「家庭实际居住（含同时提供购房合同和正式入伙通知书）」。积分线：未查到本小区/上述各校的具体录取积分线。学位被占用（同一房产6年内已用过）风险：光明区有该限制的一般性规定，但本小区2023年前后才交楼、房源多为一手，被占用概率低；未查到官方逐户核验口径。项目自身规划配建一所9班幼儿园（3,000㎡，占地≥2,700㎡），投用时间以政府公布为准。Q房网小区页列的「附近学校」（马田小学1368m、马山头学校1284m、红花山小学2143m）是按距离排的周边学校，不是对口口径，但三所校名与政府大学区名单完全重合，可互为旁证。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①各户型（3房/4房）的规划套数配比未公开，仅能用Q房网11套在售房源做结构推算，样本过小；②配建的全年期自持租赁住房（≥20,000㎡长租公寓）套数与入住规模完全未知，导致居民数估算偏低；③各对口学校的历年积分录取线未查到；④2022年后光明区学区划分是否调整未核实（无法访问光明区教育局当年招生公告原文）；⑤住宅车位与商业车位的拆分未公布，1,639个是全项目总数；⑥Q房网「总户数992」与政府文件推算985套的8套差额来源不明（可能含物业/配套用房或2栋一单元223/224的口径差）。", "sources": [ "https://www.szgm.gov.cn/gmzfhjsjcsgx/gkmlpt/content/9/9931/mpost_9931245.html", "http://www.szgm.gov.cn/xxgk/xqgwhxxgkml/gzgg/content/post_10229065.html", "https://www.szgm.gov.cn/xxgk/xqgwhxxgkml/gzgg/content/post_10229062.html", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen200156480", "https://shenzhen.qfang.com/sale?keyword=%E9%87%91%E5%9C%B0%E6%98%8E%E5%B3%B0%E5%BA%9C" ], "done": true }, { "id": 43, "name": "中山苑", "district": "南山区", "street": "南头街道", "station": "中山公园", "lines": "12", "d_m": 4.1, "area_m2": 13039, "built_year": "2003（深圳都市圈记1993年，两源冲突）", "type": "混合", "units_total": "未知。Q房网小区页该字段为空（「总户数 0」「单元总数 0」，即无数据，不是真的0户）。唯一见到过的数字是百度百科的324套（上一轮调研引用，单一来源、未二次证实，本轮因搜索引擎不可用无法复核）。地址交叉确认无误：Q房网记「南山 南头，南山大道3128号」，开发商「上海中山市场发展有限公司」，地铁中山公园站177米——与本条的station/street/区位完全吻合，不是同名小区。", "residents_est": "无法可靠估算。若采信百度百科的324户：324 × 2.4–2.7 = 778–875 人，按自住3人/户约972人。乘数口径：深圳市第七次全国人口普查家庭户规模约2.4人/户（常用口径，本轮未能抓原文复核）。但分母324本身只有单一未证实来源，且上一轮资料显示本盘含军产成分、两个平台都显示无二手房源，实际入住结构不明，这个估算的可信度低于本批其他小区。", "parking": "135个（Q房网小区基本信息「停车位135个」）。停车费标注地上250元/月、地下250元/月，未分列数量。小区点评明确写「车位紧张」。", "parking_ratio": "无法可靠计算。①若采信324户：135 ÷ 324 = 0.42（车位/户）；②Q房网页面自标「车位比例 1:4.46」，但该页总户数字段为空，无法反推其分母，且与①严重不一致——Q房网这个「车位比例」字段在本批其他小区也出现过与「车位数÷户数」对不上的情况（如红树西岸标1:0.68而1950/1364=1.43），故不可信。不取平均，两个都列出。", "layouts": [ { "rooms": "2房至5房", "area": "50–150㎡", "share": "未知——Q房网小区简介原文「户型建筑面积段在50-150㎡之间，跨度较大，有2房至五房户型，均为塔楼钢混结构」，未给配比；且该小区在Q房网二手在售0套、在租0套，无房源可做结构推算" } ], "layouts_txt": "2房至5房 50–150㎡", "large_share": "未知。已知面积段上限约150㎡，说明存在≥120㎡户型，但套数占比无任何数据来源，也无在售/在租房源可推算，不做估计。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（50–150㎡、2房到5房，塔楼钢混结构）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 150.0, "resettlement_detail": "①旧改回迁安置房：未查到线索。②政府保障房：未查到线索。③原村民集资房/统建楼：未查到线索。但有第四种性质需要单独提示——上一轮调研记录深圳都市圈把本盘交易权属标为「商品房/军产」，即部分房源为军产房（军队产权，与回迁房、保障房、统建楼都不是一回事，流通受限）；这也解释了Q房网/深圳都市圈两个平台都显示无二手房源、无均价数据。本轮无法复核该军产标注。", "school_primary": "未查实。Q房网该小区页没有「附近学校」栏目（无数据），周边配套里也只有交通站点。唯一相关线索是公交站名「麒麟小学」距小区540米，提示附近有麒麟小学，但公交站名不能作为对口学校依据。", "school_middle": "未查实", "school_note": "本轮无法访问南山区教育局当年度招生学区划分公告（Bing对多字中文查询降级为首字匹配，百度/搜狗/360/DuckDuckGo均返回验证码或反爬页），且Q房网对本小区完全没有学校数据，因此学位三字段全部为未查实，不猜测。另需注意：若房源确为军产房，其能否正常申请学区学位本身就需要单独核实（产权性质影响入学材料），这一点更需以教育局与产权证为准。", "confidence": "推测", "field_gaps": "1) 总户数在Q房网为空，唯一数字324来自百度百科单一来源且未证实——这是本条最关键的缺口，直接导致居民数与车位比都不可靠；2) Q房网「车位比例1:4.46」无法与135个车位自洽，该字段不可用；3) 户型配比无任何数据，且0套在售0套在租，连房源结构推算都做不了；4) 对口小学/初中完全无数据；5) 建成年代仍存冲突（Q房网/百度百科作2003年，深圳都市圈作1993年），本轮Q房网确认为2003年，但未能消解另一说；6) 「军产」性质与占比未能复核。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/59049", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/59049" ], "done": true }, { "id": 46, "name": "悠然天地", "district": "南山区", "street": "南头街道", "station": "南头古城", "lines": "12", "d_m": 169.6, "area_m2": 27313, "built_year": "2004-2005", "type": "住宅小区", "units_total": "**524 户**（Q房网小区页『总户数 524』『楼栋总数 9』『单元总数 9』）。上一轮另记一个 **515** 的口径，本轮未复现，差 9 套。\n**注意物业用途为『住宅/商铺』**（Q房网基本信息栏），即小区内含商铺产权单元；Q房网小区简介写『商业配套面积共 2100 平方米』『会所总面积 1600 平方米』『小区幼儿园……面积 2100 平方米』——**这 524 户是否已含商铺套数未标明**，但从 Q房网在售房源『用途』筛选 9 套全部落在『住宅』、公寓/商住项为 0 看，本盘无商务公寓，商铺数量应很小。\n**无商务公寓、无公寓产品，是纯住宅（+少量商铺）小区。**\n交叉验证：占地 27,313㎡（本条 OSM）× 容积率 2.45（Q房网）≈ 66,900㎡ 计容建面；扣除会所 1600 + 商业 2100 + 幼儿园 2100 = 5,800㎡ 非住宅后约 61,100㎡ ÷ 524 套 ≈ **套均 117㎡**——与下文『三房 107–119㎡ 为主力、四房 139–145㎡』的户型结构自洽，反证 524 这个户数是可信的。", "residents_est": "**估算值，非实测**。深圳无小区级常住人口公开数据。\n算式：\n· 按深圳七普家庭户平均规模 2.4–2.7 人/户：524 × 2.4 ≈ **1,258 人** ～ 524 × 2.7 ≈ **1,415 人**；\n· 本盘为 2004–2005 年建成、套均约 117㎡、绿化率 61%、紧邻荔香公园与南头小学的成熟自住盘（Q房网综合评分 88 分，周边学校 98 分），改善自住比例高，按 3 人/户：524 × 3 ≈ **1,572 人**；\n· **综合区间约 1,250–1,600 人。**\n乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模 2.4x 人/户 + 自住型小区 3 人/户经验值。\n向上修正提示：本盘是南头小学**对口**小区（见学位字段）、房龄 20 年、四房占比高，学区房属性会推高家庭户人口（三代同堂/带娃常住），实际可能偏区间上沿。", "parking": "**640 个**（Q房网小区页『停车位 640个』）。未拆分地上/地下，但 Q房网小区简介写明库位结构：『**地下一层为停车库，地下二层为人防地下室和车库**』——即车位主要在地下两层。停车费『地上 300 元/月，地下 300 元/月』（地上地下同价，说明地上也有少量车位）。Q房网另标『人车分流：是』。", "parking_ratio": "**640 ÷ 524 = 1.22 个/户**（自算）。对 2004–2005 年建成的老盘而言，超过 1:1 属于相当宽裕，与业主点评『地下两层停车位，停车非常方便』一致。\n**⚠️ 但 Q房网页面自己填的『车位比例 1：0.76』与它自己填的 640 个车位、524 户互相矛盾：**\n· 若 0.76 是『车位/户』，则车位应为 524 × 0.76 ≈ 398 个，比 640 少 242 个；\n· 若反推分母，640 ÷ 0.76 ≈ 842 户，比 524 户多 318 户。\n两个数无法同时成立。本条**采用自算的 1.22**，理由是 640 与 524 两个原始数字都在页面基本信息栏中明确列出、且 524 与套均面积反算自洽，而『1：0.76』是平台的派生字段（本批其它小区也出现过派生字段与原始字段打架的情况）。**但必须标注：该比值存在平台内部口径冲突，未经第三方核实。**", "layouts": [ { "rooms": "二室（2室1厅 / 2室2厅）", "area": "76.76㎡ / 79㎡ / 80.2㎡（Q房网户型库实见；历史成交实见 2室2厅 78.15㎡）", "share": "**户型库 13/70 = 18.6%**（Q房网户型筛选『二室』计数，非套数占比）；在售 2/9 套" }, { "rooms": "三室（3室1厅 / 3室2厅）", "area": "107㎡ / 118.63㎡ / 119.4㎡（Q房网户型库实见；在售实见 3室 107.12㎡）", "share": "**户型库 34/70 = 48.6%，是数量最多的一档**；在售 2/9 套" }, { "rooms": "四室（4室1厅 / 4室2厅）", "area": "139.12㎡ / 140.99㎡ / 143.02㎡（户型库与在售实见）；历史成交实见 140.81 / 144.94 / 145.34 / **176.4㎡**", "share": "**户型库 21/70 = 30.0%**；**在售 5/9 套 = 55.6%**（在售样本明显偏向四房，说明四房是当前市场主流挂牌品种）" }, { "rooms": "五室及以上", "area": "未在本轮直接查到面积；上一轮记『140.5 / 176 / 238㎡ 等大平层』，其中 176㎡ 已由 Q房网 2017-03-01 成交记录（4室2厅 176.4㎡、12 层楼栋）间接佐证存在该面积段，但该套登记为**四室**而非五室", "share": "**户型库仅 2/70 = 2.9%**——这是本轮对上一轮判断的重要修正，见 large_share" } ], "layouts_txt": "二室（2室1厅 / 2室2厅） 76.76㎡ / 79㎡ / 80.2㎡（Q房网户型库实见；历史成交实见 2室2厅 78.15㎡） [**户型库 13/70 = 18.6%**（Q房网户型筛选『二室』计数，非套数占比）；在售 2/9 套] / 三室（3室1厅 / 3室2厅） 107㎡ / 118.63㎡ / 119.4㎡（Q房网户型库实见；在售实见 3室 107.12㎡） [**户型库 34/70 = 48.6%，是数量最多的一档**；在售 2/9 套] / 四室（4室1厅 / 4室2厅） 139.12㎡ / 140.99㎡ / 143.02㎡（户型库与在售实见）；历史成交实见 140.81 / 144.94 / 145.34 / **176.4㎡** [**户型库 21/70 = 30.0%**；**在售 5/9 套 = 55.6%**（在售样本明显偏向四房，说明四房是当前市场主流挂牌品种）] / 五室及以上 未在本轮直接查到面积；上一轮记『140.5 / 176 / 238㎡ 等大平层』，其中 176㎡ 已由 Q房网 2017-03-01 成交记录（4室2厅 176.4㎡、12 层楼栋）间接佐证存在该面积段，但该套登记为**四室**而非五室 [**户型库仅 2/70 = 2.9%**——这是本轮对上一轮判断的重要修正，见 large_share]", "large_share": "两个口径，差距很大，都列出：\n· **按 Q房网户型库（70 个户型条目）**：四室 21 + 五室及以上 2 = **23/70 = 32.9%**；\n· **按 Q房网当前在售房源（9 套）**：四室 5 套 = **55.6%**；面积口径上，在售面积分档为 70-90㎡(1)、90-110㎡(2)、110-130㎡(1)、130-150㎡(4)、150-200㎡(1)，即 **≥130㎡ 有 5/9 = 55.6%**，≥120㎡ 约 5–6/9 = **56–67%**。\n· **反算佐证**：套均建面约 117㎡（见 units_total 的算式），意味着大约一半户型在 120㎡ 上下。\n**均为按户型库/房源结构推算，非规划配比；在售样本仅 9 套，极小。**\n**⚠️ 对上一轮结论的修正：**上一轮记『5房2厅 140.5／176／238㎡等大平层**为主**』并判 large_unit=是。本轮 Q房网户型库显示**五室及以上只有 2 个户型（2.9%），三室才是数量最多的一档（48.6%），且存在 13 个 76–80㎡ 的两房户型**。上一轮很可能是被中介挂牌页上少数几套大平层带偏了。本盘不是『大平层为主』，而是**从 76.76㎡ 两房到 176㎡+ 四房大平层的宽跨度混合盘**。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 238.0, "resettlement_detail": "**三类均未发现，判定为纯商品房，但证据强度只到『查无』级别。**\n① **旧改回迁安置房：未查到。**头条搜索『悠然天地家园 南山 回迁 旧改』返回零条相关结果（返回的全是同名异地项目：新泰市悠然天地、昆钢悠然天地等）。开发商为 **深圳市悠然天地房地产开发有限公司**（Q房网小区页开发商字段），物业为**深圳市东部物业管理有限公司**——公司名与项目同名，是典型的商品房项目公司模式，非村股份公司或城市更新实施主体。\n② **政府保障房：未查到。**未见安居型商品房/人才房/公租房配建记录。头条相关搜索词条中出现『悠然天地家园是公租房吗』，说明有人问过，但没有可引用的肯定答案页面；本盘 2026-08 成交均价 11.5 万/㎡、总价 1,114–1,800 万/套，与公租房性质互斥。\n③ **原村民集资房/统建楼：不适用。**本盘 2004–2005 年建成、9 栋 12–18 层小高层、有会所（1600㎡）、幼儿园（2100㎡）、地下两层车库、绿化率 61%、人车分流——完整的商品房社区形态，不是统建楼。\n**片区背景提醒**：本盘位于南头古城旁，南头古城本身经历了大规模保护性更新改造，周边确有城中村与旧改地块，但**本盘不在其中**，不要因为地理相邻而误判。", "school_primary": "**深圳市南山实验教育集团南头小学**（公办）。**这是本条学位信息里证据最硬的一项，有两个独立来源互相印证：**\n① **深圳本地宝《深圳市南头小学对口小区》（2023-07-18，转载自南山教育在线 szw.szns.edu.cn/jyfw/zsxx/xyzs/）**原文列出南头小学对口小区共 11 个：『明舍御园、荔林春晓、荔香源、荔秀华庭、前海华庭、秀林新居、阳光荔景、**悠然天地**、御林华府、自来水公司家属院、馨荔苑』——**悠然天地明确在列**。学校地址：深圳市南山区南光路 143 号。\n② **Q房网小区页『附近学校』**：南山实验教育集团南头小学，公办，学校类别小学，**升学方式『对口直升』**，地址南光路 143 号，**距小区 586 米**。\n两个来源的学校地址（南光路143号）完全一致，且与小区地址（南光路149号）同一条路、相距 586 米，地理关系合理，可排除张冠李戴。", "school_middle": "**深圳市南山实验教育集团麒麟中学（初中部）**（公办）。来源：Q房网小区页『附近学校』——学校类别中学，**升学方式标『派位』**（注意：不是对口直升），地址义学路 9 号，**距小区 623 米**。\n旁证：深圳幸福里『南山实验教育集团麒麟中学』学区房列表中同时出现『嘉庭苑（南山-南头/2002年建）』『明舍御园（南山-南山中心/2004年建）』等南头片区小区——明舍御园同时也在上述南头小学对口小区名单里，说明南头小学 → 麒麟中学的对口链条在片区内是一致的，可间接支持本盘初中亦为麒麟中学。\n**但初中口径仅一手中介来源 + 一条间接旁证，强度弱于小学，标记为二手待核。**", "school_note": "**口径分级：**\n· **小学：准一手。**本地宝页面明确标注『文章信息来源：南山教育在线，网址 https://szw.szns.edu.cn/jyfw/zsxx/xyzs/』——即南山区教育局『学园招生』栏目，属**官方内容的二手转载**（本轮未能直连 szns.edu.cn 原文核对）。发布时间 **2023-07-18，已是 3 年前的划分**，2026 年入学须以南山区当年公布的学区划分为准。\n· **初中：二手。**仅 Q房网中介平台字段 + 幸福里学区房列表旁证，未见教育局文件。\n**制度要点：**\n① Q房网标小学『**对口直升**』、初中『**派位**』——即小学是单校对口（对口小区名单制），初中则通过**电脑派位**分配，两者机制不同，初中不保证一定进麒麟中学。\n② 南山区实行**积分入学**，即使在对口小区名单内也需按积分排序录取；本地宝该页官方提示原文：『**不建议到学位紧张的学区内临时购房或者租房**』——南头小学对口小区仅 11 个、学校距小区仅 586 米，属核心学区，学位紧张度高。\n③ **学位被占用风险**：深圳同一房产 6 年内学位已被使用则无法再申请。本盘房龄 20 年、以家庭自住为主、四房占比高，**二手转手时学位被占用的概率明显高于新盘，签约前必须查『学位锁定』状态。**\n④ 小区内自带一所 **2100㎡ 的幼儿园**（Q房网小区简介），学前阶段配套优于本批多数小区（对比同批 20 号华润润晖府被政府文件直接警告『未配建幼儿园、学位风险极其严峻』）。\n**未查到**：南头小学/麒麟中学历年积分录取线、南头片区学位缺口数据、南山区 2026 年最新学区划分原文。\n**防混淆**：南山区南头片区另有『**南头城学校（小学部）**』（南山大道 3065 号，对口范围为南头城村、马家龙工业区、玉泉路以北、中山园路两侧等一大片城中村与老宿舍区，本地宝 show923747），**与南头小学是两所不同的学校，悠然天地不在南头城学校的对口范围内**，切勿混用。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①**总户数 524 vs 515 的 9 套差额未查实**；524 是否含商铺产权单元未标明；\n②**车位比例平台内部自相矛盾**（页面同时给出 640 个车位 / 524 户 / 车位比 1:0.76，三者无法自洽），本条采用自算 1.22 但未经第三方核实；车位未拆分地上/地下具体数量；\n③**70 个户型条目的完整清单未能全部抓取**——Q房网户型列表页翻页依赖 JS，`/layout/56994?page=N` 与 `/layout/56994/pN` 均返回第一页，只拿到 10 个户型的面积明细 + 各房型的分档计数（二室13/三室34/四室21/五室及以上2）。因此 layouts 里各档的**面积区间不完整**，特别是五室及以上那 2 个户型的面积本轮完全没查到（上一轮记 140.5/176/238㎡，未复核）；\n④**各户型的实际套数（规划配比）未查到**，large_share 全部为按户型库条目数与在售 9 套房源的结构推算；在售样本仅 9 套，是很小的样本；\n⑤**初中对口关系仅二手**，未见南山区教育局文件；小学对口关系虽有本地宝转载南山教育在线，但仍未直连 szw.szns.edu.cn 原文核对，且为 2023 年版本；\n⑥**无任何积分线数据**；\n⑦**地址口径小分歧**：Q房网记南光路 149 号，安居客记南光路 153 号——同一小区不同出入口/门牌，不影响识别；\n⑧**上一轮的『五房大平层为主』判断被本轮数据推翻**（详见 large_share），但推翻依据是 Q房网户型库条目数（70 个户型），而**户型条目数 ≠ 套数**，若五室户型恰好对应大量套数（如 6 栋两梯两户板楼的整层户），结论仍可能反转——本轮无法排除这一可能；\n⑨**本轮 WebSearch 配额已耗尽**，改用 curl 直连 + 头条搜索；房天下（验证码）、安居客（58 反爬）、乐有家、贝壳（captcha）均不可用。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen56994", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen56994", "https://shenzhen.qfang.com/layout/56994", "http://m.bendibao.com/show923234.html", "http://m.bendibao.com/show923747.html", "https://szw.szns.edu.cn/jyfw/zsxx/xyzs/", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%82%A0%E7%84%B6%E5%A4%A9%E5%9C%B0%E5%AE%B6%E5%9B%AD%20%E5%8D%97%E5%B1%B1%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E5%8D%97%E5%A4%B4%E5%B0%8F%E5%AD%A6" ], "done": true }, { "id": 54, "name": "豪方天际花园", "district": "南山区", "street": "南头街道", "station": "同乐南", "lines": "12", "d_m": 145.2, "area_m2": 35104, "built_year": "2017（一期；深圳都市圈记2005-2018）", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅2,005套（Q房网小区页「总户数2005、楼栋总数6、单元总数10」，物业用途标注为纯「住宅」，无商务公寓混编）。这是一期6栋超高层住宅的口径；二期为1栋写字楼＋配套商业（即「豪方天际广场」写字楼，办公/商业不计入住宅套数，套数未查到）。其它口径（1928／2009／1716等）来自不同中介站点，未能各自溯源，此处以Q房网2005套为准并保留区间提示：各站在1716–2109之间波动。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数估算。①按深圳七普家庭户平均规模2.4–2.7人/户取中值2.5：2,005户 × 2.5 ≈ 5,010人。②按自住为主小区常用3人/户：2,005 × 3 ≈ 6,015人。故估算区间约5,000–6,000人。该盘容积率5.81、总建面36.82万㎡，属高密度高层社区，且在售房源中三房72-86㎡的刚需户型占三分之一，出租房源也多（幸福里显示58套在租），实际居住人口可能偏向区间上沿。此为估算值，非实测。", "parking": "2,082个（Q房网小区页；停车费地上250元/月、地下250元/月，未拆分地上/地下数量）。项目人车分流。地上/地下拆分及是否含二期写字楼配套车位均未查到。", "parking_ratio": "2,082 ÷ 2,005 ≈ 1.04 车位/户（按Q房网自身两个数据自算）。Q房网小区页另标「车位比例 1:1.1」，与自算的1.04略有出入（可能其分母用了略小的户数口径），两者并列。若2,082含二期写字楼/商业配套车位，则住宅实际可分配车位比会低于1.04。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅/3房1厅", "area": "约72.8-86.2㎡（在售样本：72.80 / 72.91 / 74.39 / 75.52 / 75.54 / 86.19㎡）", "share": "在售18套中6套，33%——按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "4房（紧凑型）", "area": "约85.5-88.0㎡（Q房网户型库列出4室2厅85.55㎡、4室1厅87.77㎡；在售样本另有88.03㎡）", "share": "在售18套中3套，17%——按房源结构推算" }, { "rooms": "4房（改善型）", "area": "约122-155㎡（在售样本：122.46×2 / 124.89 / 142.60×2 / 155.05×3㎡）", "share": "在售18套中7套，39%——按房源结构推算" }, { "rooms": "5房", "area": "约142.6-143.1㎡（在售样本：142.60 / 143.05㎡）", "share": "在售18套中2套，11%——按房源结构推算" }, { "rooms": "在售面积段汇总（Q房网2026-08，18套）", "area": "70-90㎡ 8套、110-130㎡ 3套、130-150㎡ 4套、150-200㎡ 3套（无50-70㎡、无90-110㎡、无200㎡以上）", "share": "按房源结构推算，非规划配比" } ], "layouts_txt": "3房2厅/3房1厅 约72.8-86.2㎡（在售样本：72.80 / 72.91 / 74.39 / 75.52 / 75.54 / 86.19㎡） [在售18套中6套，33%——按房源结构推算，非规划配比] / 4房（紧凑型） 约85.5-88.0㎡（Q房网户型库列出4室2厅85.55㎡、4室1厅87.77㎡；在售样本另有88.03㎡） [在售18套中3套，17%——按房源结构推算] / 4房（改善型） 约122-155㎡（在售样本：122.46×2 / 124.89 / 142.60×2 / 155.05×3㎡） [在售18套中7套，39%——按房源结构推算] / 5房 约142.6-143.1㎡（在售样本：142.60 / 143.05㎡） [在售18套中2套，11%——按房源结构推算] / 在售面积段汇总（Q房网2026-08，18套） 70-90㎡ 8套、110-130㎡ 3套、130-150㎡ 4套、150-200㎡ 3套（无50-70㎡、无90-110㎡、无200㎡以上） [按房源结构推算，非规划配比]", "large_share": "**按房源结构推算，非精确统计**：Q房网在售18套中，≥120㎡的有10套（122.46×2、124.89、142.60×2、143.05、155.05×3、142.60），占56%；四房及以上12套，占67%。规划配比未公开，且18套样本偏小、二手挂牌天然偏向大户型（好卖/换房需求），实际全盘占比预计低于56%。**重要更正**：本盘的「四房」并非只有85-88㎡的紧凑四房——122-155㎡的改善型四房在挂牌中占了7套，比紧凑四房还多，所以不能按「四房但小」一笔带过。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 200.0, "resettlement_detail": "①旧改回迁安置房：未查实。项目由深圳市新豪方集团有限公司开发、2017年入伙，检索未发现该地块的城市更新单元规划或回迁安置公告，但也没找到明确否定的官方文件，故不下结论。**防混淆**：南山区政府网有《润亚奕拓厂房城市更新单元项目实施主体确认的公示》，该更新单元位置为「北至园丁学校教学楼、南至**豪方天际广场**、东至南农路、西至园丁学校」——它是紧邻本盘北侧的另一块厂房旧改，不是豪方天际本身。②政府保障房（安居房/公租房/人才房配建）：未查到配建记录。③原村民集资房/统建楼：无相关记录（Q房网物业用途标为纯商品「住宅」）。", "school_primary": "南山实验教育集团园丁学校（小学部），地址南山区南农路1号，公办，九年一贯制。豪方天际花园明确列在该校对口小区名单内。", "school_middle": "南山实验教育集团园丁学校（初中部），同址南山区南农路1号，九年一贯制。豪方天际花园同样明确列在该校对口小区名单内。", "school_note": "口径与时效：依据「南山教育在线」发布、深圳本地宝转载的**2023年**南山实验教育集团园丁学校小学部（2023-07-24）与初中部（2023-08-01）对口小区名单（**二手**，原始出处为南山教育在线，非区教育局官网原文；2026年是否调整未核实）。**不是大学区，属单校划片**：两份名单都只有9–10个小区（荔山大厦、南山意境、华府国际、南头海关生活小区、南头边检生活小区、前海东岸花园、豪方天际花园、塘尾小区、宝恒宿舍、南富苑），小学部与初中部名单几乎一致，即小学初中都对口同一所九年一贯制学校，路径清晰。**地理优势**：园丁学校就在小区旁（前述城市更新公示把园丁学校教学楼列为豪方天际广场的北邻），步行距离极短。**风险项**：①学位紧张度——本盘2,005户单挂一所九年一贯制学校，且名单里还有前海东岸花园等大盘，学位压力值得实地问询，但未查到官方的学位预警或积分录取线；②学位被占用——南山区实行学位锁定（小学6年/初中3年），本盘2017年入伙、已有一轮以上使用周期，二手买入前必须单独核验该房号学位占用情况。以当年南山区教育局公布为准。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①各户型的规划套数配比未公开，大户型占比只能用18套在售房源推算，样本偏小且有挂牌偏差；②总户数各中介站在1716–2109之间波动，本条采信Q房网2005套，但无法用政府批售文件交叉验证（未检索到该项目的政府项目信息公告）；③车位地上/地下拆分未知，也不确定2,082是否含二期写字楼配套；④二期写字楼/商业的套数与面积未查到；⑤是否涉及旧改回迁完全未查实（既无肯定也无否定文件）；⑥园丁学校历年积分录取线、学位预警情况未查到；⑦学区依据为2023年二手整理，非区教育局官网原文。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen3507162", "https://shenzhen.qfang.com/sale?keyword=%E8%B1%AA%E6%96%B9%E5%A4%A9%E9%99%85%E8%8A%B1%E5%9B%AD", "http://m.bendibao.com/show923739.html", "http://m.bendibao.com/show924408.html", "http://www.szns.gov.cn/main/xxgk/zdlyxxgkml/tdzbhfwzsfwzs/content/post_11103097.html", "https://m.xflapp.com/zufang/neighbor-house-list/sz-7225894208387760186.html" ], "done": true }, { "id": 59, "name": "绿海名都", "district": "南山区", "street": "南头街道", "station": "大新", "lines": "1", "d_m": 158.3, "area_m2": 31256, "built_year": "2003-2005（2004年6-7月竣工入伙）", "type": "住宅小区", "units_total": "口径冲突，两个数并列：①1078 户——Q房网小区库「总户数」（同页楼栋总数5、单元总数13）；②1148 套——深圳房地产信息网「总房源」（备案口径，2003-11-08开盘、2004-07-31最早交房）。两站物业用途均登记为住宅+商铺（Q房网「住宅/商铺」，房网「商品住宅、商业」），底商不计入套数。上一轮笔记提到的1598、1070等口径本轮未见于可核来源，不采信。", "residents_est": "按 1078 户：1078 × 2.4 ≈ 2,590 人；1078 × 3.0 ≈ 3,230 人。按 1148 套：1148 × 2.4 ≈ 2,760 人；1148 × 3.0 ≈ 3,440 人。综合区间约 2,600–3,400 人。乘数取深圳七普家庭户规模下限 2.4 人/户与自住小区常用 3.0 人/户。属户数×户均人口推算，非实测常住人口。", "parking": "口径冲突：Q房网小区库「停车位 688 个」（停车费栏「地上250元/月，地下250元/月」，说明地上地下都有，但无拆分数）；深圳房地产信息网「车位数：588」。两个数都列，不取平均。", "parking_ratio": "按 Q房网口径：688 ÷ 1078 = 0.64 车位/户。按房网口径：588 ÷ 1148 = 0.51 车位/户。两口径均明显低于1，属老盘车位偏紧。注：Q房网自家页面另标「车位比例 1：1.82」，与其自身 688÷1078=0.64 对不上，属该站内部不一致，未采信。", "layouts": [ { "rooms": "二房、三房（开发商定位的主力）", "area": "72–113㎡", "share": "未知（房网项目介绍原文：「将主力户型定位于72平方米至113平方米的舒适、实用型二房和三房」，未给套数）" }, { "rooms": "四房（带入户花园、工人房）", "area": "未查到具体面积（房网原文仅称「高品质四房单位」）", "share": "未知" }, { "rooms": "一房", "area": "50㎡以下（挂牌房源实见）", "share": "未知；房网户型库列一房2种、二房2种、三房4种，共8个户型编号，但全部无面积、无套数" } ], "layouts_txt": "二房、三房（开发商定位的主力） 72–113㎡ / 四房（带入户花园、工人房） 未查到具体面积（房网原文仅称「高品质四房单位」） / 一房 50㎡以下（挂牌房源实见）", "large_share": "未知，只能给一个样本极小的推算：按 Q房网在售9套 + 在租10套 共19套房源结构推算（非规划配比）——四室 3套 ≈ 15.8%；建面≥110㎡ 3套 ≈ 15.8%（面积分档为110-130㎡，无法切出≥120㎡）。19套样本太小，误差极大，仅供参考。房网户型库对该盘8个户型均未登记面积与销控套数，无法做精确统计。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 113.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建。深圳市名居房地产有限公司2003年开发的纯商品房项目，深圳房地产信息网物业类型登记「商品住宅、商业」，Q房网物业用途「住宅/商铺」，两站均无安居房/公租房/人才房标记；亦未见旧改回迁或原村民统建楼记录。", "school_primary": "深圳市南山区前海学校（小学部），公办，学校地址 桃李路1号，距小区约128米，升学方式标注「九年一贯」——二手来源（Q房网小区库「附近学校」栏）", "school_middle": "深圳市南山区前海学校（初中部），公办，学校地址 桃李路1号，距小区约107米，升学方式标注「九年一贯」——二手来源（Q房网小区库「附近学校」栏）", "school_note": "**口径警告：来源为Q房网商业数据库，不是南山区教育局学区划分文件。** 本轮未能取得南山区教育局官方招生学区划分公告（南山区政府网站站内检索走 search.gd.gov.cn、结果AJAX渲染，接口本环境抓取失败）。要点：①前海学校是九年一贯制学校，小学部与初中部同址（桃李路1号），就在小区边上（107–128米），Q房网标注的升学方式即「九年一贯」；②南山区实行大学区/共享学区，实际可填报学校可能不止一所，需以当年区教育局公告为准；③深圳同一套房产学位6年内已使用过则不可再用，二手房需查学位占用情况；④积分线、学位紧张度未查到。另注意：深圳房地产信息网该盘2003年的营销文案里写的配套学校是「阳光小学、前海中学、南头中学」，那是20多年前的开盘广告，与现行学区无关，不可采信。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数两个口径冲突（1078 vs 1148），无官方备案数可裁决；②车位数两个口径冲突（688 vs 588），地上/地下拆分未查到；③楼栋数：Q房网与房网项目介绍都说5栋，但上一轮笔记记有「深圳都市圈11栋」，本轮未复核该来源；④房网户型库该盘8个户型全部无面积、无销控套数，large_share 只能靠19套挂牌房源推算，样本过小；⑤四房的具体建面区间未查到；⑥学区仅有Q房网二手口径，无南山区教育局官方文件，积分线与大学区可填报清单未查到；⑦本环境下贝壳(验证码)、安居客/房天下(TLS不通)及各大搜索引擎(限流/验证码)不可用，交叉来源受限于房网+Q房网两家。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/58183", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/58183", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/58183", "https://bol.szhome.com/housedetail/0555.html", "https://bol.szhome.com/hx/0555.html" ], "done": true }, { "id": 60, "name": "港湾丽都", "district": "南山区", "street": "南头街道", "station": "大新", "lines": "1", "d_m": 6.6, "area_m2": 20740, "built_year": "2003-2004", "type": "住宅小区", "units_total": "512户（Q房网小区页「总户数」，整盘口径；上一轮已记录深圳都市圈与Q房网在9栋/2003-2004年/525车位三项上一致，故本条属两源交叉确认）。楼栋9栋、单元9个（一栋一单元）。物业用途栏写\"住宅/商铺\"，房天下口径为\"普通住宅/商业/底商\"，说明含底商，商铺数量未单列，512是否已剔除商铺未明。无商务公寓/商办产品。", "residents_est": "推算，非实测。512户 × 深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 = 约1230–1380人；若按自住为主口径3人/户 = 约1536人。取值区间：约1230–1540人。本小区户型偏大（在售全部≥112㎡）、且Q房网标注车位充足/品质物业，自住比例可能较高，实际接近或略高于3人/户口径。深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "525个（Q房网小区页「停车位」，整盘口径；深圳都市圈同为525，两源一致）。停车费Q房记地上250元/月、地下250元/月，地上地下均有，各自数量未公开。人车分流：是。绿化率50%（在2003年批次的深圳小区中属高位）。", "parking_ratio": "自算：525 ÷ 512户 = 1.025（车位/户）。**口径提示**：Q房网自标\"车位比例 1:1.08\"，与用同页两个数直接相除的1.025略有出入（差约5%），平台的分母可能剔除了部分商铺或按另一套住宅套数计。两个数都列出，不取平均。无论1.025还是1.08，本小区都是户均一个以上车位，配比在同年代小区中偏宽裕，Q房房源标签亦打\"车位充足\"。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅", "area": "84.13㎡", "share": "未知——Q房小区简介列为\"主力户型\"之一（\"84平大两房\"），但当前在售0套、在租有1套83㎡" }, { "rooms": "3房2卫", "area": "106 / 112 / 115 / 119㎡（Q房简介原文列举；实际房源见112.14与119.01㎡）", "share": "在售8套中4套=50%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "4房2卫", "area": "168.93㎡为主；另有133-135㎡一档（Q房简介列举）；房源中还有119.01㎡按4室拆分的", "share": "在售8套中4套=50%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "顶层复式", "area": "最大307.16㎡（Q房户型库中为\"8室3厅 307.16㎡ 复式\"）", "share": "未知，数量应极少" } ], "layouts_txt": "2房2厅 84.13㎡ / 3房2卫 106 / 112 / 115 / 119㎡（Q房简介原文列举；实际房源见112.14与119.01㎡） [在售8套中4套=50%（按房源结构推算，非规划配比）] / 4房2卫 168.93㎡为主；另有133-135㎡一档（Q房简介列举）；房源中还有119.01㎡按4室拆分的 [在售8套中4套=50%（按房源结构推算）] / 顶层复式 最大307.16㎡（Q房户型库中为\"8室3厅 307.16㎡ 复式\"）", "large_share": "按房源结构推算（样本=Q房网当前在售8套，样本很小，占总户数1.6%）：建面≥120㎡者3套（均为168.93㎡四房）= 37.5%；按房间数计四房及以上4/8 = 50%。历史成交22套中可见的样本（114.73、114.81、116.14、119.01㎡）多在114-119㎡区间且被标为4室，说明本盘存在大量\"119㎡做四房\"的紧凑四房。**判定要点**：本盘不存在小户型（无一房、无70㎡以下产品），最小的84.13㎡两房已属大两房，主力段114-119㎡，顶部有168.93㎡四房与307㎡顶层复式，整体户型结构明显偏大。但\"≥120㎡\"这条线恰好卡在主力119.01㎡之上，导致按≥120㎡口径算出的占比（约37.5%）会低估本盘的实际大户型属性。精确配比无规划数据，以上均为房源结构推算。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 307.16, "resettlement_detail": "未查到任何回迁/安置/保障房成分。逐项核查：①旧改回迁安置房——未查到本项目与任何城市更新单元的回迁关系；项目为2003-2004年建成的常规商品房。②政府保障房配建（安居型商品房/公租房/人才房）——未查到配建记录；本盘2003年入市，早于深圳普遍推行商品房配建保障房的政策期。③原村民集资房/统建楼——不适用。**需要注意的邻里混淆风险**：本小区紧邻大新村、田夏村等城中村（公交站\"大新村\"距小区178米），周边确有村屋与统建楼，但那是邻居不是本盘。结论：**纯商品房**（基于\"未检索到\"，非官方否认）。开发商本身也有一处待澄清的矛盾（见field_gaps）。", "school_primary": "深圳市南山区前海学校（小学部）。公办，九年一贯制，学校地址桃李路1号，Q房网记距小区406米。依据：Q房网在小区检索列表页与详情页两处均把该校挂在本小区名下。**为平台标注，未从南山区教育局招生文件原文核实。**", "school_middle": "深圳市南山区前海学校（初中部）。公办，与小学部同址同校（九年一贯制），桃李路1号，Q房网记距小区351米。同为Q房网平台标注，未获教育局原文。九年一贯制意味着小学部直升初中部，这是本盘学位路径上相对确定的一点，但\"本小区是否在该校学区内\"这一前提本身仍待官方核实。", "school_note": "①来源分级：小学与初中均为**平台标注（Q房网）**，单一来源，未取到南山区教育局原文，也未找到列明\"港湾丽都\"的第三方学区名单，故confidence不高于\"单一来源\"。②**校名张冠李戴风险很高**，南山区前海片区至少有三个含\"前海\"的学校名称容易混：a)深圳市南山区前海学校（桃李路1号，九年一贯，即本条所指）；b)深圳市南山区前海港湾学校 / 南山实验教育集团前海港湾学校（另一所，搜索中大量出现\"前海港湾小学录取积分\"）；c)前海港湾小学。三者不是同一所，引用时务必看地址。③深圳/南山区的大学区与共享学区制度：南山区部分片区实行大学区，一个小区可填多校，**本小区是否在大学区范围内未查实**。④积分线：未查到前海学校对本小区适用的历年录取积分线。⑤学位紧张度：本小区位于前海自贸区桂湾片区外围（Q房记距桂湾810米），属人口高密度导入区，学位应偏紧，但无具体数据。⑥深圳通行的\"同一房产学位6年内锁定\"规则适用，二手房须单独查学位占用。⑦防小区张冠李戴：Q房网全深圳检索\"港湾丽都\"只命中1个小区（ID 56310，前海路3005号，2003-2004年建），无同名分期，交叉确认项包括地址（前海路与桃源路交汇处）、距1号线大新站78米（Q房）/约50米（小区简介）/6.6米（OSM质心口径，g12原始记录）、9栋、525车位，与g12原始记录全部吻合。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①**开发商信息自相矛盾**：Q房网结构化字段写\"太阳世纪地产集团有限公司\"，而同一页的小区简介正文却写\"泓隆开发商\"。两者不一致，本次未能查实哪个正确，也未找到第三方来源仲裁。②车位比1.025（自算）vs 1:1.08（Q房自标），分母口径不明。③地上/地下车位拆分未知；底商铺位数未知，512户是否含商铺未明。④户型配比无规划数据，Q房\"全部106个户型\"页面本次未能抓取，只能用在售8套推算——样本仅占总户数1.6%，且在售房源天然偏向大户型（挂牌的都是112㎡以上），因此推算出的大户型占比很可能高于真实配比。⑤对口小学/初中均只有Q房网平台标注一个来源，无教育局原文，无积分线。⑥本小区所属社区（Q房记\"南山-前海\"，g12记南头街道前海社区）与南山区官方社区口径是否一致，未核实。⑦搜索环境限制：本次会话WebSearch配额已用尽，全部检索改用curl直连搜索引擎与房产站，房天下/乐有家等站点部分页面有反爬，未能作为第二平台交叉验证户型数据。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56310 (Q房网 深圳港湾丽都花园小区页：建筑年代2003-2004年、停车位525个、单元总数9、总户数512、楼栋总数9、绿化率50%、容积率3.9、车位比例1:1.08、人车分流是、物业费2.6-2.7元/㎡·月、物业公司深圳市万厦居业有限公司、开发商字段太阳世纪地产集团有限公司、物业用途住宅/商铺、停车费地上/地下各250元/月、地址前海路3005号、距1号线大新站78米、附近学校南山区前海学校小学部406m与初中部351m；小区简介原文：\"小区位于前海路与桃源路交汇处，距离大新地铁站50米；小区分九栋，主力户型分84平大两房，106，112,115,119,平米三房两卫；133到135平，168.93平四房两卫，还有顶层复式；泓隆开发商，里面有健身房，游泳池等等配置\")", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56310 (Q房网 港湾丽都花园在售二手房8套明细：三室4套/四室4套，面积112.14-168.93㎡)", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=港湾丽都 (Q房网检索：全深圳仅1个同名小区，学区标注深圳市南山区前海学校小学部/初中部)", "https://sz.dushiquan.net/ (深圳都市圈 港湾丽都小区页：9栋、2003-2004年、525车位——与Q房网一致，上一轮已核对)", "https://sz.esf.fang.com/ (房天下 港湾丽都：房屋用途普通住宅/商业/底商)", "https://sz.lianjia.com/ (幸福里 港湾丽都：南山前海前海路3005号，在售房源24套，参考价82591元/平)", "https://www.jiwu.com/ (吉屋网 深圳港湾丽都小区概况，2025-11-15)" ], "done": true }, { "id": 64, "name": "金桃园大厦", "district": "南山区", "street": "南头街道", "station": "大新", "lines": "1", "d_m": 110.3, "area_m2": 10092, "built_year": "2004", "type": "住宅小区", "units_total": "192套（Q房网小区页「总户数」，2栋）。与上一轮清单口径一致。物业性质：名字带「大厦」但为**70年产权普通住宅**，不是商务公寓——Q房网小区库将其归入「住宅类」并挂载学区（大新小学/前海学校初中部），上一轮另有深圳都市圈与Q房网标「普通住宅」佐证。未见公寓/商办分栋，故无需拆分住宅与公寓套数。", "residents_est": "约460-580人。算式：192套 × 2.4-3.0人/户 = 461-576人。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约2.4-2.7人/户；本盘为南头老城区自住+租住混合的中小型住宅楼，上限按3人/户。估算值，非实测——深圳无小区级常住人口公开数据。规模小、单体2栋，实际人口对片区影响有限。", "parking": "155个（Q房网小区页「停车位」字段）。上一轮清单记「155-156个」，两者基本一致、差1个，取155。未区分地上/地下——本盘容积率5、占地仅约1万㎡、绿化率20%，地面几乎无空间，车位应以地下/裙楼为主，但无来源明说，不臆断。", "parking_ratio": "155 ÷ 192 = 0.81，即约0.81个车位/户。低于1:1。本盘2004年建成、位于南头老城桃园路，属于典型的老城区高密度住宅楼车位配比，停车紧张可预期。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "约82.35㎡（上一轮清单口径）；在售样本中1套", "share": "在售8套中1套（12.5%）。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房", "area": "约87.17-87.25㎡、101.85㎡、106.69㎡（在售样本实测）", "share": "在售8套中约4-7套。按房源结构推算" }, { "rooms": "4房/5房（房数存疑，见备注）", "area": "119.74-119.75㎡", "share": "在售8套中3套（37.5%）" } ], "layouts_txt": "2房 约82.35㎡（上一轮清单口径）；在售样本中1套 [在售8套中1套（12.5%）。按房源结构推算，非规划配比] / 3房 约87.17-87.25㎡、101.85㎡、106.69㎡（在售样本实测） [在售8套中约4-7套。按房源结构推算] / 4房/5房（房数存疑，见备注） 119.74-119.75㎡ [在售8套中3套（37.5%）]", "large_share": "约0%达到「≥120㎡」；「四房」占比存疑、上限约37.5%。说明：本盘最大户型为119.74-119.75㎡，**恰好卡在120㎡门槛之下**，因此按「≥120㎡」口径大户型占比为0。按「四房」口径：上一轮清单记119.75㎡为4房、119.74㎡为5房，而Q房网在售页把这3套119.75㎡房源标为「三室」——两个来源对同一面积段的房间数认定冲突，故四房占比无法确定，区间为0%-37.5%（37.5%为在售8套中119.75㎡占3套的比例，且为挂牌结构推算而非规划配比）。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主（全盘户型集中在约82-120㎡，最大不过119.75㎡，无真正大户型）", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 119.75, "resettlement_detail": "无（未查到反证）。①旧改回迁安置房：未查到本盘涉及城市更新单元或回迁安置的记录；开发商为深圳市罗沙工程开发有限公司，2004年建成的商品住宅。②政府保障房配建：未查到安居型商品房/公租房/人才房配建公示。③原村民统建楼：本盘位于南头街道田厦社区，该片区周边确有较多原村集体物业与统建楼，但**本盘本身**未查到属于统建楼的证据，且其有商品房交易记录与二手挂牌均价约6万元/㎡，与统建楼特征不符。上一轮清单亦标「无」。本条为「未查到反证」，非文件级证明。", "school_primary": "深圳市南山区大新小学（Q房网标注直线距离约538米）", "school_middle": "深圳市南山区前海学校（初中部）（Q房网标注约678米）", "school_note": "口径与风险：①来源为Q房网小区页/检索页的「附近学校/学区」标注，属**二手**中介平台数据，本轮未核到南山区教育局官网原文的划分表。②旁证：本批次外的港湾丽都（南山前海路3005号、距1号线大新站78米）在Q房网标注的是「南山区前海学校小学部+初中部」，而本盘（桃园路193号、距大新站290米）标的是「大新小学+前海学校初中部」——同一大新站周边两个盘对口小学不同，说明该片区小学划分较细，不能按「离哪个站近」推断，必须按具体门牌核对当年划分表。③南山区实行单校划片+积分入学（非大学区）。④积分录取线未查到——本轮尝试检索大新小学对口小区名单与积分线，仅返回搜索结果页摘要（深圳本地宝2023年《南山区大新小学对口小区》一文存在但未抓到正文），无数据不猜。⑤学位被占用风险高：本盘2004年建成、房龄约22年，已跨过至少三轮小学6年锁定周期，二手买入前必须逐房号核验学位是否已被占用。⑥以当年南山区教育局公告为准。", "confidence": "单一来源（户数、车位、学区均只有Q房网一个可核来源，与上一轮清单同向）", "field_gaps": "①车位未区分地上/地下；②分户型套数的规划配比缺失，户型占比只能用在售8套推算（在租房源为0套，无法扩大样本）；③119.75㎡户型到底是三房、四房还是五房，Q房网与上一轮清单冲突，未能用户型图/备案原文消歧——这直接决定「四房占比」是0还是37.5%；④占地面积、总建筑面积未在Q房网页面取到；⑤回迁/保障房配建无文件级证据，仅为「未查到」；⑥学区无官网原文、无积分线数据，深圳本地宝2023年大新小学对口小区名单正文未抓到；⑦本轮WebSearch配额已耗尽，仅能用WebFetch访问站点页与搜索结果页。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E9%87%91%E6%A1%83%E5%9B%AD （Q房网检索：全深圳「金桃园」仅返回1条——金桃园大厦，别名金桃园，南山南头、桃园路193号、2004年、距1号线大新站约290米、学校标注大新小学+前海学校初中部、住宅类。用于防同名张冠李戴）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/58576 （Q房网 金桃园大厦小区页：地址南山南头桃园路193号、建成2004年、总户数192、楼栋2栋、停车位155个、容积率5、绿化率20%、物业费2.8元/㎡·月、物业公司深圳市航空城(东部)实业有限公司、部分电梯、距1号线大新站290米、大新小学538米、前海学校初中部678米、均价60731元/㎡；页面备注部分单位临街有噪音）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/58576 （Q房网 金桃园大厦在售二手房8套：二室1套、三室7套；面积实测87.17/87.25㎡各1套、101.85㎡、106.69㎡、119.75㎡3套；总价517万-710万，单价约59300元/㎡，楼高20层）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/58576 （Q房网 金桃园大厦在租房源：0套——故户型结构推算只能依赖在售8套样本）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E5%8D%97%E5%B1%B1%20%E9%87%91%E6%A1%83%E5%9B%AD%E5%A4%A7%E5%8E%A6%20%E6%A1%83%E5%9B%AD%E8%B7%AF193%E5%8F%B7%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6 （摘要级：确认地址南山南头桃园路193号、开发商深圳市罗沙工程开发有限公司；户数/车位/学区未给出）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%8D%97%E5%B1%B1%E5%8C%BA%20%E5%A4%A7%E6%96%B0%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%8C%BA%20%E9%87%91%E6%A1%83%E5%9B%AD （摘要级：确认存在深圳本地宝《2023年南山区大新小学对口小区》一文，但正文未抓到，未能核实金桃园是否在名单内）" ], "done": true }, { "id": 74, "name": "前海润峯府", "district": "南山区", "street": "南山街道", "station": "前湾公园", "lines": "5", "d_m": 88.7, "area_m2": 30365, "built_year": "未知（2021-12-13开盘备案，交房年份未查到）", "type": "住宅小区", "units_total": "743（商品住宅备案套数，A/B/C/D/E/F 六座，2021-12-14备案当日售罄；Q房网/365淘好房小区页『总户数』亦为743，同页楼栋总数6、单元总数6，两者口径一致）。**另需分开记**：项目规划为「6栋商品住宅 + 1栋人才住房 + 约7000㎡商业 + 约4000㎡公交首末站」，那1栋人才住房的套数未查到，不含在743内。Q房网『物业用途』写「住宅/商铺」。无商务公寓。", "residents_est": "仅按商品住宅743户估算：743 × 2.4 ≈ 1783人；× 2.7 ≈ 2006人；若按自住为主的3人/户 ≈ 2229人。综合区间约 1780–2230 人。**未含那1栋人才住房的居民**（套数未知），全盘实际居住人口应高于此区间。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模约2.4–2.7人/户（本次调研统一口径），非实测。", "parking": "1300个（Q房网小区页『停车位』，与项目公开资料一致；未拆分地上/地下，停车费栏写「地上200元/月，地下200元/月」）。该1300很可能是含人才住房栋、商业与公交首末站在内的**全盘总车位**，而非仅743套商品住宅的配套车位——Q房网未做区分。", "parking_ratio": "1300 ÷ 743 = 1.75（约1:1.75）。但这是「全盘车位 ÷ 仅商品住宅户数」，分子分母口径不匹配，会高估商品住宅业主的实际车位比。**Q房网同页自标『车位比例 1：2.71』，与其自身的1300/743算不出来，来源内部矛盾**（1:2.71 需约2014个车位或约480户），两个数都记录，不取平均。", "layouts": [ { "rooms": "三房 / 四房（具体房数配比未查到）", "area": "建面约109-151㎡", "share": "未知——743套的分户型套数配比无公开来源；Q房网该盘无在售/在租房源（0套），无法做房源结构推算；/layout/ 页面亦无数据" } ], "layouts_txt": "三房 / 四房（具体房数配比未查到） 建面约109-151㎡", "large_share": "未知。已知全盘建面区间为109-151㎡，即**全部户型都≥109㎡，没有小户型**；但109-120㎡与≥120㎡各占多少套无来源。开盘总价区间1099-2052万元/套、均价约11.2万/㎡，反推总价上限对应约150㎡多，与151㎡上限吻合。因缺分户型套数，不给推算比例。", "layout_verdict_raw": "大户型为主（判定依据：全盘建面下限即109㎡、上限151㎡，无中小户型；但109-151㎡内部的具体配比未知，故不细分）", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 151.0, "resettlement_detail": "**属第②类：政府保障房配建（人才住房），非旧改回迁房、非原村民统建楼。**项目规划中明确配建1栋人才住房（与6栋商品住宅同一红线内），该栋不计入743套商品住宅备案。开发主体为华润置地+金地+电建地产南国置业+前海控股联合体（Q房网小区页『开发商』登记为深圳市国润金海房地产有限公司，物业为深圳华润物业管理有限公司），地块为前海片区招拍挂出让用地，未检索到任何城市更新/旧改回迁安置内容。人才住房的套数、面积段、配租还是配售未查到。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实（Q房网小区页「附近学校」板块仅列『深圳市南山区赤湾学校（初中部）』，公办、升学方式标『九年一贯』、地址南山区少帝路3号、距小区约3866米）", "school_note": "**本条可信度低，不建议直接采用。**理由：①唯一来源是Q房网/365淘好房小区页的「附近学校」板块（二手），且该板块只列了1所学校、只有初中部，没有列对口小学；②该校距小区约3.9公里，跨越妈湾/赤湾方向，作为「对口学校」在地理上很不合常理，更像是平台按行政归属或就近算法生成的填充值，而非当年度学区划分结果；③前海妈湾片区为新填海开发区，学校配套仍在建设期，学区划分近年频繁调整。**未核到南山区教育局官网当年度学区划分文件**（本次会话WebSearch额度已耗尽，南山区政府网站无可用站内搜索入口）。是否属大学区/共享学区、积分线、学位是否被前手占用均未查实。按铁律，此处记为「未查实」，购房须以当年度南山区教育局招生公告为准。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①人才住房栋的套数完全未知，导致全盘居民数无法估算；②1300车位是否含人才住房栋/商业/公交首末站未拆分，车位比分子分母口径不匹配；③Q房网自标车位比1:2.71与其自身数据矛盾，无法定论；④743套的分户型（三房/四房）套数配比无来源，large_share给不出数字；⑤该盘Q房网在售0套、在租0套，无法用房源结构推算户型；⑥对口小学完全未查到，对口初中来源可疑（距离3.9km），学位三字段实质为空；⑦楼栋数两说：Q房网6栋（仅商品住宅）vs 项目资料7栋（含人才住房栋），已在正文中区分。补充确认项：Q房网『建筑年代』标2024年，可作为交房年份的二手参考（前一轮为「未知」）。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200152458", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%B6%A6%E5%B3%AF%E5%BA%9C", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/200152458" ], "done": true }, { "id": 75, "name": "前海天境", "district": "南山区", "street": "南山街道", "station": "前湾公园", "lines": "5", "d_m": 46.1, "area_m2": 27022, "built_year": "未知（2021-01开盘售罄，交房年份未查到）", "type": "住宅小区", "units_total": "必须分开写，这是本盘最关键的口径问题：①可售商品住宅 1003 套——两条独立证据吻合：2021-01-19 住建局对 1/2/3/5 栋备案住宅 1003 套；楼盘资料卡「楼栋数8栋，总户数：住宅1003套」（微博房产号2023-11-16测评）。②只租不售人才住房：建筑面积约 4.1 万㎡，套数未公布（南方+2021-01-15 报道项目规划指标：住宅约16.5万㎡，其中含只租不售人才住房约4.1万㎡）。③商业约 1 万㎡（其中前海控股集团持有部分商铺，2025-05-22 曾公告自行公开招租13套、租赁面积870.58㎡）。④另有一个略高的口径：安居客小区页写「小区户数 1025 户」，与1003差22户，差异原因未查明（可能含少量商业/配套或统计口径不同）。交叉验算支持①：住宅总建面16.5万㎡ − 人才住房4.1万㎡ = 商品住宅约12.4万㎡，÷1003套 = 约124㎡/套，与备案面积段107–146㎡高度吻合，说明1003确为商品住宅套数。结论：商品住宅1003套（或1025），人才租赁住房套数未知，两者相加的「全盘住宅总套数」未公示。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数×户均人口推算，非实测，且只能覆盖商品住宅部分：① 商品住宅1003套 × 深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 = 约2,410–2,710人；② × 自住为主3人/户 = 约3,010人。本盘为前海核心区改善型产品（备案均价11.2万/㎡、起步107㎡三房），自住家庭为主、户型大，实际户均更可能接近3人/户，故商品住宅部分取 2,700–3,000 人较贴近。③ 人才租赁住房部分（约4.1万㎡）无法估算人口——套数与户型面积段均未公布；若按深圳人才租赁房常见60–75㎡/套粗略反推约550–680套，再×2–2.5人/户约1,100–1,700人，但这一步是「面积÷假设套均面积」的二次假设，可信度低，仅供感知量级，不应引用为数据。④ 因此全盘居民数区间大致在 3,800–4,700 人，但下半段完全建立在假设之上，标注为不可靠。", "parking": "1850个（百度搜索结果聚合的小区简介卡片给出「深圳前海天境花园 车位数:1850个。开盘均价:11.2万/㎡」，该卡片数据源通常为安居客/房天下小区页）。属整盘口径，未区分地上/地下，也未说明是否包含商业车位与人才住房车位。仅单一来源，未能在第二个渠道复核，可信度中等。", "parking_ratio": "算式取决于分母口径，两种都列出：①若分母取商品住宅1003套：1850 ÷ 1003 = 1.84（1:1.84），这个数字看起来极高，但它忽略了人才租赁住房的居住户，属高估。②若把人才住房也算进来（按上文粗估约550–680套，总住宅约1,550–1,680套）：1850 ÷ 1600 ≈ 1.16（1:1.16）。真实值应在 1.16–1.84 之间，更可能靠近下沿。由于人才住房套数未公示，无法给出确定值。提醒：本盘容积率5.79、绿化率50%，是典型超高层高密度产品，1850个车位应绝大部分在地下多层车库。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "约107.68㎡", "share": "未知。为在租/在售房源中反复出现的起步户型，也是全盘最小住宅面积" }, { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "约121.34㎡", "share": "未知。在租房源实例（低层，所在栋共44层）" }, { "rooms": "4房2厅2卫", "area": "约143.29–146㎡", "share": "未知。为全盘最大户型段（143.29㎡实为二手挂牌实例，146㎡为常被提及的四房两卫）" }, { "rooms": "住宅整体面积段（备案口径，最可靠）", "area": "约107–146㎡", "share": "2021-01-19 备案1/2/3/5栋共1003套，建面约107–146㎡，备案均价约11.2万/㎡" }, { "rooms": "商业", "area": "28–135㎡", "share": "商业总建面约1万㎡，备案均价约16.9万/㎡（非住宅，单列）" }, { "rooms": "只租不售人才住房", "area": "未知", "share": "总建面约4.1万㎡，户型与套数均未公布" } ], "layouts_txt": "3房2厅2卫 约107.68㎡ / 3房2厅2卫 约121.34㎡ / 4房2厅2卫 约143.29–146㎡ / 住宅整体面积段（备案口径，最可靠） 约107–146㎡ [2021-01-19 备案1/2/3/5栋共1003套，建面约107–146㎡，备案均价约11.2万/㎡] / 商业 28–135㎡ [商业总建面约1万㎡，备案均价约16.9万/㎡（非住宅，单列）] / 只租不售人才住房 未知 [总建面约4.1万㎡，户型与套数均未公布]", "large_share": "商品住宅部分可作如下判断（按备案面积段推算，非精确统计）：1003套商品住宅全部落在107–146㎡区间，即100%为≥107㎡，无任何100㎡以下户型；「≥120㎡」的具体占比未公开，但由「住宅建面16.5万㎡−人才房4.1万㎡=12.4万㎡ ÷ 1003套 ≈ 124㎡/套」可知套均建面约124㎡，套均已在120㎡之上，说明≥120㎡的套数占比大概率过半。四房仅出现在143–146㎡段，具体套数未公布。重要保留：以上仅针对商品住宅；若把只租不售人才住房（约4.1万㎡，通常为中小户型）计入全盘，大户型占比会被明显稀释，全盘口径下的large_share为未知。", "layout_verdict_raw": "大户型为主（限商品住宅部分；含人才租赁住房的全盘口径为未知）", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 146.0, "resettlement_detail": "属于②政府保障房，形式是「只租不售的人才住房 / 保障性租赁住房」，不是回迁房，也不是原村民集资房。证据链较强：①规划指标层面——南方+2021-01-15 报道该项目住宅约16.5万㎡「含只租不售人才住房约4.1万㎡」，即约25%的住宅面积为配建人才房；②运营层面（官方一手）——深圳市前海管理局多次以前海天境花园房源组织配租，包括《深圳市前海管理局关于面向香港人才……（配租）》公告（深圳政府在线，2025-08-27，文中详述在「前海天境花园的剩余房源中随机抽取房号」的选房流程）以及《深圳市前海管理局关于2025年度第二轮前海保障性租赁住房定向配租的通告》（2025-11-24）。注意这类是「只租不售」的租赁型保障房，与安居型商品房（可售）性质不同，业主无产权、承租人无法转让。①旧改回迁：未检索到本项目关联任何城市更新单元规划或拆迁安置记录，地块位于前海合作区（听海大道与前湾四路交会处），属前海统一开发出让用地，开发商为深圳市龙光房地产有限公司/龙光骏荣房地产有限公司，判断非回迁盘。③原村民集资房/统建楼：无相关记录。", "school_primary": "未查实。多轮检索（含针对南山区政府在线学区划分公告的定向检索）均未查到「前海天境花园」被明确列入任何一所小学的招生范围。不猜测。", "school_middle": "未查实。同上。", "school_note": "查证状态与该片区的特殊性：①未能定位到把本小区列名的官方学区文件。南山区教育局（szns.gov.cn / 南山政府在线）逐年发布《南山区义务教育阶段公办学校学区、招生范围调整划定公告》（已确认2021年、2023年秋季新增公办学校学区、2025年秋季新增公办学校学区等多个版本），但检索到的公告正文片段涉及的是高新小学/科苑小学大学区、南山实验教育集团明远学校等其他片区，未覆盖前海妈湾/前湾片区。②南山区明确实行大学区/共享学区制度——检索到的2025年公告原文即写「高新小学与科苑小学组成大学区，大学区招生范围与科苑小学原招生范围一致」，说明本区多校组合划片是常态，本小区是单校划片还是大学区必须以当年文件为准。③本盘所处的前海合作区属新开发片区，配套学校处于陆续新建投用阶段，学区极不稳定，早年销售阶段的「规划学校」宣传不能当作学位承诺。④积分线未查到。⑤本盘2022年竣工交付，首批业主子女入学周期已启动，二手房需重点核查「同一房产6年内学位被占用」。⑥另一个实际影响学位的因素：本盘约25%住宅面积为只租不售人才住房，承租人子女的学位申请路径（租赁凭证类）与业主不同，且会共同分摊片区学位，片区学位紧张度需另行评估。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 全盘住宅总套数（商品住宅+人才住房）未公示，只有商品住宅1003套是可靠的；人才住房仅有4.1万㎡建面，套数、户型面积段完全未知，这直接导致 parking_ratio 与 residents_est 无法收敛到单一数值。2) units_total 存在1003（备案/楼盘卡）与1025（安居客小区页）两个数，差22户，原因未查明。3) 车位1850为单一来源（百度聚合的小区简介卡），未在第二渠道复核，且未区分地上/地下、住宅/商业。4) 各户型的套数配比完全未公开，layouts 的 share 全部未知。5) 学区两字段完全未查实。6) 物业费两个口径冲突：安居客写9.0元/㎡·月，另一份楼盘测评写13.8元/㎡·月（物业公司龙光服务），未能定论。7) 占地面积三个口径：OSM面27,022㎡、房天下小区页「317xx㎡」（数字被截断）、南方+与楼盘测评均写「约3.2万㎡」——后两者一致，OSM明显偏小，OSM面不宜作为面积依据。8) 交付年份：房天下标竣工时间2022年，与2021年1月开盘售罄可衔接，但正式交房批次时间未逐栋核实。9) 证据等级整体为「仅摘要」——贝壳被验证码拦截、安居客/乐有家反爬或需登录，本条目全部信息来自百度/头条搜索的结果摘要，未能打开任一原始详情页逐字核对；唯有前海管理局配租公告与南山区安监通报为政府网站内容（同样仅见摘要）。", "sources": [ "https://www.baidu.com/s?wd=%E5%89%8D%E6%B5%B7%E5%A4%A9%E5%A2%83%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%81%9C%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E6%88%B7%E5%9E%8B", "https://www.baidu.com/s?wd=%E5%89%8D%E6%B5%B7%E5%A4%A9%E5%A2%83%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E4%BA%BA%E6%89%8D%E6%88%BF%20%E4%BF%9D%E9%9A%9C%E6%88%BF%20%E9%85%8D%E5%BB%BA%20%E5%A5%97%E6%95%B0%20%E9%BE%99%E5%85%89", "https://www.baidu.com/s?wd=%E5%89%8D%E6%B5%B7%E5%A4%A9%E5%A2%83%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E5%B0%8F%E5%8C%BA%20%E6%80%BB%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E5%8D%A0%E5%9C%B0%E9%9D%A2%E7%A7%AF%20%E5%BB%BA%E7%AD%91%E9%9D%A2%E7%A7%AF%20%E7%AB%A3%E5%B7%A5", "https://www.sz.gov.cn/", "https://www.szns.gov.cn/", "https://www.qianhai.gov.cn/" ], "done": true }, { "id": 78, "name": "现代城华庭", "district": "南山区", "street": "南山街道", "station": "南光", "lines": "12", "d_m": 6.0, "area_m2": 14922, "built_year": "2004", "type": "混合", "units_total": "1462（Q房网小区页「总户数」，创业路28号，别名「现代城」）。上一轮记录的其他口径：1468（聚汇）、1873（咚咚「TIME现代城」的「总房源」口径）——注意 1873 是「总房源数」而非住宅户数，很可能把商业/办公单元一起算进去了，与 1462/1468 不是同一口径，不能并列比较。深圳都市圈页面无户数字段。★住宅与非住宅未拆分：Q房网「物业用途」记「商铺/住宅」，深圳都市圈记「普通住宅/商业/底商/商业办公类」，即盘内确有商业办公产品，但没有任何来源把住宅套数与商办套数分开列。", "residents_est": "约 3510–4390 人。算式：1462 户 × 户均人口。2.4 人/户 → 3509 人；2.7 人/户 → 3947 人；3.0 人/户 → 4386 人。★两点下修/上修因素需要留意：①Q房网「小区缺点」栏写「部分房源被用来办公或经营会所，人员流动性较大」，说明有相当比例单位不是家庭自住，会拉低实际居民数；②同栏又写「小区人口密度大，有些拥挤」，且主力户型偏小（54-105㎡）、有大量分租，实际居住人数也可能高于按家庭户算的结果。这两个方向的偏差无法量化，估算区间仅供参考。乘数区间沿用任务给定的深圳七普家庭户规模口径 + 自住经验值 3.0。", "parking": "两源严重冲突，差 190 个：Q房网记 560 个；深圳都市圈记 370 个。上一轮记录的咚咚口径为 500 个。三个数都不一致，不取平均，全部保留。停车费地上 250 元/月、地下 250 元/月（Q房网），地上/地下数量未拆分。", "parking_ratio": "0.25–0.38 车位/户，取决于采信哪个车位口径。算式：560 ÷ 1462 = 0.383（Q房网车位）；370 ÷ 1462 = 0.253（都市圈车位）；500 ÷ 1462 = 0.342（咚咚车位，上一轮口径）。★Q房网页面自称「车位比例 1：1.3」与其自身数据算不通（560/1462=0.38），不采信。★无论取哪个口径，这都是本组 9 个小区里车位比最低的一个——容积率 9-10 的超高密度盘配 0.25-0.38 的车位比，停车会非常紧张。", "layouts": [ { "rooms": "1房1厅", "area": "53.31㎡（户型库在册）；小区简介称「54平精装大一房可改两房」", "share": "在售 34 套中 1 套 = 2.9%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "2房1厅/2房2厅", "area": "53.72㎡（2室1厅，户型库在册）、64.14㎡、97.28㎡（在售样本）；小区简介称「64-70平厅出大阳台正规大两房」「80平大两房可改三房」", "share": "在售 34 套中 16 套 = 47.1%（按房源结构推算）——两房是绝对主力" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "122.44㎡、125.93㎡、126㎡（在售/在租样本）；小区简介称「105平正规大三房」「126平奢华大三房」", "share": "在售 34 套中 11 套 = 32.4%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "4房", "area": "未取到具体面积样本（在售面积分桶显示 200㎡以上有 4 套）", "share": "在售 34 套中 5 套 = 14.7%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "5房及以上", "area": "小区简介称「238-254平豪华五房」", "share": "在售 34 套中 1 套 = 2.9%（按房源结构推算）" } ], "layouts_txt": "1房1厅 53.31㎡（户型库在册）；小区简介称「54平精装大一房可改两房」 [在售 34 套中 1 套 = 2.9%（按房源结构推算，非规划配比）] / 2房1厅/2房2厅 53.72㎡（2室1厅，户型库在册）、64.14㎡、97.28㎡（在售样本）；小区简介称「64-70平厅出大阳台正规大两房」「80平大两房可改三房」 [在售 34 套中 16 套 = 47.1%（按房源结构推算）——两房是绝对主力] / 3房2厅 122.44㎡、125.93㎡、126㎡（在售/在租样本）；小区简介称「105平正规大三房」「126平奢华大三房」 [在售 34 套中 11 套 = 32.4%（按房源结构推算）] / 4房 未取到具体面积样本（在售面积分桶显示 200㎡以上有 4 套） [在售 34 套中 5 套 = 14.7%（按房源结构推算）] / 5房及以上 小区简介称「238-254平豪华五房」 [在售 34 套中 1 套 = 2.9%（按房源结构推算）]", "large_share": "四房及以上：在售 34 套中 6 套 = 17.6%；≥130㎡：34 套中 4 套 = 11.8%（面积分桶：50-70㎡ 3 套、70-90㎡ 6 套、90-110㎡ 14 套、110-130㎡ 7 套、130-150㎡ 0 套、150-200㎡ 0 套、200㎡以上 4 套）。★注意这个分布是「两头小中间大 + 一小撮超大平层」：90-110㎡ 占 41%，130-200㎡ 完全空档，200㎡以上又冒出 4 套（对应简介里的 238-254㎡ 五房）。★均为按在售房源结构推算，不是规划配比。Q房网户型库显示全盘共 547 个户型（简介亦称「小区有10多种户型，涵盖一房到五房」），配比表未公开。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 200.0, "resettlement_detail": "无回迁房。深圳都市圈「交易权属」标注「商品房」。开发商口径两源不同：Q房网记「深圳宏明国际地产集团有限公司」，深圳都市圈记「宏明木业有限公司」（应为同一宏明系主体的不同登记名称）；物业为佳兆业物业管理（深圳）有限公司。2004 年建成的商品房，未查到旧改回迁安置、政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建、或原村民集资房/统建楼的记录。", "school_primary": "深圳市南山区向南小学（海德二道395号）", "school_middle": "共享学区，二选一：南山区第二外国语学校（集团）学府中学东校区 或 南山实验教育集团明远学校（初中部）", "school_note": "★来源为南山区教育局官方「学区图查询」系统一手数据（https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt 小学 / visitnsgbcyxqdt 初中），本轮直接取的是该系统后端返回的学区数据（含每所学校的学区楼盘名单与学区多边形边界），不是二手整理。①小学：官方小学学区表里「现代城华庭」被明确列在【南山区向南小学】名下（同片区的「现代城梦想家园」则归【南山区南油小学】，是另一个盘，别搞混）。②初中：「现代城华庭」同时出现在两所初中的官方学区楼盘名单里——【南山区第二外国语学校（集团）学府中学东校区】（海德一道113号）和【南山实验教育集团明远学校（初中部）】（南光路166号）。这两份名单不是只有本盘，而是整份片区名单几乎逐条相同（碧海天家园、百分百公寓、半岛登良花园、保利城花园、桂庙新村、南光城市花园、西海湾花园、现代城华庭、粤海小区、云海天城世家……近 90 条），即整个南油/粤海片区都是这两校的共享学区。这对应官方学区地图查询说明第4条：「少数学校学区，个别楼盘作为共享学区，学区图上显示为两所学校共享，家长可在两所学校之间任意『二选一』」。因此本盘初中是共享学区、可二选一，不是单校划片。③用小区坐标（Q房网 BD09 113.930946, 22.526224）对官方学区多边形做落点检验，初中落在【学府中学东校区】【明远学校（初中部）】两个多边形内，与楼盘名单一致，可互相印证；另有【学府中学西校区】的多边形也覆盖该点，但官方数据里西校区这条记录的学区楼盘名单是空的（疑为数据不完整），故不列为对口学校。小学侧该坐标不落在任何多边形内（南山小学多边形之间存在缝隙），所以小学结论以楼盘名单为准。④这几所初中都不在官方大学区分组表（Dxqlist）里，所以是「共享学区」而非「大学区」，两个概念不同。④旁证（二手）：Q房网小区简介里中介写的「学校：向南小学，南二外学府中学（南山排前五）」与官方一致，但漏了明远学校这个选项。⑤学位占用风险（《南山区2026年义务教育阶段公办学校新生入学申请指南》，2026-06-08，南山区教育局基础教育科）：南山区实行住房学位锁定，学区内一套住房在一个学制内（小学六年、初中三年）只能供一户家庭申请一次学位；本盘户型小、总价低、换手率高、且有大量单位被用作办公，学位被前手占用的概率相对更高，买前务必用南山区政府官网「住房使用查询」核查。⑥另一个本盘特有的风险：Q房网物业用途标「商铺/住宅」、深圳都市圈标「普通住宅/商业/底商/商业办公类」，说明盘内混有商业办公单位，而官方申请指南明确「不能以购买或租赁的厂房、写字楼、酒店、商铺、临时建筑、公共设施配套建筑等申请学位」——买之前必须确认目标房号的房产证房屋用途是「住宅」而不是「商业办公」。⑦录取按积分排序，官方不公布积分线，本条不给积分线数字。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①车位数三源冲突（Q房网 560 / 都市圈 370 / 咚咚 500），差距达 50%，未能定论，也未拆分地上/地下。②楼栋数冲突：Q房网「楼栋总数6 / 单元总数7」，深圳都市圈「楼栋总数7」。③容积率：Q房网 9，都市圈 10，上一轮咚咚口径 10.5、聚汇 10.05，量级一致但未统一。④住宅套数与商办套数没有任何来源拆分，1462 是否纯住宅无法确认。⑤水电类型两源打架：Q房网记「民水/民电」，深圳都市圈记「商水/民水、商电/民电」；物业费 Q房网 2.8 元/㎡·月（住宅水平）vs 上一轮咚咚口径 8.0 元/㎡·月（商办水平）——这直接影响「本盘到底是住宅还是商办为主」的判断，未能定论。⑥四房的具体面积段没取到样本。⑦全盘 547 个户型的配比表未公开，只能用在售 34 套做结构推算。⑧积分线未查到（官方不公布）。⑨户均人口乘数区间沿用任务给定口径，未核到统计局七普公报原文。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56615", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56615", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2918/", "https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt", "https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbcyxqdt", "https://www.szns.gov.cn/bsfw/ztfw/jypx/zcwj/content/post_12828478.html" ], "done": true }, { "id": 108, "name": "中熙·君南山", "district": "南山区", "street": "南山街道", "station": "南油西", "lines": "9", "d_m": 94.3, "area_m2": 12052, "built_year": "2015-2017", "type": "住宅小区", "units_total": "商品住宅约 471–478 套 + 配建公租房 146 套，合计约 617–624 套。分项：①商品房 471 套——深圳房地产信息网户型销控表逐户型加总（9个户型，覆盖1栋、2A、2B、3栋，见 layouts），这是最硬的口径；②房网字段「总房源：475」；③Q房网小区库「总户数 478」（同页楼栋总数3，正是商品房的1/2/3栋）；④Q房网小区简介原文「商品房477户，公租房146户」。471/475/477/478 四个数高度一致，可判定商品住宅约475套。公租房146套仅Q房网简介一处提及，为单一来源。注：Q房网同一段简介里又写「总户数463个」，与其自己的477+146自相矛盾，该463不采信。纯住宅用地（房网物业类型「商品住宅」、项目介绍原文「项目为纯住宅性质用地」），无商务公寓/商办。", "residents_est": "按商品房 475 套：475 × 2.4 ≈ 1,140 人；475 × 3.0 ≈ 1,430 人。若含公租房146套、合计621套：621 × 2.4 ≈ 1,490 人；621 × 3.0 ≈ 1,860 人。综合区间约 1,100–1,900 人，取决于是否计入公租房。乘数取深圳七普家庭户规模下限 2.4 人/户与自住为主小区常用 3.0 人/户。属户数×户均人口推算，非实测常住人口。", "parking": "三个口径冲突：①480 个——深圳房地产信息网字段「车位数：480」，与同页项目介绍原文「规划有3层地下停车库……车位比接近1:1」自洽（480÷475≈1.01），可信度最高；②463 个——Q房网小区简介原文「停车位463个，车位比1:1，公租房没有停车位」，同样自洽；③684 个——Q房网小区库「停车位」字段，与该站自己简介里的463打架，属离群值。均为地下车库（房网原文「3层地下停车库」，依坡地而建），地上车位数未查到。", "parking_ratio": "按商品房口径（与车位同批建设，可比）：480 ÷ 475 = 1.01 车位/户（房网口径）；463 ÷ 475 = 0.97 车位/户（Q房网简介口径）。两者都约等于 1:1，与两站文字描述「车位比接近1:1」「车位比1:1」一致。若把配建公租房146套计入分母：480 ÷ 621 = 0.77 车位/户——但Q房网明确写「公租房没有停车位」，即公租房住户不分配车位，故 1:1 是商品房业主的实际口径。", "layouts": [ { "rooms": "三房", "area": "89㎡（2A01/2B02户型）", "share": "64套 / 13.6%" }, { "rooms": "三房", "area": "89㎡（2A02/2B01户型）", "share": "64套 / 13.6%" }, { "rooms": "三房", "area": "88㎡（2栋03/04户型）", "share": "124套 / 26.3%" }, { "rooms": "三房", "area": "83㎡（3栋01户型）", "share": "26套 / 5.5%" }, { "rooms": "三房", "area": "84㎡（3栋02/03户型）", "share": "52套 / 11.0%" }, { "rooms": "三房", "area": "84㎡（3栋04/05户型）", "share": "52套 / 11.0%" }, { "rooms": "四房", "area": "139㎡（1栋01户型）", "share": "31套 / 6.6%" }, { "rooms": "四房", "area": "136–138㎡（1栋02/03户型）", "share": "30套 / 6.4%" }, { "rooms": "五房", "area": "159㎡（1栋04/05户型）", "share": "28套 / 5.9%" } ], "layouts_txt": "三房 89㎡（2A01/2B02户型） [64套 / 13.6%] / 三房 89㎡（2A02/2B01户型） [64套 / 13.6%] / 三房 88㎡（2栋03/04户型） [124套 / 26.3%] / 三房 83㎡（3栋01户型） [26套 / 5.5%] / 三房 84㎡（3栋02/03户型） [52套 / 11.0%] / 三房 84㎡（3栋04/05户型） [52套 / 11.0%] / 四房 139㎡（1栋01户型） [31套 / 6.6%] / 四房 136–138㎡（1栋02/03户型） [30套 / 6.4%] / 五房 159㎡（1栋04/05户型） [28套 / 5.9%]", "large_share": "18.9%。精确统计（非推算）：深圳房地产信息网户型销控表逐户型套数加总 471 套，其中四房61套 + 五房28套 = 89套，89 ÷ 471 = 18.9%；且这89套的建面全部≥136㎡，故「四房及以上」与「≥120㎡」在本盘是同一批房子，占比同为 18.9%。三房382套（83–89㎡）占 81.1%。分母为商品住宅口径，不含配建公租房。旁证：Q房网在售14套中三室8/四室5/五室及以上1，在租4套全为三室——挂牌结构与销控配比方向一致。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 159.0, "resettlement_detail": "②政府保障房配建：Q房网小区简介原文「小区共4栋楼分5座……其中4栋为公租房」「商品房477户，公租房146户」「公租房没有停车位」，即4号栋整栋为公租房，属政府保障房（公租房）配建，不是安居型商品房、也不是人才房。旁证：深圳房地产信息网的户型销控表只覆盖1栋、2A、2B、3栋共471套商品房，4栋完全不在其中，与「4栋是公租房、不进商品房预售」一致。①无旧改回迁安置房：房网项目介绍称「项目为纯住宅性质用地」，两站均无城市更新/回迁记录。③无原村民集资房/统建楼记录。注意：公租房146套这个数字目前只有Q房网简介一处来源，未取得第二个来源交叉。", "school_primary": "深圳大学附属教育集团外国语小学，公办，学校地址 荔林路与东滨路交叉口西南侧，距小区约143米，升学方式标注「派位」——二手来源（Q房网小区库）", "school_middle": "深圳市南山实验教育集团南海中学，公办，学校地址 荔海二道81号，距小区约1301米，升学方式标注「派位」——二手来源（Q房网小区库）", "school_note": "**口径警告：来自Q房网商业数据库，不是南山区教育局学区划分文件。** 本轮未取得南山区教育局官方招生学区划分公告（区政府站内检索走 search.gd.gov.cn、AJAX渲染，接口本环境抓取失败；区教育局 gkmlpt 公开平台为JS渲染）。要点：①小学和初中Q房网都标「派位」而非「对口直升」，这是南山区大学区/共享学区的典型特征——可填报多校、按积分排序录取，不能把上述任一所当作确定的对口学校；②小学在143米外、初中却在1300米外，初中侧的实际可填报范围需以当年公告为准；③深圳同一套房产学位6年内已使用过则不可再用（学位被占用风险），二手房务必核查；④积分线、学位紧张度未查到。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①公租房146套、以及「4栋整栋为公租房」的说法只有Q房网简介一处来源，未交叉核实；②车位数三个口径（480/463/684）无法裁决，地上车位数未查到；③配建公租房部分的户型、面积完全未查到，layouts 与 large_share 都只覆盖商品住宅471套；④学区无官方文件、仅Q房网二手口径，积分线与大学区可填报清单未查到；⑤confidence 记「确认」仅指户型配比与商品房套数（房网销控表逐户型套数 + 四个来源互证），车位与学区仍是单一/二手口径；⑥本环境下贝壳(验证码)、安居客/房天下(TLS不通)及各大搜索引擎(限流/验证码)不可用，交叉来源受限于房网+Q房网两家。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/housedetail/5131.html", "https://bol.szhome.com/hx/5131.html", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/3506023", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/3506023", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/3506023" ], "done": true }, { "id": 113, "name": "城市山林", "district": "南山区", "street": "南山街道", "station": "荔林", "lines": "9", "d_m": 13.1, "area_m2": 78595, "built_year": "2006-2008", "type": "住宅小区", "units_total": "全称「华联城市山林花园」，分一期、二期（二期推广名『城市山林上园』），同址东滨路 339 号，Q房网按两个独立小区收录。三套口径冲突，全列出：\n· Q房网：一期 905 户（12 栋 / 12 单元）、二期 1740 户（10 栋 / 10 单元）→ 相加 2645 户、22 栋；\n· 贝壳（上一轮记录）：整盘 22 栋 1746 户；乐有家：1717 户 22 栋；\n· 深圳房地产信息网备案：一期 901 套（2006-06-11 开盘）+ 二期 814 套（2008-09-29 开盘）= 1715 套。\n交叉判读：楼栋数 12+10=22 与贝壳/乐有家的 22 栋完全吻合，说明 Q房网确实是按一二期拆的；但 Q房网『二期 1740 户』与贝壳整盘 1746 户几乎相等，极可能是 Q房网把**整盘户数误填进了二期字段**。据此最合理的读数是：**整盘约 1715–1746 套住宅，其中一期约 901–905 套、二期约 814–841 套**。Q房网的 2645 户不予采信。物业用途：一期登记『商铺/住宅』，二期登记『住宅』，无商务公寓。", "residents_est": "算式（取整盘 1715–1746 套为分母）：\n· 按深圳七普家庭户规模 2.4–2.7 人/户：1715×2.4 ≈ 4116 人 ～ 1746×2.7 ≈ 4714 人；\n· 本盘套均建面约 126㎡（整盘建面/套数）、二期主力 112–202㎡ 大户、均价 9.5–12.3 万/㎡，属自住改善盘，租客比例低，按自住小区常用的 3 人/户：1715×3 ≈ 5145 人 ～ 1746×3 ≈ 5238 人。\n· 综合区间约 4100–5200 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查（家庭户平均 2.4x 人/户）+ 自住型小区 3 人/户经验值。**估算值，非实测。**", "parking": "一期 1590 个（Q房网明确拆分：地上 205 个、地下 1385 个）；二期 1337 个（未拆分地上/地下）。两期停车费均为地上 250 元/月、地下 250 元/月。\n【存疑】两期相加 2927 个车位，对整盘约 1740 户 = 1.68 个/户，对一个 2006–2009 年、容积率仅 2.6 的项目而言偏高，提示至少『一期 1590 个』很可能已经是整盘口径而非一期独有。未找到规划报建文件确认，故两个数原样保留、不做加总结论。", "parking_ratio": "分期自算，两个数都与 Q房网页面自标的比例自洽：\n· 一期：1590 ÷ 905 户 = 1.76 个/户（Q房网页面标『车位比例 1:1.76』✓）；\n· 二期：1337 ÷ 1740 户 = 0.77 个/户（Q房网页面标『车位比例 1:0.77』✓）。\n注意：二期分母 1740 若如上文判断实为整盘户数，则二期真实车位比会显著高于 0.77（1337÷约 830 户 ≈ 1.61）。整盘口径下 2927 ÷ 1740 ≈ 1.68 个/户，但该加总受前述重复计算嫌疑影响，仅供参考。", "layouts": [ { "rooms": "一期 2室", "area": "69.21-99.59㎡（中位 78.97㎡）", "share": "一期在售 7/13（按房源结构推算，非规划配比；一期在售样本仅 13 套）" }, { "rooms": "一期 3室2厅", "area": "73.98-127.05㎡（中位 101.6㎡；Q房网户型库列 3室2厅 108.7㎡）", "share": "一期在售 6/13（同上）" }, { "rooms": "二期 3室2厅", "area": "106.73-163.85㎡（中位 118.63㎡；实际成交见 111.51/114.43/118.63/129.17/132.73㎡）", "share": "二期在售 7/18（同上）" }, { "rooms": "二期 4室2厅", "area": "130.31-163.85㎡（中位 155.3㎡；Q房网户型库列 4室2厅 155.3㎡）", "share": "二期在售 7/18（同上）" }, { "rooms": "二期 5室2厅", "area": "135.84-202.37㎡（有 202.37㎡ 成交记录）", "share": "二期在售 3/18（同上）" } ], "layouts_txt": "一期 2室 69.21-99.59㎡（中位 78.97㎡） [一期在售 7/13（按房源结构推算，非规划配比；一期在售样本仅 13 套）] / 一期 3室2厅 73.98-127.05㎡（中位 101.6㎡；Q房网户型库列 3室2厅 108.7㎡） [一期在售 6/13（同上）] / 二期 3室2厅 106.73-163.85㎡（中位 118.63㎡；实际成交见 111.51/114.43/118.63/129.17/132.73㎡） [二期在售 7/18（同上）] / 二期 4室2厅 130.31-163.85㎡（中位 155.3㎡；Q房网户型库列 4室2厅 155.3㎡） [二期在售 7/18（同上）] / 二期 5室2厅 135.84-202.37㎡（有 202.37㎡ 成交记录） [二期在售 3/18（同上）]", "large_share": "分期差别极大，必须拆开看（均为**按在售房源结构推算，非规划配比**）：\n· 一期：在售 13 套中 ≥120㎡ 仅 1 套（7.7%），四房及以上 0 套；\n· 二期：在售 18 套中 ≥120㎡ 12 套（67%），四房及以上 10 套（56%）；\n· 两期合并 31 套样本：≥120㎡ 13 套 = 42%。\n样本量小（31 套），只能反映量级、不能当精确统计。二期开发商自述『以纯粹大户空间匹配轩昂气度』，与数据一致。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 202.37, "resettlement_detail": "未发现任何回迁/保障房属性，判定为纯商品房。①旧改回迁安置房：搜『城市山林 回迁 / 旧改 / 拆迁安置』无任何城市更新单元规划或安置房记录；本项目由**深圳市华联置业集团有限公司**（上市公司华联控股/华联发展集团旗下）2006–2009 年分两期开发，是招拍挂商品房开发而非拆迁安置产物。②政府保障房：未见安居型商品房/人才房/公租房配建公告。③原村民集资房/统建楼：不适用。物业由深圳市华联物业集团有限公司管理，与开发商同一集团。", "school_primary": "深圳大学附属教育集团外国语小学（公办，地址：荔林路与东滨路交叉口西南侧，距一期约 207 米、距二期约 200 米；Q房网标『升学方式：派位』）。一期小区简介另提到周边有南山区南海小学，但 Q房网对口字段只列深大附属外国语小学一所。", "school_middle": "深圳市南山实验教育集团南海中学（公办，地址：荔海二道 81 号，距小区约 1047 米，Q房网标『升学方式：派位』）。", "school_note": "口径：以上小学/初中来自 Q房网（365淘好房）小区页的对口学校字段，属**二手整理**，未逐条比对南山区教育局年度招生学区划分公告原文（本轮 sz.bendibao.com 被拼图验证码拦截，未能抓到官网原文）。南山区实行大学区（共享学区）+ 积分入学，同一小区常可填报多校，Q房网一二期给出的对口学校完全一致（同址同学区），可信度尚可。未查到的关键项：①深大附属外国语小学与南海中学的历年录取积分线；②该小区是否被划入某个共享学区组团。风险提示：深圳同一房产 6 年内学位被占用会导致无法申请，二手房务必查『学位锁定』状态。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①整盘总户数三套口径冲突（Q房网 2645 / 贝壳 1746 / 乐有家 1717 / 房网备案 1715），本轮无法用备案原文彻底裁决，只能给区间并说明推理；②二期停车位未拆分地上/地下；③两期车位相加疑有重复计算，未找到规划报建文件核实；④户型规划配比未查到，layouts 与 large_share 全部为在售房源结构推算，且样本仅 31 套；⑤学位积分线未查到，学区未经南山区教育局官网原文核验；⑥本轮 WebSearch 配额耗尽，改用 curl + 头条搜索/Q房网直连；贝壳 sz.ke.com（captcha）、乐有家（403）、房天下（验证码）均被反爬拦截，无法二次核验。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57419", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56437", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/57419", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56437", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E5%9F%8E%E5%B8%82%E5%B1%B1%E6%9E%97", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%9F%8E%E5%B8%82%E5%B1%B1%E6%9E%97%20%E5%8D%97%E5%B1%B1%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%8D%8E%E8%81%94%E7%BD%AE%E4%B8%9A%20%E5%AE%89%E7%BD%AE" ], "done": true }, { "id": 117, "name": "泛海·拉菲花园", "district": "南山区", "street": "南山街道", "station": "荔湾", "lines": "5", "d_m": 39.5, "area_m2": 28947, "built_year": "2009", "type": "住宅小区", "units_total": "480 户（Q房网小区页「总户数」，对应「泛海拉菲花园」＝一期，地址前海路189号，与本条 station=荔湾/d_m=39.5m/area=28947㎡ 一致）。另有两个口径：深圳房地产信息网「总房源481」、贝壳「8栋551户」。480 与 481 基本吻合，551 明显偏高，来源不同未取平均。**分期澄清**：Q房网深圳库内「泛海拉菲花园」（前海路189号，GID 56309）与「泛海拉菲花园二期」（前海路0070号，GID 62513，2010-2012年建）是两个独立小区页，本条对应的是前者（一期）；二期数据未并入。含商铺（Q房网物业用途「住宅/商铺」），但无商务公寓（在售19套筛选「公寓」计数为0，全部归「住宅」）。", "residents_est": "约 1,200–1,650 人（估算，非实测）。算式：按 Q房网480户 → 480 × 2.5～3.0 = 1,200～1,440 人；若按贝壳551户口径 → 551 × 2.5～3.0 = 1,378～1,653 人。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约 2.4–2.7 人/户（取2.5为下限），本盘为低密度改善/豪宅型自住盘、含叠拼别墅，取3.0为上限。深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "392 个（Q房网「停车位 392个」）。有地上也有地下（Q房网「停车费 地上250元/月，地下250元/月」），拆分数量未公开。口径为小区总车位。", "parking_ratio": "0.82 个/户。算式：392 ÷ 480 = 0.8167，与 Q房网页面自标的「车位比例 1:0.81」一致（本例平台标注与自算吻合）。若改用贝壳551户口径则为 392 ÷ 551 = 0.71。", "layouts": [ { "rooms": "2-3房（「法式阳光」）", "area": "73-86㎡（建面；实测房源73.15/75.67/76.03/77.74/79.6㎡）", "share": "在售+在租合计 70-90㎡ 档 14套/25套 = 56%；按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3-4房（「法式花园」）", "area": "115-145㎡（建面，取自Q房网小区简介的主力户型描述）", "share": "未知——当前在售19套与在租6套中，90-110㎡、110-130㎡、130-150㎡ 三档计数**全部为0**，该段户型近期无挂牌，无法用房源结构推算占比" }, { "rooms": "4-5房（「法式山景」）", "area": "155-176㎡（建面；实测161.21㎡）", "share": "在售+在租 150-200㎡ 档 3套/25套 = 12%；按房源结构推算" }, { "rooms": "叠拼别墅（挂牌常写4-9室）", "area": "218-246㎡（建面；实测218.54/218.66/220/221.37/268.42㎡）", "share": "在售+在租 200㎡以上 档 7套/25套 = 28%；按房源结构推算" }, { "rooms": "1室1厅（少量小户）", "area": "45-51㎡（建面；2020年成交记录50.66㎡）", "share": "在售 50-70㎡ 档 1套/25套 = 4%；简介未列此段，属零星户型" } ], "layouts_txt": "2-3房（「法式阳光」） 73-86㎡（建面；实测房源73.15/75.67/76.03/77.74/79.6㎡） [在售+在租合计 70-90㎡ 档 14套/25套 = 56%；按房源结构推算，非规划配比] / 3-4房（「法式花园」） 115-145㎡（建面，取自Q房网小区简介的主力户型描述） / 4-5房（「法式山景」） 155-176㎡（建面；实测161.21㎡） [在售+在租 150-200㎡ 档 3套/25套 = 12%；按房源结构推算] / 叠拼别墅（挂牌常写4-9室） 218-246㎡（建面；实测218.54/218.66/220/221.37/268.42㎡） [在售+在租 200㎡以上 档 7套/25套 = 28%；按房源结构推算] / 1室1厅（少量小户） 45-51㎡（建面；2020年成交记录50.66㎡） [在售 50-70㎡ 档 1套/25套 = 4%；简介未列此段，属零星户型]", "large_share": "四房及以上约 36.8%（在售口径）～40%（在售+在租口径）；≥150㎡ 约 40%。按房源结构推算，非精确统计、非规划配比。算式：在售房型「四室」3套 + 「五室及以上」4套 = 7套 ÷ 19套 = 36.8%；并入在租6套后 = 10套 ÷ 25套 = 40%。面积口径：150-200㎡ 3套 + 200㎡以上 7套 = 10套 ÷ 25套 = 40%。注意本盘 90-150㎡ 区间当前零挂牌，面积分布呈「73-86㎡」与「155-246㎡」两端聚集的哑铃形。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 268.42, "resettlement_detail": "未见回迁房/保障房/统建楼记录。①旧改回迁安置房：未查到本盘有城市更新单元或拆迁安置记录——项目由深圳市光彩置业（泛海系）开发、泛海物业管理，位于月亮湾大道以东、荔湾路以西的前海路沿线，Q房网、深圳房地产信息网均按普通商品住宅表述。②政府保障房配建：未见安居型商品房/公租房/人才房配建记录。③原村民集资房/统建楼：无。**证据强度弱**：本次以头条搜索「泛海拉菲花园 回迁 安居房」检索，结果全为租房/房价页面，无任何回迁或保障房线索，属「未见记载」而非「已证明没有」，未取到规划部门更新单元公告原文核对。", "school_primary": "深圳市荔湾小学（公办；校址南山区南山街道前海路与港前路交汇处西北侧，距小区174米）。来源：Q房网小区页「附近学校」栏，标「升学方式：派位」。属二手整理数据，未经南山区教育局招生文件核实。", "school_middle": "深圳大学师范学院附属中学（初中部）（公办；校址南山区月亮湾大道荔湾路101号，近青青世界，距小区654米）。同为 Q房网「附近学校」栏二手数据，标「升学方式：派位」。", "school_note": "口径：两校均为 Q房网二手整理，**未取到南山区教育局年度招生学区划分公告原文核对**。Q房网对本小区一期、二期两个页面标注的学校完全相同（荔湾小学 + 深大附中初中部），提示两期同属一个学区片区。「升学方式：派位」的标注指向该片区非单校对口的直升安排，但**南山区是否对此片区设共享学区/大学区、可填几所、积分线多少、学位紧张度如何，均未查实，不作推测**。另注意深圳「同一套房产6年内只提供一个学位」的占用规则，二手房需逐房号核验。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "① 学区三字段仅有 Q房网二手数据，无南山区教育局官方划分文件、无积分线、无学位紧张度；② 车位未能分地上/地下；③ 户数三口径（Q房网480 / 深圳房地产信息网481 / 贝壳551）无法在官方备案数据中对齐，551 的差异原因不明（疑为把二期或商铺算入）；④ 楼栋数冲突：Q房网字段「楼栋总数7、单元总数19」，同页简介文字却写「小区分八栋」，g11 原始笔记为8栋，未能确认；⑤ 建成年份口径宽：Q房网标「2009年-2016年建」，深圳房地产信息网标2009-02-27开盘，跨度成因（分批交付？含二期？）未查实；⑥ 户型占比样本仅 19套在售 + 6套在租 = 25套，且 90-150㎡ 整段零挂牌，结构推算严重失真，Q房网简介给的「115-145㎡法式花园3-4房」这一主力段完全无法量化；⑦ 回迁/保障房为「未见记载」，未核到规划部门原文；⑧ 检索受限：本次 WebSearch 额度耗尽，百度触发验证码，贝壳/安居客/乐有家/房天下均反爬，硬数据依赖 Q房网单一平台。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56309", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56309", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/56309", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%8B%89%E8%8F%B2%E8%8A%B1%E5%9B%AD", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/62513" ], "done": true }, { "id": 118, "name": "泛海·拉菲花园二期", "district": "南山区", "street": "南山街道", "station": "荔湾", "lines": "5", "d_m": 38.5, "area_m2": 23874, "built_year": "2012", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅 652–684 套，无商务公寓（Q房网物业用途登记『住宅/商铺』，商铺不计套数）。三个口径：Q房网小区页『总户数 655』（同页小区简介亦写『总共约有 655 户』，内部自洽）；深圳房地产信息网备案『总房源 684』；贝壳 652 户。楼栋口径：Q房网『楼栋总数 3、单元总数 9』，简介『共 3 栋 9 座高层，15–16 层，两梯四户』——与上一轮贝壳记『8 栋』的差异是『栋 vs 座』的数法不同，不是数据错误。占地口径也有分歧：Q房网简介 27000㎡ vs 房网备案 24251.84㎡ vs OSM 面 23874㎡（后两者互相吻合，Q房网 27000 疑为约数）。\n【防张冠李戴】同名警告：泛海拉菲花园（一期，前海路 189 号，7 栋 19 单元 480 户，2009–2016 年建，均价 11.5 万/㎡）是另一个小区；本条只统计**二期**（前海路 0070 号，2010–2012 年建，均价 8.86 万/㎡，5 号线荔湾站约 172 米，与 g05 的 station=荔湾 / d_m=38.5m / area=23874㎡ 三项交叉吻合）。", "residents_est": "算式：\n· 按深圳七普家庭户规模 2.4–2.7 人/户：652×2.4 ≈ 1565 人 ～ 684×2.7 ≈ 1847 人；\n· 该盘容积率仅 2.8、绿化 32%、两梯四户小高层，Q房网自评『整体居住密度低』『没有刚需小户型，入住门槛相对较高』，自住比例高，按 3 人/户：652×3 ≈ 1956 人 ～ 684×3 ≈ 2052 人；\n· 综合区间约 1570–2050 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查（家庭户平均 2.4x 人/户）+ 自住型小区 3 人/户经验值。**估算值，非实测。**", "parking": "552 个（Q房网小区页『停车位 552 个』，未拆分地上/地下；停车费列地上 250 元/月、地下 250 元/月）。", "parking_ratio": "三个数字互相打架，全部列出、不取平均：\n· 自算：552 ÷ 655 户 = 0.84 个/户（按 684 户则 0.81，按 652 户则 0.85）；\n· Q房网基本信息表自标『车位比例 1：1.33』；\n· 同一页面小区简介正文自述『停车位 1：1.5』。\n后两个都与页面自己给出的 552/655 对不上。552 个是唯一有明确绝对数的项，可信度最高；1:1.33 / 1:1.5 更像是中介文案口径（可能含机械车位或按『车位/栋』之类的其他分母）。购房前建议以物业管理处实测数为准。", "layouts": [ { "rooms": "2+1房", "area": "约 85㎡", "share": "未知（Q房网小区简介列为主力户型之一，未给套数）" }, { "rooms": "3房", "area": "约 87㎡ 与 89㎡ 两种（在售实见 76.21-87㎡，在租实见 89㎡）", "share": "未知；深圳房地产信息网备案户型库中三房共 7 种（户型种类占比 7/9，非套数占比）" }, { "rooms": "4房（双拼）", "area": "118-156㎡（在租实见 131.2㎡、140㎡）", "share": "未知；房网备案户型库中四房及以上共 2 种（2/9）" }, { "rooms": "5室2厅", "area": "约 165㎡（一本证）", "share": "未知" }, { "rooms": "6室2厅", "area": "约 174㎡（一本证）", "share": "未知" }, { "rooms": "2室", "area": "在售实见 51.37-79.82㎡（中位 72.44㎡）", "share": "在售 4/10（按房源结构推算，样本仅 10 套，参考价值有限）" } ], "layouts_txt": "2+1房 约 85㎡ / 3房 约 87㎡ 与 89㎡ 两种（在售实见 76.21-87㎡，在租实见 89㎡） / 4房（双拼） 118-156㎡（在租实见 131.2㎡、140㎡） / 5室2厅 约 165㎡（一本证） / 6室2厅 约 174㎡（一本证） / 2室 在售实见 51.37-79.82㎡（中位 72.44㎡） [在售 4/10（按房源结构推算，样本仅 10 套，参考价值有限）]", "large_share": "**未能给出可靠比例**，只能给方向。理由：①在售样本仅 10 套且解析出的房间数与面积存在错配（如出现『5室 51.37㎡』），不足以做结构推算；②规划配比未查到。可用的间接证据：深圳房地产信息网备案户型库中『三房 7 种、四房及以上 2 种』（**户型种类占比 2/9 ≈ 22%，不是套数占比**）；房网记该盘户型面积区间 85–176㎡。按面积口径，≥120㎡ 的只有 118–156㎡ 双拼四房、165㎡ 五房、174㎡ 六房这几类，占户型种类的少数。Q房网『小区缺点』写『小区以大户型为主，没有刚需小户型』——这句与 85㎡ 2+1 房、87/89㎡ 三房构成主力的事实相矛盾，属中介文案，不采信。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 174.0, "resettlement_detail": "未发现回迁/保障房属性，判定为纯商品房。①旧改回迁安置房：搜『泛海拉菲花园 回迁 / 旧改 / 城市更新 / 安置』未检索到任何指向本项目的城市更新单元规划或回迁安置记录（搜索结果中出现的『泛海回迁房在哪』为相关搜索词联想，无对应内容）。②政府保障房：未见安居型商品房/人才房/公租房配建公告。③原村民集资房/统建楼：不适用。\n开发商口径有分歧：Q房网两期的『开发商』字段都填**深圳市泛海置业有限公司**，而一期小区简介写『光彩置业开发，泛海物业管理』，上一轮记录也是光彩置业。两者同属泛海系（光彩置业为泛海控股关联平台），不影响『商品房』的定性，但开发主体名称本轮未查实到工商/备案原文。物业为泛海物业管理有限公司深圳分公司，物业费 3.2 元/㎡·月。", "school_primary": "深圳市荔湾小学（公办，地址：南山区南山街道前海路与港前路交汇处西北侧，距小区约 373 米，Q房网标『升学方式：派位』）。小区简介中提到的『南山实验荔湾小学』『荔湾实验小学』是同一所学校的口语叫法。注意小学在小区**马路对面**，需过前海路。", "school_middle": "深圳大学师范学院附属中学（初中部）（公办，地址：南山区月亮湾大道荔湾路 101 号，近青青世界，距小区约 1040 米，Q房网标『升学方式：派位』）。", "school_note": "口径：来自 Q房网（365淘好房）小区页对口学校字段，属**二手整理**，未比对南山区教育局年度招生学区划分公告原文（本轮 sz.bendibao.com 拼图验证码拦截、szgm/szns 政府站内搜索不可用）。泛海拉菲花园一期与二期在 Q房网上给出的对口学校完全相同（荔湾小学 + 深大附中初中部），可互相佐证。南山区实行大学区/积分入学，实际可填报学校可能多于这两所。未查到：荔湾小学与深大附中初中部的历年录取积分线、学位紧张度。风险提示：深圳同一房产 6 年内学位被占用会导致无法申请，二手房务必查『学位锁定』状态。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数三个口径（655/684/652）未能用备案原文裁决；②占地面积口径分歧（Q房网 27000㎡ vs 房网 24251.84㎡ / OSM 23874㎡）；③车位未拆分地上/地下，且车位比有 0.84 / 1:1.33 / 1:1.5 三个互相矛盾的说法；④户型规划配比与各户型套数**完全未查到**，large_share 无法量化；⑤在售样本仅 10 套且房间数-面积解析错配，结构推算不可用；⑥开发商主体（泛海置业 vs 光彩置业）未查实；⑦学区未经南山区教育局官网原文核验，无积分线；⑧本轮 WebSearch 配额耗尽，改用 curl + 头条搜索/Q房网直连，贝壳（captcha）、乐有家（403）、房天下（验证码）均被反爬拦截。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/62513", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/62513", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56309", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%8B%89%E8%8F%B2%E8%8A%B1%E5%9B%AD", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%B3%9B%E6%B5%B7%E6%8B%89%E8%8F%B2%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%20%E5%AE%89%E7%BD%AE%20%E5%8D%97%E5%B1%B1" ], "done": true }, { "id": 119, "name": "前海港湾花园", "district": "南山区", "street": "南山街道", "station": "荔湾", "lines": "5", "d_m": 92.6, "area_m2": 19216, "built_year": "2015-2018", "type": "住宅小区", "units_total": "**692 套住宅，无商务公寓**。Q房网小区页『总户数 692』『物业用途：住宅』『楼栋总数 5』『单元总数 8』；在售房源『用途』筛选 19 套全部为『住宅』，公寓/商住项均为 0。\n**692 这个数字有两个独立来源互相印证**：Q房网 692，以及上一轮引用的深圳房地产信息网原文『整体规划共5栋，总户数692套，76平米两房，81-125平米3房』——两者完全一致，可信度高。\n另一口径：上一轮记贝壳『5栋 728 户』，多 36 套，本轮未能复现（贝壳 captcha 拦截），差额成因未查实。\n**备案名/推广名**：Q房网收录名『前海港湾花园』，括注别名『**深物业前海港湾花园**』『**蓝色湾港**』。开发商与物业均为**深圳市物业发展（集团）股份有限公司**（深物业，深圳国资上市公司）。地址：月亮湾大道与兴海大道交汇处东南（Q房网），上一轮记『月亮湾大道 2007 号』——同一小区不同门牌表述。\n**分期交付**：Q房网业主点评原文『2017年1月交房了3、4、5栋，而后2018年11月交房1、2栋』——这解释了上一轮遇到的建成年份分歧（贝壳 2015 / 房天下 2017 / 本条 2015-2018）：**Q房网记建筑年代 2015–2016 年（竣工），实际分两批于 2017-01 与 2018-11 交付。**", "residents_est": "**估算值，非实测**。深圳无小区级常住人口公开数据。\n算式：\n· 按深圳七普家庭户平均规模 2.4–2.7 人/户：692 × 2.4 ≈ **1,661 人** ～ 692 × 2.7 ≈ **1,868 人**；\n· 本盘以 81–125㎡ 三房为绝对主力（户型库 72.9% 为三室），是典型的刚需/首改自住产品，紧邻荔湾小学（282 米、且为对口小区），带娃家庭比例高，按自住型 3 人/户：692 × 3 ≈ **2,076 人**；\n· **综合区间约 1,650–2,100 人。**\n乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模 2.4x 人/户 + 自住型小区 3 人/户经验值。\n若采用贝壳的 728 户口径，区间上移约 5%（1,747–2,184 人）。", "parking": "**850 个**（Q房网小区页『停车位 850个』）。未拆分地上/地下，但停车费列『地上 250 元/月，地下 250 元/月』，说明**地上地下都有车位且同价**。Q房网另标『人车分流：是』，业主点评补充『小区人行出入口有两个，一个大门位于东侧，一个侧门位于南面，实行人车分流，车辆通过另外一个口出入』。\n上一轮记『车位 710』，与本轮 Q房网的 850 相差 140 个，**两个数都保留、各自标来源，不取平均**。", "parking_ratio": "自算，两个分子各算一遍：\n· 用 Q房网车位 850 / 692 户 = **1.23 个/户**；\n· 用上一轮的 710 / 692 户 = **1.03 个/户**；\n· 若分母改用贝壳的 728 户：850/728 = 1.17；710/728 = 0.98。\n**无论取哪组，本盘车位都在 1:1 或以上**，对 2015–2018 年建成、容积率 3.25 的高密度盘而言属正常偏好水平。\n**⚠️ Q房网页面自填的『车位比例 1：0.95』与它自己的 850 车位 / 692 户 不自洽**（850÷692=1.23，而非 0.95；若 0.95 成立则分母需为 895 户）。同样的平台内部矛盾在本批其它小区（如 46 号悠然天地）也出现，说明 Q房网的『车位比例』是不可靠的派生字段。**本条采用自算值，并标注冲突。**", "layouts": [ { "rooms": "二室（2室2厅）", "area": "**76㎡**（深圳房地产信息网规划原文『76平米两房』）；Q房网户型库实见 81.67㎡ 的 2室2厅；租盘实见 79㎡", "share": "**户型库 34/192 = 17.7%**（Q房网户型筛选计数，非套数）；在售仅 1/19 套" }, { "rooms": "三室（3室2厅）", "area": "**81–125㎡**（规划原文口径）；Q房网户型库实见 81.67 / 82.05㎡，在售实见 81.97 / 82.05 / 88.08㎡，租盘实见 79㎡", "share": "**户型库 140/192 = 72.9%，绝对主力**；在售 9/19 套" }, { "rooms": "四室", "area": "Q房网业主点评写『**146平四房**』；但在售 9 套四室中有 8 套落在 110–130㎡ 档、1 套落在 130–150㎡ 档，说明实际存在**约 110–125㎡ 的小面积四房**，与 146㎡ 的说法并存", "share": "**户型库 17/192 = 8.9%**；**在售 9/19 = 47.4%**（在售严重偏向四房，与户型库占比反差极大——四房虽少但换手率高）" }, { "rooms": "五室及以上", "area": "未查到", "share": "**户型库 1/192 = 0.5%**，可忽略" }, { "rooms": "一室", "area": "—", "share": "**0**（Q房网户型库一室计数为 0，本盘无单身公寓产品）" } ], "layouts_txt": "二室（2室2厅） **76㎡**（深圳房地产信息网规划原文『76平米两房』）；Q房网户型库实见 81.67㎡ 的 2室2厅；租盘实见 79㎡ [**户型库 34/192 = 17.7%**（Q房网户型筛选计数，非套数）；在售仅 1/19 套] / 三室（3室2厅） **81–125㎡**（规划原文口径）；Q房网户型库实见 81.67 / 82.05㎡，在售实见 81.97 / 82.05 / 88.08㎡，租盘实见 79㎡ [**户型库 140/192 = 72.9%，绝对主力**；在售 9/19 套] / 四室 Q房网业主点评写『**146平四房**』；但在售 9 套四室中有 8 套落在 110–130㎡ 档、1 套落在 130–150㎡ 档，说明实际存在**约 110–125㎡ 的小面积四房**，与 146㎡ 的说法并存 [**户型库 17/192 = 8.9%**；**在售 9/19 = 47.4%**（在售严重偏向四房，与户型库占比反差极大——四房虽少但换手率高）] / 五室及以上 未查到 [**户型库 1/192 = 0.5%**，可忽略] / 一室 — [**0**（Q房网户型库一室计数为 0，本盘无单身公寓产品）]", "large_share": "**小**。三个口径都指向同一结论：\n· **按 Q房网户型库（192 个户型条目）**：四室 17 + 五室及以上 1 = **18/192 = 9.4%**；\n· **按规划原文面积段**：两房 76㎡、三房 81–125㎡——**三房最大也只到 125㎡**，即 ≥120㎡ 的只有三房顶格那一小段 + 四房；\n· **按在售 19 套的面积分档**：70–90㎡ 有 10 套（52.6%）、110–130㎡ 有 8 套（42.1%）、130–150㎡ 有 1 套（5.3%）；**≥130㎡ 仅 5.3%**，≥120㎡ 无法精确切分（110–130 这一档跨越了 120 的分界线），上界不超过 47.4%、下界 5.3%。\n**综合判断：≥120㎡ 占比大概率在 10% 上下（以户型库的 9.4% 为最佳估计），远低于本批的招商玺家园（100%）与鸿荣源熙龙湾。**\n**均为按户型库/在售房源结构推算，非规划配比。**\n口径陷阱提醒：在售房源里四房占了 47.4%，若只看中介挂牌页会严重高估本盘的大户型比例——实际户型库里四房只占 8.9%。**挂牌结构 ≠ 存量结构。**", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "无", "max_area": 150.0, "resettlement_detail": "**三类均未查到实证，判定倾向纯商品房，但保留不确定性。**\n① **旧改回迁安置房：未查到。**头条搜索『前海港湾花园 深物业 回迁 安居房 人才房 学区』未返回任何指向本项目的城市更新单元规划或安置房记录。项目位于前海自贸区与蛇口自贸区之间的月亮湾片区，属深物业自有/招拍挂开发，非城中村改造。\n② **政府保障房：未查到实证，但存在需要澄清的线索。**开发商**深物业（深圳市物业发展集团）是深圳市属国资上市公司**，其项目中确有承担人才房/安居房任务的案例；头条『相关搜索』里出现『前海港湾花园人才房申请』『前海人才房 安居房』『前海润峯府人才房』等词条——**但这些是搜索建议词（反映网民在问），不是答案，不能作为证据**。本轮未找到任何说明前海港湾花园配建人才房/安居房的正式文件或报道。同时，本盘 2026-08 成交均价 8.09 万/㎡、总价 580–1,500 万区间、可正常二手买卖（Q房网在售 19 套，含『满五唯一』『房本在手』标签），**与纯商品房特征一致**。\n**结论：按现有证据判为商品房；但因开发商国资背景 + 网络上反复出现的『人才房』疑问，本项目是否有部分楼栋/房源属保障性质，值得在下一轮用深圳市住建局或前海管理局文件专门核实。**\n③ **原村民集资房/统建楼：不适用。**开发主体为上市国企深物业，物业亦为深物业，2015–2016 年竣工的正规商品房项目。\n**防混淆**：小区对口的荔湾小学学区名单里包含『南山花园保安宿舍』『深大附中(初中部)员工宿舍』『青青世界宿舍楼』『荔山工业园宿舍』等一批**单位宿舍/集资房**——那些是同学区内的其它房产，**不是前海港湾花园的一部分**。", "school_primary": "**南山实验教育集团荔湾小学**（公办）。**证据最硬的一项，两个来源互证：**\n① **深圳本地宝《南山实验教育集团荔湾小学哪些小区可以就读》（2023-07-25，转载自南山教育在线）**原文列出该校招生范围/对口小区共 19 项：『中海阳光玫瑰园、**前海港湾花园**、德尚世家、丰泽园、青青山庄、泛海拉菲花园、康城华府、观峰阁、恒立心海湾花园、汉京确悦、中建荔香家园、大南山紫园、南山花园、南山花园保安宿舍、深大附中(初中部)员工宿舍、兆龙公寓、青青世界宿舍楼、荔山工业园宿舍、丽湾商务公寓』——**前海港湾花园明确在列，且排在第 2 位**。学校地址：深圳市南山区南山街道港前路 36 号；电话 0755-87857926；地铁 **5 号线荔湾站 C 口**。\n② **Q房网小区页『附近学校』**：深圳市荔湾小学，公办，小学，**升学方式『派位』**，地址『南山街道前海路与港前路交汇处西北侧』，**距小区 282 米**。Q房网业主点评亦写『小区入口位置是南实荔湾小学，地段生源优质』。\n两来源的学校位置（港前路）与地铁口（荔湾站）完全一致，且与本条 station=荔湾、d_m=92.6m 吻合，可排除张冠李戴。\n**距离优势明显：282 米，是本批小区里对口小学最近的之一。**", "school_middle": "**深圳大学师范学院附属中学（初中部）**，简称深大附中（公办）。\n来源①：Q房网小区页『附近学校』——学校类别中学，**升学方式『派位』**，地址『南山区月亮湾大道荔湾路101号(近青青世界)』，**距小区 1,067 米**。\n来源②：Q房网业主点评原文『教育，小区入口位置是南实荔湾小学，地段生源优质，**配套初中为深大附中**』。\n**强旁证**：荔湾小学的对口小区名单里赫然列有『**深大附中(初中部)员工宿舍**』——说明深大附中初中部就在荔湾小学同一学区地理范围内，两校配对关系在片区内成立。\n**但两个来源同属 Q房网（平台字段 + 平台点评），本质上是单一平台，未见南山区教育局的初中学区划分文件，标记为二手。**", "school_note": "**口径分级：**\n· **小学：准一手。**深圳本地宝页面明确标注『文章信息来源：南山教育在线』（南山区教育局官方栏目）+ Q房网独立印证，属**官方内容的二手转载**，本轮未直连 szns.edu.cn 原文。发布时间 **2023-07-25，已是 3 年前的划分**，2026 年入学须以南山区当年公布的学区划分为准。\n· **初中：二手。**仅 Q房网平台字段与点评，无教育局文件。\n**制度要点与风险：**\n① Q房网把荔湾小学与深大附中的升学方式**都标为『派位』**（对比 46 号悠然天地的南头小学标『对口直升』）。『派位』意味着即使在对口小区名单内，也是**在片区内电脑派位**，不保证进入特定学校——名单在列 ≠ 录取保证。\n② 南山区实行**积分入学**，按积分排序录取。荔湾小学对口小区多达 19 个（含中海阳光玫瑰园、泛海拉菲花园、康城华府等多个大盘 + 多处宿舍区），**分母大、竞争激烈**，Q房网给本盘『周边学校』的评分是 86 分（低于同批悠然天地的 98 分），也侧面反映学位供给相对紧张。\n③ **学位被占用风险**：深圳同一房产 6 年内学位已被使用则无法再申请。本盘 2017–2018 年交付，**首批业主子女的学位使用周期正好覆盖到 2023–2024 年前后**，此时买入的二手房**学位被占用概率处于高位**，签约前必须查『学位锁定』状态。\n④ **防混淆**：南山区同片区另有『**南山实验教育集团荔林小学**』（前海路荔湾社区0270号，9 号线荔林站，对口小区为雷圳0755碧榕湾海景花园、雷圳碧榕湾名苑、山海翠庐、山居岁月、山水情家园、太子山庄、铭筑、诺德假日花园——**共 8 个，前海港湾花园不在其中**）；以及『**前海港湾小学**』（gwxx.szns.edu.cn，独立学校）。**荔湾小学 / 荔林小学 / 港湾小学 是三所不同的学校，名字都带『湾』或『荔』，极易混淆。**\n**未查到**：荔湾小学与深大附中的历年积分录取线、荔湾片区学位缺口数据、南山区 2026 年最新学区划分原文、初中的官方对口文件。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①**车位数两个口径冲突**（Q房网 850 vs 上一轮 710，差 140 个），且 Q房网自填的『车位比例 1:0.95』与其自身数据不自洽；车位未拆分地上/地下具体数量；\n②**总户数 692 vs 贝壳 728 的 36 套差额未查实**（贝壳本轮 captcha 拦截）；\n③**192 个户型条目的完整面积清单未抓到**——Q房网户型列表页翻页依赖 JS，只拿到 10 个户型的面积明细 + 各房型分档计数（二室34/三室140/四室17/五室及以上1）。因此四房的真实面积段存疑：**Q房网业主点评说『146平四房』，但在售 9 套四室中 8 套落在 110–130㎡ 档**，两者矛盾，本轮无法判定是点评有误、还是同时存在 ~120㎡ 与 146㎡ 两种四房；\n④**≥120㎡ 的精确占比算不出来**——Q房网在售面积分档的切分点是 110/130，正好跨过 120 这条线，无法拆分；large_share 只能给区间与最佳估计；\n⑤**各户型的规划套数未查到**，layouts 的 share 全部是户型库条目数与 19 套在售房源的结构推算；\n⑥**保障房属性存疑未澄清**：开发商深物业为市属国资，网络搜索建议词中反复出现『前海港湾花园人才房申请』，但本轮未找到任何正式文件说明本盘是否含人才房/安居房配建，也未找到否定的证据——这是本条最值得下一轮专门核实的字段；\n⑦**初中对口关系仅 Q房网单一平台**，无南山区教育局文件；小学虽有本地宝转载南山教育在线，但仍是 2023 年版本的二手转载；\n⑧**无任何积分线数据**；\n⑨**⚠️ 张冠李戴防范**：蛇口另有『**港湾花园**』（蛇口新街22号、1997年、9栋415户）及『**港湾生活小区**』，与本盘无关；南山另有『荔林小学』『前海港湾小学』与对口的荔湾小学易混。本条已用 Q房网收录的别名（深物业前海港湾花园、蓝色湾港）、地址（月亮湾大道与兴海大道交汇处东南）、地铁（5号线荔湾站 231m，与本条 station/d_m 吻合）、开发商（深物业）四重交叉确认；\n⑩**本轮 WebSearch 配额已耗尽**，改用 curl 直连 + 头条搜索；房天下（验证码）、安居客（58 反爬）、乐有家、贝壳（captcha）均不可用。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen1102279", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen1102279", "https://shenzhen.qfang.com/layout/1102279", "http://m.bendibao.com/show923865.html", "http://m.bendibao.com/show923822.html", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%89%8D%E6%B5%B7%E6%B8%AF%E6%B9%BE%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E6%B7%B1%E7%89%A9%E4%B8%9A%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E5%AE%89%E5%B1%85%E6%88%BF%20%E4%BA%BA%E6%89%8D%E6%88%BF%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA" ], "done": true }, { "id": 121, "name": "招商领玺家园", "district": "南山区", "street": "南山街道", "station": "铁路公园", "lines": "5", "d_m": 184.7, "area_m2": 13627, "built_year": "2019-2021", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅 456 套，无公寓/商办（Q房网物业用途登记纯『住宅』）。**双源互证**：Q房网小区页『总户数 456』与深圳房地产信息网备案『总房源 456』完全一致，是本批里少见的无争议数字。3 栋、3 单元。\n【防张冠李戴】Q房网收录三个近名小区：①『招商领玺』（本条，前海妈湾兴海大道与临海大道交汇处，5 号线**铁路公园站约 247 米**，456 户，均价 10.64 万/㎡）——与 g05 的 station=铁路公园 / d_m=184.7m / 容积率 4.72 / 物业费 6.5 元三项交叉吻合；②『招商领玺二期』（备案名嵘玺家园，妈湾一路以西十九开发单元 02 街坊，5 号线**妈湾站**约 288 米，255 户、3 栋 5 单元、314 车位、绿化 40.03%）；③罗湖『ONE39（别名领玺壹号）』，完全无关。本条只统计一期。", "residents_est": "算式：\n· 按深圳七普家庭户规模 2.4–2.7 人/户：456×2.4 ≈ 1094 人 ～ 456×2.7 ≈ 1231 人；\n· 本盘计容套均约 142.5㎡（计容建面 13767.14㎡×4.72 ≈ 64981㎡ ÷ 456 套），主力 4 房 150–154㎡，均价 10.6 万/㎡，属大户型自住改善盘，按 3 人/户：456×3 ≈ 1368 人；\n· 综合区间约 1100–1400 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查（家庭户平均 2.4x 人/户）+ 自住型小区 3 人/户经验值。**估算值，非实测。**", "parking": "512 个（Q房网小区页『停车位 512 个』，未拆分地上/地下；该盘人车分流=是、容积率 4.72，实际应以地下为主，但页面未给分项）。", "parking_ratio": "自算：512 ÷ 456 户 = 1.12 个/户。\n【冲突】Q房网同页自标『车位比例 1:0.9』，与它自己给出的 512/456 对不上（1:0.9 反推分母约 569）。512 与 456 都是明确数字且 456 已被房网备案独立佐证，故 1.12 个/户 的可信度高于页面标注的 1:0.9。两个都列，不取平均。", "layouts": [ { "rooms": "4室2厅", "area": "150㎡（朝东南）、153㎡（朝东南）、154㎡（朝西南）", "share": "未知套数。Q房网户型库共收录 18 个户型，页面展示的前 3 个全部是 4室2厅 150/153/154㎡；在租房源亦以 4室2厅 150㎡ 为主（2 万/月）" }, { "rooms": "3室2厅", "area": "约 120㎡", "share": "未知套数。仅见于在租房源（120㎡，1.5 万/月）；同开发商二期在售实见 120.23 / 120.52 / 121.04㎡ 三房，可佐证 120㎡ 三房是该系列的最小户型量级" } ], "layouts_txt": "4室2厅 150㎡（朝东南）、153㎡（朝东南）、154㎡（朝西南） / 3室2厅 约 120㎡", "large_share": "**无精确统计，只能推算，但方向非常确定：几乎全部户型 ≥120㎡。**\n推算依据（算式写明）：计容建筑面积 = 占地 13767.14㎡ × 容积率 4.72 ≈ 64981㎡；64981 ÷ 456 套 ≈ **142.5㎡/套**（计容套均建面）。套均 142.5㎡ 意味着即便存在少量小户型也会被大量 150㎡+ 四房拉平——而实际可见的最小户型就是 120㎡ 三房。因此 ≥120㎡ 的比例应接近 100%，四房占比无法量化但从户型库展示与在租结构看是主力。Q房网自填的『小区缺点：小区的户型面积较大，不能满足居民对小面积户型的需求』与该推算一致。\n注：这是**按计容面积倒算 + 房源结构佐证**，不是规划配比统计。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 154.0, "resettlement_detail": "未发现回迁/保障房属性，判定为商品住宅，但『家园』二字带来的保障房嫌疑本轮**未能彻底排除**，如下逐条说明：\n①旧改回迁安置房：搜『招商领玺 回迁 / 旧改 / 城市更新 / 安置』无任何城市更新单元规划或回迁安置记录。本项目位于前海妈湾填海片区，Q房网小区简介载『招商前海湾由前海管理局与招商局联合打造妈湾片区，区域统一开发运营，探索政企合作新路径』——是政企合作的成片开发，不是拆迁安置产物。\n②政府保障房（安居型商品房/人才房/公租房配建）：备案名『招商·领玺家园』中的『家园』在深圳确实高频出现于保障房命名，值得警惕；但本轮反向证据更强——Q房网物业用途登记为纯『住宅』、二手成交均价 10.64 万/㎡、物业费 6.5–6.75 元/㎡·月、开发商为深圳市前海蛇口启迪实业有限公司（招商蛇口平台公司），且搜索『招商领玺家园 人才房 安居房 配售』未检索到任何前海管理局或市住建局的配售/轮候公告。综合按**商品住宅**计。若需 100% 确认，建议直接查前海管理局与深圳市住建局的保障房配售公告库（本轮未能访问）。\n③原村民集资房/统建楼：不适用（填海新区，无原村民集体用地）。", "school_primary": "深圳市南山区月亮湾小学（公办，地址：兴海大道 22 号月亮湾花园，Q房网标『升学方式：派位』）。**距离很远：距本盘约 1836 米**（同开发商二期约 1986 米）。", "school_middle": "深圳市南山区赤湾学校（初中部）（公办，九年一贯制，地址：南山区少帝路 3 号）。**距离更远：距本盘约 2710 米**（二期约 2865 米）。", "school_note": "口径：来自 Q房网（365淘好房）小区页对口学校字段，属**二手整理**，未比对南山区教育局年度招生学区划分公告原文（本轮 sz.bendibao.com 拼图验证码拦截、政府站内搜索不可用）。\n**最值得注意的一点：本盘的学位是这批小区里最差的。** 对口小学 1.8 公里、对口初中 2.7 公里，Q房网『周边学校』评分只有 71 分（同批小区多在 86–97 分）。原因是前海妈湾是新填海开发片区，居住组团先落地、学校配套滞后，招商领玺一期与二期都要跨片区去月亮湾/赤湾就读。买家须留意：片区学校规划后续可能调整（前海管理局有新建学校规划），但兑现时点无公开时间表。\n未查到：月亮湾小学与赤湾学校的历年录取积分线、学位紧张度。风险提示：深圳同一房产 6 年内学位被占用会导致无法申请，二手房务必查『学位锁定』状态。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①车位未拆分地上/地下；②车位比与 Q房网自标『1:0.9』冲突，未找到规划报建文件确认分母；③18 个户型的完整清单与各户型套数未查到（Q房网户型子页 /layout/ 返回错误），large_share 只能用计容套均倒算；④『家园』命名带来的保障房嫌疑未能用前海管理局/市住建局配售公告原文彻底排除（该类公告站点本轮不可访问）；⑤学区未经南山区教育局官网原文核验，无积分线；⑥本盘 2020 年建成、在售二手房 0 套（只有 8 套在租），二手市场样本极少，多数指标缺乏交易面佐证；⑦本轮 WebSearch 配额耗尽，改用 curl + 头条搜索/Q房网直连，贝壳（captcha）、乐有家（403）、房天下（验证码）均被反爬拦截。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/110001449", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200152105", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E9%A2%86%E7%8E%BA", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%8B%9B%E5%95%86%E9%A2%86%E7%8E%BA%E5%AE%B6%E5%9B%AD%20%E4%BA%BA%E6%89%8D%E6%88%BF%20%E5%AE%89%E5%B1%85%E6%88%BF%20%E9%85%8D%E5%94%AE%20%E5%89%8D%E6%B5%B7%20%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF" ], "done": true }, { "id": 122, "name": "前海颐湾府", "district": "南山区", "street": "南山街道", "station": "铁路公园", "lines": "5", "d_m": 120.0, "area_m2": 12410, "built_year": "2020-2021", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅约377套（一期口径）。**先说清期数**：房天下把「颐城栖湾里」明确标为「别名：前海颐湾府2期」，所以「颐湾府」与「颐城栖湾里」是两期、两个独立楼盘条目，不能混。本条对应的是**一期**——依据：房天下颐湾府条目「规划楼栋4栋、规划户数377户、占地面积12,490.61㎡」，其中占地12,490.61㎡与OSM实测12,410㎡高度吻合；网易上开发商认证号发布的项目资料也写「项目总套数377套、占地约1.2万㎡、建面约7.8万㎡、容积率4.35、4栋（1栋和2栋43层、3栋1单元30层、3栋2单元31层）、2021年6月底入伙」。两源在377套上一致。其它口径：房网另一处记「总房源367」、贝壳记「4栋610户」——610套与占地1.24万㎡/建面7.8万㎡明显不匹配（套均仅128㎡×610=7.8万㎡的话公摊为零，不可能），疑为把两期合并或含公寓，不采用但保留记录。二期「颐城栖湾里」在Q房网记3栋352户，房天下记容积率2.56、2022-09-28开盘、2024年交房、户型3/4居117-262㎡——那是另一条数据，勿并入本条。纯住宅，无商务公寓。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数估算。①按深圳七普家庭户平均规模2.4–2.7人/户取中值2.5：377户 × 2.5 ≈ 940人。②按自住为主小区常用3人/户：377 × 3 ≈ 1,130人。故估算区间约950–1,150人。该盘全为121㎡/190㎡大户型、前海高端定位，家庭规模与保姆同住比例可能高于平均，实际或略高于1,130人。此为估算值，非实测。", "parking": "**未查到确切车位总数**。房天下颐湾府价值报告只给了比例「车位比 1:1」，没给绝对数。Q房网在「颐城栖湾里」条目下记「停车位381个、车位比例1:1」，但该条目的楼栋数（3栋）与户数（352户）跟一期的4栋/377户对不上，无法确认381个是一期还是二期的数，故不作为本条数据。按房天下的1:1推算一期约377个左右，但这是推算不是查到的数。", "parking_ratio": "约1:1（房天下颐湾府价值报告直接给出的「车位比 1:1」，未给分子分母绝对值，无法自算复核）。若强行用Q房网「颐城栖湾里」的381个车位/352户计算则为1.08，但期数对不上，不可用。", "layouts": [ { "rooms": "3房（房源实测口径）", "area": "约118.9-122.1㎡（Q房网在售10套全部为3室，面积118.92 / 118.95×2 / 119.20 / 121.20×4 / 121.26 / 122.11㎡）", "share": "在售10套占100%——按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "小户型（规划口径，两源房型标注冲突）", "area": "约120-121㎡", "share": "房天下写「121.00㎡ 3室3厅1卫」，网易上开发商认证号写「120平米3房2厅2卫」——面积一致、厅卫数不一致，两个口径并列，以实际在售房源的「3室2厅」为准更可信" }, { "rooms": "大户型（规划口径，两源房型标注冲突）", "area": "约190㎡", "share": "房天下写「190.00㎡ 3室2厅3卫」，网易上开发商认证号写「190平米4房2厅3卫」——**是3房还是4房两源直接打架**，未能核实，两个都写。房天下2023-02动态显示190㎡为最后在售房型（「颐湾府仅剩190平在售」），套数未公布" } ], "layouts_txt": "3房（房源实测口径） 约118.9-122.1㎡（Q房网在售10套全部为3室，面积118.92 / 118.95×2 / 119.20 / 121.20×4 / 121.26 / 122.11㎡） [在售10套占100%——按房源结构推算，非规划配比] / 小户型（规划口径，两源房型标注冲突） 约120-121㎡ [房天下写「121.00㎡ 3室3厅1卫」，网易上开发商认证号写「120平米3房2厅2卫」——面积一致、厅卫数不一致，两个口径并列，以实际在售房源的「3室2厅」为准更可信] / 大户型（规划口径，两源房型标注冲突） 约190㎡ [房天下写「190.00㎡ 3室2厅3卫」，网易上开发商认证号写「190平米4房2厅3卫」——**是3房还是4房两源直接打架**，未能核实，两个都写。房天下2023-02动态显示190㎡为最后在售房型（「颐湾府仅剩190平在售」），套数未公布]", "large_share": "**≥120㎡：接近100%**。全盘只规划了约120-121㎡与约190㎡两种户型，最小户型就已经在120㎡线上，Q房网10套在售房源面积区间118.92–122.11㎡也印证了这一点（其中118.9-119.2㎡的三套按建面算略低于120，属同一户型的面积微差）。**四房占比：未知**——取决于190㎡户型究竟是3房还是4房（两源冲突，见layouts），且190㎡户型的套数未公布。此项为按公开的规划户型面积段直接判定，不是逐套精确统计。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "无", "max_area": 190.0, "resettlement_detail": "①旧改回迁安置房：无。项目位于前海妈湾片区，土地年限70年自2015年1月1日起算（即2015年前后公开出让的住宅用地，非城市更新回迁），由深国际（深国际前海置业（深圳）有限公司／深国际前海投资管理(深圳)有限公司）与深业集团两家国企合作开发，物业为深业置地（深圳）物业管理有限公司；未检索到任何回迁、拆迁安置、城市更新单元公告。②政府保障房（安居房/公租房/人才房配建）：未查到配建记录。③原村民集资房/统建楼：无相关记录。开发商资料自述为「前海稀缺纯住宅项目」，与保障房配建的表述不符，但也不构成官方否定。", "school_primary": "**未查实**。可获得的最新官方性材料（深圳之窗汇总的2021年南山区公办小学学区划分，含赤湾学校小学部与月亮湾小学两份名单）都不含本盘——但那份名单发布于2021年7月、本盘2021年6月底才入伙，很可能只是尚未收录，不能据此断定不对口。开发商认证号发布的宣传稿称「处在月亮湾小学和赤湾学校的学区范围内」，属**软广，未经官方证实，不采信**。另：项目北侧规划有一所九年制学校（截至该宣传稿发布时尚未建）。建议以南山区教育局学区地图 https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt 按楼盘名实时查询为准。", "school_middle": "南山区第二外国语学校（集团）赤湾学校（初中部），地址深圳市南山区蛇口赤湾港少帝路3号。「前海颐湾府」明确出现在该校2023年对口小区名单中。", "school_note": "口径与时效：初中依据深圳本地宝转载「南山教育在线」的**2023-08-01**《深圳市南山区赤湾学校初中部对口小区》名单，其中明列「前海颐湾府」（同名单还有前海湾花园、山语海、前海丹华、招商领玺家园等前海/赤湾片区楼盘）——**二手**来源，非区教育局官网原文。小学见school_primary，未查实。制度提示：南山区义务教育公办学校招生有**单校划片**与**大学区**两种形式，且「少数学校学区、个别楼盘作为共享学区，学区图上显示为两所学校共享，家长可在两所学校之间任意二选一」（引自南山区学区地图官方查询说明）——本盘属哪种未确认。**风险项**：①积分录取线未查到；②学位被占用——南山区实行学位锁定，本盘2021年6月入伙，到2026年小学6年周期尚未走完一轮，但已可能有首批业主占用，二手买入前仍需核验该房号；③赤湾学校距本盘约2.3公里（Q房网测距），不是「楼下学校」，需接送考虑。以当年南山区教育局公布为准。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①**期数分辨是本条最大风险点**：市面资料把「颐湾府」「前海颐湾府」「颐城栖湾里」「前海颐湾府2期」「深业颐湾府」混用，Q房网只收录了「颐城栖湾里」且其楼栋/户数（3栋352户）与一期（4栋377户）对不上，容积率却又与一期一致（4.35），无法排除该站数据本身混期；②车位绝对数完全未查到，只有「1:1」的比例表述；③190㎡户型是3房还是4房，房天下与开发商宣传稿直接冲突，未能核实；④两种户型各自的套数配比未公布，四房占比无法计算；⑤对口小学未查实（2021年官方名单未收录本盘，2023年及以后的南山小学名单未取得）；⑥积分录取线未查到；⑦未检索到该项目的政府项目信息公告（前海片区项目公告可能由前海管理局发布，未找到），缺少权威交叉验证；⑧建筑面积口径：房天下标「暂未公布」，开发商稿写约7.8万㎡（另有78,313.04㎡的说法），未取得官方文件确认。", "sources": [ "http://m.fang.com/xf/housereport/sz/2810137414.html", "http://m.fang.com/xin-fang/sz-2810199766/", "http://m.163.com/dy/article/K08F530205565V7H.html", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen200156268", "https://shenzhen.qfang.com/sale?keyword=%E9%A2%90%E6%B9%BE%E5%BA%9C", "http://m.bendibao.com/show924389.html", "https://m.shenchuang.com/show/1598439.shtml", "https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt" ], "done": true }, { "id": 126, "name": "花园城三期", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "四海", "lines": "12", "d_m": 6.8, "area_m2": 50938, "built_year": "2004-2005", "type": "混合", "units_total": "口径冲突，三个数并列：①1254 套——深圳房地产信息网（备案/总房源口径，项目名「蛇口花园城三期」，2004-05-17开盘）；②1179 户——Q房网小区库「总户数」字段（同页楼栋总数19、单元总数33）；③约1044户/20栋——Q房网同一页「小区简介」自述（与其自家基本信息栏自相矛盾）。均为住宅+公寓混合口径：房网项目介绍原文「以98—120㎡的三房二厅和140-170㎡的四房二厅为主，并配以50-70平方米的公寓产品」，公寓与住宅未分开统计，本轮无法拆分。房网物业类型登记为「商品住宅、商业」。", "residents_est": "按 1179 户（Q房网口径）估算：1179 × 2.4 ≈ 2,830 人；1179 × 3.0 ≈ 3,540 人。按 1254 套（房网口径）估算：1254 × 2.4 ≈ 3,010 人；1254 × 3.0 ≈ 3,760 人。综合区间约 2,800–3,800 人。乘数取深圳七普家庭户规模下限 2.4 人/户与自住小区常用 3.0 人/户。此为户数×户均人口推算，非实测常住人口。", "parking": "口径冲突：Q房网小区库「停车位 1025 个」（并给出停车费 地上250元/月、地下250元/月，说明地上地下都有，但未给拆分数）；深圳房地产信息网楼盘详情「车位数：256」。房网该条目的占地35340㎡、建筑面积39323㎡ 与 容积率2.50 自相矛盾（35340×2.5≈88350㎡），说明房网这条记录很可能只覆盖三期中的某一组团/批次，其256车位应是分期口径而非全盘；Q房网1025更像整个三期口径。两个数都列出，不取平均。", "parking_ratio": "按 Q房网口径：1025 ÷ 1179 = 0.87 车位/户。按房网口径：256 ÷ 1254 = 0.20 车位/户（该口径存疑，见 parking）。注：Q房网自家页面另标「车位比例 1：1.18」，与其自身 1025÷1179=0.87 对不上，属该站内部不一致，未采信。", "layouts": [ { "rooms": "二房", "area": "79.71㎡", "share": "17套（占房网销控表428套的4.0%）" }, { "rooms": "三房", "area": "95.88–142.31㎡（主力106.04㎡、95.88-96.25㎡、128.44㎡）", "share": "192套（占销控表428套的44.9%）" }, { "rooms": "四房", "area": "145.98–178.94㎡（149.91/151.46/157.17/178.94㎡为量最大的四档）", "share": "219套（占销控表428套的51.2%）" }, { "rooms": "公寓（一房/二房小户）", "area": "约48–80㎡（房网项目介绍称50-70㎡公寓产品；在售在租房源实见48.52/65.58/75.77/79.94㎡）", "share": "未知，未进入房网销控表" } ], "layouts_txt": "二房 79.71㎡ [17套（占房网销控表428套的4.0%）] / 三房 95.88–142.31㎡（主力106.04㎡、95.88-96.25㎡、128.44㎡） [192套（占销控表428套的44.9%）] / 四房 145.98–178.94㎡（149.91/151.46/157.17/178.94㎡为量最大的四档） [219套（占销控表428套的51.2%）] / 公寓（一房/二房小户） 约48–80㎡（房网项目介绍称50-70㎡公寓产品；在售在租房源实见48.52/65.58/75.77/79.94㎡）", "large_share": "两个口径：①按深圳房地产信息网户型销控表（28个户型、合计428套，逐户型载明套数）——四房 219套=51.2%，建面起点≥120㎡ 的 259套=60.5%。这是逐户型的实际套数统计，但只覆盖销控表登记的428套（对应6–19栋的预售批次），不等于全盘1254套的配比，50-70㎡公寓产品未包含在内。②按在售+在租房源结构推算（Q房网在售21套+在租16套，共37套样本）——四房及以上 11套 ≈ 29.7%；建面≥130㎡ 3套 ≈ 8%。样本仅37套，误差大。两个口径差距明显，原因是销控表只覆盖大户型集中的组团，而挂牌房源里公寓小户占比高。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 178.94, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建。招商地产（深圳招商房地产有限公司）2004-2006年开发的纯商品房项目，深圳房地产信息网物业类型登记为「商品住宅、商业」，Q房网物业用途登记为「住宅/商铺」，两站均无安居房/公租房/人才房标记，亦未见旧改回迁或原村民统建楼记录。", "school_primary": "深圳市蛇口育才教育集团第一小学（公办，学校地址 水湾路13号，距小区约879米）——二手来源（Q房网小区库「附近学校」栏，标注升学方式「对口直升」）", "school_middle": "深圳蛇口育才教育集团育才二中（公办，学校地址 爱榕路71号，距小区约754米）——二手来源（Q房网小区库「附近学校」栏，标注升学方式「派位」）", "school_note": "**口径警告：以上两校仅来自Q房网商业数据库的「附近学校」栏目，不是南山区教育局学区划分文件。** 本轮未能取得南山区教育局官方招生学区划分公告（南山区政府网站检索走 search.gd.gov.cn，结果由AJAX渲染、接口本环境抓取失败；区教育局政府信息公开平台 gkmlpt 同为JS渲染）。需特别注意两点：①蛇口片区属南山区大学区/共享学区范围，一个小区通常可填报多所学校、按积分排序录取，Q房网给出的单一「对口」学校不足以反映实际可填报范围；②Q房网自己给育才二中标的升学方式是「派位」，即初中并非固定对口而是电脑派位/积分，这与「对口初中」是两回事。③深圳同一套房产的学位6年内已被使用过则不可再用（学位被占用风险），二手房务必核查。积分线未查到。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数三个口径互相冲突（1254/1179/1044），无官方备案数据可裁决；②住宅与公寓套数无法拆分；③车位数两个来源差4倍（1025 vs 256），且无法确认房网256是否为分期口径；④地上/地下车位拆分未查到；⑤销控表428套只覆盖部分批次，全盘1254套的户型配比查不到；⑥学区完全依赖Q房网二手数据，未取得南山区教育局官方文件，积分线、大学区具体可填报学校清单均未查到；⑦本环境下贝壳(验证码)、安居客/房天下(TLS不通)、以及Bing/Google/DuckDuckGo/Yandex/searx(全部限流或验证码)均不可用，交叉来源受限于房网+Q房网两家。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen58666", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/SHENZHEN58666", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/SHENZHEN58666", "https://bol.szhome.com/housedetail/0673.html", "https://bol.szhome.com/hx/0673.html" ], "done": true }, { "id": 130, "name": "招商四海臻邸二期", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "四海", "lines": "12", "d_m": 120.3, "area_m2": 10289, "built_year": "2024-2025", "type": "住宅小区", "units_total": "208套住宅（两源一致）：①深圳房地产信息网（bol.szhome.com）项目备案介绍原文\"共208户\"；②Q房网小区页（四海臻邸二期，ID 200163847）「总户数」208、楼栋总数2、单元总数2。规划口径补充：房网原文记本期规划共4栋，其中1栋约1500㎡文化室、1栋幼儿园、2栋高层住宅——Q房只录住宅2栋，两者不矛盾。**全部为70年产权商品住宅，无商务公寓/商办**（房网产权栏写\"商品住宅\"）。用地面积9849.92㎡、总建面约44277.4㎡、计容建面约27580㎡。\n**必须与一期区分**：Q房网另有\"四海臻邸\"（一期，ID 200163846）为1栋1单元124户，距四海站161米；本条二期为2栋208户，距四海站299米（Q房口径；g12原始OSM口径120.3米，为几何质心到站点距离，与Q房的步行/直线口径不同，不冲突）。", "residents_est": "推算，非实测。208户 × 深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 = 约500–560人；因本盘为2024-2025年新交付、104-120㎡三至四房为主的改善型产品，自住家庭为主，按3人/户口径 = 约624人。取值区间：约500–630人。此为\"户数×户均人口\"推算，深圳无小区级常住人口公开数据。新盘入住率爬坡期实际居住人数会明显低于此值。", "parking": "未知。Q房网小区页「停车位」字段显示0个（该字段为未录入，不是真的零车位——新盘Q房常留空）。深圳房地产信息网的备案介绍原文只给了用地面积、总建面、计容建面、栋数、户数、户型区间，**未列车位数**。本次未能从任何来源取到二期的规划车位数。按深圳2023年后新出让宗地的普遍配建标准，此类项目车位比通常不低于1:1，但这是行业惯例推断，**不作为数据写入**。", "parking_ratio": "无法计算——分子（车位数）未知。不给推测值。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅", "area": "约90-105㎡（在租样本105㎡；一期在租90㎡）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "约115-120㎡（一期在租117㎡；二期营销口径最大120㎡）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房2厅 约90-105㎡（在租样本105㎡；一期在租90㎡） / 4房2厅 约115-120㎡（一期在租117㎡；二期营销口径最大120㎡）", "large_share": "未知，且不同来源的面积区间口径不一致，必须并列：①**深圳房地产信息网备案介绍原文（最权威）**：\"户型约104-120㎡三至四房\"；②吉屋网楼盘页：\"3-4室|建面89-115㎡\"；③幸福里新房库：\"建面90平-117平\"。三个区间的上沿分别是120/115/117㎡，下沿分别是104/89/90㎡。差异原因推测是①为二期备案口径、②③混入了一期或用了套内/建面的不同口径，但未查实。\n可确定的判断：本盘**存在120㎡四房**（备案口径上沿，营销文案中亦反复出现\"四海臻邸二期120平\"这一高频检索词），但产品线整体封顶在120㎡左右，无150㎡以上大平层。四房占比无任何公开数据。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 120.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建（三类逐项核查）：①旧改回迁安置房——本项目不是城市更新项目，而是招商蛇口在自有/新取得宗地上的开发（宗地号K501-0002，南海大道东侧、工业九路南侧，蛇口花园城旁），建设单位深圳招商房地产有限公司，未查到任何回迁安置成分。②政府保障房配建（安居型商品房/公租房/人才房）——未查到配建记录；房网备案的4栋构成中，非住宅部分是约1500㎡文化室与1栋幼儿园（公共配套），不是保障房。③原村民集资房/统建楼——不适用，蛇口片区为招商局蛇口工业区体系用地。结论基于\"未检索到\"，非官方否认。", "school_primary": "**未查实**。Q房网在二期（ID 200163847）页面的\"附近学校\"栏只列了育才二中，**没有列任何小学**；一期（ID 200163846）页面列的是深圳市南山区后海小学（后海大道2142号，距一期1059米，升学方式标注\"派位\"）。同一片区相邻小区的Q房标注则各不相同：蛇口花园城三期与花园城五期→深圳市蛇口育才教育集团第一小学；花园城一期→深圳市蛇口育才教育集团育才三小。可见蛇口花园城周边小学学区是碎片化的，**不能用邻居的学区推本盘**。网易本地稿有一篇《四海臻邸二期上哪个学校、学区划分》（2024-11-14）但为开发商展示中心发布的营销内容，未取到正文且属软广性质，不采信。", "school_middle": "深圳蛇口育才教育集团育才二中（公办，地址爱榕路71号，Q房网记距二期691米、距一期683米，升学方式标注\"派位\"）。两个独立来源指向同一结论：①Q房网在一期、二期两个页面均标注育才二中；②2024-11-17网易楼市稿在标题中直接写\"招商四海臻邸2期取证！883万起！最高99.58%得房率！育才二中学位\"。后者是**开发商/中介营销口径**，可信度低于教育局文件，但与Q房平台标注互相印证。**仍未从南山区教育局招生文件原文核实。**", "school_note": "①来源分级：初中=平台标注（Q房网）+ 营销稿，两个来源方向一致但都不是官方文件，**且营销稿在深圳新盘宣传中夸大学区是常见现象**，需按二手处理；小学=未查实。②\"派位\"字样提示蛇口片区初中不是纯单校划片，存在电脑派位/多校调剂，具体规则未查实。③**新盘学位的特殊风险**：本盘2024年11月22日开盘、2024-2025年交付，属于新入市楼盘。深圳新盘的学区划分往往在交付后首次招生季才由区教育局正式确定，此前的一切说法（含开发商宣传）都不具约束力；且新盘集中入住会一次性推高片区学位需求，首批业主面临的实际录取难度可能高于历史积分线。④积分线：未查到任何适用于本盘的历年录取积分线（新盘本身也没有历史数据）。⑤深圳\"同一房产学位6年内锁定\"规则：本盘为一手新房，**目前不存在学位被占用问题**，这是相对老盘的一个明确优势。⑥防张冠李戴：本条已用备案名（四海名邸）、推广名（招商四海臻邸二期）、地址（南海大道东侧、工业九路南侧，蛇口花园城旁）、宗地号（K501-0002）、户数（208）、栋数（2栋住宅）多重交叉锁定，与一期（124户1栋）严格区分；同片区的\"四海小区\"（另一个老小区，Q房均价79462元/㎡）与本盘名称近似，已排除。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①**车位数完全未知**，因而车位比无法计算——这是本条最大的硬缺口。Q房该字段为空，房网备案介绍未列，本次搜索未找到任何披露车位数的来源。②户型配比（各面积段套数）无任何公开数据，layouts的share全为未知，large_share无法量化。③户型面积区间三源打架（104-120 / 89-115 / 90-117㎡），未能判定哪个是二期真实备案口径之外的误差来源。④对口小学未查实——Q房在二期页面根本没标小学，而片区内相邻小区学区碎片化，无法旁推。⑤对口初中虽有两源指向育才二中，但均非官方文件。⑥容积率、绿化率、物业费、物业公司均未取到（Q房新盘页面这些字段全空）。⑦交付时间口径：g12记市城建档案馆2024年12月接收\"四海臻邸\"、房天下记2025年建成、安居客记2024-11-22开盘且2024-12已进入尾盘在售——三者可并存（开盘/竣工/交付是三个不同时点），但未核实实际交付日期。⑧本次会话WebSearch配额已耗尽，全部检索改用curl直连今日头条搜索与Q房网/深圳房地产信息网，安居客与乐有家有反爬未能作为交叉源。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200163847 (Q房网 深圳四海臻邸二期小区页：总户数208、楼栋总数2、单元总数2、物业用途住宅、停车位字段0（未录入）、距12号线四海站299m、附近学校仅列深圳蛇口育才教育集团育才二中（爱榕路71号，距691m，派位）、在租3室2厅105㎡)", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200163846 (Q房网 深圳四海臻邸（一期）小区页：总户数124、楼栋总数1、单元总数1、距四海站161m、附近学校深圳市南山区后海小学（后海大道2142号，距1059m，派位）与育才二中（距683m）、在租3室2厅90㎡与4室2厅117㎡)", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=四海名邸 (Q房网检索：片区内蛇口花园城三期/花园城五期对应育才一小、花园城一期对应育才三小，均对应育才二中——用于说明片区小学学区碎片化)", "https://bol.szhome.com/ (深圳房地产信息网 四海臻邸二期-四海名邸项目详细信息：项目名称四海名邸、开发商深圳招商房地产有限公司、地址南海大道东侧工业九路南侧（蛇口花园城旁）、产权商品住宅、用地面积9849.92㎡、总建面约44277.4㎡、计容建面约27580㎡、规划共4栋（1栋约1500㎡文化室+1栋幼儿园+2栋高层住宅）、共208户、户型约104-120㎡三至四房)", "https://sz.fang.com/ (房天下 四海臻邸二期楼盘详情：11月房价112300元/平方米，南山蛇口商圈，南海大道东侧、工业九路)", "https://www.jiwu.com/ (吉屋网 招商四海臻邸楼盘页：在售约82000元/㎡、3-4室、建面89-115㎡、694万起/套)", "https://sz.lianjia.com/ (幸福里 深圳新房库：四海臻邸 南山蛇口 建面90平-117平 住宅 856万/套起)", "https://shenzhen.anjuke.com/ (安居客 四海臻邸二期楼盘动态：2024年11月22日开盘，2024-12-09已为尾盘在售)", "https://www.163.com/ (网易楼市稿：招商四海臻邸2期取证，883万起，最高99.58%得房率，育才二中学位，2024-11-17；及四海臻邸二期学区划分稿，2024-11-14——均为开发商展示中心发布，营销性质)" ], "done": true }, { "id": 131, "name": "豪方悠然居", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "四海", "lines": "12", "d_m": 8.4, "area_m2": 8972, "built_year": "2004", "type": "住宅小区", "units_total": "**374 套**（Q房网小区页『总户数 374』）。这与上一轮引用的房天下**备案名『悠然居』**记录『总房源 374』**完全一致**，两个来源互证，可信度高。\n另一口径：上一轮记贝壳/房天下『豪方悠然居 4栋 394户』，多 20 套，本轮未复现（贝壳 captcha 拦截）。\n**『4栋』与『1栋』的表述分歧本轮得到解释**：Q房网记『楼栋总数 **1**、单元总数 **4**』，而管理处地址写『**C栋1楼**』——说明本盘是**一栋连体建筑分 A/B/C/D 四个单元（俗称四栋）**，中介按单元数记作『4栋』、按建筑物记作『1栋』，两种说法指同一实体，不是两个项目。\n**物业用途『住宅/商铺』**（Q房网），即含少量商铺产权单元，无商务公寓（在售房源用途筛选 4 套全部为『住宅』，公寓/商住项为 0）。374 是否已含商铺套数未标明。\n**备案名/推广名**：Q房网收录名『豪方悠然居』，括注别名『**悠然居**』——与房天下备案名一致。地址 Q房网记南海大道 1081 号；上一轮记房天下备案地址『蛇口工业大道西、工业八路南』——两者是同一地块的不同描述（南海大道与蛇口工业大道在此交汇），加上开发商同为新豪方、占地与本条 OSM 8,972㎡ 接近，**可确认『悠然居』与『豪方悠然居』是同一项目**。\n开发商 **深圳市新豪方集团有限公司**（Q房网），物业为『**自主物业**』（开发商自管）。", "residents_est": "**估算值，非实测**。深圳无小区级常住人口公开数据。\n算式：\n· 按深圳七普家庭户平均规模 2.4–2.7 人/户：374 × 2.4 ≈ **898 人** ～ 374 × 2.7 ≈ **1,010 人**；\n· 本盘为 2004 年建成、以 71㎡ 两房与约 100–108㎡ 三房为主的蛇口成熟自住盘，且是育才三小对口小区（314 米），带娃家庭比例高，按自住型 3 人/户：374 × 3 ≈ **1,122 人**；\n· **综合区间约 900–1,120 人。**\n乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模 2.4x 人/户 + 自住型小区 3 人/户经验值。\n若采用 394 户口径，区间上移约 5%（946–1,182 人）。\n**这是本批规模最小的小区之一**（占地仅 8,972㎡、374 套），千人级人口。", "parking": "**220 个**（Q房网小区页『停车位 220个』）。未拆分地上/地下，但停车费列『地上 250 元/月，地下 250 元/月』，说明地上地下都有。Q房网标『**人车分流：否**』『封闭管理：否』『小区门禁：不需要』——**本盘是开放式管理的老小区，没有门禁**，这在蛇口老盘中不罕见，但对停车秩序与安防是明显短板。", "parking_ratio": "**220 ÷ 374 = 0.588 ≈ 0.59 个/户**（自算）。\nQ房网页面自填『车位比例 1：0.61』——**这一次平台派生值与自算基本吻合**（374 × 0.61 = 228，与 220 相差 8 个，属四舍五入/口径微差），不像本批 46 号悠然天地、119 号前海港湾花园那样自相矛盾，说明 Q房网此处数据一致性较好。\n若分母改用 394 户：220 ÷ 394 = **0.56 个/户**。\n**判断：车位比不足 0.6，即每 5 户只有约 3 个车位，是本批车位最紧张的小区之一。**叠加『人车分流：否』『无门禁』，实际停车体验会更差。这与项目年代（2004 年）和高容积率（Q房网记 3.2）一致——那个年代蛇口的高密度盘普遍不配足车位。", "layouts": [ { "rooms": "二室（2室1厅 / 2室0厅）", "area": "**71.1㎡**（Q房网户型库两条实见记录均为 71.1㎡；在售实见 2室2厅 71.1㎡）", "share": "**户型库 25/80 = 31.3%**（Q房网户型筛选计数，非套数）；在售 1/4 套" }, { "rooms": "三室（3室2厅）", "area": "**107.69㎡**（户型库实见，出现两次）；另有 4 条房型字段缺失的户型面积为 **99.62 / 99.89 / 99.91 / 107.57㎡**，从面积段判断大概率也是三房", "share": "**户型库 43/80 = 53.8%，是数量最多的一档**；在售 3/4 套" }, { "rooms": "四室（4室1厅）", "area": "**131.5㎡**（户型库实见）", "share": "**户型库 7/80 = 8.8%**；在售 0 套" }, { "rooms": "五室及以上（5室2厅）", "area": "**183.03㎡**（户型库实见）", "share": "**户型库 1/80 = 1.3%**；在售 0 套" }, { "rooms": "一室", "area": "—", "share": "**0**（户型库一室计数为 0，本盘无单身公寓产品）" } ], "layouts_txt": "二室（2室1厅 / 2室0厅） **71.1㎡**（Q房网户型库两条实见记录均为 71.1㎡；在售实见 2室2厅 71.1㎡） [**户型库 25/80 = 31.3%**（Q房网户型筛选计数，非套数）；在售 1/4 套] / 三室（3室2厅） **107.69㎡**（户型库实见，出现两次）；另有 4 条房型字段缺失的户型面积为 **99.62 / 99.89 / 99.91 / 107.57㎡**，从面积段判断大概率也是三房 [**户型库 43/80 = 53.8%，是数量最多的一档**；在售 3/4 套] / 四室（4室1厅） **131.5㎡**（户型库实见） [**户型库 7/80 = 8.8%**；在售 0 套] / 五室及以上（5室2厅） **183.03㎡**（户型库实见） [**户型库 1/80 = 1.3%**；在售 0 套] / 一室 — [**0**（户型库一室计数为 0，本盘无单身公寓产品）]", "large_share": "**≥120㎡ 约占 10%，四房及以上 8/80 = 10.0%**（四室 7 + 五室及以上 1；按 Q房网户型库条目数推算，非规划配比）。\n面积口径佐证：本盘唯一超过 120㎡ 的两个户型是 131.5㎡ 四房与 183.03㎡ 五房，合计 8 个户型条目；其余 68 个条目全部落在 71–108㎡ 区间。当前在售 4 套的面积分档为 70–90㎡(2)、90–110㎡(2)，**110㎡ 以上一套都没有**。\n**⚠️ 本条对上一轮结论构成推翻，必须说明：**\n上一轮记『主力户型二房×1、三房×1、**四房及以上×2**』『**套均建面约 133–140㎡**』并判 large_unit=**是**、layout_main 写『套均建面约133-140㎡』。本轮 Q房网数据显示：\n· 户型库 80 条中，二室 25、三室 43、四室 7、五室 1（另 4 条房型字段缺失）——**四房及以上只占 10%，三房才是主力**；\n· 实见面积最小 71.1㎡、主力 99–108㎡、最大 183.03㎡；\n· 加权套均（按户型库条目数近似）：(25×71.1 + 43×104 + 7×131.5 + 1×183) ÷ 76 ≈ **97㎡**，而非 133–140㎡。\n**上一轮 133–140㎡ 的套均是怎么来的？**几乎可以肯定是用房天下备案的『建面 52,295㎡ ÷ 374 套 = 139.8㎡』算出来的——但**那个 52,295㎡ 是项目总建筑面积（含商铺、地下车库、设备用房、公摊），不是住宅可售面积**，除以套数得到的不是套均户型面积。这是一个典型的口径误用。\n交叉验算支持本轮结论：Q房网记容积率 3.2，占地按 OSM 8,972㎡ 计 → 计容建面约 28,700㎡ ÷ 374 套 ≈ **77㎡/套**（计容口径，不含公摊外部分）；按备案占地 8,003.35㎡ 计 → 25,610㎡ ÷ 374 ≈ 68.5㎡/套。两个数都远低于 140㎡，与本轮的 97㎡ 加权套均方向一致，与上一轮的 140㎡ 严重不符。\n**结论：本盘不是大户型盘。**", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 183.03, "resettlement_detail": "**三类均未查到实证，判定为纯商品房。**\n① **旧改回迁安置房：未查到。**头条搜索『豪方悠然居 回迁 旧改』未返回任何指向本项目的城市更新单元规划或拆迁安置记录（返回的全是无关内容）。本盘为 2003-08-16 开盘、2004-03-18 交房（上一轮引房天下备案记录）的正规商品房，开发商深圳市新豪方集团有限公司。\n**⚠️ 但头条『相关搜索』词条里出现『豪方花园旧改』——那是新豪方系另一个项目『豪方花园』的旧改，不是本盘。**深圳『豪方』系楼盘众多（豪方花园、豪方东园、豪方悠然居、豪方天际等），**旧改消息务必对准具体项目名，切勿因同属豪方系而挪用。**\n② **政府保障房：未查到。**未见安居型商品房/人才房/公租房配建记录。本盘 2026-08 成交均价 8.95 万/㎡、在售总价 500–2,000 万+，可正常二手买卖。\n**片区背景提醒**：本盘对口的育才三小学区名单里包含『招商局人才公寓』『壹栈人才公寓』『边检宿舍』『海关宿舍』『商检宿舍』『龙电宿舍A/B区』等一批**人才公寓与单位宿舍**——那些是同学区内的其它房产，**不是豪方悠然居的组成部分**，不要因为同名单出现而误判本盘含保障房。\n③ **原村民集资房/统建楼：不适用。**开发主体为新豪方集团（民营房企），物业为开发商自主物业，商品房形态明确。", "school_primary": "**深圳市蛇口育才教育集团育才第三小学（育才三小）**，公办。**证据最硬的一项，三个来源互证：**\n① **深圳本地宝《哪些小区可以就读蛇口育才教育集团育才三小》（2023-07-26，转载自南山教育在线）**原文列出对口小区共 26 项：『边检宿舍、高山花园、海关宿舍、**豪方悠然居**、花园城五期、花园城一期、华彩花园、华龙阁、利保大厦、龙电宿舍A区、龙电宿舍B区、商检宿舍、桃花园二期、桃花园三期、桃花园一期、鸣溪谷、南园欣荔苑、欣泰大厦、幼儿园综合楼、招商局人才公寓、海关宿舍楼、壹栈人才公寓、桃花园四期、依山居、边检依山居、桃花园五期』——**豪方悠然居明确在列，排在第 4 位**。学校地址：蛇口沿山路 58 号；电话 0755-26832758。\n② **Q房网小区页『附近学校』**：深圳市蛇口育才教育集团育才三小，公办，小学，**升学方式『对口直升』**，地址沿山路 30 号，**距小区 314 米**。\n③ **房天下学校页**：『深圳市育才第三小学，办学性质：公立，升学方式：**对口直升**，**名额规定：6年一名额**』。\n三来源一致，且学校均在沿山路、距小区约 314 米，与本条 station=四海（12号线，Q房网实测 99 米）的地理关系合理，可排除张冠李戴。\n**小分歧**：本地宝记学校地址『沿山路58号』，Q房网记『沿山路30号』——同一条路上的门牌差异，不影响判定（可能是校区门牌与办公门牌之别）。", "school_middle": "**深圳蛇口育才教育集团育才第二中学（育才二中）**，公办。\n来源：Q房网小区页『附近学校』——学校类别中学，**升学方式『派位』**（注意：不是对口直升），地址爱榕路 71 号，**距小区 920 米**。\n**仅 Q房网单一来源，未见南山区教育局初中学区划分文件，标记为二手。**\n背景：育才二中是蛇口育才教育集团旗下初中，在南山区属传统强校（网络资料中多与『南山第一梯队』并列提及），但**本轮未找到任何官方文件确认豪方悠然居对口育才二中**，仅有中介平台字段。", "school_note": "**口径分级：**\n· **小学：准一手。**深圳本地宝页面明确标注『文章信息来源：南山教育在线』（南山区教育局官方栏目），属**官方内容的二手转载**（本轮未直连 szns.edu.cn 原文），并有 Q房网、房天下两个独立中介平台印证。发布时间 **2023-07-26，已是 3 年前的划分**，2026 年入学须以南山区当年公布的学区划分为准。\n· **初中：二手。**仅 Q房网平台字段，无教育局文件。\n**制度要点与风险：**\n① **小学是『对口直升』，初中是『派位』**（Q房网两个字段口径不同）——即小学有明确的对口小区名单制，初中则在片区内电脑派位，不保证进入育才二中。\n② **『6年一名额』（房天下学校页）是本盘最关键的学位风险**：深圳同一房产 6 年内学位被使用过则无法再申请。本盘 2004 年建成、房龄 22 年、以自住家庭为主、且是育才三小明确对口小区——**这类老学区房的学位被占用概率极高**，二手买入前**必须**到南山区教育局或学校查询该套房产的『学位锁定』状态，这一步不能省。\n③ **学位竞争**：育才三小对口小区多达 26 个，但其中大量是宿舍楼、人才公寓、小体量老盘（边检宿舍、海关宿舍、商检宿舍、龙电宿舍A/B区、利保大厦、欣泰大厦等），加上桃花园一~五期、花园城一/五期等大盘——**分母不小**。南山区实行积分入学，按积分排序录取。Q房网给本盘『周边学校』评分 87 分（介于同批悠然天地 98 分与前海港湾花园 86 分之间）。\n④ **防混淆**：蛇口育才教育集团下属学校编号众多——育才一小（水湾路13号，本批 163 号招商玺家园的『附近学校』）、育才二小、**育才三小（本盘对口）**、育才二中、育才三中。此外网络上『育才三小』还存在**长沙育才三小**等同名学校（头条相关搜索里就混着『长沙育才三小简介』『长沙育才三小怎么样』），检索时须带『深圳』或『蛇口』限定。\n**未查到**：育才三小/育才二中的历年积分录取线、蛇口片区学位缺口数据、南山区 2026 年最新学区划分原文、初中的官方对口文件。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①**总户数 374 vs 394 的 20 套差额未查实**（贝壳本轮 captcha 拦截）；374 是否含商铺产权单元未标明；\n②**80 个户型条目的完整清单未抓到**——Q房网户型列表页翻页依赖 JS（`?page=N` 与 `/pN` 均返回第一页），只拿到 10 条户型的面积明细 + 各房型分档计数。因此 layouts 里各档的**面积区间不完整**：三房只确认了 107.69㎡ 与 99.6–107.6㎡ 几个点，四房只确认 131.5㎡ 一个点，五房只确认 183.03㎡ 一个点，无法给出完整区间；\n③**户型库 80 条中有 4 条房型字段缺失**（Q房网显示为『室厅 99.62/99.89/99.91/107.57平米』），故分档计数合计为 76 而非 80，占比分母用 80 会略微低估各档比例，用 76 则四房及以上为 8/76 = 10.5%；\n④**各户型的规划套数未查到**，large_share 与 layout_verdict 全部基于户型库条目数推算 + 容积率反算佐证，**不是精确统计**；在售样本仅 4 套，是本批最小的样本之一；\n⑤**容积率与建面数据自相矛盾且未澄清**：Q房网记容积率 3.2，上一轮记备案占地 8,003.35㎡ + 建面 52,295㎡——但 52,295 ÷ 8,003 = 6.53，与 3.2 差一倍多。合理解释是 52,295㎡ 为含地下车库的总建筑面积、3.2 为计容容积率，但本轮未找到能同时验证两者的原始文件；\n⑥**上一轮的『大户型为主／套均133-140㎡』判断被本轮推翻**（详见 large_share），推翻依据是 Q房网户型库条目数 + 容积率反算。但需诚实指出：**户型条目数 ≠ 套数**，若 131.5㎡ 四房与 183㎡ 五房恰好对应大量实际套数，结论仍可能部分反转——不过考虑到加权套均 97㎡ 与容积率反算的 68–77㎡ 都远低于 140㎡，反转的可能性很低；\n⑦**初中对口关系仅 Q房网单一平台**，无南山区教育局文件；小学虽三来源互证，但仍是 2023 年版本的二手转载；\n⑧**无任何积分线数据**；\n⑨**⚠️ 张冠李戴防范**：深圳『豪方』系楼盘极多（豪方花园、豪方东园、豪方天际、豪方卉园等），头条相关搜索中『豪方花园旧改』属其它项目，不可挪用到本盘；南山南头另有『**悠然天地家园**』（本批 46 号，南光路149号、2004-2005年、524户、9栋）——**与本盘『悠然居／豪方悠然居』名称高度相似且建成年代相同，是本批最容易混淆的一对**。本条已用地址（南海大道1081号 vs 南光路149号）、街道（招商街道蛇口 vs 南头街道）、地铁（12号线四海站 99m vs 12号线南头古城站 309m）、开发商（新豪方集团 vs 悠然天地房地产）、户数（374 vs 524）五重交叉确认，可排除混淆；\n⑩**本轮 WebSearch 配额已耗尽**，改用 curl 直连 + 头条搜索；房天下（验证码，仅得头条摘要）、安居客（58 反爬）、乐有家、贝壳（captcha）均不可用。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen56358", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen56358", "https://shenzhen.qfang.com/layout/56358", "http://m.bendibao.com/show923858.html", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E8%B1%AA%E6%96%B9%E6%82%A0%E7%84%B6%E5%B1%85%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E8%82%B2%E6%89%8D%E4%B8%89%E5%B0%8F" ], "done": true }, { "id": 135, "name": "太子湾·湾玺", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "太子湾", "lines": "12", "d_m": 0.0, "area_m2": 24550, "built_year": "2016-2019（来源不一）", "type": "混合", "units_total": "276（Q房网小区页「总户数」，条目名「太子湾108府」，别名栏明列「太子湾湾玺、招商蛇口太子湾」）。★口径严重存疑，三个数在打架：Q房网 276 / 上一轮记录的乐有家 215 / 上一轮记录的另一摘要 455。本轮只复核到 Q房网的 276，另两个未复现，不合并、不取平均。★更关键的是这 276 套不是住宅套数：Q房网「物业用途」明确写「商住/写字楼」，用水类型「商水」、用电类型「商电」，物业费 7.9-26.5 元/㎡·月——这是商务公寓/商办的水电与物业费口径，不是普通住宅。因此本盘住宅套数很可能为 0，276 应理解为商务公寓/商办产权单位数。", "residents_est": "约 660–830 人（若 276 套全部有人自住）。算式：276 × 2.4 = 662；× 2.7 = 745；× 3.0 = 828。★这个估算的可信度比其他小区低得多，理由：①户数本身有 215/276/455 三个冲突口径；②本盘是一线海景顶豪/商务公寓产品（成交与在租样本建面 230-390㎡，单价 9-12.5 万元/㎡），投资持有、低频居住、空置率高是这类产品的常态，按家庭户规模乘算会系统性高估；③商务公寓不落户口，不进家庭户统计。建议把这个数当作「理论上限」而非「居民数」。", "parking": "190 个（Q房网「停车位」，总车位口径，未分地上/地下；该页无停车费字段）。仅此一源，深圳都市圈小区库中查无本盘（南山区 935 条小区里没有「湾玺」「108府」条目），无法交叉验证。", "parking_ratio": "0.69 车位/户。算式：190 ÷ 276 = 0.688。★Q房网页面自称「车位比例 1:2.7」与其自身数据算不通（190/276=0.69），不采信。注意：若户数实为 215（乐有家口径），则 190 ÷ 215 = 0.88。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅", "area": "251㎡（在租样本，月租 35000 元）／374.94㎡（2020-04 成交样本）", "share": "未知，Q房网未给该盘户型库配比" }, { "rooms": "4房2厅 / 4房3厅", "area": "374.94-381.26㎡（2020-04 成交样本，共 4 笔）", "share": "未知" }, { "rooms": "5房2厅", "area": "390㎡（在租样本，月租 78000 元）", "share": "未知" }, { "rooms": "3-4房（二手来源）", "area": "230-320㎡（吉屋网「太子湾湾玺公寓」楼盘页口径，二手整理来源，未与一手核对）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房2厅 251㎡（在租样本，月租 35000 元）／374.94㎡（2020-04 成交样本） / 4房2厅 / 4房3厅 374.94-381.26㎡（2020-04 成交样本，共 4 笔） / 5房2厅 390㎡（在租样本，月租 78000 元） / 3-4房（二手来源） 230-320㎡（吉屋网「太子湾湾玺公寓」楼盘页口径，二手整理来源，未与一手核对）", "large_share": "接近 100%，但无精确统计。依据：Q房网该盘全部 5 笔可见历史成交建面为 374.94-381.26㎡，2 套在租房源为 251㎡ 与 390㎡，二手来源（吉屋网）记户型区间 230-320㎡；Q房网「小区缺点」栏直接写「小区的户型面积较大，不能满足居民对小面积户型的需求」。可见的样本无一低于 230㎡，因此 ≥120㎡ 占比可判为接近全部；但样本量只有 7 套，且没有任何来源给出全盘户型配比表，故不写具体百分比。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 390.0, "resettlement_detail": "无回迁房。开发商为深圳市太子湾乐湾置业有限公司（招商蛇口太子湾片区开发主体），物业为深圳招商物业管理有限公司。太子湾片区是招商蛇口在蛇口填海/港区用地上做的 170 万㎡ 综合体（Q房网小区简介：以太子湾邮轮母港领衔，涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽），不是城中村旧改，未查到旧改回迁安置、政府保障房配建或原村民集资房/统建楼的记录。", "school_primary": "未查实（官方学区名单未收录本盘；且本盘物业用途为商住/写字楼，按南山区规定很可能根本不能用于申请公办学位）", "school_middle": "未查实（同上）", "school_note": "★这条的结论是「大概率没有学位」，不是「查不到」。依据链：①南山区教育局官方「学区图查询」系统（https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt 小学 / visitnsgbcyxqdt 初中）的全部楼盘名单里，检索「湾玺」「108府」「太子湾」均无本盘。片区内的【蛇口育才教育集团太子湾学校】（小学部 福湾路8号 / 初中部 福湾路9号）学区名单为：碧涛中心、滨海苑、海伴雅居、海滨花园、大铲村、东角头天俊综合楼、海昌大厦、海昌街水产宿舍、海虹苑、海景广场、海马楼、海明阁、海宁阁、海尚国际、海湾花园、海欣花园、海韵嘉园、华府假日、蓝虹豪苑、蓝天苑、蓝漪花园、荣村住宅区、蛇口春天广场、蛇口海昌街、蛇口商乐街、蛇口新街翠苑、蛇口新街南苑小区、石云村、石云苑、曙光花园、水湾A区、水湾C区、水湾社区新源楼宿舍、望海汇景苑、伍兹公寓、南海玫瑰花园1-2期、南水步行街、南水村、南水花园、南水小区、兴龙大厦、渔二村、招南小区、双玺花园——里面有「双玺花园」（招商双玺，另一个盘），没有湾玺/108府。②《南山区2026年义务教育阶段公办学校新生入学申请指南》（2026-06-08，南山区教育局基础教育科）第五条第（一）款第2点白纸黑字：「不能以购买或租赁的厂房、写字楼、酒店、商铺、临时建筑、公共设施配套建筑等申请学位」。本盘 Q房网物业用途为「商住/写字楼」、商水商电，属于该排除清单覆盖的产品形态。③旁证：2022 年地产自媒体在报道太子湾 DY03-08 地块住宅时称其为「深圳太子湾唯一的住宅」（二手来源，格隆汇楼市），反推湾玺/108府不属于住宅产品。④综上：本盘对口小学/初中不能填任何学校名；买家若冲学位而来，必须先向南山区教育局核实该房产的房屋性质是否具备申请资格。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①最大问题是同名/别名核对没做实：Q房网条目名为「太子湾108府」、别名栏写「太子湾湾玺」，但该页地址填的是「太子路111号」，而房天下记录的太子湾·湾玺地址是「蛇口邮轮大道与嘉海路交汇处」、另一份一手楼盘页记 108 府地址为「邮轮大道西」——三个地址不完全对得上。判为同一盘的依据只有 Q房网的别名映射 + 都在太子湾片区 + 都是 3/4 房大平层，属于「大概率同盘但未坐实」。若两者其实是太子湾片区内的两栋不同产品，则本条的户数/车位/容积率全部要作废。②户数三个口径（215/276/455）无法定论。③车位、容积率、绿化率只有 Q房网单一来源，深圳都市圈无此盘，无法交叉验证。④栋数：Q房网页头「单元总数5」与基本信息「楼栋总数4 / 单元总数5」并存，未定论。⑤全盘户型配比表完全没有，只有 7 套成交/在租样本。⑥建成年代 Q房网记 2016-2021 年（跨度 5 年），房天下记竣工 2018 年，未定论。⑦产权年限（40年商务公寓 or 70年住宅）未查到任何明确来源——这是买这类盘最该确认的字段，本轮没拿到。⑧户均人口乘数区间沿用任务给定口径，未核到统计局七普公报原文。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/110000244", "https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt", "https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbcyxqdt", "https://www.szns.gov.cn/bsfw/ztfw/jypx/zcwj/content/post_12828478.html", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/sz/nanshanqu/" ], "done": true }, { "id": 144, "name": "半山海景·兰溪谷二期", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "海上世界", "lines": "12/2/8", "d_m": 198.1, "area_m2": 50779, "built_year": "2007", "type": "住宅小区", "units_total": "947（Q房网/365淘好房「兰溪谷二期」小区页『总户数』字段，同页标楼栋总数11栋、单元总数18）。冲突：本项目前一轮粗调研记录为「约537」，但Q房网「兰溪谷一期」（沿山路11号）总户数为541、楼栋17栋——537/541 极可能是一期数据被误挂到二期。两个数都列出：二期947（Q房网）vs 约537（前轮来源未留URL，存疑）。口径为中介平台登记的住宅总户数，非规划审批户数。纯住宅，无商务公寓。", "residents_est": "按Q房网947户估算：947 × 2.4人/户 ≈ 2273人（下限，深圳七普家庭户平均规模区间下沿）；947 × 2.7 ≈ 2557人；若按自住为主豪宅常用的3人/户 ≈ 2841人。综合区间约 2300–2850 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模约2.4–2.7人/户（本次调研统一口径），非小区实测数据。若采用537户的旧口径，则为 1290–1610 人。", "parking": "735个（Q房网小区页『停车位』字段；未区分地上/地下，停车费一栏写「地上250元/月，地下250元/月」，说明地上地下均有）。参考：一期为755个，勿混。", "parking_ratio": "735 ÷ 947 = 0.776（约1:0.78）。注意Q房网同页自标「车位比例 1：0.73」，与其自身户数字段算不平，来源内部即不自洽；若按旧口径537户则为 735÷537 = 1.37。本条按Q房网户数自算取0.78，标为存疑。", "layouts": [ { "rooms": "1房2厅", "area": "约70.8-71.1㎡", "share": "Q房网户型库229个户型中1室占33个（14.4%）" }, { "rooms": "2房2厅", "area": "约82.9-87.9㎡", "share": "2室占65个（28.4%）" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "约171.7㎡（3室2厅171.65㎡成交记录）", "share": "3室占7个（3.1%）" }, { "rooms": "4房2厅/3厅", "area": "约171.5-201.2㎡", "share": "4室占60个（26.2%）" }, { "rooms": "5房及以上（含复式/叠拼）", "area": "约190.6-282.2㎡（成交记录见6室5厅282.22㎡）", "share": "5室及以上占61个（26.6%）" } ], "layouts_txt": "1房2厅 约70.8-71.1㎡ [Q房网户型库229个户型中1室占33个（14.4%）] / 2房2厅 约82.9-87.9㎡ [2室占65个（28.4%）] / 3房2厅 约171.7㎡（3室2厅171.65㎡成交记录） [3室占7个（3.1%）] / 4房2厅/3厅 约171.5-201.2㎡ [4室占60个（26.2%）] / 5房及以上（含复式/叠拼） 约190.6-282.2㎡（成交记录见6室5厅282.22㎡） [5室及以上占61个（26.6%）]", "large_share": "四房及以上占Q房网户型库 121/229 ≈ 52.8%。**这是「户型个数」占比，不是套数占比**，且Q房网户型库条目数（229）远小于总户数（947），属按平台户型库结构推算，非规划配比。按面积口径，≥120㎡的户型基本等同于4室及以上这121个条目（3室的171.65㎡也≥120㎡，加上后为128/229≈55.9%）。真实套数配比未查到。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 282.22, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建线索。开发商为深圳招商房地产有限公司（招商局系），物业为深圳招商物业管理有限公司，属招商局蛇口片区自有土地开发的商品住宅，不属于①旧改回迁安置房、②政府保障房配建、③原村民统建楼中的任何一类。未检索到城市更新单元规划涉及本项目。", "school_primary": "深圳市蛇口育才教育集团第一小学（公办，水湾路13号，距小区约693米）", "school_middle": "深圳蛇口育才教育集团育才二中（公办，爱榕路71号，距小区约1804米）", "school_note": "二手来源（Q房网/365淘好房小区页「附近学校」板块），该板块标注小学「升学方式：对口直升」、中学「升学方式：派位」，即小学为对口学区、初中走蛇口片区派位而非单校对口。**未能核到南山区教育局官网当年度学区划分文件**（本次会话WebSearch额度已耗尽，南山区政府网站无可用站内搜索入口，无法定位招生公告原文）。因此上述学校名仅为二手整理，学区划分年度、是否大学区/共享学区、积分线、学位是否被占用（同一房产6年内已用过）等均未查实。南山区蛇口片区初中长期实行电脑派位，购房前须以当年度南山区教育局招生公告为准。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数两源冲突（947 vs 约537），且旧口径疑为一期数据串期，未能第三方核实；②车位735为总车位，未拆地上/地下具体数；③户型占比只有平台户型库个数，无规划套数配比，large_share为推算值；④学位三字段全部依赖中介平台二手数据，未取到南山区教育局招生学区划分原文；⑤占地/总建面（网传规划面积46860㎡、建面146910㎡）仅见于Q房网网友问答，可信度低，未采信入正文；⑥建成年份Q房网标2007年，与前轮一致。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1101336", "https://shenzhen.qfang.com/layout/1101336", "https://shenzhen.qfang.com/layout/1101336/b4", "https://shenzhen.qfang.com/layout/1101336/b5", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1101335" ], "done": true }, { "id": 150, "name": "招商海月花园二期", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "海月", "lines": "2/8", "d_m": 15.6, "area_m2": 85598, "built_year": "2002-2004（乐有家记2002，百科/焦点记2004）", "type": "住宅小区", "units_total": "1311（深圳房地产信息网备案库『海月花园（二期）』总房源 1311，口径为「总房源」而非纯住宅套数——该项目物业类型登记为「商品住宅、商业」，1311 含底商）。纯住宅套数未查实。重要更正：本项目上一轮筛查记的 units_total=1211，与深圳房地产信息网同一页的『车位数：1211』完全相同，高度疑似把车位数误记为户数，本轮不沿用 1211 作为户数。", "residents_est": "约 3100-3500 人（家庭户口径）。算式：1311 套（备案总房源，已知含底商，故为上限）× 2.4-2.7 人/户 = 3146-3540 人。若按自住 3 人/户则约 3933 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模区间（本任务给定口径 2.4-2.7 人/户，本轮未重新抓取公报原文复核）。因分母含底商且纯住宅套数未查实，此估算偏高，属推算值而非实测。", "parking": "口径冲突，两个数并列：①1211 个——深圳房地产信息网备案页『车位数：1211』；②780 个——深圳都市圈小区库『车位数 780』。两者均未分地下/地上。不取平均。", "parking_ratio": "①按 szhome 自洽口径：1211 车位 ÷ 1311 总房源 = 0.92 车位/户；②按都市圈车位数配 szhome 房源数：780 ÷ 1311 = 0.60 车位/户。两个算式并列，因两站车位数相差 431 个。", "layouts": [ { "rooms": "4房（复式）", "area": "152㎡", "share": "未知（深圳房地产信息网销控表显示 0已售/0在售，为空表）" }, { "rooms": "5房", "area": "167㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "5房", "area": "240㎡", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "4房（复式） 152㎡ / 5房 167㎡ / 5房 240㎡", "large_share": "无法给出比例。深圳房地产信息网备案户型库对本盘只收录 3 个户型（152/167/240㎡），全部为「四房及以上」且全部 ≥120㎡；但 3 个户型显然覆盖不了 1311 套房源，户型库不完整，因此不能据此断言「≥120㎡ 占 100%」。可确定的只是：备案库中记录在案的住宅户型全部是大户型，且推广定位为大平层/多房产品。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 240.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建的证据。深圳都市圈小区库『交易权属：商品房/使用权』『房屋用途：普通住宅/商业/底商』，开发企业为招商地产开发有限公司；深圳房地产信息网记开发商『深圳招商房地产有限公司』、物业『深圳招商物业管理有限公司』、物业类型『商品住宅、商业』。属招商局系纯商品房开发，未见旧改回迁、安居型商品房/公租房/人才房配建，也未见原村民集资房/统建楼线索。注：『使用权』标签在深圳二手房库中通常指部分单位的产权形态差异（如早期房改/军产等），不等同于回迁房，本轮未查实其具体成因。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "未取得南山区教育局官方学区划分文件，不作推测。可确认的定位信息：深圳都市圈把本小区归到南山区招商街道海月社区，地址海月路116号、海月路72-1侧门，距地铁2号线海月站约305米。深圳房地产信息网该盘「规划配套」栏（更新时间 2008-08-31，属开发商报送营销文案，非学区文件）写「中、小学：卓越中学、育才中学、后海小学、北师大附中、附小」——这是『周边/内部配套』表述，不能当对口学区依据。南山区实行学区积分入学，且存在大学区/共享学区与同一房产六年内学位被占用的情形，但本小区具体适用哪个学区、积分线多少，均未查实。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①学位三字段未查实：南山区教育局学区划分需通过区级学位申请系统/AJAX 站内搜索获取，本轮网络环境下取不到；深圳本地宝、贝壳、安居客的学区整理页全部被反爬拦截。②纯住宅套数未查实（1311 为含底商的备案总房源）。③车位数两源冲突（1211 vs 780），无法裁决。④占地面积存在内部矛盾：深圳房地产信息网记二期占地 18921.40㎡，但都市圈记容积率 1.95、楼栋 29 栋，18921×1.95≈36900㎡ 建面无法容纳 1311 套（合每套 28㎡），与 152-240㎡ 的户型明显矛盾；上一轮筛查采用的 86723㎡ 与本条 OSM 地块 85598㎡ 接近，按 1.95 容积率反推建面约 16.9 万㎡、每套约 129㎡ 才自洽。因此怀疑 szhome 的 18921.40㎡ 是某一子地块口径。本轮无法定案，两个占地数一并记录。⑤分期辨识风险：招商海月花园有一期（海月路43号，33栋/744车位）、二期（海月路116号，29栋/780车位）、三期（工业七路8号，7栋/483车位）及海月华庭（招商海月五期），OSM 地块 85598㎡ 是否只覆盖二期未能确认。⑥各户型套数全部缺失（销控表为空表），large_share 无法计算。⑦WebSearch 配额本任务开始前已耗尽（200/200），Brave/Bing/DuckDuckGo/searxng 在本机出口 IP 被限流或降级，仅头条搜索可用。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/215.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/215.html", "https://bol.szhome.com/hx/215.html", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2799/" ], "done": true }, { "id": 151, "name": "招商海月花园五期", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "海月", "lines": "2/8", "d_m": 73.6, "area_m2": 28756, "built_year": "2009", "type": "住宅小区", "units_total": "652户（Q房网小区页「总户数」，整盘住宅套数口径；同页小区简介文字亦写\"小区总共有5栋、总共约有652户\"，自洽）。上一轮记录的\"约647\"应为同一数字的另一平台四舍五入版本，量级一致。楼栋5栋、单元9个。物业用途栏写\"商铺/住宅\"，说明含底商，但商铺数量未单列，652是否已剔除商铺未明。无商务公寓/商办分列。", "residents_est": "推算，非实测。652户 × 深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 = 约1565–1760人；若按自住为主口径3人/户 = 约1956人。取值区间：约1550–1950人。但需注意Q房网小区点评明确写\"小区租户多\"，且在售房源中出现63.49㎡\"4室\"、88-89㎡\"5室\"这类打隔断的分间型，实际居住人数可能明显高于按家庭户推算的上限。", "parking": "504个（Q房网小区页「停车位」，整盘口径，未分地上/地下）。停车费Q房记地上100元/月、地下100元/月，两类均存在，各自数量未公开。人车分流：否。", "parking_ratio": "自算：504 ÷ 652户 = 0.77（车位/户）。Q房网自标\"车位比例 1：0.77\"，与算式完全吻合，两者互证。这是本批小区中口径最干净的一条。Q房网小区缺点栏亦写\"车位比较紧张\"，与0.77的配比一致。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅", "area": "87.10-88.71㎡（成交样本88.42/88.76/89.73㎡）", "share": "在售15套中5套=33%（按房源结构推算，非规划配比）；从成交记录看是本盘最活跃的主力户型" }, { "rooms": "2房2厅", "area": "77.26-89.40㎡（主力77.26㎡）", "share": "在售15套中3套=20%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "5房2厅（真·大平层）", "area": "125.43-242.40㎡（在售195.03㎡；户型库最大242.4㎡；2019-11-16有一笔192.46㎡成交）", "share": "在售15套中4套归入\"五室及以上\"，但其中2套（89.10㎡、88.03㎡）是把88㎡三房打隔断的分间型，真·大平层仅约2套" }, { "rooms": "4房", "area": "63.49㎡（分间型）与177.36㎡（真四房）各1套", "share": "在售15套中2套=13%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "1房", "area": "64.21㎡", "share": "在售15套中1套" } ], "layouts_txt": "3房2厅 87.10-88.71㎡（成交样本88.42/88.76/89.73㎡） [在售15套中5套=33%（按房源结构推算，非规划配比）；从成交记录看是本盘最活跃的主力户型] / 2房2厅 77.26-89.40㎡（主力77.26㎡） [在售15套中3套=20%（按房源结构推算）] / 5房2厅（真·大平层） 125.43-242.40㎡（在售195.03㎡；户型库最大242.4㎡；2019-11-16有一笔192.46㎡成交） [在售15套中4套归入\"五室及以上\"，但其中2套（89.10㎡、88.03㎡）是把88㎡三房打隔断的分间型，真·大平层仅约2套] / 4房 63.49㎡（分间型）与177.36㎡（真四房）各1套 [在售15套中2套=13%（按房源结构推算）] / 1房 64.21㎡ [在售15套中1套]", "large_share": "按房源结构推算（样本=Q房网当前在售15套，占总户数2.3%，样本很小）：建面≥120㎡者3套（195.03、177.36、125.43㎡）= 20%。若按房间数计\"四房及以上\"则为6/15=40%，但**这个数字是假的**——其中63.49㎡\"4室\"、89.10㎡与88.03㎡\"5室\"三套都是把中小户型打隔断的分间出租型，必须按建面剔除。故真实大户型占比应以≥120㎡的20%为准，且样本极小，不宜外推为全盘配比。\n**与上一轮记录的重大冲突**：g12原始记录写\"3房142-160㎡；5房153-192㎡\"，而Q房网的实际在售与历史成交数据显示三房主力是87-89㎡、两房是77㎡。两者相差近一倍。本轮以Q房网可逐套核对的在售/成交明细为准，认为原\"3房142-160㎡\"这一条可能来自其他期（海月花园一期在售有127.85㎡四房）或来自平台的错误标注。此项建议以本轮数据覆盖。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 242.4, "resettlement_detail": "未查到任何回迁/安置/保障房成分。逐项核查：①旧改回迁安置房——无。项目为深圳招商房地产有限公司2009年开发的常规商品房，招商局物业管理有限公司管理，属招商蛇口\"海月近60万平方米大社区\"的第五期，是持续开发而非拆迁重建。②政府保障房配建（安居房/公租房/人才房）——未查到配建记录。③原村民集资房/统建楼——不适用，本地块为招商局蛇口工业区体系内的自有土地开发。结论：**纯商品房，无回迁、无保障房配建**（结论基于\"未检索到\"，非官方否认）。", "school_primary": "深圳市蛇口育才教育集团第四小学（简称育才四小，公办，地址蛇口工业七路51号 / Q房记\"后海工业七路东端\"，Q房记距小区329米，升学方式标注为\"对口直升\"）。依据：Q房网在小区检索列表与小区详情页两处均把该校标注在本小区名下；深圳本地宝有《哪些小区能够读蛇口育才教育集团育才四小》专页（2023-07-25）但本次未能取到其小区名单正文。**为平台标注+二手整理，未从南山区教育局招生文件原文核实。**注意同片区的海月花园一期/二期在Q房被标为深圳市南山区后海小学，与三期/五期的育才四小不同——期数不同学区确实不同，这正是本盘必须按期区分的原因。", "school_middle": "深圳蛇口育才教育集团育才三中（公办，地址海月路2号，Q房记距小区248米，升学方式标注\"派位\"）。同样为Q房网平台标注，海月花园一/二/三/五期在Q房均指向育才三中。**未从南山区教育局原文核实。**\"派位\"二字说明本片区初中不是单纯单校划片，存在电脑派位/多校调剂成分，具体规则未查实。", "school_note": "①来源分级：小学与初中均为**平台标注（Q房网）+ 二手整理（深圳本地宝专页存在但正文未取到）**，无教育局官网原文，故confidence不高于\"单一来源\"。②南山区背景：蛇口育才教育集团为集团化办学，育才一小至四小、育才二中三中四中同属一个集团，片区内存在集团内调剂空间；Q房把初中升学方式标为\"派位\"，提示非纯单校划片。③积分线：未查到育才四小对本小区适用的历年录取积分线。④学位紧张度：后海/蛇口为南山传统优质学区且新房供给极少，学位普遍偏紧，但无本小区具体数据。⑤深圳通行的\"同一房产学位6年内锁定\"规则适用，二手房须单独查询学位占用状态。⑥防张冠李戴（本条风险很高，已逐一排除）：a) 海月花园在深圳共有一/二/三/五期四个独立小区（无四期），Q房ID分别为56464(一期,1999-2000年,海月路43号,后海小学)、58705(二期,2002-2003年,海月路116号,后海小学)、56391(三期,2005-2009年,工业七路8号,育才四小)、56126(五期,2009年,海月路28号,育才四小)——本条全部数据取自56126五期，与其他期不可混用；b) **三亚崖州也有一个\"招商海月花园\"**（搜索结果中大量出现\"招商海月花园崖州\"），与本条完全无关，已排除；c) 五期备案/别名为\"海月华庭\"（房天下亦用此名），检索时须与\"天骄华庭\"（工业八路123号，另一小区）区分。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①核心硬数据（户数、车位、容积率、楼栋）全部只有Q房网一个平台的口径，未取到第二个独立来源交叉验证——这是confidence只给\"单一来源\"的主因。②Q房网\"全部128个户型\"页面本次未能抓取（/layout/ 路径返回错误页），因此户型配比只能用在售15套推算，样本仅占总户数2.3%。③地上/地下车位拆分未知；底商铺位数未知，652户是否含商铺未明。④对口小学与初中均未获南山区教育局原文，深圳本地宝的育才四小对口小区名单正文未取到。⑤积分线完全未知。⑥占地面积两源：Q房小区简介31021㎡ vs OSM 28756㎡，差约8%，可能是红线内外口径差，未核实。⑦上一轮记录的户型区间（3房142-160㎡、5房153-192㎡）与本轮实测房源明细严重冲突，本轮未能找到142-160㎡三房的任何在售/成交证据，该冲突未彻底查清来源。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56126 (Q房网 招商海月花园五期小区页：建筑年代2009年、停车位504个、单元总数9、总户数652、楼栋总数5、绿化率35%、容积率2.46、车位比例1:0.77、人车分流否、物业费3.3-3.8元/㎡·月、物业公司招商局物业管理有限公司、开发商深圳招商房地产有限公司、物业用途商铺/住宅、停车费地上/地下各100元/月、占地面积31021㎡、地址海月路28号、距2号线海月站265m、附近学校育才四小329m与育才三中248m)", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56126 (Q房网 招商海月花园五期在售二手房15套明细：一室1/二室3/三室5/四室2/五室及以上4，面积63.49-195.03㎡)", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=海月花园 (Q房网 海月花园系列检索结果：一期56464/二期58705/三期56391/五期56126，各期建成年代、地址与学校标注)", "https://sz.bendibao.com/ (深圳本地宝：哪些小区能够读蛇口育才教育集团育才四小，2023-07-25；及深圳市蛇口育才教育集团第四小学地址电话页，地址蛇口工业七路51号)", "http://www.sz.gov.cn/ (深圳政府在线 学校名录：深圳市蛇口育才教育集团第四小学，蛇口工业七路51号，南山区，公办小学)", "https://sz.esf.fang.com/ (房天下 招商海月花园五期（海月华庭）小区页，确认别名海月华庭)" ], "done": true }, { "id": 152, "name": "招商海月花园三期", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "海月", "lines": "2/8", "d_m": 199.1, "area_m2": 28601, "built_year": "2005（2004年10月开盘）", "type": "混合", "units_total": "来源冲突，两个数都列：①Q房网小区页「总户数」514套（6栋、8单元）；②上一轮清单口径约528套（7栋，来源为咚咚社区/摘要）。本轮未找到规划验收或备案原文消歧。口径均未注明是「规划户数」还是「已交付住宅套数」。物业用途：Q房网标「住宅/商铺」，上一轮引乐有家标「住宅｜写字楼｜商铺」——是否真含写字楼部分本轮未再核实；无论如何住宅为绝对主体（70年产权商品房）。", "residents_est": "约1230-1540人。算式：514套 × 2.4-3.0人/户 = 1234-1542人。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约2.4-2.7人/户；本盘全部为110㎡以上中大户型、自住为主，上限按3人/户。若按528套口径则为1267-1584人。估算值，非实测。", "parking": "483个（Q房网小区页「停车位」字段，未区分地上/地下，未注明是否含商铺车位）。上一轮清单未给车位数，无第二来源可交叉。", "parking_ratio": "483÷514 = 0.94（按Q房网户数）；483÷528 = 0.91（按528套口径）。即约0.9个车位/户，接近1:1但略低。注：Q房网页面自标「车位比例1:0.93」，与我按483/514算出的0.94基本一致，此条两者不矛盾。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "约112-130㎡（上一轮清单称主力约118㎡）", "share": "在售+在租11套样本中7套（64%）。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "4房", "area": "约130-150㎡（样本实测112.83-136.87㎡区间的上半段）", "share": "样本中4套（36%）。按房源结构推算" }, { "rooms": "5房", "area": "约208㎡（上一轮清单口径，本轮房源样本中未出现）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房 约112-130㎡（上一轮清单称主力约118㎡） [在售+在租11套样本中7套（64%）。按房源结构推算，非规划配比] / 4房 约130-150㎡（样本实测112.83-136.87㎡区间的上半段） [样本中4套（36%）。按房源结构推算] / 5房 约208㎡（上一轮清单口径，本轮房源样本中未出现）", "large_share": "未精确统计。可确认的是：在售7套+在租4套共11套样本，面积全部落在110-150㎡区间（最小112.83㎡，最大136.87㎡），**无一套小于110㎡**，四房占样本36%。若按「四房或≥120㎡」口径，样本中约50-60%命中（主力三房约112-118㎡刚好卡在120㎡以下）。这是按房源结构推算、样本仅11套，不是精确统计；但「本盘没有中小户型」这一结论在11套样本上是一致的。", "layout_verdict_raw": "大户型为主（全盘最小户型即约112㎡三房，另有130-150㎡四房与约208㎡五房；无一房/二房/小三房产品）", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 208.0, "resettlement_detail": "无。①旧改回迁安置房：未查到任何该盘涉及城市更新回迁安置的记录，本盘为招商地产（深圳招商房地产有限公司）在蛇口的自有土地商品房开发。②政府保障房配建：未查到安居型商品房/公租房/人才房配建公示。③原村民统建楼：无。上一轮清单亦标「无」。本轮针对「回迁/旧改」的定向检索被搜索引擎误导到杭州/北京同名结果，未获有效信息——所以这条是「未查到反证」，不是「有文件证明无」。", "school_primary": "深圳市蛇口育才教育集团第四小学（育才四小，蛇口工业七路51号）", "school_middle": "深圳蛇口育才教育集团育才三中", "school_note": "口径与风险：①来源为Q房网小区页/检索页的「附近学校」学区标注，属**二手**中介平台数据，本轮未核到南山区教育局官网原文（nszs.szns.gov.cn 为动态学区地图，WebFetch抓不到）。②可交叉的旁证：同片区的招商海月花园五期（海月路28号）Q房网亦标育才四小+育才三中，且育才四小地址工业七路51号与本盘工业七路8号同街道相邻；而海月花园一期、二期（海月路43号/116号）标的是**后海小学**+育才三中——同一「海月花园」不同期对口小学不同，选房时务必按期数与门牌核对，别按盘名一概而论。③南山区为单校划片+积分入学（非大学区）。④积分录取线未查到。⑤学位被占用风险高：本盘2005-2009年入伙、房龄约17-20年，已跨过至少两轮小学6年锁定周期，二手买入前必须逐房号核验学位占用。⑥以当年南山区教育局公告为准。", "confidence": "单一来源（户数、车位、学区均只有Q房网一个可核来源；户数另与上一轮口径冲突）", "field_gaps": "①户数514 vs 528、楼栋6 vs 7 两组口径冲突，未能用备案/验收原文消歧；②上一轮清单记的容积率2.46、绿化率67%与Q房网的容积率2.78、绿化率37%冲突——且2.46恰好等于招商海月花园五期的容积率，怀疑上一轮该数是从五期串过来的，本条采信Q房网并标记存疑；③上一轮记「总建面约17万㎡」与OSM占地28601㎡×容积率2.78≈8万㎡严重不符，17万㎡疑为整盘或错误，未采信；④是否含写字楼部分未再核实；⑤地址口径也有冲突：Q房网记工业七路8号，某房天下条目把「招商海月花园三期」记成海月路43号（那是一期地址）——本条采信工业七路8号（与上一轮「后海大道与工业七路交汇处」一致）；⑥Q房网标本盘距湾厦站约382-417米，而OSM记录为距海月站199.1米，两者指向不同站点，未核清哪个是最近站；⑦回迁/保障房配建无任何文件级证据，仅为「未查到」；⑧学区无官网原文、无积分线；⑨房源样本仅11套，户型占比推算偏差大；⑩本轮WebSearch配额已耗尽。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%B5%B7%E6%9C%88%E8%8A%B1%E5%9B%AD （Q房网「海月花园」系列检索，用于防期数张冠李戴：一期56464/海月路43号/1999-2000年/后海小学+育才三中；二期58705/海月路116号/2002-2003年/后海小学+育才三中/距海月站331米；三期56391/工业七路8号/2005-2009年/育才四小+育才三中/距湾厦站382米；五期56126/海月路28号/2009年/育才四小+育才三中/距海月站265米）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56391 （Q房网 海月花园三期小区页：名称「招商海月花园三期」、地址南山蛇口工业七路8号、建筑年代2005-2009年、楼栋6栋、单元8个、总户数514、停车位483、绿化率37%、容积率2.78、车位比例1:0.93、物业费3.3元/㎡·月、物业公司招商局物业管理有限公司、开发商深圳招商房地产有限公司、物业用途住宅/商铺、距2/8号线湾厦站约417米）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56391 （Q房网 三期在售二手房7套：三室6套、四室1套；面积段110-130㎡6套、130-150㎡1套，实测跨度112-135㎡）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/56391 （Q房网 三期在租房源4套：三室1套、四室3套；面积段110-130㎡2套、130-150㎡2套，实测112.83-136.87㎡）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%8B%9B%E5%95%86%E6%B5%B7%E6%9C%88%E8%8A%B1%E5%9B%AD%E4%B8%89%E6%9C%9F%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%AE%B9%E7%A7%AF%E7%8E%87%20%E5%9C%B0%E5%9D%80%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6 （摘要级：仅得「2005年、普通住宅」及一条把三期地址记为海月路43号的条目——与Q房网冲突，已在field_gaps标注）" ], "done": true }, { "id": 153, "name": "天骄华庭", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "海月", "lines": "2/8", "d_m": 23.8, "area_m2": 24398, "built_year": "2004", "type": "住宅小区", "units_total": "486（深圳房地产信息网备案库『天骄华庭』总房源 486；物业类型登记为「商品住宅、商业」，486 含商业单元，不等于住宅套数）。上一轮筛查记的 426 / 472（乐有家）/ 526 三个数，本轮均无法打开原页复核（乐有家 403、贝壳/安居客验证码），故不采用也不否定。纯住宅套数未查实。", "residents_est": "约 1170-1310 人。算式：486 套（备案总房源，含商业，故为上限）× 2.4-2.7 人/户 = 1166-1312 人；按自住 3 人/户则约 1458 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模区间（本任务给定口径 2.4-2.7 人/户，本轮未重新抓取公报原文复核）。为推算值，非实测；分母含商业单元，实际居民数应低于此区间。", "parking": "口径冲突，三个数并列：①338 个——深圳房地产信息网备案页『车位数：338』；②389 个——深圳都市圈小区库『车位数 389』；③438 个——上一轮筛查所记（来源为乐有家，本轮无法复核）。均未分地下/地上。不取平均。", "parking_ratio": "约 0.70-0.90 车位/户，三个算式并列：①338 ÷ 486 = 0.70；②389 ÷ 486 = 0.80；③438 ÷ 486 = 0.90。分母 486 为含商业的备案总房源，若纯住宅套数更低（如 426-472），比值相应升高，例如 389 ÷ 472 = 0.82、338 ÷ 426 = 0.79。", "layouts": [ { "rooms": "4房", "area": "119.61㎡", "share": "未知（销控表 0已售/0在售，空表）" }, { "rooms": "4房", "area": "面积未登记（备案库『户型4 四房』无面积字段）", "share": "未知" }, { "rooms": "5房", "area": "面积未登记（备案库『户型1 五房』无面积字段）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "4房 119.61㎡ / 4房 面积未登记（备案库『户型4 四房』无面积字段） / 5房 面积未登记（备案库『户型1 五房』无面积字段）", "large_share": "无法给出比例，但方向明确：深圳房地产信息网备案户型库对本盘只收录 3 个户型，全部为「四房及以上」，其中唯一有面积记录的是 119.61㎡ 四房。3 个户型覆盖不了 486 套房源，户型库不完整，故不能断言占比。上一轮记的『225-260㎡ 大户型为主』与『存在40㎡等小面积单位』本轮均未复核到原始出处。若确有 40㎡ 级单位，则本盘为大小混杂而非纯大户型盘——这一点仍未查实。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 119.61, "resettlement_detail": "有需要注意的线索，但不足以定性，三类情形均未坐实。①深圳房地产信息网备案库登记开发商为「深圳市南头城实业股份有限公司」——这是原南头城村的股份合作公司；而深圳都市圈登记开发企业为「深圳兰江房地产有限公司」，上一轮筛查亦记兰江。两站开发商完全不同，可能是「股份公司出地、房企操盘」的合作开发，也可能其中一站记错。若确为股份合作公司主导，则需排查是否含原村民集资房/统建楼性质的单位，但本轮未查到任何集资房/统建楼/回迁安置的直接证据。②深圳都市圈记『交易权属：商品房/使用权』——存在部分「使用权」单位，其成因（房改房、早期使用权、村民自建等）未查实。③未见任何安居型商品房/公租房/人才房配建信息。结论：按现有证据记为「商品房为主、含部分使用权单位；开发商归属存在两站冲突，是否涉及原村集体集资房未查实」。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "未取得南山区教育局官方学区划分文件，不作推测。可确认的定位：深圳都市圈把本小区归到南山区招商街道海月社区，地址工业八路123号，距地铁2号线海月站约193米（本条 OSM 记 d_m=23.8m，按出入口算）。头条搜索检出深圳本地宝有《南山区公办小学学区划分情况汇总（招生范围）》《南山区公办初中学校招生范围汇总》两篇整理（均为 2020 年，二手且已过时），本轮无法打开正文，故不引用其结论。南山区小学按学区积分入学，存在大学区/共享学区与同一房产六年内学位被占用的情形；本小区具体对口学校与积分线未查实。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①学位三字段未查实：南山区学区划分需经区级招生系统/AJAX 站内搜索，本轮网络环境取不到；本地宝、贝壳、安居客学区整理页被反爬拦截。②纯住宅套数未查实（486 含商业）。③车位数三源冲突（338/389/438）。④户型库不完整（3 个户型对 486 套房源），且其中 2 个户型无面积，各户型套数全缺（销控表空表），large_share 无法计算。⑤开发商两站冲突（南头城实业股份 vs 兰江房地产），直接影响 resettlement 判定，未能裁决。⑥容积率两源冲突：szhome 3.14 vs 都市圈 3.5，上一轮另记 5.37；占地面积 szhome 10599.50㎡ 与本条 OSM 地块 24398㎡ 相差 2.3 倍，OSM 地块可能含相邻用地，未核实。⑦绿化率都市圈记 56%，与该盘 3.14-3.5 的容积率不太相称，未复核。⑧WebSearch 配额本任务开始前已耗尽（200/200），Brave/Bing/DuckDuckGo/searxng 在本机出口 IP 被限流或降级，仅头条搜索可用。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/415.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/415.html", "https://bol.szhome.com/hx/415.html", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2701/" ], "done": true }, { "id": 163, "name": "招商玺家园", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "蛇口港", "lines": "12/2/8", "d_m": 166.0, "area_m2": 42910, "built_year": "2024", "type": "住宅小区", "units_total": "**纯住宅，无商务公寓**（Q房网物业用途登记『住宅』；在售房源用途筛选 5 套全部为『住宅』，公寓项为 0）。总户数**三个口径并存，不取平均**：\n· **604 套** —— 预售/备案口径。房天下 2022-09-14《已取正！【招商玺家园】均价11.2万/㎡》原文『项目总房源约604套』；2022-09-27 报道『共认筹1615组客户，本次推售604套住宅，约3人抢一套房』并全部售罄（2022 年深圳第二个日光盘）。这是可交易住宅套数，证据最硬。\n· **626 户** —— Q房网小区库口径（『总户数 626』『楼栋总数 5』『单元总数 5』）。比 604 多 22 套，差额未查实，可能含未纳入摇号的预留房源（头条相关搜索确有『润晖府预留房源』类同批项目现象）或复式合并前的登记套数。\n· **约 1200 户** —— 上一轮记录的乐有家『整体约 1200 户』口径，本轮未能复现（乐有家 403/404）。若成立，只能是**整盘（含后续期数）**口径，不是本条 OSM 地块。\n**本条 OSM 地块 42,910㎡ 与地块口径也有冲突**：上一轮记『总用地 51,656.15㎡（本条 OSM 为其中一块）』，而自媒体『广禾鑫』2022-06 推文写『项目名称：太子湾玺家园，占地面积 13,938㎡』——13,938㎡ 明显只是塔楼所在的一个子地块。三个占地数（13,938 / 42,910 / 51,656）说明本项目分地块分期开发，**户数与占地必须成对使用，不能混搭**。\n口径建议：讨论『本条 200 米范围内的实际住宅体量』时用 **604 套**（已售、已交付的住宅），并注明整盘可能更大。", "residents_est": "**估算值，非实测**。深圳无小区级常住人口公开数据。\n算式（本盘为 126㎡ 起、均价 18.7 万/㎡ 的太子湾顶豪，几乎全为自住改善/资产配置，按自住型 3 人/户）：\n· 604 套 × 3 人/户 ≈ **1,812 人**；\n· 626 套 × 3 人/户 ≈ **1,878 人**。\n对照口径（深圳七普家庭户平均规模 2.4–2.7 人/户）：604×2.4 ≈ 1,450 人 ～ 626×2.7 ≈ 1,690 人。\n**综合区间约 1,450–1,900 人。**乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模 2.4x 人/户 + 自住型小区 3 人/户经验值。\n**向下修正提示**：顶豪盘（本盘 425㎡ 五房、总价 1,678–1,900 万/套的 126㎡ 两房）空置率与『一户多宅』比例通常高于普通商品房，实际常住人口很可能落在区间下沿甚至更低。Q房网显示本盘在售仅 5 套、在租 10 套——**在租量是在售量的 2 倍**，说明相当比例业主并不自住，这进一步支持取下沿。", "parking": "**未在本轮核实到可靠数字。**\n· Q房网小区页『停车位』字段显示 **0 个**——这是『未收录/未填写』，不是真的没有车位，不可引用。\n· 上一轮记录为 **1,219 个**，但本轮未能复现其来源（房天下小区页与新房页均被验证码拦截，乐有家 403，安居客被 58 反爬跳验证码，Q房网无此字段），因此**只能标注为『上一轮单一来源、本轮未复核』**。\n· 已知的确定事实：Q房网『人车分流：否』；头条相关搜索中反复出现『招商玺家园6栋车位价格』『招商玺家园地下车库』『招商玺家园车库』，说明有地下车库且车位在单独售卖/出租，但无数量。\n**结论：车位总数按『未知（上一轮记 1219，未复核）』处理。**", "parking_ratio": "**无法可靠计算**，因分子（车位数）未经核实。\n若姑且采用上一轮的 1,219 个车位，自算如下（**分子存疑，结果仅供参考**）：\n· 对 604 套：1219 ÷ 604 = **2.02 个/户**；\n· 对 626 户：1219 ÷ 626 = **1.95 个/户**。\n合理性旁证：本盘为 126–425㎡ 大户型顶豪，同片区同档次项目车位比普遍在 1.5–2.5 之间，2.0 的量级不违反常识；且 5 栋楼共 604 套却配 1219 个车位，意味着地下车库层数不少。但**在分子未复核前不应把 2.02 当作既定事实引用**。", "layouts": [ { "rooms": "2室2厅（大平层两房）", "area": "123.7–126.87㎡（Q房网在售实见 123.7 / 126.87㎡ 两个面积；租盘实见 127㎡）", "share": "Q房网在售 4/5 套为二室、租盘中 127㎡ 亦有二室——**按房源结构推算，非规划配比**，样本仅 5 套在售 + 10 套在租，极小" }, { "rooms": "3室2厅", "area": "126–127㎡（Q房网租盘实见『3室2厅 127㎡』，与二室同面积段）", "share": "未知。**同一 ~127㎡ 面积同时存在 2 房与 3 房两种分隔**，这是本盘最需要注意的一点：面积段无法区分房型，看房必须逐套确认" }, { "rooms": "5室及以上（顶层/大平层）", "area": "约 424–425㎡（安居客楼盘页面积区间『123-424㎡』上限；Q房网在售面积筛选『200平米以上(1)』、房型筛选『五室及以上(1)』相互印证）", "share": "Q房网在售 1/5 套（20%）为五室及以上——**按房源结构推算**；上一轮记『5房425㎡ 共68套』（占 604 套的 11.3%），本轮未复核" }, { "rooms": "（上一轮记录，本轮未复核）3房 126-127㎡ 共 536 套 + 5房 425㎡ 共 68 套 = 604 套", "area": "126-127㎡ / 425㎡", "share": "536 / 68，合计 604，与房天下备案『约604套』自洽，但套数拆分本轮无法验证" } ], "layouts_txt": "2室2厅（大平层两房） 123.7–126.87㎡（Q房网在售实见 123.7 / 126.87㎡ 两个面积；租盘实见 127㎡） [Q房网在售 4/5 套为二室、租盘中 127㎡ 亦有二室——**按房源结构推算，非规划配比**，样本仅 5 套在售 + 10 套在租，极小] / 3室2厅 126–127㎡（Q房网租盘实见『3室2厅 127㎡』，与二室同面积段） / 5室及以上（顶层/大平层） 约 424–425㎡（安居客楼盘页面积区间『123-424㎡』上限；Q房网在售面积筛选『200平米以上(1)』、房型筛选『五室及以上(1)』相互印证） [Q房网在售 1/5 套（20%）为五室及以上——**按房源结构推算**；上一轮记『5房425㎡ 共68套』（占 604 套的 11.3%），本轮未复核] / （上一轮记录，本轮未复核）3房 126-127㎡ 共 536 套 + 5房 425㎡ 共 68 套 = 604 套 126-127㎡ / 425㎡ [536 / 68，合计 604，与房天下备案『约604套』自洽，但套数拆分本轮无法验证]", "large_share": "**≥120㎡ 占住宅套数 100%**（判定为**接近精确**，非推算）。理由：本盘最小户型即 123.7㎡（Q房网在售实见），安居客楼盘页面积区间 123–424㎡，自媒体推文写『住宅126-425㎡』，Q房网在售面积筛选中 110 平米以下各档全部为 0 套（『50平米以下/50-70/70-90/90-110』均无计数，仅『110-130平米(4)』『200平米以上(1)』有房源）。**全盘无一套低于 120㎡。**\n四房及以上占比则不确定：Q房网在售样本中五室及以上占 1/5；上一轮记 5 房 425㎡ 共 68 套 = 11.3%。**按房源结构与上一轮记录推算，约 10–20%**，未精确统计。\n注意口径陷阱：本盘 126㎡ 的主力户型被中介同时挂成『2室2厅』和『3室2厅』——**若按房间数判断，本盘大量是『两房』；若按面积判断，本盘 100% 是大户型。**这是典型的顶豪『低房间密度大平层』，用房间数口径会严重低估其面积档次。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 425.0, "resettlement_detail": "**三类均不适用，本项目是纯商品房顶豪盘。**\n① **旧改回迁安置房：无。**本项目为招商蛇口自有土地（太子湾片区，招商局集团整体开发）上的 70 年产权商品住宅，2022-09-14 取得预售证、备案价 11.2 万/㎡、单价区间 10–16.2 万，2022-09-27 通过前海公证处公开摇号（认筹 1615 组抢 604 套）售罄。摇号打新的商品房不可能是回迁安置房。\n② **政府保障房：无。**未检索到本项目配建安居型商品房/人才房/公租房的记录，均价 18.7 万/㎡ 的产品也与保障房性质互斥。\n③ **原村民集资房/统建楼：不适用。**开发主体为招商局集团/招商蛇口，物业为招商局物业。\n**片区背景需区分**：太子湾片区整体是招商局蛇口工业区的土地整备与功能转型（港区转城市综合体），**不是城中村旧改**；而同在蛇口的『招商望海玥家园』被乐居描述为『18年旧改终圆梦』——**那是另一个项目，其旧改属性不能套到玺家园头上。**", "school_primary": "**未完全查实，仅有二手线索一条。**Q房网小区页『附近学校』唯一列出：**深圳市蛇口育才教育集团第一小学**（公办，学校类别小学，**升学方式标『对口直升』**，地址水湾路13号，距小区 **1,804 米**）。\n⚠️ 三点保留：①Q房网的『附近学校』字段是**按距离排的周边学校**，不等于教育局划定的对口学区，本条卡片只列了 1 所学校（对比本批其它小区能列 4–6 所），说明数据本身不完整；②**1.8 公里**对小学而言相当远，若真为对口小学，通学距离是明显短板；③片区内实际存在**深圳市育才教育集团太子湾学校（九年一贯制公办）**——见网易 2026-03 关于同片区『招商望海玥家园』的推文『望海玥 蛇口育才太子湾学校配套 九年一贯制公办』。太子湾学校地理上比育才一小近得多，**但本轮未找到任何直接说明招商玺家园对口太子湾学校的官方或中介资料**，故不写入正式字段，仅作线索记录。", "school_middle": "**未查实。**Q房网小区卡片的附近学校列表**只有小学一条，没有初中**。头条搜索『招商玺家园 初中学位 育才 学区 南山区』返回零结果；相关搜索词条中虽有『招商玺家园初中学位是哪所』『招商玺家园带学位吗』，说明这是购房者的高频疑问，但没有可引用的答案页面。\n**不猜。**（片区内育才系初中有育才二中、育才三中等，太子湾学校为九年一贯制含初中部，但均无证据指向本盘。）", "school_note": "**口径：二手，且不完整。**唯一学校信息来自 Q房网（365淘好房）小区页『附近学校』字段，**属中介二手整理**，未比对南山区教育局年度招生学区划分公告原文（本轮 WebSearch 配额耗尽，南山区教育局站内检索未做；安居客/房天下/乐有家/贝壳均被反爬拦截）。\n**必须提醒的三点风险：**\n① **『附近学校』≠『对口学区』。**Q房网该字段标注的『升学方式：对口直升』是平台对该校本身招生方式的描述，不构成『本小区对口该校』的承诺。太子湾是近年新建片区，学区划分逐年调整，务必以南山区教育局当年公布的学区图为准。\n② **南山区实行大学区/共享学区 + 积分入学**，多校可填、按积分排序录取，多校并列≠任选。本盘作为 2022 年新盘，购房时间短、社保年限等积分项对新业主不利。\n③ **学位被占用风险**：深圳同一房产 6 年内学位已被使用过则无法再申请。本盘 604 套 2022 年售罄、2024 年前后交付，2026 年起将进入首批学位使用期，**二手转手时必须查『学位锁定』状态**。\n未查到：对口小学/初中的官方划分文件、历年积分录取线、太子湾片区学位供给缺口数据。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①**车位数未复核**——Q房网字段为 0（未收录），上一轮的 1,219 个本轮无法复现来源，故 parking / parking_ratio 均降级为『未知』；\n②**总户数三个口径冲突（604 / 626 / 约1200）**，604 与 626 的 22 套差额成因未查实，1200 户口径本轮完全无法复现；\n③**占地面积三个口径冲突（自媒体 13,938㎡ / 本条 OSM 42,910㎡ / 上一轮 51,656.15㎡）**，分期与地块对应关系未查清，这直接影响『本条地块内到底有多少户』的判断；\n④**各户型精确套数未查到**，layouts 的 share 主要靠 Q房网在售 5 套 + 在租 10 套的极小样本推算，样本量是本批里最小的之一（在售仅 5 套，因 2022 年售罄至今转手极少）；\n⑤**对口小学存疑、对口初中完全未查实**，且育才一小 1,804 米的距离与片区内更近的育才太子湾学校之间的关系未澄清；\n⑥**容积率/总建面/物业费/绿化率本轮未复核**（上一轮记建面 17.23 万㎡、容积率 2.29、物业费 13.2–13.5 元/㎡，均为上一轮单一来源）；\n⑦**⚠️ 张冠李戴高危**：南山区同期存在至少 4 个高度近名的招商系项目——**后海『招商玺』**（197–237㎡ 四房、对口育才二小/育才二中、2025-12 入市，与本盘完全不同区位与学区）、**太子湾『湾玺』**（邮轮大道与嘉海路，2018 年竣工）、**太子湾『泓玺家园』**、**蛇口『招商望海玥家园』**（2025 年入市、被称『18年旧改』）。本条已用 station=蛇口港（Q房网实测 240m）、street=招商街道、地址『太子湾片区望海路与居海路交会处东南角』三重交叉确认，可排除混淆；但网络上关于『招商玺』的学区（育才二小/育才二中）与均价资料**大量属于后海项目，绝不可挪用**；\n⑧**本轮 WebSearch 配额已耗尽**，改用 curl 直连 + 头条搜索；房天下（验证码）、安居客（58 反爬验证码）、乐有家、贝壳（captcha）均不可用，仅 Q房网与头条搜索摘要可用——**房天下的两条关键数据（604套、备案价11.2万）来自头条搜索摘要，非原页面全文**。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen200157568", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen200157568", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%8B%9B%E5%95%86%E7%8E%BA%E5%AE%B6%E5%9B%AD", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%8B%9B%E5%95%86%E7%8E%BA%E5%AE%B6%E5%9B%AD%20%E5%A4%AA%E5%AD%90%E6%B9%BE%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%8B%9B%E5%95%86%E7%8E%BA%E5%AE%B6%E5%9B%AD%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%201219%20%E5%AE%B9%E7%A7%AF%E7%8E%87%20%E6%80%BB%E5%BB%BA%E9%9D%A2", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%A4%AA%E5%AD%90%E6%B9%BE%20%E6%8B%9B%E5%95%86%E7%8E%BA%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%20%E8%82%B2%E6%89%8D%20%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E4%B8%AD%E5%AD%A6%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA" ], "done": true }, { "id": 164, "name": "前海宸湾", "district": "南山区", "street": "招商街道", "station": "赤湾", "lines": "2/5/8", "d_m": 19.7, "area_m2": 10533, "built_year": "2023-2024（首批2023年6月，2024年12月交楼完成）", "type": "混合", "units_total": "271 户（Q房网小区页「总户数」，物业用途标「住宅」，口径为住宅套数）。**并列口径**：南方+客户端《深圳楼市早7条》2022-06-22 报道，援引深圳市住建局2022年6月21日预售披露，「前海宸湾推 109-143㎡ 住宅 **246套**，总价954万/套起」——246 是该批次预售备案套数，不一定等于全盘；g11 原始笔记记 260 套（来源为搜狐/焦点系推文，软广性质）。三个数（271 / 246 / 260）来源层级不同，未取平均，以 Q房网271 为整盘住宅口径、246 为可追溯到住建局披露的备案批次数。**同盘非住宅部分未计入**：Q房网「楼栋总数3、单元总数2」，与 g11「2栋住宅 + 1栋写字楼/酒店」一致，即地块内另有一栋约200米的办公＋酒店，其面积/间数不在271内。无商务公寓散售记录。", "residents_est": "约 680–815 人（估算，非实测）。算式：271 户 × 2.5～3.0 人/户。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约 2.4–2.7 人/户取2.5为下限；本盘2022年开盘、2024-2025年交付的109-143㎡三四房改善盘，自住为主，取3.0为上限。若改用246套备案口径则为 615～738 人。深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "500 个（Q房网「停车位 500个」）。有地上也有地下（Q房网「停车费 地上250元/月，地下250元/月」），拆分未公开。**重要口径警告**：本地块除2栋住宅外还含1栋约200米的办公＋酒店塔楼，Q房网这个 500 极可能是**整宗地块总车位**（含办公/酒店/商业配套车位），不是「住宅专属车位」；未找到住宅车位单列数据。", "parking_ratio": "1.85 个/户（若按整盘车位除以住宅户数）。算式：500 ÷ 271 = 1.845。**此数很可能虚高、不可直接用于比较**：分子500含办公与酒店车位、分母271只是住宅户数，量纲不匹配。按246套备案口径则为 500 ÷ 246 = 2.03，同样虚高。住宅实际配比未知。Q房网本小区页面未给「车位比例」字段（其他小区页有），也侧面说明平台自己没做这个换算。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "109-111㎡（建面）", "share": "未知——Q房网无在售/在租房源可做结构推算（新交付盘，二手挂牌为0）；房天下楼盘页只给「主力户型 3/4居室 109-143㎡」，未拆分套数" }, { "rooms": "4房", "area": "121-143㎡（建面）", "share": "未知，同上" } ], "layouts_txt": "3房 109-111㎡（建面） / 4房 121-143㎡（建面）", "large_share": "未知（无法量化占比），但可确定**全盘户型下限就在109㎡**：深圳市住建局2022年6月预售披露的批次为「109-143㎡ 住宅246套」，房天下楼盘页亦标「主力户型 3/4居室 109-143㎡」，即本盘不含小户型。若按「≥120㎡」口径，落在121-143㎡的四房段——**该段占全盘比例未查到任何来源，不做推算**。可以说的是：本盘无 ≤108㎡ 户型，整体面积段全部处在深圳改善型区间。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 143.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建、无原村民统建楼。①旧改回迁安置房：无——本地块系公开出让的商品住宅用地，网易新闻整理的项目参数明确「批地时间2020年9月11日」，属净地招拍挂而非城市更新回迁，g11 亦核实住宅部分为70年产权商品房。②政府保障房（安居型商品房/人才房/公租房）配建：未见配建记录，本盘按商品住宅预售（954万/套起，86000元/㎡量级），不是人才房/安居房。③原村民集资房/统建楼：无。**防混淆提示**：搜索「前海宸湾 回迁」会大量命中「前海西社区回迁房」的相关词条（前海西回迁安置、前海西2026回迁房交房时间等）——那是南山区前海西社区自己的回迁安置项目，与前海宸湾是两回事，不可混为一谈；另有网易号SEO文《关于「南山-前海宸湾 后悔-暴跌-便宜-回迁房-烂尾踩坑-口碑」》属堆关键词的营销垃圾页，不构成任何回迁证据。", "school_primary": "深圳市南山区赤湾学校（小学部）（公办；校址少帝路3号，距小区541米）。来源：Q房网小区页「附近学校」栏，标「升学方式：九年一贯」。属二手整理数据，未经南山区教育局招生文件核实。", "school_middle": "深圳市南山区赤湾学校（初中部）（公办；校址南山区少帝路3号，距小区542米）。来源同上，同标「升学方式：九年一贯」。赤湾学校是小学部＋初中部同址的九年一贯制学校。", "school_note": "口径：两项均为 Q房网二手整理，**未取到南山区教育局年度招生学区划分公告原文核对**。赤湾片区地处南山最西端半岛，公办学校资源集中于赤湾学校一所九年一贯制学校，Q房网对小学部与初中部均标「九年一贯」，指向片区内小学直升本校初中——但**是否设共享学区/大学区、积分线多少、学位是否紧张，均未查实，不作推测**。本盘为2024-2025年新交付盘，其学位申报口径（新房无6年占用历史，但配套学校扩容情况未知）需向南山区教育局或赤湾学校直接核实。", "confidence": "推测", "field_gaps": "① 学区三字段仅有 Q房网二手数据，无南山区教育局官方划分文件、无积分线、无学位紧张度；② **车位数据可信度低**——500个很可能是含办公+酒店的整宗地块车位，无住宅专属车位数据，故 parking_ratio 无实际参考价值；③ 户型占比完全空白：新盘无二手/在租挂牌可做结构推算，未取到住建局预售备案的分户型套数表，只能确认面积区间109-143㎡；④ 户数三口径（Q房网271 / 住建局2022年6月备案246 / g11的260）无法对齐，也不确定271是否已含全部批次；⑤ **对 g11 时间线的存疑**：g11 记「首批2023年6月，2024年12月交楼完成」，但南方+报道显示住建局预售披露在2022年6月21日、开盘2022年6月27日（房天下同），房天下另标交房2025-01-16——首开年份与交房日期两处对不上，本次未能定论，两套时间都列出；⑥ 建面/占地：网易整理称住宅46层、容积率7、绿化率30%、物业费8.8元/㎡（与Q房网容积率7、绿化30%一致），但占地面积仍只有 g11 的「约1.28万㎡」（对比 OSM 面10533㎡），未核实；⑦ 来源层级偏弱：房天下楼盘页、网易号整理文均带营销性质，仅摘要级可信（本次房天下正页触发验证码，只能读搜索摘要）；⑧ 检索受限：WebSearch 额度耗尽，百度触发验证码，贝壳/安居客/乐有家/房天下均反爬。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200156057", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E5%89%8D%E6%B5%B7%E5%AE%B8%E6%B9%BE", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%89%8D%E6%B5%B7%E5%AE%B8%E6%B9%BE+%E6%88%B7%E5%9E%8B+%E5%BB%BA%E7%AD%91%E9%9D%A2%E7%A7%AF+%E5%A5%97%E6%95%B0+%E5%A4%87%E6%A1%88", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%89%8D%E6%B5%B7%E5%AE%B8%E6%B9%BE+%E8%B5%A4%E6%B9%BE+%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0+%E5%9B%9E%E8%BF%81+%E5%AE%89%E7%BD%AE" ], "done": true }, { "id": 166, "name": "华晖云门", "district": "南山区", "street": "桃源街道", "station": "塘朗", "lines": "5", "d_m": 62.3, "area_m2": 23796, "built_year": "2015", "type": "住宅小区", "units_total": "1183（Q房网小区基本信息「总户数1183」，物业用途「住宅」，楼栋总数5、单元总数6）。与其他口径有小幅冲突，全部列出：上一轮调研记1176套；另有一源记「总房源1104」。三个数都在1100–1190区间，差异在70–80套，原因未查明（可能是含/不含底商或架空层单元）。Q房网未标注商务公寓，物业用途单一为住宅。", "residents_est": "2,839–3,194 人（1183户 × 2.4–2.7 人/户）；按自住3人/户则约3,549人。乘数口径：深圳市第七次全国人口普查家庭户规模约2.4人/户（常用口径，本轮未能抓取统计公报原文复核）。本盘紧邻南科大与塘朗地铁站、在售房源以83–89㎡三四房为主，租住与合租比例可能偏高，实际人均密度可能高于家庭户均值。纯估算，非实测。", "parking": "1,177个（Q房网小区基本信息）。停车费标注「地上250元/月，地下250元/月」，说明地上地下都有；小区点评栏称「地下4层停车场」。地上/地下各多少未给出。", "parking_ratio": "1177 ÷ 1183 = 0.995（车位/户），约1:1。Q房网页面自标「车位比例 1：0.97」，与算式结果基本一致（差异来自其分母口径可能略有不同），两者不矛盾。小区点评称「车位比非常充足」。", "layouts": [ { "rooms": "3房（含3室1厅/3室0厅）", "area": "82.7–87.3㎡", "share": "在售11套可解析样本中7套＝64%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "4房", "area": "在售样本87.8–88.5㎡；户型库另有126.78/127.18/142.8㎡的4室2厅", "share": "在售样本中2套＝18%（房源结构推算）" }, { "rooms": "2房", "area": "89㎡", "share": "在售样本中1套＝9%（房源结构推算）" }, { "rooms": "5房", "area": "在售样本71.6㎡（明显是小面积多隔间）；户型库另有141.89/142/142.8㎡的5室2厅、127.71㎡的5室1厅", "share": "在售样本中1套＝9%（房源结构推算）" } ], "layouts_txt": "3房（含3室1厅/3室0厅） 82.7–87.3㎡ [在售11套可解析样本中7套＝64%（按房源结构推算，非规划配比）] / 4房 在售样本87.8–88.5㎡；户型库另有126.78/127.18/142.8㎡的4室2厅 [在售样本中2套＝18%（房源结构推算）] / 2房 89㎡ [在售样本中1套＝9%（房源结构推算）] / 5房 在售样本71.6㎡（明显是小面积多隔间）；户型库另有141.89/142/142.8㎡的5室2厅、127.71㎡的5室1厅 [在售样本中1套＝9%（房源结构推算）]", "large_share": "口径冲突，不给单一数字：①按在售房源结构推算，11套可解析在售房源中建面≥120㎡的为0套＝0%，4房及以上3套＝27%（但这3套面积都只有87–89㎡，属小面积多房间）；②Q房网户型库确实存在126.78/127.18/141.89/142/142.8㎡等≥120㎡户型（79个户型中抓到的前10个里有9个≥126㎡）。也就是说大户型客观存在，但几乎不在二手市场流通。真实套数占比未查到，不做推算。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（约71㎡到143㎡；二手流通盘集中在82–89㎡的中小户型，126–143㎡的大户型存在但极少挂牌）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 142.8, "resettlement_detail": "未查到回迁安置房、保障房配建或原村民统建楼的任何线索。开发商为深圳市华晖集团有限公司、物业为深圳市华晖物业管理有限公司，Q房网物业用途标注「住宅」（非商务公寓），上一轮调研亦记为纯商品住宅。但本轮搜索引擎全部不可用，无法用「华晖云门 回迁/旧改/城市更新/安居房」做否定性复核，因此是「未查到」而非「确认没有」。", "school_primary": "未查实。Q房网「附近学校」按距离列出三所公办小学（均为派位）：深圳市南方科技大学教育集团（南山）实验二小（留仙大道3339号，距548米）、深圳大学附属教育集团实验小学（西丽镇学苑大道，距670米）、深圳市南方科技大学教育集团（南山）实验一小（学苑大道东崇文花园内，距1246米）。这是邻近关系，不是划片依据。", "school_middle": "未查实。Q房网「附近学校」未列出初中。Q房网问答区有网友（2020年）称本盘「带南方科技大学附属第二实验学校，深大附中初中部在建」——网友口径、且已过去多年，可靠性低，不作结论。", "school_note": "南山区西丽/塘朗片区近年新校密集投用（南科大教育集团、深大附属教育集团多校），学区划分变动频繁，二手学区信息时效性极差。本轮无法访问南山区教育局当年度招生学区划分公告（Bing对多字中文查询降级为首字匹配，百度/搜狗/360/DuckDuckGo均返回验证码或反爬），因此不给对口结论、不给积分线、不判断是否大学区。深圳普遍执行「一套房六年一个学位」的学位锁定，需单独查询该房产学位占用情况。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 总户数三个口径1183/1176/1104未消解；2) 车位地上/地下未拆分；3) 户型规划配比拿不到——Q房网户型库声称79个户型但分页无效（f2/f3返回与首页相同的10条），只能用11套在售房源做结构推算，样本对1183户而言过小；4) 在售样本出现「5室71.6㎡」「4室87.8㎡」这类小面积多房间，说明部分房源经过改造，房间数不能直接等同于规划户型；5) 对口小学/初中未查实；6) 建成年份Q房网记2014-2015，上一轮有2015与2016两说，未消解。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/3503771", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/3503771", "https://shenzhen.qfang.com/layout/3503771" ], "done": true }, { "id": 168, "name": "远洋天著", "district": "南山区", "street": "桃源街道", "station": "大学城", "lines": "5", "d_m": 96.4, "area_m2": 36614, "built_year": "2021", "type": "混合", "units_total": "1542（Q房网小区基本信息「总户数1542」，物业用途标注「住宅」）。栋数口径冲突：Q房网记「楼栋总数2、单元总数4」，而本项目上一轮调研（乐有家/Q房网列表口径）记7栋——差异很可能是Q房网只收录了商品房部分、未计入东区回迁安置楼，但无直接证据，两个数都列出。", "residents_est": "3,701–4,163 人（1542户 × 2.4–2.7 人/户）；按自住3人/户则约4,626人。乘数口径：深圳市第七次全国人口普查家庭户规模约2.4人/户（常用口径，本轮未能抓取统计公报原文复核）。若1542不含回迁安置部分，实际居住人口还要更高。纯估算，非实测。", "parking": "1,340个，其中地上0个、地下1,340个（Q房网小区基本信息明确分列）", "parking_ratio": "1340 ÷ 1542 = 0.87（车位/户），与Q房网自标的「车位比例 1:0.87」完全吻合，两个口径自洽。", "layouts": [ { "rooms": "3–4房", "area": "98–162㎡，主力约105/115/118㎡", "share": "未知——本轮无法核实。Q房网该小区二手在售0套、在租0套（小区综合评分中「市场活跃」仅15分），无房源可做结构推算；户型库页也无数据。此区间来自上一轮调研的乐有家/Q房网口径，本轮未能复核。" } ], "layouts_txt": "3–4房 98–162㎡，主力约105/115/118㎡", "large_share": "未知。已知有162㎡这一档（≥120㎡），但各户型套数配比查不到，且无在售/在租房源可做结构推算，不做任何百分比推算。", "layout_verdict_raw": "未知（倾向「中大户型为主」：已知区间98–162㎡、无小户型线索，但缺配比数据，不下判定）", "layout_verdict": "未知", "has_4room": "有", "max_area": 162.0, "resettlement_detail": "上一轮调研结论为：项目源自众冠红花岭工业区城市更新（旧改），分东西两区，东区主要用于回迁安置，属①旧改回迁安置房 + 商品房混合。本轮无法复核（所有中文搜索引擎被封或降级，打不开规划公告与旧改专项规划）。旁证（弱）：Q房网「附近小区」列表中出现「众冠花园」「众冠西郡园」，与「众冠红花岭工业区」同属众冠系，位置关系吻合。未查到②政府保障房（安居房/人才房）配建线索，也未查到③原村民集资房/统建楼线索。回迁套数、回迁楼栋编号均未知。", "school_primary": "未查实。Q房网「附近学校」列出：深圳市南山区第二外国语（集团）平山小学，公办、派位，地址西丽镇平山村，距小区337米。这是按距离排的邻近学校，不是划片依据。", "school_middle": "未查实。Q房网「附近学校」列出：深圳大学城丽湖实验学校（初中部），公办、九年一贯，地址西丽湖路4223-8号，距小区692米。同样只是邻近关系。", "school_note": "本轮无法访问南山区教育局当年度招生学区划分公告（Bing对多字中文查询降级为首字匹配，百度/搜狗/360/DuckDuckGo均返回验证码或反爬页），因此不给对口结论、不给积分线。需注意南山区西丽/大学城片区近年新校密集投用、学区划分变动频繁，任何二手学区信息时效性都很差；深圳普遍执行「一套房六年一个学位」的学位锁定，需单独查询该房产学位占用情况。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 楼栋数2（Q房网）与7（上一轮）冲突未消解；2) 1542户是否含东区回迁安置房不明——这直接影响居民数与车位比的解读；3) 户型配比完全缺失，Q房网0套在售0套在租，无法做结构推算，large_share无法给；4) 对口小学/初中未查实；5) 回迁安置的套数、比例、位置未查到，上一轮的「东区回迁」结论本轮未能复核；6) 建成年份Q房网未给（上一轮记2021）。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/110001452", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/110001452", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/110001452" ], "done": true }, { "id": 171, "name": "俊峰丽舍", "district": "南山区", "street": "桃源街道", "station": "桃源村", "lines": "7", "d_m": 13.7, "area_m2": 48045, "built_year": "2004", "type": "住宅小区", "units_total": "1250 户（Q房网小区档案「总户数」，物业用途标注为「商铺/住宅」，故 1250 可能含底商，未拆分）；上一轮记录的乐有家口径为 1239 户。两个口径都保留：Q房网 1250 / 乐有家 1239。楼栋总数 5 栋、单元总数 19（Q房网）。", "residents_est": "约 3,000–3,750 人。算式：1250 户 × 户均人口。深圳七普家庭户规模约 2.4–2.7 人/户（全市口径），自住为主的成熟商品房小区常按 3 人/户估。取 2.4 人/户 = 3,000 人；取 3.0 人/户 = 3,750 人；中值按 2.7 人/户 ≈ 3,375 人。此为估算，非实测常住人口，深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "680 个（Q房网小区档案「停车位」，未区分地上/地下；同页停车费栏写「地上250元/月，地下250元/月」，说明地上地下均有，但未给分项数量）", "parking_ratio": "0.54。算式：680 车位 ÷ 1250 户 = 0.544。若按乐有家 1239 户计 = 0.549。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅", "area": "77.38-77.39㎡", "share": "Q房网户型库列出该户型（朝北、平层）；占比未知" }, { "rooms": "3房", "area": "82.68-99.95㎡（在售样本 82.68/86.96/87.00/93.93/98.28/98.87/98.90/99.00/99.95㎡）", "share": "在售 18 套中 16 套为三室（88.9%），按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "105.16㎡（在售样本）；历史成交另见 106.52㎡ 4室2厅", "share": "在售 18 套中 1 套（5.6%），按房源结构推算" }, { "rooms": "5房2厅", "area": "99.96㎡", "share": "Q房网户型库列出该户型（朝南、平层），属高赠送/小面积多房产品；占比未知" }, { "rooms": "2房", "area": "64.33㎡", "share": "在售 18 套中 1 套；面积段 50-70㎡ 在售仅 1 套" } ], "layouts_txt": "2房2厅 77.38-77.39㎡ [Q房网户型库列出该户型（朝北、平层）；占比未知] / 3房 82.68-99.95㎡（在售样本 82.68/86.96/87.00/93.93/98.28/98.87/98.90/99.00/99.95㎡） [在售 18 套中 16 套为三室（88.9%），按房源结构推算，非规划配比] / 4房2厅 105.16㎡（在售样本）；历史成交另见 106.52㎡ 4室2厅 [在售 18 套中 1 套（5.6%），按房源结构推算] / 5房2厅 99.96㎡ [Q房网户型库列出该户型（朝南、平层），属高赠送/小面积多房产品；占比未知] / 2房 64.33㎡ [在售 18 套中 1 套；面积段 50-70㎡ 在售仅 1 套]", "large_share": "低。按 Q房网在售 18 套结构推算：四室 1 套（5.6%），五室及以上 0 套；面积段 110-130㎡ / 130-150㎡ / 150㎡以上 均为 0 套，即在售房源无 ≥120㎡ 单位。面积分布：50-70㎡ 1 套、70-90㎡ 7 套、90-110㎡ 10 套。注意：这是挂牌样本推算，非全盘精确统计，且该盘有「99.96㎡ 做 5 房」的高赠送户型，房本面积会系统性低估实际使用空间。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 106.52, "resettlement_detail": "未查到回迁房/安置房记录。Q房网档案记开发商为深圳市物业发展（集团）股份有限公司、2004 年建成、物业用途「商铺/住宅」，属商品房小区。①旧改回迁安置房：未查到；②政府保障房（安居房/公租房/人才房配建）：未查到；③原村民统建楼/集资房：未查到。因本轮通用搜索引擎全部不可用（见 field_gaps），此项为「未在可访问来源中发现」，不等于已确证为无。", "school_primary": "未查实（官方口径）。Q房网小区页「附近学校」列：南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（小学部），公办，校址龙珠大道龙珠六路38号，距小区 310 米，升学方式标「九年一贯」。此为二手来源、且是「附近学校」口径，不等同于教育局学区划分。", "school_middle": "未查实（官方口径）。Q房网列出三所中学：南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部）（公办，距 309 米，派位）、深圳市南山区桃源中学（公办，距 541 米，派位）、哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（初中部）。二手来源。", "school_note": "二手口径，未核到官方文件。南山区义务教育实行大学区/共享学区制度，一个小区常可填报多校，Q房网同时列出三所初中，与大学区特征一致，但本轮未能访问南山区教育局招生学区划分公告原文核实年度与具体学区名单。此外深圳有「学位被占用」规则（同一房产 6 年内已被使用过的学位不可再用），购房前须查询房屋学位使用状态。积分线未查到。另注：Q房网问答区有网友称该盘为「卓雅小学学位」，与官方「附近学校」列表不一致，属网友说法，不采信。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 本轮 WebSearch 配额已耗尽，且 Bing/DuckDuckGo/Brave/Mojeek/Ecosia/Startpage/Yandex/百度 在本环境全部被反爬或严重降级（cn.bing 对中文多词查询只返回单字词典结果），贝壳 sz.ke.com 被验证码拦截、乐有家 403、安居客/房天下反爬跳转，故本条几乎只有 Q房网（shenzhen.qfang.com）单一来源。2) 户数 1250 未拆分住宅套数与商铺套数。3) 车位未分地上/地下。4) 各户型的规划套数配比未知，layouts 的占比来自 18 套在售挂牌样本，样本量小。5) 学区三字段无官方文件支撑。6) 回迁/保障房情况无法用搜索引擎交叉验证。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen56125", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen56125", "https://shenzhen.qfang.com/garden/f1?keyword=%E4%BF%8A%E5%B3%B0%E4%B8%BD%E8%88%8D" ], "done": true }, { "id": 172, "name": "水木华庭小区", "district": "南山区", "street": "桃源街道", "station": "桃源村", "lines": "7", "d_m": 158.0, "area_m2": 23278, "built_year": "2002-2003", "type": "住宅小区", "units_total": "403 套住宅（三个来源一致，可信度高）：①深圳房地产信息网楼盘详情「项目介绍」原文逐条列明「住宅总套数：403套」；②Q房网小区库「总户数 403」；③Q房网小区简介原文「由5栋楼、16个单元、403户组成」。房网另一字段「总房源：402」与之差1，属同站字段口径小差。纯住宅项目（房网物业类型「商品住宅」、Q房网物业用途「住宅」），无公寓/商办混入。", "residents_est": "403 × 2.4 人/户 ≈ 970 人（深圳七普家庭户规模下限口径）；403 × 3.0 人/户 ≈ 1,210 人（自住为主小区常用口径）。区间约 970–1,210 人。属户数×户均人口推算，非实测常住人口。", "parking": "203 个，且有地上/地下拆分——深圳房地产信息网「项目介绍」原文：「停车位：203个（地上17个，地下186个）」，同页字段「车位数：203」互相印证。Q房网小区库另记「停车位 233 个」，与房网差30个，两个数都列出，不取平均；房网因给出地上/地下拆分且与项目基本资料一致，可信度更高。", "parking_ratio": "按房网口径：203 ÷ 403 = 0.50 车位/户。按Q房网口径：233 ÷ 403 = 0.58 车位/户。Q房网自家页面标注的「车位比例 1:0.5」与房网的0.50一致，反而与其自己的233个车位对不上。总体结论：约0.5车位/户，车位偏紧。", "layouts": [ { "rooms": "三房", "area": "85.31㎡", "share": "未知（房网户型库无销控套数）" }, { "rooms": "三房", "area": "89.69㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "三房", "area": "面积未登记（房网户型库「户型3」缺面积）", "share": "未知" }, { "rooms": "四房", "area": "106.71㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "（挂牌房源另见110–130㎡区间户型，未进入房网户型库）", "area": "110–130㎡", "share": "在售11套中有4套落在此区间" } ], "layouts_txt": "三房 85.31㎡ / 三房 89.69㎡ / 三房 面积未登记（房网户型库「户型3」缺面积） / 四房 106.71㎡ / （挂牌房源另见110–130㎡区间户型，未进入房网户型库） 110–130㎡ [在售11套中有4套落在此区间]", "large_share": "按精确面积口径推算：≈0%–少量。依据是房网项目介绍给出的硬数据——住宅面积 38301.78㎡ ÷ 403套 = 平均每套约 95.0㎡ 建面；房网户型库登记的4个户型最大仅106.71㎡（四房）。故≥120㎡户型即便存在也只是极少数。另一口径：按Q房网在售11套房源结构推算（非规划配比，样本极小）——四室 5套 ≈ 45%，但其中主力四房面积仅106.71㎡，属「小四房」，落在110-130㎡分档的有4套（该分档无法切出≥120㎡）。结论：**四房占比不低，但≥120㎡的大面积户型比例很低**，两者不要混为一谈。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 130.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建。深圳市建设（集团）有限公司2002年开发，房网物业类型登记为「商品住宅」（纯商品房，不含商业），Q房网物业用途「住宅」，两站均无安居房/公租房/人才房标记；亦未见旧改回迁或原村民统建楼记录。", "school_primary": "南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（小学部），公办，学校地址 龙珠大道龙珠六路38号，距小区约325米，升学方式标注「九年一贯」——二手来源（Q房网小区库）", "school_middle": "Q房网列出多所，非唯一对口：①南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部），公办，龙珠大道龙珠六路38号，距约243米，升学方式「派位」；②深圳市南山区桃源中学，公办，南山区桃源村，距约339米，升学方式「派位」。此外Q房网搜索结果卡片还列出「哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（初中部）」，但小区详情页的「附近学校」栏只列了前两所。", "school_note": "**口径警告：全部来自Q房网商业数据库，不是南山区教育局学区划分文件。** 本轮未能取得南山区教育局官方招生学区划分公告（区政府站内检索走 search.gd.gov.cn、AJAX渲染，接口本环境抓取失败；区教育局 gkmlpt 公开平台同为JS渲染）。要点：①初中被列出2–3所且升学方式标「派位」，这正是南山区大学区/共享学区的典型特征——不是固定对口直升，而是填报多校后按积分/电脑派位录取，家长不能把任何一所当作「保底对口」；②小学侧龙珠学校是九年一贯制，但初中部同时标「派位」，说明九年一贯的直升资格与实际派位规则需以当年区教育局公告核实；③深圳同一套房产学位6年内已使用过则不可再用（学位被占用），二手房务必查；④积分线、学位紧张度未查到。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①各户型的套数配比查不到（房网户型库对该盘4个户型的销控套数全为0，即未登记），large_share 只能靠平均面积和11套挂牌房源推算；②房网户型库「户型3」缺面积；③110–130㎡区间的户型未进入房网户型库，其房型与套数不明；④车位数两个来源差30个（203 vs 233）；⑤学区无官方文件，仅Q房网二手口径，积分线与大学区完整可填报清单未查到；⑥在租房源0套，结构推算只能用11套在售，样本过小；⑦本环境下贝壳(验证码)、安居客/房天下(TLS不通)及各大搜索引擎(限流/验证码)不可用，交叉来源受限于房网+Q房网两家。注：本条 units_total 有三处独立互证且房网给出逐项基本资料（住宅面积/套数/架空层/车位地上地下拆分），故 confidence 记「确认」，但仅指户数与车位，学区仍是二手口径。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen57067", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen57067", "https://bol.szhome.com/housedetail/0365.html", "https://bol.szhome.com/hx/0365.html" ], "done": true }, { "id": 175, "name": "佳兆业·香瑞园", "district": "南山区", "street": "桃源街道", "station": "深云", "lines": "7", "d_m": 80.3, "area_m2": 64813, "built_year": "2008", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅约987套（Q房网小区页「总户数987、楼栋总数11、单元总数26」，为整盘南北区合并口径）。三个口径并列：①Q房网987套；②开发商项目介绍「规划总户数约900余户」（咚咚/深圳房地产信息网转载）；③咚咚新房备案条目「总房源532、建筑面积49,200㎡」——该条目占地21,282㎡、建面4.92万㎡，明显只覆盖整盘的一部分（项目介绍自述总占地约6万㎡、总建面约10万㎡，与OSM实测64,813㎡吻合），故532套是分期/单条备案口径，不是整盘套数，不应直接采用。全为住宅（含联排别墅），无商务公寓；Q房网物业用途标「住宅/商铺」，商铺套数未公布。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数估算。①按深圳七普家庭户平均规模2.4–2.7人/户取中值2.5：987户 × 2.5 ≈ 2,470人。②按自住为主小区常用3人/户：987 × 3 ≈ 2,960人。故估算区间约2,500–3,000人。该盘为低密度改善盘（容积率1.8、含联排别墅与168-180㎡四房洋房），大户型家庭人口可能高于全市平均，实际值更可能靠近区间上沿。此为估算值，非实测。", "parking": "810个（Q房网小区页，另标停车费地上110元/月、地下110元/月，未拆分地上/地下数量）；咚咚·深圳房地产信息网备案条目记「车位数815」。两源相差5个，均保留。开发商项目介绍自述「户均车位比例约1:0.9」。地上/地下拆分未查到。", "parking_ratio": "810 ÷ 987 ≈ 0.82 车位/户（按Q房网两个数据自算）；若用咚咚的815个则 815 ÷ 987 ≈ 0.83。开发商宣传口径「约1:0.9」略高于实算值。注意：Q房网小区页另标了一个「车位比例 1:1.33」，与它自己给的810/987算不通（810/987=0.82，987/810=1.22），属该站的口径不明字段，不采用。", "layouts": [ { "rooms": "1房（南区小高层洋房，少量）", "area": "约60㎡", "share": "未知（开发商项目介绍称「少量」）" }, { "rooms": "2房（南区小高层洋房）", "area": "约77-88㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "3房（南区小高层洋房，南区主力）", "area": "约87-125㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "4房（北区小高层洋房，北区主力）", "area": "约168-180㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "顶层复式（北区洋房，少量）", "area": "约280-300㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "联排别墅（北区，共3栋）", "area": "约260-300㎡", "share": "未知（3栋联排，套数未公布）" }, { "rooms": "在售二手房结构（Q房网2026-08，仅6套）", "area": "按房型：一室1套、二室3套、四室1套、五室及以上1套；按面积：50-70㎡ 2套、70-90㎡ 3套、200㎡以上 1套（最大一套为5室282.77㎡）", "share": "按房源结构推算，非规划配比，样本仅6套，参考价值低" } ], "layouts_txt": "1房（南区小高层洋房，少量） 约60㎡ / 2房（南区小高层洋房） 约77-88㎡ / 3房（南区小高层洋房，南区主力） 约87-125㎡ / 4房（北区小高层洋房，北区主力） 约168-180㎡ / 顶层复式（北区洋房，少量） 约280-300㎡ / 联排别墅（北区，共3栋） 约260-300㎡ / 在售二手房结构（Q房网2026-08，仅6套） 按房型：一室1套、二室3套、四室1套、五室及以上1套；按面积：50-70㎡ 2套、70-90㎡ 3套、200㎡以上 1套（最大一套为5室282.77㎡） [按房源结构推算，非规划配比，样本仅6套，参考价值低]", "large_share": "无精确统计，且不宜用在售房源推算（样本仅6套）。结构性判断：北区产品（3栋联排别墅260-300㎡ + 洋房主力四房168-180㎡ + 少量顶层复式280-300㎡）整体落在「四房或≥120㎡」区间；南区三房上限约125㎡，只有一小段超过120㎡，两房/一房全部在120㎡以下。所以「大户型占比」基本等于「北区套数占整盘比例」，而北区/南区各自套数均未公布，无法给出数字。仅供参考的在售房源口径：6套中四室及以上2套（33%）、≥200㎡ 1套（17%）——样本过小，不作结论。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 300.0, "resettlement_detail": "①旧改回迁安置房：无。该盘为2008年7月开盘的商品住宅（开发商深圳市南澳佳兆业房地产开发有限公司／备案主体深圳市兴沃尔石化有限公司），未检索到任何回迁、拆迁安置、城市更新单元的相关记载。②政府保障房（安居房/公租房/人才房配建）：未查到配建记录（2008年入市，早于深圳普遍要求配建保障房的时期）。③原村民集资房/统建楼：无相关记录。补充提醒（别混淆）：南山区城市更新和土地整备局2023-02-23发布过《塘朗山地区1-1-9地块土地整备项目实施方案》，以及深圳市规资部门有「南山区香瑞园地质灾害边坡治理项目使用林地公示」——前者是相邻的塘朗山地块整备，后者是小区旁边坡治理工程，都不是本小区的回迁/旧改。", "school_primary": "南山区哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（小学部），地址南山区龙珠大道龙珠八路033号。香瑞园明确列在该校对口小区名单内。", "school_middle": "初中大学区，可选三校：南山区哈尔滨工业大学（深圳）实验学校（初中部，原深圳大学城桃苑实验学校初中部）、南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部）、南山区外国语教育集团桃源中学。香瑞园同时列在前两校公布的对口小区名单内。", "school_note": "口径与时效：小学依据「南山教育在线」发布、深圳本地宝转载的**2023年**南山区哈工大（深圳）实验学校（小学部）对口小区名单（**二手**，原始出处为南山教育在线，非区教育局官网原文）。初中依据两条互相印证的材料：①本地宝转载南山教育在线的2023年龙珠学校（初中部）与哈工大实验学校（初中部）对口小区名单，两份名单几乎完全相同且都含香瑞园；②本地宝问答页明确标注信息来源为**南山区教育局**（2019-12-02），原文写「哈尔滨工业大学（深圳）实验学校初中部和南山区外国语教育集团桃源中学、南山区蛇口育才教育集团龙珠学校（初中部）组成**初中大学区**」——这解释了为什么两校名单重叠。**大学区风险**：初中可填多校但不保证进指定校，按积分排位分流。**学位紧张度/积分线**：未查到本片区各校历年录取积分线。**学位被占用**：南山区实行学位锁定（同一房产小学6年/初中3年内已用过则不能再用），本盘2008年入伙、房龄久，二手买入前必须单独核验该房号学位占用情况——风险显著高于新盘。Q房网小区页列的「附近学校」（哈工大实验学校小学部728m、龙珠学校初中部1027m、桃源中学1433m）是按距离排序的周边学校，不是对口口径，但三校与上述学区名单完全重合，可互为旁证。以当年南山区教育局公布为准。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①总户数三个口径（Q房网987 / 开发商「900余户」/ 咚咚备案条目532）无法收敛到一个精确值，532套已判定为分期条目；②南区、北区各自套数未公布，联排别墅具体套数未知，导致大户型占比无法计算；③各户型的规划套数配比完全未公开，Q房网只标「全部134个户型」；④车位地上/地下拆分未查到，且810 vs 815两源有5个差异；⑤Q房网「车位比例1:1.33」字段口径不明，与其自身数据矛盾；⑥各对口学校历年积分录取线未查到；⑦学区依据的是2023年（小学）与2019年（初中大学区制度）材料，2026年是否调整未核实——无法直接访问南山区教育局官网当年招生公告原文。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen56642", "https://bol.szhome.com/housedetail/1648.html", "http://m.bendibao.com/show923700.html", "http://m.bendibao.com/show924427.html", "http://m.bendibao.com/show924428.html", "http://m.wenda.bendibao.com/edu/102863.shtm", "https://shenzhen.qfang.com/sale?keyword=%E9%A6%99%E7%91%9E%E5%9B%AD" ], "done": true }, { "id": 182, "name": "润城花园", "district": "南山区", "street": "桃源街道", "station": "珠光", "lines": "7", "d_m": 107.8, "area_m2": 29479, "built_year": "2004", "type": "住宅小区", "units_total": "口径冲突，两个都列：Q房网小区档案「基本信息」栏＝690 户；同一页「小区简介」文字＝716 户。楼栋总数 8 栋、单元总数 17（Q房网基本信息）。物业用途标注「住宅/商铺」，690/716 均未拆分住宅套数与商铺套数。楼栋形态：8 栋 11–12 层小高层围合（Q房网问答区引述，二手）。", "residents_est": "约 1,656–2,148 人。算式：690 户 × 2.4 = 1,656 人；690 × 3.0 = 2,070 人；若按 716 户 × 3.0 = 2,148 人。中值按 690 户 × 2.7 ≈ 1,863 人。乘数出处：深圳七普家庭户规模约 2.4–2.7 人/户，自住为主小区常按 3 人/户。为估算，非实测。", "parking": "504 个（Q房网小区档案「停车位」，未分地上/地下；停车费栏「地上250元/月，地下250元/月」说明两者都有）", "parking_ratio": "0.73。算式：504 ÷ 690 户 = 0.730；若按 716 户 = 0.704。注意：Q房网同页另标「车位比例 1：1.94」，与用其自家 690/716 户数算出的结果对不上（口径不明，可能是含商铺车位或另一分母），不采纳；Q房网「小区缺点」文字则称「停车位紧张，车户比 1:1.5 左右」。三个口径并存，以我按 504/690 自算的 0.73 为准并标明分歧。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅", "area": "83.31㎡（另有历史成交 81.98㎡、83.33㎡ 记为 2室2厅）", "share": "Q房网户型库列为主力朝南两房；简介称「两房户型都是 82 平方米的朝南两房」。占比未知" }, { "rooms": "3房1厅/3房2厅", "area": "81.98–111.44㎡（在售样本 81.98 / 101.55 / 102.36㎡；户型库列 3室1厅 111.44㎡；历史成交 110.86㎡ 3室2厅）", "share": "在售 7 套中 5 套三室（71%），按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "4房", "area": "111.50㎡、125.14㎡（在售样本）", "share": "在售 7 套中 2 套（29%），按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房2厅 83.31㎡（另有历史成交 81.98㎡、83.33㎡ 记为 2室2厅） [Q房网户型库列为主力朝南两房；简介称「两房户型都是 82 平方米的朝南两房」。占比未知] / 3房1厅/3房2厅 81.98–111.44㎡（在售样本 81.98 / 101.55 / 102.36㎡；户型库列 3室1厅 111.44㎡；历史成交 110.86㎡ 3室2厅） [在售 7 套中 5 套三室（71%），按房源结构推算，非规划配比] / 4房 111.50㎡、125.14㎡（在售样本） [在售 7 套中 2 套（29%），按房源结构推算]", "large_share": "按 Q房网在售 7 套结构推算：四室 2 套 = 28.6%；面积 ≥110㎡ 2 套 = 28.6%（面积段 110-130㎡ 2 套，130㎡以上 0 套），其中明确 ≥120㎡ 的仅 125.14㎡ 那 1 套 ≈ 14%。样本仅 7 套，代表性弱，属挂牌结构推算而非全盘精确统计。Q房网简介称户型跨度为「两房到四房」。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（82㎡ 两房到 125㎡ 四房均有，主力集中在 82㎡ 两房与 100–111㎡ 三房）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 125.14, "resettlement_detail": "未查到回迁房/安置房记录。开发商为深圳市城市建设开发（集团）有限公司，2004 年竣工，物业用途「住宅/商铺」，属商品房小区。①旧改回迁安置房：未查到；②政府保障房配建：未查到——注意 Q房网简介称本小区「东邻政府大型微利住宅区桃源村、龙辉花园」，微利房是邻盘桃源村的属性，不是润城花园自身，切勿张冠李戴；③原村民统建楼：未查到。本轮通用搜索引擎不可用，此项为「未在可访问来源中发现」，非已确证为无。", "school_primary": "未查实（官方口径）。Q房网标注：深圳市南山区文理实验学校（集团）文理学校（小学部），公办，校址珠光南路 2 号，距小区 715 米，升学方式「九年一贯」。二手来源，且 Q房网该栏标题为「附近学校」，不等同教育局学区划分文件。", "school_middle": "未查实（官方口径）。Q房网标注：深圳市南山区文理实验学校（集团）文理学校（初中部），公办，珠光南路 2 号，距小区 708 米，九年一贯。二手来源。", "school_note": "二手口径，未核到官方文件。与本组另一小区俊峰丽舍（同属桃源街道、直线不远）对口学校完全不同（俊峰丽舍指向育才集团龙珠学校），说明该片区学区划分较细，更需以当年度南山区教育局招生学区划分公告为准。南山区实行大学区/共享学区，实际可填报学校可能多于此处两所。深圳「学位被占用」规则（同一房产 6 年内已使用过的学位不可再用）同样适用，购房前须查房屋学位使用状态。积分线、学位紧张度未查到。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 本轮 WebSearch 配额耗尽，Bing/DuckDuckGo/Brave/Mojeek/Ecosia/Startpage/Yandex 全部被反爬或严重降级，贝壳被验证码拦截、乐有家 403、安居客/房天下反爬跳转，故仅剩 Q房网单一来源，无法交叉验证。2) 户数 690 vs 716 的冲突出自同一页面，无第三方可仲裁。3) 车位比例三个口径互相矛盾（0.73 自算 / 1:1.94 Q房网标注 / 1:1.5 Q房网文字）。4) 各户型规划套数配比未知；layouts 占比来自仅 7 套在售样本。5) 学区无官方文件支撑，积分线未知。6) 回迁/保障房无法交叉验证。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen58094", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen58094", "https://shenzhen.qfang.com/garden/f1?keyword=%E6%B6%A6%E5%9F%8E%E8%8A%B1%E5%9B%AD" ], "done": true }, { "id": 188, "name": "西湖林语", "district": "南山区", "street": "桃源街道", "station": "西丽湖", "lines": "7", "d_m": 34.8, "area_m2": 23495, "built_year": "2006-2007", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅623套（Q房网小区页「总户数623、楼栋总数6、单元总数14」，6栋18层高层住宅）。另有约4,000㎡社区风情配套商业（底商，套数未公布）；Q房网物业用途标「住宅/商铺」。无商务公寓。全盘占地27,648.50㎡、建筑面积77,415㎡、容积率2.8（Q房网小区简介，与其「容积率2.8」字段自洽；OSM实测面23,495㎡略小于官方占地27,648.50㎡，属画面边界差异）。别名「西湖林语名苑」（房天下用此名）。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数估算。①按深圳七普家庭户平均规模2.4–2.7人/户取中值2.5：623户 × 2.5 ≈ 1,560人。②按自住为主小区常用3人/户：623 × 3 ≈ 1,870人。故估算区间约1,550–1,900人。该盘容积率仅2.8、大量130-170㎡复式户型，家庭规模可能偏大，实际更可能靠近区间上沿。此为估算值，非实测。", "parking": "650个（Q房网小区页；停车费地上250元/月、地下250元/月，未拆分地上/地下数量）。项目人车分流。地上/地下拆分、以及是否含4,000㎡商业配套车位均未查到。", "parking_ratio": "650 ÷ 623 ≈ 1.04 车位/户（按Q房网自身两个数据自算）。**口径冲突**：Q房网同一页面另标「车位比例 1：0.73」，与它自己给的650个车位/623户算不通（650/623=1.04，623/650=0.96），该站此字段口径不明、且在其他小区页也出现过自相矛盾，故不采用，以自算的1.04为准。Q房网用户点评里也写「车位充足」，与1.04相符、与0.73不符。", "layouts": [ { "rooms": "2房（主力之一）", "area": "约79㎡（开发商/Q房网简介口径；在售样本78.98、79.79㎡）", "share": "未知（规划配比未公开）" }, { "rooms": "3房（主力之一）", "area": "约110㎡（简介口径）；在售样本实际集中在63.67-79.82㎡的紧凑三房", "share": "未知" }, { "rooms": "3房复式（主力之一）", "area": "约135㎡（简介口径；在售样本130.94-143.54㎡的复式被中介挂成5室/6室）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房复式（最大常规户型）", "area": "约170㎡（简介口径；在售样本168.33、169.45㎡）", "share": "未知" }, { "rooms": "超大户型（个案，非常规产品）", "area": "609.06㎡", "share": "房天下2024-09报道该小区有一套609.06㎡住宅以1,555万起拍进入法拍，说明存在远超170㎡的合并/顶层单元；仅此一例，未在规划口径中体现，仅作提示" }, { "rooms": "在售面积段汇总（Q房网2026-08，26套）", "area": "50-70㎡ 2套、70-90㎡ 10套、90-110㎡ 1套、130-150㎡ 10套、150-200㎡ 3套（110-130㎡段为0，呈明显双峰）", "share": "按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "在售房型汇总（同上26套，中介标注口径）", "area": "二室2套、三室9套、四室3套、五室及以上12套", "share": "注意：「五室及以上」绝大多数是130-170㎡的复式被按房间数拆标（开发商称其为复式三房/复式四房），不能直接理解为超大平层" } ], "layouts_txt": "2房（主力之一） 约79㎡（开发商/Q房网简介口径；在售样本78.98、79.79㎡） / 3房（主力之一） 约110㎡（简介口径）；在售样本实际集中在63.67-79.82㎡的紧凑三房 / 3房复式（主力之一） 约135㎡（简介口径；在售样本130.94-143.54㎡的复式被中介挂成5室/6室） / 4房复式（最大常规户型） 约170㎡（简介口径；在售样本168.33、169.45㎡） / 超大户型（个案，非常规产品） 609.06㎡ [房天下2024-09报道该小区有一套609.06㎡住宅以1,555万起拍进入法拍，说明存在远超170㎡的合并/顶层单元；仅此一例，未在规划口径中体现，仅作提示] / 在售面积段汇总（Q房网2026-08，26套） 50-70㎡ 2套、70-90㎡ 10套、90-110㎡ 1套、130-150㎡ 10套、150-200㎡ 3套（110-130㎡段为0，呈明显双峰） [按房源结构推算，非规划配比] / 在售房型汇总（同上26套，中介标注口径） 二室2套、三室9套、四室3套、五室及以上12套 [注意：「五室及以上」绝大多数是130-170㎡的复式被按房间数拆标（开发商称其为复式三房/复式四房），不能直接理解为超大平层]", "large_share": "**按房源结构推算，非精确统计**：Q房网在售26套中，≥120㎡的13套（130-150㎡ 10套 + 150-200㎡ 3套），占50%；四房及以上15套，占58%（但这15套里多数是被中介按房间数拆标的复式，实际是开发商口径的「复式三房135㎡」）。规划配比未公开。用面积口径（≥120㎡约50%）比用房间数口径（58%）更可靠。26套样本对623套总量而言偏小，且二手挂牌存在偏向。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 609.06, "resettlement_detail": "①旧改回迁安置房：无。该盘2006-2007年建成的商品住宅，开发商深圳市华南观赏生物开发有限公司，未检索到任何回迁、拆迁安置或城市更新单元的相关记载。②政府保障房（安居房/公租房/人才房配建）：未查到配建记录（2006年入市，早于深圳普遍要求配建保障房的时期）。③原村民集资房/统建楼：无相关记录。附近确有城中村/农民房（Q房网用户点评「还有少量的农民房在周边」），但不属于本小区。", "school_primary": "南山区第二外国语学校（集团）平山学校/平山小学（Q房网写作「深圳市南山区第二外国语（集团）平山小学」），公办，地址深圳市南山区西丽镇平山村，距小区约652米。西湖林语明确列在该校对口小区名单内。", "school_middle": "深圳大学城丽湖实验学校（初中部），地址南山区西丽湖路4223-8号，距小区约834米。西湖林语明确列在该校2021年学区名单内。", "school_note": "口径与时效：小学有两条互相印证的来源——①深圳本地宝转载「南山教育在线」的**2023年**平山学校（小学部）对口小区名单，含「西湖林语」，该页并标注了南山区教育局学区地图官方网址 https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt ；②深圳之窗汇总的**2021年**南山区公办小学学区划分，「南山第二外国语学校（集团）平山小学」学区名单同样含「西湖林语」。初中来源为深圳之窗汇总的2021年南山区公办初中学区划分，「深圳大学城丽湖实验学校初中部」学区名单含「西湖林语」——**只有这一条，且是2021年的二手整理**，未找到2023年及以后的初中名单佐证，可靠性弱于小学。两者均为**二手**（转载/汇总），非区教育局官网原文；2026年是否调整未核实。制度上属单校划片＋积分入学（Q房网标平山小学升学方式为「派位」，丽湖实验学校为「九年一贯」），不是大学区。**风险项**：①积分录取线未查到；②学位被占用——南山区实行学位锁定（小学6年/初中3年），本盘2006-2007年入伙、房龄近20年，已历多轮使用周期，二手买入前必须单独核验该房号学位占用情况，风险显著；③该片区（西丽湖/大学城）近年新盘与人才房投放较多，学位供需变化快。以当年南山区教育局公布为准。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①各户型的规划套数配比未公开，大户型占比只能用26套在售房源推算；②车位地上/地下拆分未知，且Q房网「车位比例1：0.73」字段与其自身数据矛盾，已弃用；③4,000㎡社区商业的商铺套数未知；④初中学区仅有2021年一条二手来源，缺2023年后的交叉验证；⑤各对口学校积分录取线、学位预警情况未查到；⑥609.06㎡法拍住宅的具体性质（顶层复式/多套合并/是否含赠送）未核实，仅引房天下报道标题；⑦无政府项目信息公告可交叉验证户数与车位（该盘早于深圳推行项目信息公开制度）。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen56612", "https://shenzhen.qfang.com/sale?keyword=%E8%A5%BF%E6%B9%96%E6%9E%97%E8%AF%AD", "http://m.bendibao.com/show923493.html", "https://m.shenchuang.com/show/1598439.shtml", "https://m.shenchuang.com/show/1598652.shtml", "https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt", "http://m.fang.com/news/sz/13202_51054126.html" ], "done": true }, { "id": 199, "name": "世界花园海华居", "district": "南山区", "street": "沙河街道", "station": "世界之窗", "lines": "1/2/8", "d_m": 194.1, "area_m2": 16673, "built_year": "2002", "type": "住宅小区", "units_total": "四个口径，未能裁决，全部列出：①Q房网 608户；②链家 617户；③百度百科 582户（①②③沿用上一轮筛查记录）；④吉屋网小区页「小区户数 632」。区间 582-632户。均未标注是「规划户数」还是「住宅套数」。房屋用途为普通住宅（深圳都市圈小区库），不含商业，因此该数应接近住宅套数。楼栋口径也有分歧：深圳都市圈与吉屋均指向5栋（上一轮记录写「5（单元）；另有资料称30栋」——30栋应是把整个世界花园各组团合计，不是海华居本身）。注意：吉屋网把物业类型标成「公寓」，与百度百科/都市圈的「住宅」不一致，该字段存疑，未采信。", "residents_est": "算式：取608户 × 2.25人/户 ≈ 1370人；608 × 3.0 ≈ 1825人。若取632户则约 1420人 / 1900人。2.25为深圳市第七次全国人口普查全市家庭户平均人口（家庭户6424556户 / 家庭户人口14480695人）；3.0为自住为主商品房小区常用经验乘数，无官方出处。本小区是146-202㎡大户型为主的改善型社区，户均人口取偏高值（3.0）可能更贴近实际。以上为乘数估算，非实测常住人口。", "parking": "1199个（深圳都市圈小区库「车位数」，5栋口径）。该数存疑：同一数据库里世界花园其它组团分别是樱花居688个/9栋、米兰居141个/5栋、香山居120个/5栋、雅典居50个/5栋，海华居以5栋拿到1199个车位明显高于同园区兄弟组团，怀疑是把世界花园整体地库计入了海华居这一条记录。吉屋网小区页「车位数量」为空，无法交叉验证。", "parking_ratio": "算式：1199 / 608 = 1.97；1199 / 632 = 1.90。约1.9-2.0个车位/户。这个比值对2002年建成的项目偏高，进一步支持上面「1199可能是全园区口径而非海华居单独口径」的怀疑。若该车位数实为整个世界花园（樱花居+米兰居+香山居+雅典居+海华居合计约2000多户）共用，则真实车位比会低得多。本字段判定：算式已给出，但分子口径可疑，不宜直接采信。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "未标注面积", "share": "房天下在售/在租房源二居4套（共36套样本，约11%）。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "144-148㎡（房天下）；吉屋户型库147㎡；吉屋在售144㎡、146㎡", "share": "房天下三居11套（约31%）。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "4房2厅2/3卫", "area": "144-160㎡（房天下，明卫/客厅朝南/双阳台）；吉屋户型库202㎡（4室2厅3卫）；吉屋在售146㎡四房", "share": "房天下四居18套（约50%，房源结构里最多的一档）。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "5房", "area": "未标注；吉屋网整盘户型区间标为147-297㎡，最大档应在此", "share": "房天下五居2套（约6%）。按房源结构推算，非规划配比" } ], "layouts_txt": "2房 未标注面积 [房天下在售/在租房源二居4套（共36套样本，约11%）。按房源结构推算，非规划配比] / 3房2厅2卫 144-148㎡（房天下）；吉屋户型库147㎡；吉屋在售144㎡、146㎡ [房天下三居11套（约31%）。按房源结构推算，非规划配比] / 4房2厅2/3卫 144-160㎡（房天下，明卫/客厅朝南/双阳台）；吉屋户型库202㎡（4室2厅3卫）；吉屋在售146㎡四房 [房天下四居18套（约50%，房源结构里最多的一档）。按房源结构推算，非规划配比] / 5房 未标注；吉屋网整盘户型区间标为147-297㎡，最大档应在此 [房天下五居2套（约6%）。按房源结构推算，非规划配比]", "large_share": "按在售/在租房源结构推算（非精确统计）：房天下样本36套中四居18 + 五居2 = 20套，占约56%；若按面积口径，三居就已经是144-148㎡、四居144-160㎡，即绝大多数房源已≥120㎡，仅少量二居可能低于120㎡。吉屋网标注整盘户型区间147-297㎡，也指向几乎全盘≥120㎡。结论：四房及以上约占房源的一半以上，≥120㎡接近全覆盖——但这是按房源结构推算，不是规划配比统计。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 297.0, "resettlement_detail": "未查到回迁房、旧改安置房、政府保障房配建或集资房的任何记录。深圳都市圈小区库记录「交易权属：商品房」（单一，无「使用权/集资房」等附加项，这一点与同批的天悦湾花园、观海台不同），支持纯商品房判断。开发主体口径有分歧：百度百科写「深圳世界花园房地产发展有限公司」，吉屋网问答写「信托房地产开发」，深圳都市圈该字段为空——开发商未能确认。上一轮筛查记录写「无（回迁）」，本轮检索亦未命中，但同样属「检索未命中」，不等于经官方文件确认。", "school_primary": "南山区沙河小学。该校小学学区名单中列有「世界花园」（名单是按片区+方位描述编排的，本条写作「世界花园、深南大道以北，沙河小学以南」）。名单以整个「世界花园」为单位，未细分到海华居/樱花居/米兰居等组团。", "school_middle": "南山区第二实验学校初中部，地址南山区华侨城香山西街6号。该校初中学区名单中列有「世界花园」，同样是整盘口径、未细分组团。", "school_note": "口径：①来源为深圳本地宝整理的《南山区公办小学学区划分情况汇总》与《南山区公办初中学校招生范围汇总》，均发布于2020-06-04，文中自述「南山区教育局未公布文字版学区划分，(编者)根据2020年官方学区地图整理，供参考」——二手整理 + 已6年，须以当年南山区教育局公告为准；我未能取到南山区教育局官网原始学区文件。②名单里写的是「世界花园」而不是「世界花园海华居」，是按整个园区划的，海华居作为世界花园最后一期理应包含在内，但严格说这是推导而非文件点名。③该份名单未给这两所学校标注「大学区」，属对口单校。④深圳全市实行学位锁定（同一房产小学6年、初中3年内学位被占用不可再申请），本小区适用；2002年建成的老盘，二手房学位被占用概率不低，须逐套核查。⑤未查到该学区的积分录取线。⑥没有2025/2026年最新版划分。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①户数四个口径582/608/617/632 未能裁决，且不确定是否为「住宅套数」；②车位1199的口径高度可疑（疑为世界花园全园区数），无地上/地下拆分，无第二来源交叉验证；③户型占比全部靠房天下36套在售/在租房源结构推算，样本小、且二手房源结构与实际户型配比可能有系统性偏差（大户型挂牌率通常更高，会高估大户型占比）；④2房的面积区间没查到；⑤开发商未确认（百度百科 vs 吉屋网说法不一）；⑥吉屋网把物业类型标为「公寓」，与其它来源冲突，未采信但也未证伪；⑦学区依据为2020年二手整理版，且是「世界花园」整盘口径推导到海华居，无官方原文、无最新版、无积分线。卡点：贝壳/链家/安居客/房天下/百度百科对本机 IP 返回验证码或反爬页，只能读搜索摘要 + 未设防的吉屋网与深圳都市圈。", "sources": [ "https://sz.jiwu.com/loupan/92558.html", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2196/", "https://sz.esf.fang.com/loupan/2810004761.htm", "https://baike.baidu.com/item/%E4%B8%96%E7%95%8C%E8%8A%B1%E5%9B%AD%E6%B5%B7%E5%8D%8E%E5%B1%85/518811", "https://shenzhen.anjuke.com/community/view/95809", "http://sz.bendibao.com/qinzi/202064/837663.shtm", "http://sz.bendibao.com/qinzi/202064/837678.shtm", "http://sz.people.com.cn/n2/2021/0517/c202846-34728535.html" ], "done": true }, { "id": 201, "name": "深业鹤塘岭花园", "district": "南山区", "street": "沙河街道", "station": "世界之窗", "lines": "1/2/8", "d_m": 84.5, "area_m2": 14362, "built_year": "2020", "type": "混合", "units_total": "884（深圳房地产信息网备案库总房源 884）。口径警告：该项目物业类型登记为「商品住宅、商业、商业住宅」，884 是含商务公寓与商业的全口径房源数，住宅与公寓未在该数字里拆分。可拆分的部分来自该库 2020-12-07 项目动态原文：本次推售分两类产品——「建面 87.83-165.64㎡ 住宅，备案均价约 11.05 万/㎡」与「建面 68.05-83.76㎡ 公寓，备案均价约 8.3 万/㎡」，即住宅与商务公寓确为两套独立产品、产权年限与用途不同，购买时需甄别。上一轮筛查记的「首批备案 436 套 = 住宅 226 + 商务公寓 210」本轮未能复核到原始出处，但与「884 总房源、分两批推售」不矛盾。各自总套数未查实。", "residents_est": "约 2100-2400 人（全口径上限）。算式：884 套（含商务公寓与商业的备案总房源）× 2.4-2.7 人/户 = 2122-2387 人；按 3 人/户则约 2652 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模区间（本任务给定口径 2.4-2.7 人/户，本轮未重新抓取公报原文复核）。本盘商务公寓占比可能不低（68-84㎡ 二房共 5 个户型），公寓户均人口通常低于住宅，故实际居民数应低于上述区间。为推算值，非实测。", "parking": "710 个（深圳房地产信息网备案页『车位数：710』，未分地下/地上）。本盘容积率 8.56、占地仅 13264.65㎡，车位应全部为地下。深圳都市圈小区库未收录本盘（2020 年后新盘），无第二个来源可交叉。", "parking_ratio": "0.80 车位/户。算式：710 ÷ 884（备案总房源）= 0.803。若只算住宅（套数未知），比值会更高；若把商务公寓也计入需车位的户数，0.80 即为实际水平。按深圳新盘标准属偏低，与高容积率 TOD 项目相符。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "68㎡、69㎡、82㎡、84㎡、96㎡（备案库二房共 5 个户型）", "share": "未知；其中 68-84㎡ 四个对应项目动态里的『建面 68.05-83.76㎡ 公寓』产品线" }, { "rooms": "3房", "area": "87㎡、90㎡、90㎡、90㎡、96㎡（备案库三房共 5 个户型）", "share": "未知；对应『建面 87.83-165.64㎡ 住宅』产品线的下段" }, { "rooms": "4房", "area": "130㎡、164㎡（备案库四房及以上共 2 个户型）", "share": "未知；164㎡ 对应住宅产品线上限 165.64㎡" } ], "layouts_txt": "2房 68㎡、69㎡、82㎡、84㎡、96㎡（备案库二房共 5 个户型） / 3房 87㎡、90㎡、90㎡、90㎡、96㎡（备案库三房共 5 个户型） / 4房 130㎡、164㎡（备案库四房及以上共 2 个户型）", "large_share": "无法给出精确比例（各户型套数未公开，销控表无数据）。可确定的结构事实：备案 12 个户型中，四房及以上仅 2 个（130㎡、164㎡），≥120㎡ 的也只有这 2 个；其余 10 个户型全部 ≤96㎡。按户型种类数算，四房及 ≥120㎡ 占 2/12 = 16.7%——但这是按户型种类推算，不是按套数，实际套数占比通常更低（大户型多在塔楼顶部、单层套数少）。属结构推算，非精确统计。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 164.0, "resettlement_detail": "属城市更新（旧改）项目，但未查到回迁房安排。已核实：开发商为深业沙河（集团）有限公司，占地 13264.65㎡、建面 158191㎡、容积率 8.56，2020-12-06 开盘、最早交房 2021-12-31。旧改属性来自头条搜索检出的两条二手信息：①房掌柜 2020 年踩盘文《实探深业白石洲旧改，鹤塘岭花园建了二十几层》写「沙河商城旧改（备案名：深业鹤塘岭花园）」，并称深业在白石洲片区布局有三大旧改项目；②新浪财经 2026-07-21《棚改走不通换赛道！南山荔园新村官宣更新》提到「深业鹤塘岭…是成功改造的『深圳首批废宅改造计划』中的一个，2025 年入市备案均价约 11 万/㎡」。据此本项目应归入①旧改回迁安置类项目的『开发主体侧』，即它是沙河商城地块的城市更新产物；但**是否在本盘内配建回迁安置房、回迁房占多少套，本轮未查到任何公示文件，记未查实**。同样未查到②政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建，也未查到③原村民集资房/统建楼。请勿把「白石洲旧改」与本盘混为一谈：白石洲（沙河五村）旧改是另一个体量大得多的项目，本盘是同片区的沙河商城地块。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "未取得南山区教育局官方学区划分文件，不作推测。可确认的定位：深圳房地产信息网记项目地址「深圳市南山区深南大道以北，华夏街以东」，属沙河街道，紧邻地铁1/2/8号线世界之窗站（该库 2020-12-16 动态原文：『南山·世界之窗站C1口』）。南山区小学按学区积分入学，存在大学区/共享学区与同一房产六年内学位被占用的情形。另需注意本盘住宅与商务公寓分处不同产品线，商务公寓通常不具备学位申请资格——这一点对本盘尤其关键，但本轮未查到官方确认，同样记未查实。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①学位三字段未查实：南山区学区划分需经区级招生系统/AJAX 站内搜索，本轮网络环境取不到；本地宝、贝壳、安居客学区整理页被反爬拦截。②住宅套数与商务公寓套数未拆分（884 为全口径），导致 residents_est 与 parking_ratio 只能用全口径分母。③各户型套数全缺（销控表无数据），large_share 只能按户型种类数推算。④回迁房安排未查实：本轮未能打开深圳市规划和自然资源局/南山区城市更新和土地整备局的沙河商城城市更新单元规划公告，旧改属性仅靠两条二手媒体报道支撑。⑤深圳都市圈小区库未收录本盘，车位数、栋数、绿化率等只有 szhome 单一来源，无法交叉验证。⑥占地面积 13264.65㎡（szhome）与本条 OSM 地块 14362㎡ 相差约 8%，属正常边界差异范围，未进一步核实。⑦WebSearch 配额本任务开始前已耗尽（200/200），Brave/Bing/DuckDuckGo/searxng 在本机出口 IP 被限流或降级，仅头条搜索可用，且头条只给摘要不给原始 URL。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/10997.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/10997.html", "https://bol.szhome.com/hx/10997.html", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%B7%B1%E4%B8%9A%E9%B9%A4%E5%A1%98%E5%B2%AD%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6" ], "done": true }, { "id": 205, "name": "天鹅湖花园三期", "district": "南山区", "street": "沙河街道", "station": "侨城北", "lines": "2/8", "d_m": 32.0, "area_m2": 38423, "built_year": "2019-2020", "type": "住宅小区", "units_total": "1164（Q房网小区页「总户数」，该页项目名为「新天鹅堡三期」）／1116（上一轮记录的乐有家口径）。两源相差 48 套，均为「总户数」口径。物业用途 Q房网记「住宅」、深圳都市圈记「普通住宅」，未见商务公寓/商办产品，因此 1164 可视为纯住宅套数。★同盘确认：Q房网「新天鹅堡三期」与深圳都市圈「天鹅湖花园三期」两页的楼栋数(4)、车位(841)、容积率(3.97)、绿化率(40%)、建成年代(2019-2020) 完全一致，可确认是同一项目、同一期，未与一期(新天鹅堡/天鹅湖花园一期)、二期(新天鹅堡二期/天鹅湖花园二期)混淆。", "residents_est": "约 2790–3490 人。算式：1164 户 × 户均人口。2.4 人/户 → 2794 人；2.7 人/户 → 3143 人；3.0 人/户 → 3492 人。若按 1116 户口径则为 2678–3348 人。★按户数推算，非实测。乘数区间沿用任务给定的深圳七普家庭户规模口径 + 自住小区经验值 3.0。", "parking": "841 个（总车位）。Q房网与深圳都市圈两个独立来源一致，交叉确认。停车费地上 250 元/月、地下 250 元/月（Q房网），地上/地下数量未拆分。Q房网「小区缺点」栏写「小区车位紧张，有时无法满足多台车的需求」。", "parking_ratio": "0.72 车位/户。算式：841 ÷ 1164 = 0.722。若按 1116 户口径：841 ÷ 1116 = 0.753。★Q房网页面自称「车位比例 1：0.82」与其自身数据算不通（841/1164=0.72），不采信。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅", "area": "122.99㎡（Q房网户型库在册户型）", "share": "未知（户型库共 50 个户型，未给套数配比）。在租 19 套中全部登记为「三室」，其中 18 套落在 110-130㎡区间、1 套落在 70-90㎡区间" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "122㎡（Q房网户型库在册户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "110㎡（Q房网户型库在册户型）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房2厅 122.99㎡（Q房网户型库在册户型） / 4房2厅 122㎡（Q房网户型库在册户型） / 4房2厅 110㎡（Q房网户型库在册户型）", "large_share": "无法给出精确比例。可确认的事实：①Q房网户型库在册的三个主力户型为 3室2厅122.99㎡、4室2厅122㎡、4室2厅110㎡；②在租 19 套中 18 套（94.7%）建面落在 110-130㎡桶内，实际挂牌面积多为 122/123㎡，1 套在 70-90㎡桶；③无在售二手房（Q房网该小区在售 0 套），因此无法用在售结构做推算。★由此只能说「≥120㎡ 户型占绝对主力」，但 110-120 与 120-130 两段在分桶数据里拆不开，具体百分比属未知。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 122.99, "resettlement_detail": "无回迁房。深圳都市圈「交易权属」标注「商品房」，Q房网记开发商为深圳华侨城房地产有限公司、物业为华侨城物业（集团）有限公司，2019-2020 年建成，属华侨城自有用地上的商品住宅。未查到旧改回迁安置、政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建、或原村民集资房/统建楼的记录。", "school_primary": "南山外国语学校（集团）华侨城小学（侨城东街2号）", "school_middle": "南山外国语学校（集团）华侨城中学", "school_note": "★★ 这一条推翻了坊间/中介普遍说法，请重点看。来源为南山区教育局官方「学区图查询」系统一手数据（https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt 小学 / visitnsgbcyxqdt 初中）。①官方小学学区表里，「新天鹅湖三期」被列在【南山外国语学校（集团）华侨城小学】名下（同名单还有光华街、光侨街、桂花苑、东方花园、东组团、海景花园、湖滨花园、华山村、锦绣花园、锦绣公寓、康佳苑、汕头街、松山村、文昌北街、香山村、燕晗山苑、燕栖楼、燕晗山居、中旅广场等华侨城核心片区楼盘）。②官方初中学区表里，「新天鹅湖三期」被列在【南山外国语学校（集团）华侨城中学】名下。③而【南山外国语学校（集团）第二实验学校】（小学部/初中部，香山西街6号）的官方学区名单里写的是「天鹅湖花园（一、二期）」——明确只含一、二期，不含三期。④因此上一轮记录的「南山第二实验学校（小学部）学位」说法与官方学区图不符；Q房网「附近学校」栏列出的南山区第二实验学校（距 1006 米）也只是距离口径，不是对口。⑤命名核对（防张冠李戴）：官方表写作「新天鹅湖三期」，而市面名称为「新天鹅堡三期 / 天鹅湖花园三期」，一字之差（湖/堡）。判为同一项目的依据是：全深圳仅此一个带「三期」的天鹅湖/天鹅堡系项目；官方名单里已单列「天鹅湖花园（一、二期）」归属另一所学校，剩下的三期只可能是本盘；且华侨城小学名单里的邻居楼盘（燕晗山苑、燕栖楼、燕晗山居）正是本盘香山东街一侧的紧邻楼盘。仍存在极小的官方录入笔误可能，购房前建议用房屋编码在官方学区图系统再查一次。⑥★落点检验给出了不一致的信号，必须披露：用小区坐标（Q房网 BD09 113.992441, 22.552204）对官方学区多边形做点在多边形内检验，初中侧该点落在【南山外国语学校（集团）第二实验学校（初中部）】的多边形内，而不是华侨城中学的多边形；不过该点距离华侨城中学多边形边界只有约 0.0013 度（约 140 米）、距第二实验多边形边界 0.00136 度，基本骑在两校边界上，坐标精度不足以判定。小学侧该点不落在任何多边形内（多边形之间有缝隙）。综合判断仍以官方「楼盘名单」为准（名单是逐个楼盘点名的强口径，且第二实验的名单明确只写「天鹅湖花园（一、二期）」），但这是本条最需要买家自己去官方系统用房屋编码复核的一点。⑦单校划片，非大学区：华侨城小学与华侨城中学均未出现在官方大学区/共享学区分组表（Dxqlist）中。⑦学位占用风险（《南山区2026年义务教育阶段公办学校新生入学申请指南》，2026-06-08）：南山区实行住房学位锁定，一套住房在一个学制内（小学六年、初中三年）只能供一户家庭申请一次；可用官方「住房使用查询」核查锁定状态。⑧录取按积分排序，官方不公布积分线，故本条不给积分线数字。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①户数两源冲突（Q房网 1164 / 乐有家 1116），未能定论。②户型配比完全未知：无在售二手房可做结构推算，Q房网户型库只给「共50个户型」不给套数；只能用 19 套在租房源做粗略参考。③≥120㎡ 精确占比拿不到（数据源的面积分桶为 110-130㎡，跨越 120 这条线）。④车位未分地上/地下。⑤Q房网小区简介里的「总占地约2.9万㎡、总建面约16万㎡、计容住宅约11.8万㎡」疑为整个新天鹅堡项目而非单三期的口径（OSM 三期地块 38423㎡ 与 2.9 万㎡ 对不上），未采信为三期数据。⑥学区归属存在官方录入名称「新天鹅湖三期」与市面名「新天鹅堡三期」的一字差异风险（见 school_note ⑤）。⑦积分线未查到（官方不公布）。⑧户均人口乘数区间沿用任务给定口径，未核到统计局七普公报原文。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/110000314", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/110000314", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/110000314", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2319/", "https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt", "https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbcyxqdt", "https://www.szns.gov.cn/bsfw/ztfw/jypx/zcwj/content/post_12828478.html" ], "done": true }, { "id": 215, "name": "中海深圳湾畔花园", "district": "南山区", "street": "沙河街道", "station": "白石洲", "lines": "1", "d_m": 4.3, "area_m2": 20975, "built_year": "2003", "type": "住宅小区", "units_total": "1293 户（Q房网小区页「总户数」，与 g11 原始笔记一致，属住宅套数口径）。Q房网正名「深圳湾畔花园（中海深圳湾畔花园／湾畔花园）」，地址沙河东路186号，与本条 station=白石洲/d_m=4.3m 一致，深圳库内仅此一个同名小区，无分期、无同名混淆风险。物业用途标「商铺/住宅」——一至三层为裙房商业（小区内设湾畔百货），商铺不计入户数。无商务公寓（在售23套筛选「公寓」计数为0，全部归「住宅」）。", "residents_est": "约 3,230–3,880 人（估算，非实测）。算式：1293 户 × 2.5～3.0 人/户。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约 2.4–2.7 人/户，取2.5为下限；本盘紧邻白石洲地铁站、2房75㎡占比高、租住比例可能偏高但户型以2-4房为主，取3.0为上限。深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "480 个（Q房网「停车位 480个」）。有地上也有地下（Q房网「停车费 地上300元/月，地下300元/月」；小区简介提到「地下停车场」），拆分数量未公开。口径为小区总车位。", "parking_ratio": "0.37 个/户。算式：480 ÷ 1293 = 0.371。**口径冲突提示**：Q房网同页把车位比例标为「1:0.43」，与自算 0.371 对不上（若成立对应户数约1116），平台基数不明；两个数都列出，以自算为准。旁证：Q房网「小区缺点」自述「小区车位紧张」，与不足0.4的极低比例吻合；容积率高达7.87 也解释了车位严重不足。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅", "area": "73-78㎡（建面；实测73.79/73.8/75.05/75.21㎡，Q房网简介写75-78㎡）", "share": "在售房型「二室」7套/23套 = 30.4%；面积70-90㎡档 6套。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "98-122㎡（建面；实测99.4/100/100.69/102.02/106.34/122.52㎡）", "share": "在售房型「三室」7套/23套 = 30.4%（并入在租2套后为9套/25套 = 36%）；面积90-110㎡档5套、110-130㎡档1套。按房源结构推算" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "138㎡左右（建面；实测138.26㎡）", "share": "在售房型「四室」8套/23套 = 34.8%；面积130-150㎡档8套。按房源结构推算" }, { "rooms": "复式（挂牌为五室及以上）", "area": "约198㎡及以上（Q房网简介「少量198平方米复式」；在售200㎡以上有2套）", "share": "在售「五室及以上」1套/23套 = 4.3%，面积200㎡以上2套。属少量户型" } ], "layouts_txt": "2房2厅 73-78㎡（建面；实测73.79/73.8/75.05/75.21㎡，Q房网简介写75-78㎡） [在售房型「二室」7套/23套 = 30.4%；面积70-90㎡档 6套。按房源结构推算，非规划配比] / 3房2厅 98-122㎡（建面；实测99.4/100/100.69/102.02/106.34/122.52㎡） [在售房型「三室」7套/23套 = 30.4%（并入在租2套后为9套/25套 = 36%）；面积90-110㎡档5套、110-130㎡档1套。按房源结构推算] / 4房2厅 138㎡左右（建面；实测138.26㎡） [在售房型「四室」8套/23套 = 34.8%；面积130-150㎡档8套。按房源结构推算] / 复式（挂牌为五室及以上） 约198㎡及以上（Q房网简介「少量198平方米复式」；在售200㎡以上有2套） [在售「五室及以上」1套/23套 = 4.3%，面积200㎡以上2套。属少量户型]", "large_share": "四房及以上约 36.0%，≥130㎡ 约 40.0%（按在售23套 + 在租2套 = 25套房源结构推算，非精确统计、非规划配比）。算式：四室8套 + 五室及以上1套 = 9套 ÷ 25套 = 36.0%；面积130-150㎡ 8套 + 200㎡以上2套 = 10套 ÷ 25套 = 40.0%。若按「≥120㎡」口径，需把110-130㎡档中的122.52㎡户型算入，约11套 ÷ 25套 = 44%（该档共1套，故为上界估计）。样本仅25套，波动大；且挂牌结构明显比 Q房网简介所述「主力75-78㎡2房、98-122㎡3房」更偏大户型，说明大户型换手率高，**挂牌结构不能直接当作全盘配比**。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 200.0, "resettlement_detail": "未见回迁房/保障房/统建楼记录。①旧改回迁安置房：无——本盘为中海地产2003年开发、中海物业管理的商品住宅（深南大道与沙河东路交汇处），Q房网、网友问答均按普通商品房表述。**需特别澄清的邻近混淆**：本小区所在的白石洲片区确有深圳最著名的大规模城市更新（沙河五村：白石洲村、上白石、下白石、塘头、新塘的旧村改造），沙河街道另有「荔园新村城市更新单元计划（草案）」于2026年7月公示（新浪财经、每日经济新闻报道）——但这些都是本小区**红线外**的项目，与湾畔花园本身无关，不能因「白石洲=旧改」就把本盘记成回迁房。②政府保障房配建：未见安居型商品房/公租房/人才房配建记录（2003年入市，早于现行配建制度）。③原村民集资房/统建楼：无。证据强度：属「未见记载」，未取到规划部门更新单元公告原文逐条排除。", "school_primary": "深圳市南山区沙河小学（公办；校址沙河塘头，距小区693米）。来源：Q房网小区页「附近学校」栏，标「升学方式：派位」。g11 原始笔记亦记「有沙河小学学位」（Q房网口径），属二手整理数据，未经南山区教育局招生文件核实。", "school_middle": "深圳市南山区第二实验学校（初中部）（公办；校址香山西街6号，距小区1358米）。来源同上，Q房网对该校标「升学方式：九年一贯」。", "school_note": "口径：两校均为 Q房网二手整理，**未取到南山区教育局年度招生学区划分公告原文核对**。Q房网对小学标「派位」、对初中标「九年一贯」，两者标注方式不一致，指向本片区小学段可能为多校派位、初中段有直升安排——但**具体是否属共享学区/大学区、可填几所、积分线多少、学位紧张度如何，均未查实，不作推测**。注意沙河小学位于塘头（白石洲旧改范围内），学校本身在旧改推进期间是否搬迁/过渡也未查实。另按深圳通行规则，同一套房产6年内只提供一个学位，白石洲是热门地铁盘，二手房买家需逐房号核验学位占用情况。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "① 学区三字段仅有 Q房网二手数据，无南山区教育局官方划分文件、无积分线、无学位紧张度、未核实沙河小学在白石洲旧改中的校址变动；② 车位未能分地上/地下；③ 车位比平台标注（1:0.43）与自算（0.371）冲突，平台基数不明；④ 户型占比只有25套挂牌样本，且挂牌结构与官方简介所述主力户型明显不符（挂牌偏大户型），代表性弱，拿不到全盘户型配比表；⑤ 回迁/保障房为「未见记载」，未核到规划部门原文；⑥ 楼栋口径：Q房网「楼栋总数8、单元总数8」与简介「8栋塔楼一字排开」一致，g11 记「8（单元）」，此项无冲突；⑦ 检索受限：本次 WebSearch 额度耗尽，百度触发验证码，贝壳/安居客/乐有家/房天下均反爬，硬数据依赖 Q房网单一平台。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57336", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/57336", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/57336", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E6%B9%BE%E7%95%94%E8%8A%B1%E5%9B%AD" ], "done": true }, { "id": 219, "name": "中信红树湾", "district": "南山区", "street": "沙河街道", "station": "红树湾", "lines": "2/8", "d_m": 72.6, "area_m2": 159710, "built_year": "2005", "type": "住宅小区", "units_total": "口径严重冲突，未能裁决，全部列出：①上一轮筛查记录 733户（沿用，原始来源未复现）；②吉屋网小区页「小区户数 571户」、聚汇数据「房屋总数571户、楼栋总数4栋」——这两个数值与「车位3500个、分南北两区、按1:1规划」自相矛盾（571户配3500车位不合理），怀疑571只覆盖某一分区/某一批房源；③百度百科「中信红树湾二期」条目：总户数740户、建筑面积210300㎡；④安居客小区页（仅搜索摘要，页面被反爬拦截）「中信红树湾(北区) 总户数1378户，小区地址白石二道8号」。楼栋口径：深圳都市圈小区库把项目拆成两条——中信红树湾南区13栋（2005-2006年建成）、中信红树湾北区11栋（2007-2010年建成），合计24栋；上一轮筛查记录写「42（单元，含别墅）」。整盘住宅总套数：未知。项目含独栋/联排别墅（房天下二手房源出现405.26㎡、372.77㎡四层约580㎡的别墅），别墅与高层套数没有任何来源做拆分。", "residents_est": "只能做条件估算，不同户数口径差一倍以上：按733户 × 2.25人/户（深圳七普全市家庭户平均，6424556户/14480695人）≈ 1650人，×3.0 ≈ 2200人；按1378户（安居客北区口径）× 2.25 ≈ 3100人，×3.0 ≈ 4130人；若南北区合计接近3500户（由「车位3500按1:1规划」反推）× 2.25 ≈ 7875人，×3.0 ≈ 10500人。这三档差距太大，本条不给单一答案。深圳无小区级常住人口公开数据，以上均为乘数估算，非实测。", "parking": "两个口径都列：①聚汇数据/吉屋网：3500个车位，分南北两区、共二层，「按照1比1的比例规划」；②深圳都市圈小区库分区口径：南区1566个 + 北区2799个 = 4365个。两者均未拆分地上/地下（聚汇提到「共二层」暗示为地下两层），也未说明是否含商业/别墅车位。另有安居客北区页摘要出现「停车位300(1:0.2)」，与其它来源差一个数量级，极可能是错录或只统计地面车位，不采信为总量。", "parking_ratio": "算式（分子分母口径都不稳，仅供参考）：3500/733 = 4.78；3500/1378 = 2.54；4365/733 = 5.95；4365/1378 = 3.17。这些比值高得不合常理，反过来说明「733/571/1378」这些户数口径覆盖不全，真实总户数应显著更高。厂商口径「按1:1规划」若属实，则车位比≈1.0、总户数≈3500。本字段判定：无法可靠计算。", "layouts": [ { "rooms": "1房1厅", "area": "46-90㎡（南区口径，房天下）；链家在售出现55.35㎡一房", "share": "房天下南区页在租/在售一居30套；吉屋整盘房源结构1室2套。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房", "area": "126-236㎡（南区，房天下）；91-190㎡（整盘，房天下）；吉屋列3室1厅2卫156㎡", "share": "房天下整盘三居39套；吉屋3室8套。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "4房", "area": "140-266㎡（南区，房天下）；吉屋列4室1厅2卫177.3㎡、4室1厅3卫265.3㎡；链家在售4室1厅181.61㎡带大露台", "share": "吉屋4室8套。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "别墅", "area": "约372-405㎡（房天下二手房源，其中一套标注4层实用约580㎡）", "share": "未知" }, { "rooms": "四房及以上大平层（花城二期备案户型）", "area": "179㎡（9栋C单元01户型）、218-224㎡（9/10栋A单元02、B单元01户型）", "share": "未知（来源为szhome新房户型库列表标题）" } ], "layouts_txt": "1房1厅 46-90㎡（南区口径，房天下）；链家在售出现55.35㎡一房 [房天下南区页在租/在售一居30套；吉屋整盘房源结构1室2套。按房源结构推算，非规划配比] / 3房 126-236㎡（南区，房天下）；91-190㎡（整盘，房天下）；吉屋列3室1厅2卫156㎡ [房天下整盘三居39套；吉屋3室8套。按房源结构推算，非规划配比] / 4房 140-266㎡（南区，房天下）；吉屋列4室1厅2卫177.3㎡、4室1厅3卫265.3㎡；链家在售4室1厅181.61㎡带大露台 [吉屋4室8套。按房源结构推算，非规划配比] / 别墅 约372-405㎡（房天下二手房源，其中一套标注4层实用约580㎡） / 四房及以上大平层（花城二期备案户型） 179㎡（9栋C单元01户型）、218-224㎡（9/10栋A单元02、B单元01户型）", "large_share": "未知（无套数级统计）。但可判定为大户型占绝对主导：房源结构上三房起步就到126-190㎡，四房140-266㎡，另有218-224㎡备案户型与372-405㎡别墅；≥120㎡几乎覆盖除少量46-90㎡一/二房外的全部产品。这是按在售/在租房源结构 + szhome户型库推算，不是精确统计。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 580.0, "resettlement_detail": "未查到回迁房、保障房配建或原村民统建楼的任何记录。项目为深圳中信房地产开发有限公司/深圳中信红树湾房地产有限公司开发的商品房（深圳都市圈小区库「交易权属：商品房」，南北区均是），上一轮筛查记录亦写「无」。注意区分：本项目东北侧的白石洲村是深圳最大的城市更新片区（深业世纪山谷等即白石洲旧改回迁/新建产品），但那是相邻项目，不是中信红树湾本身。本条属「检索未命中」，不等于经过官方文件确认。", "school_primary": "海滨实验小学（深圳湾部），地址深圳市南山区深湾一路105号。该校学区名单中列有「中信红树湾花城」。", "school_middle": "华侨城中学（高中部新设初中班）。该校学区名单中列有「中信红树湾」。", "school_note": "口径：①来源为深圳本地宝整理的《南山区公办小学学区划分》与《南山区公办初中学校招生范围汇总》（发布日期2020-06-04），文中明确注明「南山区教育局未公布文字版学区划分，(编者)根据2020年官方学区地图整理，供参考」——这是二手整理 + 已6年之久，务必以当年南山区教育局公告为准，我未能取到南山区教育局官网原始学区文件（站点检索无结果）。②南山区学区划分是逐小区列名（不同于光明区按社区），本项目在小学名单里写作「中信红树湾花城」、初中名单里写作「中信红树湾」，指向一致。③南山部分学校设大学区/共享学区（如蛇口育才龙珠学校初中部标注「大学区」），但海滨实验小学（深圳湾部）与华侨城中学在该份名单中未标大学区。④深圳全市实行学位锁定（同一房产小学6年、初中3年内学位被占用则不可再用），本小区同样适用，购房前须查该套房学位是否已被占用。⑤未查到本片区的具体积分录取线。", "confidence": "推测", "field_gaps": "①总户数是最大缺口：571/733/740/1378 四个口径互斥，且与3500车位「按1:1规划」的说法不自洽，无法裁决；②别墅与高层的套数拆分完全没有来源；③南区/北区各自的户数没有；④车位3500 vs 4365 冲突，且无地上/地下、住宅/商业拆分；⑤户型占比全部靠在售房源结构推算，无规划配比；⑥学区依据是2020年二手整理版，未取到南山区教育局原始文件，也没有2025/2026年最新版；⑦无积分线。卡点：贝壳/链家/安居客/房天下/百度百科对本机 IP 全部返回验证码或反爬页，只能用搜索摘要与少数未设防的二级站（吉屋、聚汇数据、深圳都市圈）。", "sources": [ "https://sz.jiwu.com/loupan/810583.html", "https://fangjia.gotohui.com/info-109291.html", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2864/", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2816/", "http://sz.bendibao.com/qinzi/202064/837663.shtm", "http://sz.bendibao.com/qinzi/202064/837678.shtm", "https://sz.esf.fang.com/loupan/2810081660.htm", "https://sz.esf.fang.com/loupan/2810068683.htm", "https://baike.baidu.com/item/%E4%B8%AD%E4%BF%A1%E7%BA%A2%E6%A0%91%E6%B9%BE%E4%BA%8C%E6%9C%9F/10762399", "https://shenzhen.anjuke.com/community/view/97334", "http://sz.people.com.cn/n2/2021/0517/c202846-34728535.html" ], "done": true }, { "id": 220, "name": "红树西岸", "district": "南山区", "street": "沙河街道", "station": "红树湾", "lines": "2/8", "d_m": 191.7, "area_m2": 77794, "built_year": "2005-2006", "type": "住宅小区", "units_total": "同一页面内两个口径冲突，两个都列出：①Q房网小区「基本信息」栏：总户数1364、楼栋总数3、单元总数29；②同页「小区简介」正文：「小区总共3栋，1302户」。差62户，原因未查明（可能是1364含商铺/办公单元、1302为纯住宅套数，但无证据）。Q房网物业用途标注为「商铺/住宅」，说明确有非住宅部分。", "residents_est": "3,274–3,683 人（1364户 × 2.4–2.7 人/户）；按自住3人/户则约4,092人。乘数口径：深圳市第七次全国人口普查家庭户规模约2.4人/户（常用口径，本轮未能抓取统计公报原文复核）。提醒：本盘均价18万+/㎡、主力150-260㎡，投资持有与空置比例通常高于普通小区，实际常住人数很可能明显低于上述估算，此为纯算术估算而非实测。", "parking": "1,950个（Q房网小区基本信息「停车位1950个」）。停车费地上250元/月、地下250元/月，说明地上地下都有，但未给出各自数量。", "parking_ratio": "口径冲突：①按Q房网自己标注的「车位比例 1:0.68」，即每户约0.68个车位（对应约928个住宅车位）；②按其「停车位1950 ÷ 总户数1364」= 1.43。两者相差一倍以上，Q房网未说明1950是否含商铺/访客车位。不取平均，两个都列出。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "116.4–144.6㎡（在售）/ 117–173㎡（户型库）", "share": "在售+在租34套中7套，约21%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "3房", "area": "116.3–209.4㎡（在售）/ 146–197.3㎡（在租）", "share": "在售+在租34套中11套，约32%（房源结构推算）" }, { "rooms": "4房", "area": "172.4–267.4㎡", "share": "在售+在租34套中7套，约21%（房源结构推算）" }, { "rooms": "5房", "area": "172.3–325.1㎡", "share": "在售4套，约12%（房源结构推算）" }, { "rooms": "6房", "area": "325.1–496.9㎡", "share": "在售4套，约12%（房源结构推算）" }, { "rooms": "1房", "area": "72.75㎡", "share": "在售1套（少量小户型，Q房网简介称全盘面积70–520㎡）" } ], "layouts_txt": "2房 116.4–144.6㎡（在售）/ 117–173㎡（户型库） [在售+在租34套中7套，约21%（按房源结构推算，非规划配比）] / 3房 116.3–209.4㎡（在售）/ 146–197.3㎡（在租） [在售+在租34套中11套，约32%（房源结构推算）] / 4房 172.4–267.4㎡ [在售+在租34套中7套，约21%（房源结构推算）] / 5房 172.3–325.1㎡ [在售4套，约12%（房源结构推算）] / 6房 325.1–496.9㎡ [在售4套，约12%（房源结构推算）] / 1房 72.75㎡ [在售1套（少量小户型，Q房网简介称全盘面积70–520㎡）]", "large_share": "按房源结构推算，非精确统计：Q房网小区在售二手28套可解析样本中，建面≥120㎡的21套＝75%；4房及以上14套＝50%。加上在租6套（≥120㎡ 5套）后合计34套样本中≥120㎡为26套＝约76%。旁证：Q房网小区简介称「户型面积70-520平方米，主力户型150-260平方米，2梯2户为主」。样本量小（34套 vs 1364户），只能说明结构倾向。", "layout_verdict_raw": "大户型为主（同时户型跨度极大，70㎡到520㎡都有）", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 496.9, "resettlement_detail": "未查到任何回迁安置房、保障房配建或原村民统建楼线索。项目由深圳市百仕达实业有限公司开发、深圳百仕达物业管理，Q房网物业用途标「商铺/住宅」，性质上是填海区纯商品住宅。但本轮搜索引擎全部不可用，无法用「红树西岸 回迁 / 旧改 / 城市更新」等关键词做否定性复核，所以是「未查到」而不是「确认没有」。", "school_primary": "未查实。Q房网「附近学校」列出：深圳市南山区海滨实验小学（深圳湾部），公办、派位，地址深湾一路105号，距小区216米——距离极近，业内普遍认为是其对口小学，但Q房网这一栏是按距离排的邻近学校，不是划片依据。", "school_middle": "未查实。Q房网「附近学校」列出：深圳市华侨城中学（高中部初中班），公办、派位，白石二道1号，距789米。另有Q房网问答区网友（2020年）称周边学校为「海滨实验小学（深圳湾部）、南山区第二实验学校（初中部）」——网友口径，可靠性低，两个说法互相矛盾，均不作结论。", "school_note": "南山区实行大学区/共享学区的片区较多，且深圳普遍执行「一套房六年一个学位」的学位锁定，本盘所在深圳湾片区学位紧张度高，但本轮无法访问南山区教育局当年度招生学区划分公告（所有中文搜索引擎被封或降级），因此不给出对口结论、不给积分线。上述学校名称仅为Q房网按距离列出的邻近学校（二手）。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 总户数1364 vs 1302 两个口径的差异原因未查明；2) 车位比例1:0.68 与 1950/1364=1.43 严重冲突，1950是否含商铺车位不明；3) 户型规划配比拿不到——Q房网户型库声称352个户型但分页抓不到，只能用34套在售/在租房源做结构推算；4) 对口小学/初中未查实，无法访问南山区教育局招生公告；5) 无法对「无回迁房」做否定性复核；6) 建成年份Q房网记2005-2006，房天下（Bing摘要）记竣工2004-11-18，未消解。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57717", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/57717", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/57717", "https://shenzhen.qfang.com/layout/57717" ], "done": true }, { "id": 224, "name": "天悦园", "district": "南山区", "street": "粤海街道", "station": "南山书城", "lines": "9", "d_m": 121.1, "area_m2": 8172, "built_year": "2002", "type": "住宅小区", "units_total": "247户（沿用上一轮筛查记录，原始来源为Q房网小区页；本轮 Q房网返回502，未能复现）。吉屋网小区页该字段为「暂无资料」，深圳都市圈小区库不提供户数字段，其余平台被反爬拦截，因此本轮没有第二个来源可交叉验证。口径不明（规划户数 or 住宅套数）。楼栋数2栋（深圳都市圈；上一轮记录写「2（单元）」），房屋用途为普通住宅、不含商业（深圳都市圈），故247应基本等于住宅套数。补充旁证：2栋楼、247户，约合每栋124户，与文心二路一带2001-2002年的塔楼产品形态相符，量级上没有明显矛盾。", "residents_est": "算式：247户 × 2.25人/户 ≈ 556人；247 × 3.0 ≈ 741人。2.25为深圳市第七次全国人口普查全市家庭户平均人口（家庭户6424556户 / 家庭户人口14480695人）；3.0为自住为主商品房小区常用经验乘数，无官方出处。本小区户型整体≥126㎡、属改善型，取3.0可能更接近实际。以上为乘数估算，非实测常住人口——深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "310个（深圳都市圈小区库「车位数」）。未拆分地上/地下，未说明是否含访客车位。吉屋网「车位数量」为空，无第二来源交叉验证。", "parking_ratio": "算式：310 / 247 = 1.26，即约1.26个车位/户，配比宽裕（对2001-2002年建成的项目而言相当高）。注意分母247本身只有单一来源。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "126㎡（上一轮记录）/ 130㎡（吉屋网户型库）", "share": "吉屋网户型库3室仅1个户型；未知具体套数。按户型库结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "4房2厅2卫", "area": "148-150㎡（上一轮记录148-150㎡；吉屋网户型库150㎡）", "share": "吉屋网户型库4室仅1个户型；未知具体套数。按户型库结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "大户型（房数未标注）", "area": "约211㎡（上一轮记录，来源应为在售房源）", "share": "未知，数量应很少；吉屋网整盘户型区间只写到130-150㎡，未覆盖211㎡这一档，故该档存疑" } ], "layouts_txt": "3房2厅2卫 126㎡（上一轮记录）/ 130㎡（吉屋网户型库） [吉屋网户型库3室仅1个户型；未知具体套数。按户型库结构推算，非规划配比] / 4房2厅2卫 148-150㎡（上一轮记录148-150㎡；吉屋网户型库150㎡） [吉屋网户型库4室仅1个户型；未知具体套数。按户型库结构推算，非规划配比] / 大户型（房数未标注） 约211㎡（上一轮记录，来源应为在售房源）", "large_share": "未知（无套数级统计）。可确定的是：全部已知户型起步就是126-130㎡三房，四房148-150㎡，另有个别约211㎡单位——即≥120㎡应接近100%；若按「四房」口径，吉屋网户型库中3室与4室各1个户型，1:1，但户型个数不等于套数，无法推出占比。判定依据为户型清单的定性阅读，非精确统计、非完整房源结构推算。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 211.0, "resettlement_detail": "未查到回迁房、旧改安置房、政府保障房配建或集资房的任何记录。深圳都市圈小区库记录「交易权属：商品房」（单一，不含「使用权/集资房」等附加项），支持纯商品房判断。开发商为深圳市金碧湾投资发展有限公司（深圳都市圈、上一轮记录一致）。上一轮筛查记录写「无」。本轮属「检索未命中」，不等于经官方文件确认。", "school_primary": "南山第二外国语学校（集团）学府二小，地址南山区文心二路9号（与本小区文心二路11号一街之隔）。该校小学学区名单中明确列有「天悦园」。", "school_middle": "南山区第二外国语学校（集团）学府中学，地址南山区海德一道113号。该校初中学区名单中明确列有「天悦园」。", "school_note": "口径：①来源为深圳本地宝整理的《南山区公办小学学区划分情况汇总》与《南山区公办初中学校招生范围汇总》，均发布于2020-06-04，文中自述「南山区教育局未公布文字版学区划分，(编者)根据2020年官方学区地图整理，供参考」——二手整理 + 已6年，须以当年南山区教育局公告为准；我未能取到南山区教育局官网原始学区文件。②优点是这两份名单都逐字点名了「天悦园」，不是靠社区或片区推导。③该份名单未给这两所学校标注「大学区」，属对口单校（南山区只有部分学校如蛇口育才龙珠学校初中部标了大学区）。④同名风险：深圳另有「天悦湾花园/天悦南湾」（南山西丽留仙洞）、「天悦龙庭一/二期」「中粮天悦壹号/广场」（宝安），学区完全不同，核查时须以地址「文心二路11号」为准。⑤深圳全市实行学位锁定（同一房产小学6年、初中3年内学位被占用不可再申请），2001-2002年建成的老盘二手房尤其要逐套核查学位是否已用。⑥未查到该学区的积分录取线，也没有2025/2026年最新版划分。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①户数247只有上一轮记录这一个来源，本轮无法复现或交叉验证；②车位310同样只有深圳都市圈单一来源；③分户型套数/占比完全缺失，large_share 无法量化；④约211㎡那一档只在上一轮记录里出现，吉屋网整盘户型区间（130-150㎡）不支持，存疑未证实；⑤建成年份两个口径：深圳都市圈2002年、吉屋网2001年；⑥吉屋网把物业类型标成「公寓」，与都市圈「普通住宅」冲突，未采信但也未证伪；⑦学区依据为2020年二手整理版，无官方原文、无最新版、无积分线。卡点：Q房网502、乐有家403、贝壳/链家/安居客/房天下/百度百科全部验证码或反爬，可用来源只剩吉屋网与深圳都市圈，而这两家在本小区上恰好都缺户数/车位的完整字段。", "sources": [ "https://sz.jiwu.com/loupan/93447.html", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2372/", "http://sz.bendibao.com/qinzi/202064/837663.shtm", "http://sz.bendibao.com/qinzi/202064/837678.shtm", "http://sz.people.com.cn/n2/2021/0517/c202846-34728535.html" ], "done": true }, { "id": 235, "name": "观海台", "district": "南山区", "street": "粤海街道", "station": "后海", "lines": "11/13/2/8", "d_m": 190.4, "area_m2": 40082, "built_year": "2002-2004", "type": "住宅小区", "units_total": "两个口径，差44套：①百度百科「观海台花园」词条：总户数 929户（与上一轮筛查记录一致）；②吉屋网小区页：小区户数 973户。两者均未说明是「规划户数」还是「住宅套数」，也未拆分底商。项目房屋用途为普通住宅/商业/底商（深圳都市圈小区库），所以929/973里是否含商铺不明。楼栋口径一致：11栋（吉屋网、深圳都市圈；上一轮记录为A/B/C座各3单元 + 1-8栋共11栋）。", "residents_est": "算式：929户 × 2.25人/户 ≈ 2090人；929 × 3.0 ≈ 2790人。取973户口径则为 2190人 / 2920人。2.25为深圳市第七次全国人口普查全市平均每个家庭户人口（家庭户6424556户，家庭户人口14480695人）；3.0为自住为主商品房小区常用经验乘数，无官方出处。以上为乘数估算，非实测常住人口——深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "三个相近口径：①深圳都市圈小区库 647个；②吉屋网小区页「车位数量 643」；③吉屋网同页问答文字「观海台停车位有634个车位，地下250元/月」。差值在13个以内，量级可信，取约 640±10 个。均未拆分地上/地下（问答提到地下车位月租250元，说明主要为地下）。安居客小区页评测称「小区内停车位不足，居民停车不方便」。", "parking_ratio": "算式：647/929 = 0.70；643/929 = 0.69；647/973 = 0.66；643/973 = 0.66。即约 0.66–0.70 个车位/户，明显低于1:1，与安居客「停车位不足」的评价吻合。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "约81-87㎡（链家在售85.86㎡两室两厅、85.18㎡两室一厅）", "share": "吉屋网户型库2室7个户型；按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房2厅2卫 / 3房1厅2卫", "area": "83.47-122㎡（吉屋户型图108㎡、118.2㎡；在售122㎡南北通；贝壳在售83.47㎡小三房）", "share": "吉屋网户型库3室9个户型（最多的一档）；按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "137.9-152㎡（吉屋户型图137.9㎡；在售139㎡带花园南北通、贝壳在售152㎡顶楼复式）", "share": "吉屋网户型库4室仅2个户型；按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "5房2厅", "area": "约198-202㎡（吉屋在售202㎡顶楼复式；上一轮记录提到198㎡五房）", "share": "未知，属顶层复式，数量少" } ], "layouts_txt": "2房 约81-87㎡（链家在售85.86㎡两室两厅、85.18㎡两室一厅） [吉屋网户型库2室7个户型；按房源结构推算，非规划配比] / 3房2厅2卫 / 3房1厅2卫 83.47-122㎡（吉屋户型图108㎡、118.2㎡；在售122㎡南北通；贝壳在售83.47㎡小三房） [吉屋网户型库3室9个户型（最多的一档）；按房源结构推算，非规划配比] / 4房2厅 137.9-152㎡（吉屋户型图137.9㎡；在售139㎡带花园南北通、贝壳在售152㎡顶楼复式） [吉屋网户型库4室仅2个户型；按房源结构推算，非规划配比] / 5房2厅 约198-202㎡（吉屋在售202㎡顶楼复式；上一轮记录提到198㎡五房）", "large_share": "未知（无套数级统计）。按吉屋网户型库的户型数量结构推算：2室7 + 3室9 + 4室2 = 18个户型中四房及以上仅2个（约11%），且四房集中在137-152㎡、五房为202㎡顶层复式。据此判断≥120㎡或四房以上占比偏低，主力是85-122㎡的两房与三房。这是按房源/户型结构推算，不是规划配比统计。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 202.0, "resettlement_detail": "未查到回迁房、旧改安置房或保障房配建记录。项目由中建蛇口发展有限公司开发（深圳都市圈、百度百科一致），2002年建成。需要注意一条线索：深圳都市圈小区库记录本小区「交易权属：商品房/使用权」，即小区内存在非完全产权（使用权）房源——这类通常是早年单位自建/集资或军产性质，与「旧改回迁」和「政府保障房」都不是一回事，且我没有找到说明其来源的文件。所以本字段结论：非回迁小区（检索未命中），但含部分使用权房源（来源：深圳都市圈小区库），具体成因未查实。", "school_primary": "南山第二外国语学校（集团）海德学校小学部，地址深圳市南山区后海滨路海德四道2号。该校小学学区名单为「滨海之窗、观海台、漾日湾畔」三个小区，观海台在列。", "school_middle": "南山第二外国语学校（集团）海德学校初中部，地址南山区商业文化中心海德四道2号。该校初中学区名单为「滨海之窗、观海台、电力花园、南粤明珠(海洋之心)、浪琴屿、瑞铧苑(蔚蓝雅苑)、天海花园、漾日湾畔」，观海台在列。", "school_note": "口径：①来源是深圳本地宝整理的《南山区公办小学学区划分》与《南山区公办初中学校招生范围汇总》，发布日期2020-06-04，文中自述「南山区教育局未公布文字版学区划分，(编者)根据2020年官方学区地图整理，供参考」——二手整理、且已6年，须以当年南山区教育局公告为准。我未能取到南山区教育局官网原始学区文件。②南山区按小区名逐条划分，小学学区只有3个小区、初中学区只有8个小区，学区范围很窄，属对口单校（该份名单未给本校标注「大学区」；南山其他学校如蛇口育才龙珠学校初中部才标了「大学区」）。这也是市场上把观海台称作学位房的原因（房源标题普遍带「南二外」「南二外海德」「南二外本部可用」字样）。③学位锁定：深圳全市同一房产小学6年、初中3年内学位被占用则不可再申请，本小区同样适用，且这类窄学区小区二手房学位被占用的概率更需逐套核查。④未查到该学区的积分录取线。⑤2025/2026年最新划分未核到，学区可能已调整。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数两口径929 vs 973未能裁决，且不清楚是否含底商；②户型占比无规划配比，只能用吉屋网户型库的「户型个数」结构推算，这不等于套数占比，误差可能很大；③large_share 无法量化；④「使用权」房源的成因（集资房/军产/统建楼？）与占比未查实；⑤学区依据为2020年二手整理版，无官方原文、无最新版、无积分线；⑥车位无地上/地下拆分。卡点：贝壳/链家/安居客/房天下/百度百科对本机 IP 返回验证码或反爬，百度百科的929户只能从搜索摘要读到，未能打开原页核对其数据来源与更新时间。", "sources": [ "https://sz.jiwu.com/loupan/810749.html", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2859/", "https://baike.baidu.com/item/%E8%A7%82%E6%B5%B7%E5%8F%B0%E8%8A%B1%E5%9B%AD/10762893", "https://baike.baidu.com/item/%E8%A7%82%E6%B5%B7%E5%8F%B0/9590010", "https://sz.lianjia.com/xiaoqu/2411049537600/", "https://m.ke.com/sz/ershoufang/c2411049537600/", "https://shenzhen.anjuke.com/community/view/95466", "http://sz.bendibao.com/qinzi/202064/837663.shtm", "http://sz.bendibao.com/qinzi/202064/837678.shtm", "http://sz.people.com.cn/n2/2021/0517/c202846-34728535.html" ], "done": true }, { "id": 236, "name": "漾日湾畔", "district": "南山区", "street": "粤海街道", "station": "后海", "lines": "11/13/2/8", "d_m": 133.4, "area_m2": 21826, "built_year": "2003-2004", "type": "住宅小区", "units_total": "口径分歧，三个数并列：①Q房网小区档案「基本信息」总户数 = 1187 户；②同页「小区简介」= 「7 栋、总共约有 1132 户」；③上一轮记录的焦点/网易口径 = 1133 户。楼栋 7 栋、单元 7 个（Q房网），塔楼 30–35 层。物业用途 Q房网标「住宅/商铺」（都市圈标「普通住宅」），三个户数口径均未拆分住宅与商铺。占地 24233.3㎡（Q房网简介；OSM 地块 21826㎡，量算口径不同），容积率 5.33。非商务公寓，是普通住宅。", "residents_est": "约 2,849–3,561 人。算式：1187 户 × 2.4 = 2,849 人；1187 × 3.0 = 3,561 人；中值 1187 × 2.7 ≈ 3,205 人。若用 1132 户口径：2,717–3,396 人。乘数出处：深圳七普家庭户规模约 2.4–2.7 人/户，自住为主小区常按 3 人/户。为估算，非实测常住人口。附注：该盘小户型出租率高（在租 28 套 vs 在售 12 套），合租会推高实际居住人数，估算偏保守。", "parking": "口径冲突：Q房网小区档案「停车位」= 768 个；上一轮记录的深圳都市圈口径 = 818 个。两者均未分地上/地下（Q房网停车费栏「地上250元/月，地下250元/月」说明两者都有）。Q房网「小区缺点」文字称「小区车位不是很充足」。", "parking_ratio": "0.65（Q房网口径）。算式：768 ÷ 1187 户 = 0.647。若用都市圈 818 车位 ÷ 1187 户 = 0.689；若用 818 ÷ 1132 户 = 0.723。Q房网自标「车位比例 1：1.55」与我按 768/1187 算出的 0.647（即 1:1.55）一致 —— 此处 Q房网口径自洽。", "layouts": [ { "rooms": "2房1厅/2房2厅", "area": "73.15–89.04㎡（在售 74.38㎡、89.04㎡；在租 73.15㎡；历史成交 73.19㎡、77.52㎡）", "share": "在售 12 套中 2 套（16.7%），按房源结构推算" }, { "rooms": "3房1厅/3房2厅", "area": "95.32–135.69㎡（在售 95.32 / 97.24 / 98.46 / 135.69㎡）", "share": "在售 12 套中 5 套（41.7%），按房源结构推算" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "141.09–157.47㎡（在售 141.09 / 145.05 / 152.09 / 154.06㎡；在租 157.47㎡）", "share": "在售 12 套中 4 套（33.3%），按房源结构推算" }, { "rooms": "5房及以上（含复式大平层）", "area": "222.27–309.32㎡（Q房网简介列 222.27㎡ 6室2厅、279.32㎡ 6室2厅、279.86㎡ 6室2厅、309.32平米 8室4厅；在售 278.84㎡ 5室）", "share": "在售 12 套中 1 套（8.3%），按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房1厅/2房2厅 73.15–89.04㎡（在售 74.38㎡、89.04㎡；在租 73.15㎡；历史成交 73.19㎡、77.52㎡） [在售 12 套中 2 套（16.7%），按房源结构推算] / 3房1厅/3房2厅 95.32–135.69㎡（在售 95.32 / 97.24 / 98.46 / 135.69㎡） [在售 12 套中 5 套（41.7%），按房源结构推算] / 4房2厅 141.09–157.47㎡（在售 141.09 / 145.05 / 152.09 / 154.06㎡；在租 157.47㎡） [在售 12 套中 4 套（33.3%），按房源结构推算] / 5房及以上（含复式大平层） 222.27–309.32㎡（Q房网简介列 222.27㎡ 6室2厅、279.32㎡ 6室2厅、279.86㎡ 6室2厅、309.32平米 8室4厅；在售 278.84㎡ 5室） [在售 12 套中 1 套（8.3%），按房源结构推算]", "large_share": "高。按 Q房网在售 12 套结构推算：四室 4 套 + 五室及以上 1 套 = 5 套 = 41.7%；面积 ≥130㎡ 的 = 130-150㎡ 3 套 + 150-200㎡ 2 套 + 200㎡以上 1 套 = 6 套 = 50%。若按 ≥120㎡ 口径，110-130㎡ 段为 0 套，故 ≥120㎡ 仍是 6 套 = 50%。属挂牌样本推算，非全盘精确统计，且大户型挂牌周期长会系统性抬高其在挂牌池中的占比，真实规划占比大概率低于 50%。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（73㎡ 两房一路到 309㎡ 八房复式；Q房网「小区优点」称「主打小户型居多，从 70-85㎡ 的都有」，但挂牌池中大户型占比很高，两种说法都保留）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 309.32, "resettlement_detail": "未查到回迁房/安置房记录。开发商深圳市国基房地产开发有限公司，2004 年建成，位于后海/南山商业文化中心核心区，属商品房小区。①旧改回迁安置房：未查到；②政府保障房（安居房/人才房）配建：未查到；③原村民统建楼：未查到。本轮通用搜索引擎全部不可用，此项为「未在可访问来源中发现」，不等于已确证为无。", "school_primary": "未查实（官方口径）。Q房网标注：深圳市南山第二外国语学校集团海德学校（小学部），公办，校址商业文化中心区海德四道 2 号，距小区 111 米，升学方式「九年一贯」。二手来源，Q房网该栏标题为「附近学校」，不等同教育局学区划分文件。", "school_middle": "未查实（官方口径）。Q房网标注：深圳市南山第二外国语学校集团海德学校（初中部），公办，海德四道 2 号，距小区 110 米，九年一贯。二手来源。", "school_note": "二手口径，未核到官方文件。海德学校（南山二外集团）就在小区旁 110 米，Q房网「小区优点」写「楼下就是学校」。经纪人问答称南山二外「属于深圳一梯队学校，中考成绩年年排南山一二」——这是 2021 年经纪人带销售色彩的说法，属软广，不作为事实采信。南山区实行大学区/共享学区，实际可填报学校可能不止这一所。深圳「学位被占用」规则（同一房产 6 年内已用过的学位不可再用）适用；后海核心区学位普遍紧张、积分线高，但具体积分线本轮未查到，不猜。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 本轮 WebSearch 配额耗尽，Bing/DuckDuckGo/Brave/Mojeek/Ecosia/Startpage/Yandex 全被反爬或严重降级，贝壳被验证码拦截、乐有家 403、安居客/房天下反爬跳转，本条硬数据仅 Q房网一家（都市圈的 818 车位来自上一轮记录，本轮未能复核）。2) 户数三个口径（1187/1132/1133）无法仲裁。3) 车位 768 vs 818 冲突未解决。4) 各户型规划套数配比未知，占比来自 12 套在售样本。5) 学区无官方文件、积分线未知。6) 回迁/保障房无法交叉验证。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen56978", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen56978", "https://shenzhen.qfang.com/garden/f1?keyword=%E6%BC%BE%E6%97%A5%E6%B9%BE%E7%95%94" ], "done": true }, { "id": 237, "name": "华润深圳湾·悦府2期", "district": "南山区", "street": "粤海街道", "station": "后海", "lines": "11/13/2/8", "d_m": 182.7, "area_m2": 8611, "built_year": "2018（都市圈口径2012-2018）", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅350户（房产自媒体2020-12-23整理的小区档案「总户数：350户」，与本项目前期记录的口径一致，两处相符）。全部为70年产权住宅，无商务公寓单列。楼栋2栋（1栋44层、2栋43层，均为超150m超高层）。注意：本盘的计容建筑面积95,140㎡ ÷ 350户 = 约272㎡/户，而已知住宅户型上限仅约229㎡——说明这95,140㎡中含有相当比例的非住宅部分（商业裙楼/配套，本盘紧邻并部分位于深圳湾万象城之上，容积率高达9.2），不可用它反推套均住宅面积。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数×户均人口推算，非实测：① 按深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 → 350 × 2.4 = 840人；350 × 2.7 = 945人。② 按自住为主3人/户 → 350 × 3 = 1,050人。综合区间约 840–1,050人。口径提醒（本盘要向上修正）：这是深圳湾核心的顶级豪宅（最小户型即105㎡一房，主力165㎡，最大约229㎡三房两厅三卫，2梯5户、私家电梯专梯入户、精装交付），住户多为多人口家庭且常住家政人员，实际户均人口普遍高于全市平均，取3.0–3.5人/户更贴近，即约1,050–1,225人。但同时本盘也存在明显的「持有不自住/低频居住/整租外籍与高管」比例，实际常住人口可能反而低于满载值——两个方向的偏差都存在，故区间宽、精度低，不宜当作可靠数字使用。", "parking": "口径冲突，两个数都列出：①672个——房产自媒体2020-12-23小区档案（「总户数：350户，车位：672个」）。②530个——本项目前期整理笔记中记录的口径。两者相差142个，差距大，未能判定。可能的解释：672为含商业裙楼在内的整个综合体车位数，530为住宅专属车位数——本盘容积率9.2、与商业体高度复合，「总车位」与「住宅车位」很可能确实是两个不同的数。地上/地下拆分未查到，但该形态必然为地下多层车库。", "parking_ratio": "分子取值不同结论差异很大，两种都写出：①按672个：672 ÷ 350户 = 1.92（1:1.92）。②按530个：530 ÷ 350户 = 1.51（1:1.51）。无论哪个口径，车位都相当充裕（远高于深圳普遍水平），符合其豪宅定位。若672实为含商业车位的综合体总数，则住宅实际可用配比应以1.51为准。", "layouts": [ { "rooms": "1房（大平层小户型）", "area": "约105㎡", "share": "标准层2梯5户中的C户型（朝南），即每层5户中约1户为此户型，粗算约占20%" }, { "rooms": "2房", "area": "约165㎡（另有约168㎡的2房实例）", "share": "A户型165㎡朝西、B户型165㎡朝西、D户型165㎡——标准层5户中至少3户为165㎡档，粗算约占60%以上" }, { "rooms": "3房2厅3卫", "area": "约220-229㎡", "share": "未知，属顶部产品，套数少" }, { "rooms": "4+1房", "area": "未知（有3680万挂牌的4+1房房源实例）", "share": "未知，极少数" }, { "rooms": "整体面积段", "area": "约105-229㎡", "share": "全盘最小即105㎡一房，无任何100㎡以下户型" } ], "layouts_txt": "1房（大平层小户型） 约105㎡ [标准层2梯5户中的C户型（朝南），即每层5户中约1户为此户型，粗算约占20%] / 2房 约165㎡（另有约168㎡的2房实例） [A户型165㎡朝西、B户型165㎡朝西、D户型165㎡——标准层5户中至少3户为165㎡档，粗算约占60%以上] / 3房2厅3卫 约220-229㎡ / 4+1房 未知（有3680万挂牌的4+1房房源实例） / 整体面积段 约105-229㎡ [全盘最小即105㎡一房，无任何100㎡以下户型]", "large_share": "≥120㎡占比很高，按标准层户型配比推算（非精确统计）：公开的标准层配置为「2梯5户：A户型165㎡朝西、B户型165㎡朝西、C户型105㎡朝南、D户型165㎡……」，即5户中已确认3户为165㎡（≥120㎡）、1户为105㎡（<120㎡），第5户（E）未披露。据此推算 ≥120㎡ 占比至少 60%（3/5），若第5户也是165㎡档则达 80%（4/5）。再叠加220–229㎡三房与4+1房等顶部产品，全盘≥120㎡的比例大概率在 75%–85%。说明：这是按标准层户型配比推算，不同楼栋/楼层的配置可能不同，且两栋楼（44层与43层）是否同配置未核实，故不作为精确统计。可确定的硬事实是：本盘最小户型105㎡，无小户型。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "无", "max_area": 229.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建、非集资房，三类均排除。依据：本盘为华润置地（深圳）有限公司开发的纯商品房豪宅，2017年8月开盘，位于科苑南路2888号、深圳湾体育中心南侧、深圳湾万象城上盖，物业为华润物业（物业费12.8元/㎡·月，属深圳最高档区间），精装交付、含游泳池等会所配套。检索未见任何城市更新单元规划、拆迁安置记录，也未见安居型商品房/公租房/人才房配建批次与本盘关联；无原村民集资房/统建楼记录。（本项排除结论主要基于「未检索到」，属阴性证据。）", "school_primary": "南山区深圳湾学校（小学部）—— 证据相对较强：深圳本地宝2023-07-25整理的《南山区深圳湾学校（小学部）招生范围/对口小区/学区划分》名单中明确包含「华润深圳湾悦府」（同名单另有颐安阅海台花园、致远大厦（紫藤苑）、卓越维港花园南区、翡翠海岸花园、深圳湾一号、华润柏瑞花园等）。属二手整理（本地宝转录官方名单），未取得南山区教育局原文。", "school_middle": "南山区深圳湾学校（初中部）—— 深圳本地宝《南山区深圳湾学校初中部学区范围》（2021-09-29）名单中同样明确包含「华润深圳湾悦府」（同名单另有深圳湾一号、澳城花园1618、金色海琴苑、永乐新村、颐安阅海台花园、致远大厦（紫藤苑）、卓越维港花园南区等）。深圳湾学校为九年一贯制，小学与初中同校。属二手整理。", "school_note": "口径与风险：①两条来源都指向同一所九年一贯制学校「南山区深圳湾学校」，且小学部（2023年口径）与初中部（2021年口径）名单相互印证，可信度在本批次中属较高的一档；但仍是深圳本地宝的转录整理，未取得南山区教育局（szns.gov.cn）原始招生范围公告核实，年份也偏旧（2021/2023），2024–2026年是否调整未验证。②名单写的是「华润深圳湾悦府」，未区分一期/二期——本盘为二期，同一小区名下的一期二期通常同学区，但严格来说「按期数逐条核对」这一步未完成，购房前应以具体门牌（科苑南路2888号）向学校/教育局确认。③学区范围的地理口径（来自2020年一篇家长向公众号整理）：深圳湾学区大致为「后海滨路—后海大道以东，望海路以西，滨海大道—蓝天路以北的合围区域」，共约28个小区，除石化大院宿舍外基本都是商品房——本盘位于该合围区域内，与名单相符。④深圳湾学校为新校（2018年前后启用），当时尚未有中考成绩，家长圈对其预期高但缺乏长期数据；如今已有若干届毕业生，实际升学表现需另行查证，不在本次核实范围。⑤南山区实行大学区/共享学区制度，本小区是单校划片还是被并入某大学区，须查当年文件。⑥积分线未查到。⑦本盘2017年开盘、约2018年交付，二手房需核查「同一房产6年内学位被占用」——不过本盘住户中持有型/低频居住比例高，学位被用过的概率可能低于普通刚需盘，但仍必须逐套核实，不能假设。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 车位数两个口径（672 vs 530）差距大且无法判定哪个是「总车位」、哪个是「住宅车位」，这是本条目最大的不确定项，直接导致 parking_ratio 给出两个值。2) layouts 的精确 share 无公开数据——标准层「2梯5户」中第5户（E户型）的面积与房型未披露，导致大户型占比只能给60%–80%的推算区间；两栋楼（44层与43层）标准层配置是否相同也未核实。3) 220–229㎡三房、4+1房等顶部产品的具体套数未知。4) 计容建面95,140㎡中住宅与商业的拆分未查到，导致无法用建面校验户型结构。5) 建成年份口径不一：开盘2017年8月，本项目前期记录写「2018（都市圈口径2012-2018）」，实际交付年份未逐栋核实。6) 学区两条均为二手且年份偏旧（2021/2023），且名单未区分一期/二期。7) 积分线、是否大学区未查到。8) 证据等级整体为「仅摘要」——贝壳被验证码拦截、安居客反爬、乐有家需登录，本条目信息来自搜狗搜索结果摘要，未打开原始详情页逐字核对。9) 检索过程中出现「华润深圳湾悦府二期爆炸」这一高频相关搜索词，未能核实其真实性与具体所指（可能为某次火情/事故传闻，也可能是标题党），本条目不采信、亦不排除，若购房应实地向物业核实历史事故记录。", "sources": [ "https://m.sogou.com/web/searchList.jsp?keyword=%E5%8D%8E%E6%B6%A6%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E6%B9%BE%E6%82%A6%E5%BA%9C%E4%BA%8C%E6%9C%9F%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E6%88%B7%E5%9E%8B%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA", "https://m.sogou.com/web/searchList.jsp?keyword=%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E6%B9%BE%E5%AD%A6%E6%A0%A1%20%E6%8B%9B%E7%94%9F%E8%8C%83%E5%9B%B4%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%8C%BA%20%E6%82%A6%E5%BA%9C%20%E5%90%8E%E6%B5%B7", "https://sz.bendibao.com/", "https://www.szns.gov.cn/" ], "done": true }, { "id": 245, "name": "蔚蓝海岸二期", "district": "南山区", "street": "粤海街道", "station": "登良", "lines": "2/8", "d_m": 6.3, "area_m2": 97469, "built_year": "2002-2003", "type": "住宅小区", "units_total": "2187（Q房网小区页「总户数」，与本条对应的独立小区页 garden/desc/58664，地址华明路1-1号，别名「蔚蓝海岸社区二期/蔚蓝海岸2期/蔚蓝海岸二期花园中心」，可确认是二期而非整盘）／约2175（同页小区简介文字口径）。都市圈同名页（华明路1-1号）未给户数。★整盘「蔚蓝海岸」一至四期合计约5000户（Q房网简介），本条只算二期。物业用途标为「商铺/住宅」（Q房网）、「普通住宅/商业/底商」（都市圈），即含底商但未见商务公寓；商业面积未单列套数，2187 应视为住宅套数口径。", "residents_est": "约 5250–6560 人。算式：2187 户 × 户均人口。2.4 人/户 → 5249 人；2.7 人/户 → 5905 人；3.0 人/户 → 6561 人。★按户数推算，非实测；深圳无小区级常住人口公开数据。乘数区间沿用任务给定的深圳七普家庭户规模口径（2.4–2.7）+ 自住小区经验值 3.0。", "parking": "两源冲突，均为「总车位」口径：Q房网记 1320 个；深圳都市圈记 1291 个。差 29 个。停车费地上/地下均 250 元/月（Q房网），说明地上地下都有，未拆分数量。不取平均，两个数都保留。", "parking_ratio": "0.59–0.60 车位/户。算式：1320 ÷ 2187 = 0.604（Q房网车位口径）；1291 ÷ 2187 = 0.590（都市圈车位口径）；若按简介的 2175 户：1320 ÷ 2175 = 0.607。★Q房网页面自称「车位比例 1：1.75」与其自身数据（1320/2187=0.60）算不通，属站方错误，不采信。★注意 Q房网「小区缺点」栏明确写「车位不足，部分人行道被临时停车，二期人车不分流」，与 0.6 的车位比一致（但同页「人车分流」字段又填「是」，自相矛盾）。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "约 71-76㎡（户型库样本 2室1厅 75.54㎡）", "share": "在售 23 套中 1 套 = 4.3%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "3房", "area": "100-127㎡（在售样本 100.2/104.23/109.54/109.63/109.73㎡；户型库 3室2厅 109.73/111.53㎡）", "share": "在售 23 套中 16 套 = 69.6%（按房源结构推算）。Q房网小区简介称二期「主打 71—127 平方米的经典 3 房户型」，与在售结构一致" }, { "rooms": "4房", "area": "约 142㎡（外部租赁房源见 4室2厅2卫 142.15㎡）", "share": "在售 23 套中 2 套 = 8.7%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "5房及以上", "area": "150-236㎡区间（整盘蔚蓝海岸户型跨度 52—236㎡）", "share": "在售 23 套中 4 套 = 17.4%（按房源结构推算）。Q房网简介称二期「还有少量的 5 房」" } ], "layouts_txt": "2房 约 71-76㎡（户型库样本 2室1厅 75.54㎡） [在售 23 套中 1 套 = 4.3%（按房源结构推算，非规划配比）] / 3房 100-127㎡（在售样本 100.2/104.23/109.54/109.63/109.73㎡；户型库 3室2厅 109.73/111.53㎡） [在售 23 套中 16 套 = 69.6%（按房源结构推算）。Q房网小区简介称二期「主打 71—127 平方米的经典 3 房户型」，与在售结构一致] / 4房 约 142㎡（外部租赁房源见 4室2厅2卫 142.15㎡） [在售 23 套中 2 套 = 8.7%（按房源结构推算）] / 5房及以上 150-236㎡区间（整盘蔚蓝海岸户型跨度 52—236㎡） [在售 23 套中 4 套 = 17.4%（按房源结构推算）。Q房网简介称二期「还有少量的 5 房」]", "large_share": "四房及以上：在售 23 套中 6 套 = 26.1%；≥130㎡：23 套中 7 套 = 30.4%（面积分桶 130-150 1 套、150-200 4 套、200㎡以上 2 套）。★均为「按在售房源结构推算」，样本仅 23 套，代表性有限；全盘 2187 套的规划户型配比未查到。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 236.0, "resettlement_detail": "无回迁房。深圳都市圈「交易权属」明确标注「商品房」，开发商为深圳市卓越置业集团有限公司（Q房网/都市圈一致），2002-2003 年建成。Q房网小区简介写明该片区「主要由填海而成」，属填海新增建设用地上的纯商品房项目，不存在原村民回迁；未查到旧改回迁安置、政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建或原村民集资房/统建楼的记录。", "school_primary": "深圳市南山区北京师范大学南山附属学校（小学部）", "school_middle": "深圳市南山区北京师范大学南山附属学校（初中部）", "school_note": "★来源为南山区教育局官方「学区图查询」系统（https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt 小学 / visitnsgbcyxqdt 初中，南山区政府官网教育服务板块入口），一手数据，非二手整理。①小学：北京师范大学南山附属学校（小学部，粤琴二路19号）学区表述为「地段一：创业路以南、后海大道以西、龙城路以北、南商路以东；地段二：创业路以南、后海滨路以西、东滨路以北、后海大道以东。包括以下楼盘：1文德福花园 2深圳湾公馆 3蔚蓝海岸 4招商名仕花园 5育德佳园 6浪琴屿 7天海花园 8电力花园 9瑞铧苑 10南粤明珠 11云海天城世家 12西海湾 13碧海天家园 14后海花园1-5栋 15粤海综合市场 16粤海综合楼」——官方名单里写的是「蔚蓝海岸」整体，未分期，二期含在内。②初中：北京师范大学南山附属学校（初中部）学区名单首位即「蔚蓝海岸」。③单校划片，不是大学区：官方 Dxqlist（大学区/共享学区分组表）里北师大南山附校小学部与初中部均未出现在任何大学区分组中。④注意易混：南山二外海德学校（初中部）学区里有「瑞铧苑（蔚蓝雅苑）」，那是另一个楼盘，不是蔚蓝海岸。⑤学位占用风险（《南山区2026年义务教育阶段公办学校新生入学申请指南》，2026-06-08，南山区教育局基础教育科）：南山区实行住房学位锁定，学区内一套住房在一个学制内（小学六年、初中三年）只能供一户家庭申请一次学位，同一对夫妇多孩不受限；可通过南山区政府官网「住房使用查询」核查某套房是否已被锁定。⑥录取按积分排序，超额由区教育局分流；官方指南未公布任何学校的积分线，因此本条不给积分线数字。该校紧邻小区（Q房网记小学部距 242 米、初中部距 319 米），且是十二年一贯制公办名校，学位紧张度高是普遍认知，但没有官方数据支撑，故不下量化结论。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①车位数两源冲突（1320 / 1291）未能定论，也未拆分地上/地下。②户数 2187 只有 Q房网一个来源（同页简介另写「约2175」）；都市圈页面无户数字段。③户型配比只有在售 23 套的结构推算，样本小；全盘规划配比未查到。④容积率三个口径：Q房网 2.28、都市圈 2.89、栋数 Q房网 25 栋 / 都市圈 26 栋，未定论。⑤积分线未查到（官方不公布）；学位紧张度无官方量化数据。⑥户均人口乘数区间沿用任务给定口径，未核到深圳市统计局七普公报原文。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/58664", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/58664", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2832/", "https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbxyxqdt", "https://nszs.szns.gov.cn/visitnsgbcyxqdt", "https://www.szns.gov.cn/bsfw/ztfw/jypx/zcwj/content/post_12828478.html" ], "done": true }, { "id": 247, "name": "阳光带海滨城彩虹之岸", "district": "南山区", "street": "粤海街道", "station": "科苑", "lines": "13/2/8", "d_m": 0.0, "area_m2": 46835, "built_year": "2003-2004", "type": "住宅小区", "units_total": "1064 户（Q房网小区页「总户数」，口径为整盘住宅套数；Q房网物业用途标「住宅/商铺」，即底商与住宅同盘，商铺不计入户数）。另一口径：房天下/吉屋系为 1048 户（g11 原始笔记）。两数相差16户，来源不同，未取平均。无商务公寓（Q房网在售筛选「公寓」计数为0，21套在售全部归「住宅」）。旁证：南方+客户端2022年报道称本小区「2003年建成、住户逾千的中型小区」，与千户级规模相符。", "residents_est": "约 2,660–3,190 人（估算，非实测）。算式：1064 户 × 2.5～3.0 人/户。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约 2.4–2.7 人/户取下限2.5；本盘为2003年科技园核心区成熟自住盘、3-4房为主，取3.0为上限。深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "710 个（Q房网「停车位 710个」）。有地上也有地下：Q房网「停车费 地上250元/月，地下250元/月」，但两者数量拆分未公开。口径为小区总车位。", "parking_ratio": "0.67 个/户。算式：710 ÷ 1064 = 0.667。**口径冲突提示**：Q房网同一页面把车位比例写成「1:0.75」，与 710/1064 = 0.667 对不上（若成立则对应户数约947），平台自算基数不明；本条以「总车位÷总户数」自算值为准，两个数都列出。旁证：Q房网「小区缺点」自述「车位不足，不能达到1:1」，与不足0.7的实际比例一致。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅", "area": "83-88㎡（建面，实测房源84.49/83.98/83.74㎡）", "share": "在售房源中 70-90㎡ 档仅1套/21套 = 4.8%；但确实存在（深圳房地产信息网户型图列「二房 16栋单层B户型 二室二厅一厨一卫 84㎡」，Q房网历史成交有83.98㎡、83.74㎡ 2室2厅记录）。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "109-122㎡（建面，实测115.93/117.96/109.61㎡）", "share": "在售房型「三室」13套/21套 = 61.9%；面积110-130㎡档12套/21套 = 57.1%。按房源结构推算" }, { "rooms": "4房", "area": "144-150㎡（建面，实测144.70/145.39㎡）", "share": "在售房型「四室」5套/21套 = 23.8%；130-150㎡档3套。按房源结构推算" }, { "rooms": "5房及以上/顶层复式", "area": "150-200㎡及200㎡以上", "share": "在售「五室及以上」3套/21套 = 14.3%；面积150-200㎡ 2套、200㎡以上3套。Q房网简介称「顶楼少量的复式」。按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房2厅 83-88㎡（建面，实测房源84.49/83.98/83.74㎡） [在售房源中 70-90㎡ 档仅1套/21套 = 4.8%；但确实存在（深圳房地产信息网户型图列「二房 16栋单层B户型 二室二厅一厨一卫 84㎡」，Q房网历史成交有83.98㎡、83.74㎡ 2室2厅记录）。按房源结构推算，非规划配比] / 3房2厅 109-122㎡（建面，实测115.93/117.96/109.61㎡） [在售房型「三室」13套/21套 = 61.9%；面积110-130㎡档12套/21套 = 57.1%。按房源结构推算] / 4房 144-150㎡（建面，实测144.70/145.39㎡） [在售房型「四室」5套/21套 = 23.8%；130-150㎡档3套。按房源结构推算] / 5房及以上/顶层复式 150-200㎡及200㎡以上 [在售「五室及以上」3套/21套 = 14.3%；面积150-200㎡ 2套、200㎡以上3套。Q房网简介称「顶楼少量的复式」。按房源结构推算]", "large_share": "四房及以上约 38.1%，≥130㎡ 约 38.1%（按在售21套房源结构推算，非精确统计、非规划配比）。算式：四室5套 + 五室及以上3套 = 8套 ÷ 21套 = 38.1%；面积130-150㎡ 3套 + 150-200㎡ 2套 + 200㎡以上3套 = 8套 ÷ 21套 = 38.1%。若放宽到 ≥110㎡：12+3+2+3 = 20套 ÷ 21套 = 95.2%。样本仅21套，波动大。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（主体偏大户型）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 200.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建、无原村民统建楼。①旧改回迁安置房：无——本盘为深圳招商房地产有限公司2003-2004年开发的商品住宅（招商物业管理），非旧改项目。②政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房配建）：未见任何配建记录，2003年入市时深圳尚未推行现行的商品房配建保障房制度。③原村民集资房/统建楼：无，本盘位于粤海街道高新社区科技园核心区，不是原村地块。定性依据：Q房网小区页开发/物业信息 + 安居客开发商字段 + 南方+客户端2022年社区报道均按普通商品房小区表述。", "school_primary": "深圳市南山外国语学校（集团）科苑小学（公办；校址科技园文华路2号，距小区302米）。来源为 Q房网小区页「附近学校」栏，该栏对本校标注「升学方式：对口直升」——属二手整理数据，非南山区教育局招生文件原文，本次未能取到官方学区划分公告核对。", "school_middle": "深圳市南山外国语学校（集团）高新中学（公办；校址高新南环路5号北门，距小区588米）。同为 Q房网「附近学校」栏二手数据，该栏对本校标注「升学方式：派位」。头条搜索另可见第三方文章《南外高新学区房分析》，将本片区归入「南外科苑小学 + 高新中学」学区范围，同属二手来源。", "school_note": "口径：以上两校均来自 Q房网小区页二手整理，**未经南山区教育局年度招生学区划分公告核实**（本次检索额度与反爬限制下未取到官方原文）。南山区实行学区制招生，部分片区设共享学区/大学区，本小区是否属共享学区、积分线多少、学位紧张度如何，**均未查实，不作推测**。另需注意深圳「同一套房产6年内只提供一个学位」的学位占用规则——南外科苑小学、高新中学在科技园片区属热门学位，二手房买家务必逐房号核验学位是否已被占用。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "① 学区三字段仅有 Q房网二手数据，无南山区教育局官方划分文件、无积分线、无学位紧张度；② 车位未能分地上/地下数量；③ 车位比平台标注（1:0.75）与自算（0.667）冲突，无法确认平台基数；④ 户数两口径（Q房网1064 / 房天下吉屋系1048）无法在官方备案数据中对齐；⑤ 楼栋数三个口径打架：Q房网「楼栋总数14/单元总数14」、Q房网简介文字「共有13栋楼」、g11原始笔记的房网口径「17栋（含会所、幼儿园、商铺）」，深圳房地产信息网户型图还出现「16栋」编号，本次未能确认哪个是住宅楼栋数；⑥ **对 g11 原始描述的纠正**：原note称本盘「起步就122㎡，是本批次里少见的整体大户型盘」——此说不成立。Q房网小区简介明确「主要户型有83-88平方米2房，109-122平方米3房，144-150平方米4房」，且历史成交与户型图均存在83.74-84.49㎡的2室2厅，深圳房地产信息网户型图直接列出「二房 84㎡」。房天下/吉屋的「122-161㎡」应是当时在售房源的面积区间，不是全盘户型区间，g11 据此推「起步122㎡」属口径误读；⑦ 户型占比样本仅21套在售，代表性弱；⑧ 占地/建面只有 Q房网问答区网友口径（占地42606㎡、建面125000㎡、绿化51%），与页面字段（绿化率50%、容积率3.13）及 OSM 面46835㎡ 不完全一致，网友口径不采信为硬数据；⑨ 检索受限：本次 WebSearch 额度耗尽，百度触发验证码，贝壳/安居客/乐有家/房天下均反爬，硬数据基本依赖 Q房网单一平台，其余为搜索摘要（仅摘要）。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57030", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/57030", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E5%BD%A9%E8%99%B9%E4%B9%8B%E5%B2%B8", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E9%98%B3%E5%85%89%E5%B8%A6%E6%B5%B7%E6%BB%A8%E5%9F%8E%E5%BD%A9%E8%99%B9%E4%B9%8B%E5%B2%B8+%E6%88%B7%E6%95%B0+%E8%BD%A6%E4%BD%8D+%E6%88%B7%E5%9E%8B" ], "done": true }, { "id": 248, "name": "中信·海阔天空雅居", "district": "南山区", "street": "粤海街道", "station": "科苑", "lines": "13/2/8", "d_m": 7.3, "area_m2": 22135, "built_year": "2003-2004（另有2002说法）", "type": "住宅小区", "units_total": "653（Q房网/365淘好房「中信海阔天空（海阔天空雅居）」小区页『总户数』；同页楼栋总数7、单元总数7）。冲突：前一轮粗调研另有「约666」「652」两说。三个数都在650-670区间，量级一致但无一有官方备案来源。口径注意：Q房网该页『物业用途』写「商铺/住宅」，7栋23-32层高层住宅带沿街商业，653这个数是否含底商铺位未说明，本条按「总户数（住宅为主，可能含底商）」理解。无商务公寓。", "residents_est": "653户 × 2.4 ≈ 1567人；× 2.7 ≈ 1763人；若按自住为主的3人/户 ≈ 1959人。综合区间约 1550–1960 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模约2.4–2.7人/户（本次调研统一口径），非小区实测。本小区紧邻科技园、租客比例高，实际户均人口可能偏向区间下沿。", "parking": "403个（Q房网小区页『停车位』；未拆分地上/地下，停车费栏写「地上250元/月，地下250元/月」，说明两者都有）。冲突：前一轮粗调研记为423个。两个数都保留。Q房网小区点评还自述「小区相对比较老旧，车位不是特别充足」。", "parking_ratio": "403 ÷ 653 = 0.617（约1:0.62）。此值与Q房网同页自标的『车位比例 1：0.62』完全吻合，说明403与653出自同一套口径，内部自洽。若采用423车位/666户口径则为 0.635。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅", "area": "76.71㎡", "share": "户型库中确有此户型；在售样本中0套（在售面积段70-90㎡仅1套，为3室79.41㎡）" }, { "rooms": "3房", "area": "约79.4-131.3㎡（主力117-131㎡）", "share": "在售11套中8套（72.7%），为绝对主力" }, { "rooms": "4房1厅", "area": "约115.0-131.0㎡", "share": "在售11套中2套（18.2%）" }, { "rooms": "5房", "area": "约144.2㎡", "share": "在售11套中1套（9.1%）" } ], "layouts_txt": "2房2厅 76.71㎡ [户型库中确有此户型；在售样本中0套（在售面积段70-90㎡仅1套，为3室79.41㎡）] / 3房 约79.4-131.3㎡（主力117-131㎡） [在售11套中8套（72.7%），为绝对主力] / 4房1厅 约115.0-131.0㎡ [在售11套中2套（18.2%）] / 5房 约144.2㎡ [在售11套中1套（9.1%）]", "large_share": "按Q房网在售房源结构推算（n=11，样本极小，非规划配比）：四房及以上 3/11 ≈ 27%；建面≥120㎡ 8/11 ≈ 73%（在售面积筛选器计数：110-130㎡ 7套、130-150㎡ 3套、70-90㎡ 1套）。前一轮记录的「178㎡大平层四房」本轮未在Q房网户型库或在售房源中复现，不予采信。Q房网户型库共102个户型条目，未提供按房数的分类计数（该小区/layout/页面报错）。真实规划套数配比未查到。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 144.2, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建线索。为中信系开发的纯商品住宅（Q房网问答中亦称「房屋产权商品房产权70年」）。注意：Q房网小区页『开发商』栏写「中海华南（深圳）有限公司」、物业写「深圳市中海商业服务有限公司」，与项目名「中信」及前一轮查到的「中信华南（集团）深圳」不符，疑为平台录入错误或后期物业更替，两说均列出、未定论。不属于①旧改回迁安置房、②政府保障房配建、③原村民统建楼中的任何一类。", "school_primary": "深圳市南山外国语（集团）科苑小学（公办，科技园文华路2号，距小区约517米）", "school_middle": "深圳市南山外国语学校（集团）高新中学（公办，高新南环路5号北门，距小区约786米）", "school_note": "二手来源（Q房网/365淘好房小区页「附近学校」板块）。该板块标注小学『升学方式：对口直升』、中学『升学方式：派位』——即小学为对口学区，初中走南山区片区电脑派位而非单校对口。**未核到南山区教育局官网当年度学区划分文件**（本次会话WebSearch额度已耗尽，南山区政府网站无可用站内搜索入口）。因此划分年度、是否属大学区/共享学区、积分线、学位是否被前手占用（同一房产6年内已用过）全部未查实。南外科苑小学在科技园片区属热门学位，学位紧张度高，但本轮无法给出积分线数据。购房须以当年度南山区教育局招生公告为准。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数三源冲突（653/666/652），无官方备案数；②车位两源冲突（403/423），且未拆地上/地下；③653是否含底商未说明；④户型配比只有在售11套样本＋102个户型库条目总数，/layout/57511页面报错拿不到按房数分类计数，large_share为小样本推算；⑤开发商/物业署名「中海」与项目名「中信」矛盾未解；⑥占地18956㎡仅见于Q房网网友问答（低可信），总建面97012㎡为前轮数据、本轮未复核；⑦学位三字段全部二手，未取到南山区教育局原文，积分线与学位占用情况未知。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57511", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/57511", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%B5%B7%E9%98%94%E5%A4%A9%E7%A9%BA" ], "done": true }, { "id": 270, "name": "宝能太古城", "district": "南山区", "street": "蛇口街道", "station": "海月", "lines": "2/8", "d_m": 45.7, "area_m2": 45986, "built_year": "2010-2011", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅合计约2303套 = 北区1359套 + 南区944套（Q房网小区页「总户数」字段，两个分区页各自给出）。口径说明：这是小区页登记的总户数，未注明是「规划户数」还是「实际住宅套数」；项目另含大体量商业（太古城商业裙楼/写字楼部分），商业部分不计入上述户数。注意：Q房网北区页把「建筑面积441399㎡」「占地43943.5㎡」记在北区名下，但441399㎡÷1359户≈325㎡/户明显不合理，且43943.5㎡已接近OSM整盘轮廓面积45986㎡——这两项应为整盘（南北区+商业）口径被误挂到北区，不可当作北区单独数据使用。", "residents_est": "约5500-6900人。算式：2303套 × 2.4-3.0人/户 = 5527-6909人。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约2.4-2.7人/户；本盘为深圳湾核心高端自住盘，上限按3人/户。估算值，非实测——深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "来源冲突，两组数都列出：①Q房网小区页：北区3300个、南区1500个，合计4800个；②上一轮清单（g13.json note，来源为早前汇总）：北区2400个、南区1163个，合计3563个。两者差距大（南北区都差约30-40%），本轮无法用开发商/规划文件原文消歧。均未注明是「总车位（含商业）」还是「住宅车位」——本盘商业体量大，含商业车位极可能是4800这一口径。", "parking_ratio": "北区：3300÷1359=2.43（Q房网口径）或 2400÷1359=1.77（早前口径）。南区：1500÷944=1.59（Q房网口径）或 1163÷944=1.23（早前口径）。整盘：4800÷2303=2.08 或 3563÷2303=1.55。注意Q房网页面自身标注的「车位比1:0.39」与其给出的3300车位/1359户互相矛盾（3300/1359=2.43），该字段疑为站点计算错误，本条车位比一律由我按「车位数÷户数」自行计算。无论取哪组口径，车位都相当充裕；但若4800含商业车位，住宅实际可分配车位比会明显低于2.08。", "layouts": [ { "rooms": "1房", "area": "约40-50㎡", "share": "南区在售23套中5套（22%）；北区在售0套。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "2房", "area": "南区约50-70㎡；北区少量", "share": "南区7套（30%）、北区2套（6%）" }, { "rooms": "3房", "area": "南区约70-88㎡；北区约115-173㎡", "share": "南区11套（48%）、北区15套（42%）——两区均为占比最高户型，但面积段完全不同" }, { "rooms": "4房", "area": "北区约115-173㎡", "share": "北区在售10套（28%）；南区0套" }, { "rooms": "5房及以上/大平层/复式", "area": "北区约208-442㎡", "share": "北区在售9套（25%）；南区0套" } ], "layouts_txt": "1房 约40-50㎡ [南区在售23套中5套（22%）；北区在售0套。按房源结构推算，非规划配比] / 2房 南区约50-70㎡；北区少量 [南区7套（30%）、北区2套（6%）] / 3房 南区约70-88㎡；北区约115-173㎡ [南区11套（48%）、北区15套（42%）——两区均为占比最高户型，但面积段完全不同] / 4房 北区约115-173㎡ [北区在售10套（28%）；南区0套] / 5房及以上/大平层/复式 北区约208-442㎡ [北区在售9套（25%）；南区0套]", "large_share": "整盘约30%左右为四房或≥120㎡，按房源结构推算、非精确统计。推算过程：北区在售36套中，四室及以上19套=53%，面积≥110㎡的22套=61%；南区在售23套全部<90㎡、无四房，大户型占比0%。以北区在售结构55%代表北区1359套、南区0%代表944套，则整盘 1359×0.55÷2303 ≈ 32%。误差来源：北区样本仅36套且在售结构会系统性偏离实际持有结构（大户型挂牌率通常更高，实际占比可能低于32%）；北区在售中仍有14套<90㎡（50-90㎡），说明北区并非纯大户型，与「北区全是115-173㎡」的通行说法不符。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（南区40-88㎡小户型为主，北区115-442㎡中大户型为主；同一盘内两区产品完全分层）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 442.0, "resettlement_detail": "无。①旧改回迁安置房：未查到；本盘为宝能地产在深圳湾/后海片区的商品房开发，70年产权，不是旧改回迁项目。②政府保障房配建：未查到公示的安居型商品房/公租房/人才房配建。③原村民统建楼：无。上一轮清单亦标注「无」，本轮无相反证据。", "school_primary": "深圳市南山区深圳湾学校（小学部）", "school_middle": "深圳市南山区深圳湾学校（初中部）", "school_note": "口径与风险：①来源为Q房网小区页「附近学校/学区」字段，北区页(1101899)与南区页(1100650)均标注深圳湾学校小学部+初中部，与上一轮清单一致——但这是**二手**中介平台标注，本轮未核到南山区教育局官网原文的学区划分表（nszs.szns.gov.cn 学区地图为动态页，未抓到）。②深圳湾学校为九年一贯制公办学校，南山区实行单校划片+积分入学（非大学区）。③积分录取线未查到——深圳湾片区房价与学位竞争均在南山前列，实际录取积分线预计很高，但无数据不猜。④学位被占用风险显著：本盘2010-2011年入伙、房龄约15年，已跨过完整的小学6年/初中3年锁定周期至少一轮，二手买入前必须逐房号核验学位是否已被占用。⑤学区每年可能调整，以当年南山区教育局公告为准。", "confidence": "单一来源（户数/车位/学区均只有中介平台一个可核来源；车位另有一组冲突数据）", "field_gaps": "①车位数两组来源冲突（4800 vs 3563），且都未区分住宅车位与商业车位，未能用规划验收/开发商文件消歧；②分户型套数的规划配比缺失，大户型占比只能用在售36+23套样本推算，样本小、偏差方向未知；③北区在售房源中有14套50-90㎡小面积段，与「北区为大户型区」的通行描述冲突，未查清是北区确有小户型、还是这些房源实为商务公寓/被错挂到北区；④Q房网北区页的建筑面积441399㎡与占地43943.5㎡疑为整盘口径误挂，未找到北区单独的占地/建面权威数据；⑤学区仅二手来源，未见南山区教育局官网原文；积分线完全缺失；⑥本轮WebSearch配额已耗尽，仅能用WebFetch访问站点页与搜索结果页。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E5%AE%9D%E8%83%BD%E5%A4%AA%E5%8F%A4%E5%9F%8E （Q房网检索：确认全深圳仅「宝能太古城花园北区」(ID 1101899)与「宝能太古城花园南区」(ID 1100650)两条，同址中心路(深圳湾段)2233号，均2010年，均标深圳湾学校小学部/初中部——用于防同名张冠李戴）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1101899 （Q房网 宝能太古城花园北区：2010年竣工、70年产权、楼栋11栋、总户数1359、停车位3300、绿化率50%、容积率3.5、物业费3.8元/㎡·月、物业公司深圳市宝能物业管理有限公司、开发商宝能地产、距2号线海月站约200米、周边深圳湾学校；页面另标占地43943.5㎡/建面441399㎡——疑为整盘口径）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1100650 （Q房网 宝能太古城花园南区：2010年、楼栋6栋、总户数944、停车位1500、绿化率35%、容积率3.5、物业费3.6元/㎡·月、物业公司深圳市宝能物业管理有限公司、距海月站252米、周边深圳湾学校小学及初中部、地址中心路(深圳湾段)2233号）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/1101899 （Q房网 北区在售二手房36套结构：二室2/三室15/四室10/五室及以上9；面积段50-70㎡4套、70-90㎡10套、110-130㎡6套、130-150㎡7套、150-200㎡6套、200㎡以上3套）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/1100650 （Q房网 南区在售二手房23套结构：一室5/二室7/三室11/四室0/五室及以上0；面积段40-50㎡7套、50-70㎡6套、70-90㎡10套、90㎡以上0套）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%AE%9D%E8%83%BD%E5%A4%AA%E5%8F%A4%E5%9F%8E%20%E5%8D%97%E5%8C%BA%20%E5%8C%97%E5%8C%BA%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6 （摘要级，第三方平台转载：南区944户、6栋、2010年、开发商宝能地产股份有限公司——与Q房网南区页一致，构成户数的二次印证）" ], "done": true }, { "id": 271, "name": "君汇新天", "district": "南山区", "street": "蛇口街道", "station": "海月", "lines": "2/8", "d_m": 174.5, "area_m2": 37830, "built_year": "2009-2011", "type": "住宅小区", "units_total": "861（深圳房地产信息网备案库『君汇新天花园』总房源 861；物业类型登记为「商品住宅、其他」，861 含「其他」类非住宅单元）。住宅口径可自下而上核出 702 套：该库销控表两个住宅户型合计 156㎡户型 112已售+126在售=238 套、176㎡户型 228已售+236在售=464 套，238+464=702 套。861-702=159 套差额应为「其他」类单元，本轮未查实其性质。上一轮筛查记的 744（乐有家）/770（百度百科）/548 三个数，本轮均无法打开原页复核（乐有家 403、百度百科证书错误），故不采用。", "residents_est": "住宅口径约 1700-1900 人。算式：702 套（销控表两住宅户型套数合计）× 2.4-2.7 人/户 = 1685-1895 人；按自住 3 人/户则约 2106 人。若改用备案总房源 861 为分母：861 × 2.4-2.7 = 2066-2325 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模区间（本任务给定口径 2.4-2.7 人/户，本轮未重新抓取公报原文复核）。为按户数×户均人口的推算值，非实测。", "parking": "口径冲突，两个数并列：①2104 个——深圳房地产信息网备案页『车位数：2104』；②2254 个——深圳都市圈小区库『车位数 2254』。均未分地下/地上。不取平均。", "parking_ratio": "极高，约 2.4-3.2 车位/户，四个算式并列：①2104 ÷ 861（备案总房源）= 2.44；②2254 ÷ 861 = 2.62；③2104 ÷ 702（住宅套数）= 3.00；④2254 ÷ 702 = 3.21。任一口径下都远超深圳普通住宅 1:1 上下的水平，与该盘全架空、纯大户豪宅定位一致。", "layouts": [ { "rooms": "4房（1栋C/D/E座 03+06 双拼户型）", "area": "156㎡", "share": "238 套（销控表 112已售+126在售），占已核出住宅 702 套的 33.9%" }, { "rooms": "4房（1栋C/D/E座 01+04、02+05 双拼户型）", "area": "176㎡", "share": "464 套（销控表 228已售+236在售），占已核出住宅 702 套的 66.1%" } ], "layouts_txt": "4房（1栋C/D/E座 03+06 双拼户型） 156㎡ [238 套（销控表 112已售+126在售），占已核出住宅 702 套的 33.9%] / 4房（1栋C/D/E座 01+04、02+05 双拼户型） 176㎡ [464 套（销控表 228已售+236在售），占已核出住宅 702 套的 66.1%]", "large_share": "按深圳房地产信息网备案户型库：住宅户型只有 2 个，均为「四房及以上」且建面 156㎡、176㎡，全部 ≥120㎡ —— 即四房及 ≥120㎡ 占已核出住宅套数（702 套）的 100%。这是精确统计（销控表逐户型套数），不是按在售房源结构推算。注意分母是 702 套住宅，不是 861 套备案总房源。上一轮记的 201/213/233㎡ 等更大面积段在本轮备案库中未出现，可能是双拼合并后的实际成交面积，未查实。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 176.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建的证据。深圳都市圈小区库『交易权属：商品房/使用权』『房屋用途：普通住宅/商业/底商』，开发企业深圳市新天时代投资有限公司；深圳房地产信息网记物业类型『商品住宅、其他』、物业公司『深圳市新天时代物业管理有限公司』。未检索到旧改回迁安置、安居型商品房/公租房/人才房配建、或原村民集资房/统建楼的任何线索。『使用权』标签的具体成因未查实，不等同回迁房。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "未取得南山区教育局官方学区划分文件，不作推测。可确认的定位：深圳都市圈把本小区归到南山区蛇口街道深圳湾社区，地址中心路（深圳湾段）2269号、岸湾五街2-7号，距地铁2号线海月站约383米。头条搜索检出深圳本地宝有《南山区深圳湾学校（小学部）对口小区详情》一类整理文章（2023年，二手），但本轮无法打开正文确认是否包含本小区，因此不引用。南山区小学按学区积分入学，并存在大学区/共享学区与同一房产六年内学位被占用的情形；本小区具体对口学校与积分线未查实。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①学位三字段未查实：南山区学区划分需经区级招生系统/AJAX 站内搜索，本轮网络环境取不到；本地宝、贝壳、安居客学区整理页被反爬拦截。②车位数两源冲突（2104 vs 2254）。③建筑面积与户型面积不自洽：szhome 记建面 90000㎡、容积率 2.00、占地 44996.94㎡（2.00×44997≈90000，内部自洽），但 702 套 × 156-176㎡ ≈ 11.7 万㎡ 建面，超出 9 万㎡ 约 30%。可能原因是双拼户型的销控表套数按「拼前单元」计而实际交付按「拼后」计（即 702 是拼前单元数、实际户数约 351），本轮无法证实，故 702 与 861 两个口径都保留、不做换算。④OSM 地块 37830㎡ 与 szhome 占地 44996.94㎡ 相差约 16%，未核实边界差异来源。⑤栋数两源不一致：szhome 未给栋数，都市圈记 9 栋，上一轮另有 7/10 栋说法。⑥WebSearch 配额本任务开始前已耗尽（200/200），Brave/Bing/DuckDuckGo/searxng 在本机出口 IP 被限流或降级，仅头条搜索可用。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/1693.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/1693.html", "https://bol.szhome.com/hx/1693.html", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2706/" ], "done": true }, { "id": 272, "name": "曦湾天馥", "district": "南山区", "street": "蛇口街道", "station": "海月", "lines": "2/8", "d_m": 95.9, "area_m2": 11625, "built_year": "2008-2016（开盘2016-04，交房约2017-12）", "type": "住宅小区", "units_total": "390（Q房网/365淘好房「曦湾天馥（曦湾天馥名苑）」小区页『总户数』；同页楼栋总数4、单元总数4）。冲突：前一轮粗调研另有「308」（百度百科）之说，且楼栋数另有「5栋」（深圳都市圈）说法。两个数都保留：390（Q房网，中介平台登记口径）vs 308（百科，来源不明）。Q房网该页『物业用途』写「商铺/住宅」，即住宅+底商，无商务公寓。住宅套数与底商未分开列示。", "residents_est": "按390户估算：390 × 2.4 ≈ 936人；× 2.7 ≈ 1053人；若按自住为主的3人/户 ≈ 1170人。综合区间约 940–1170 人。若采用308户口径则为 740–924 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模约2.4–2.7人/户（本次调研统一口径），非小区实测。", "parking": "311个（Q房网小区页『停车位』；停车费栏写「地上250元/月，地下250元/月」，说明地上地下均有，但未给出拆分数）。", "parking_ratio": "311 ÷ 390 = 0.797（约1:0.80）。**注意Q房网同页自标『车位比例 1:1.7』，与其自身的311车位/390户算不出来，来源内部矛盾**——1.7 的比例需要约663个车位，与311不符。本条按可核对的两个绝对数自算 0.80，并把平台标注的 1:1.7 作为存疑值一并记录。若按308户口径则为 311÷308 = 1.01。", "layouts": [ { "rooms": "1房", "area": "未查到具体面积", "share": "Q房网户型库64个户型中1个（1.6%）" }, { "rooms": "2房", "area": "未查到具体面积", "share": "户型库64个中3个（4.7%）" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "约89-100.3㎡", "share": "户型库64个中13个（20.3%）；在售+在租11套样本中3套（27%）" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "约85-104.7㎡为主（典型87.4㎡做四房），另有185㎡", "share": "户型库64个中37个（57.8%）；在售+在租11套样本中7套（64%）" }, { "rooms": "5房2厅", "area": "约182.8㎡（另前轮记有260㎡大户）", "share": "户型库64个中10个（15.6%）；在售样本1套" } ], "layouts_txt": "1房 未查到具体面积 [Q房网户型库64个户型中1个（1.6%）] / 2房 未查到具体面积 [户型库64个中3个（4.7%）] / 3房2厅 约89-100.3㎡ [户型库64个中13个（20.3%）；在售+在租11套样本中3套（27%）] / 4房2厅 约85-104.7㎡为主（典型87.4㎡做四房），另有185㎡ [户型库64个中37个（57.8%）；在售+在租11套样本中7套（64%）] / 5房2厅 约182.8㎡（另前轮记有260㎡大户） [户型库64个中10个（15.6%）；在售样本1套]", "large_share": "两种口径差别极大，必须分开看（均为按Q房网户型库+在售在租房源结构推算，非规划配比）：①**按房间数**：四房及以上占户型库 47/64 ≈ 73.4%，占在售+在租样本 8/11 ≈ 73%；②**按面积≥120㎡**：在售+在租11套样本中仅2套（182.8㎡、185㎡）≈ 18%，面积筛选器显示在售在租集中在70-90㎡（6套）与90-110㎡（3套）。本盘典型特征是「87.4㎡做四房」的小面积多房产品，房间数多但面积小。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主（按建筑面积口径：主力85-105㎡；但按房间数口径则以四房为主，属小面积多房产品，另有182-185㎡五房少量点缀）", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 260.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建线索。开发商为深圳市馥豪地产有限公司（Q房网小区页），物业为深圳市第一太平戴维斯物业顾问有限公司，属常规商品住宅开发。不属于①旧改回迁安置房、②政府保障房（安居房/人才房/公租房）配建、③原村民统建楼中的任何一类。未检索到与本项目相关的城市更新单元规划。", "school_primary": "深圳湾学校（小学部）（公办，南山区招商街道岸湾七街6号，距小区约472米）", "school_middle": "深圳湾学校（初中部）（公办，同址岸湾七街6号，距小区约469米）", "school_note": "二手来源（Q房网/365淘好房小区页「附近学校」板块）。该板块对小学、初中均标注『升学方式：九年一贯』，即深圳湾学校为九年一贯制、小学部直升本校初中部，与前一轮记录的「深圳湾学校学区」一致。**未核到南山区教育局官网当年度学区划分文件**（本次会话WebSearch额度已耗尽，南山区政府网站无可用站内搜索入口）。划分年度、是否属大学区/共享学区、积分线、学位是否被前手占用（同一房产6年内已用过）均未查实。深圳湾学校为南山区热门学位、片区内住宅密集，学位紧张度按常识判断偏高，但本轮无积分线数据支撑，不作量化结论。购房须以当年度南山区教育局招生公告为准。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数两源冲突（390 vs 308）、楼栋数两源冲突（4 vs 5），无官方备案数；②车位311为总数，未拆地上/地下，且Q房网自标车位比1:1.7与其自身数据矛盾，无法判定311是总车位还是仅住宅车位；③住宅套数与底商铺位未分开；④户型配比仅有户型库条目数与11套在售在租样本，无规划套数配比，large_share为推算值；⑤前轮记录的260㎡户型本轮未复现；⑥学位三字段全部二手，未取到南山区教育局原文，积分线与学位占用情况未知；⑦建成年代Q房网标「2008-2016年」，跨度8年，与前轮「开盘2016-04、交房约2017-12」不一致，交付年份未定论。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1107253", "https://shenzhen.qfang.com/layout/1107253", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/1107253", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/1107253" ], "done": true }, { "id": 273, "name": "恒裕滨城二期", "district": "南山区", "street": "蛇口街道", "station": "湾厦", "lines": "2/8", "d_m": 0.0, "area_m2": 36998, "built_year": "2017", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅 833–844 套，无公寓/商办（Q房网物业用途登记为纯『住宅』）。同一 Q房网页面内部就自相矛盾：页头与基本信息表写『总户数 844』，小区简介正文却写『总共有 5 栋建筑，含 833 户』。加上上一轮记录的乐有家 833、房天下 839，四个数落在 833–844 区间。5 栋、8 单元。注意与**一期**区分：恒裕滨城花园一期（中心路 2117 号，2012–2014 年建，均价 19.6 万/㎡）是另一个小区，本条只统计二期（2017 年建，均价 27.7 万/㎡，湾厦站约 173 米）。", "residents_est": "算式：\n· 按深圳七普家庭户规模 2.4–2.7 人/户：833×2.4 ≈ 2000 人 ～ 844×2.7 ≈ 2279 人；\n· 本盘为深圳湾豪宅（成交均价约 27.7 万/㎡，套均建面大、四房五房为主），自住为主，按 3 人/户：833×3 ≈ 2499 人 ～ 844×3 ≈ 2532 人；\n· 综合区间约 2000–2530 人。豪宅户内常住家政人员会抬高实际人数，但无数据支撑，不做加成。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查（家庭户平均 2.4x 人/户）+ 自住型小区 3 人/户经验值。**估算值，非实测。**", "parking": "1419 个（Q房网小区页『停车位 1419 个』，未拆分地上/地下；停车费列地上 250 元/月、地下 250 元/月）。该数与上一轮记录一致。", "parking_ratio": "自算：1419 ÷ 844 户 = 1.68 个/户（若按 833 户则 1.70 个/户）。\n【冲突】Q房网同页自标『车位比例 1:1』，与它自己给出的 1419/844 对不上。1419 与 844 都是页面明确数字，1:1 更像是概略标注或不同分母口径（例如只算住宅配建指标、不含访客/商业车位）。两个都列，不取平均。", "layouts": [ { "rooms": "3室2厅", "area": "83.23-88.39㎡（建面口径）", "share": "在售 3/15（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "4室2厅", "area": "88.05-272.65㎡（中位 167.88㎡）；Q房网户型库列 4室2厅 88.23㎡，实际成交见 170.47㎡", "share": "在售 11/15（同上）" }, { "rooms": "5室2厅", "area": "235.63㎡（在租另见 170㎡、201.21㎡ 的 5室2厅）", "share": "在售 1/15（同上）" } ], "layouts_txt": "3室2厅 83.23-88.39㎡（建面口径） [在售 3/15（按房源结构推算，非规划配比）] / 4室2厅 88.05-272.65㎡（中位 167.88㎡）；Q房网户型库列 4室2厅 88.23㎡，实际成交见 170.47㎡ [在售 11/15（同上）] / 5室2厅 235.63㎡（在租另见 170㎡、201.21㎡ 的 5室2厅） [在售 1/15（同上）]", "large_share": "≥120㎡ 占在售房源 9/15 = 60%；四房及以上 12/15 = 80%（**按在售房源结构推算，非规划配比**，样本仅 15 套）。\n【重要口径警告】本盘以超高赠送率著称（业内称『湾区赠送之王』，赠送率传 110–120%），存在 83.23㎡ 做三房、88.23㎡ 做四房这类极端案例。因此『四房占比 80%』与『≥120㎡ 占比 60%』给出的是两个方向截然不同的画像：按房间数算是压倒性大户型，按建筑面积算只有六成过 120㎡，而按套内实际可用面积算又会明显大于建面。三种口径都不能单独代表这个盘。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 272.65, "resettlement_detail": "未发现回迁/保障房属性，判定为纯商品房。①旧改回迁安置房：搜『恒裕滨城 回迁 / 旧改 / 城市更新 / 安置』未检索到任何指向本项目的城市更新单元规划或回迁安置记录；本项目位于后海填海片区（后海滨路与招商东路交汇处），由**深圳市恒裕实业（集团）有限公司**通过招拍挂开发，2017 年建成。②政府保障房：未见安居型商品房/人才房/公租房配建公告（均价 27.7 万/㎡，也不符合保障房逻辑）。③原村民集资房/统建楼：不适用。\n【防混淆】搜索结果中出现的『招商蛇口接手恒大（南山饼干厂）旧改项目』（2023 年南山区城市更新和土地整备局发布规划调整）是南山区另一个更新单元，与本盘无关；『恒裕嘉园动迁』亦是同名开发商的其他项目，勿混。", "school_primary": "深圳湾学校（小学部），公办，九年一贯制，地址：深圳市南山区招商街道岸湾七街 6 号，距小区约 344 米。", "school_middle": "深圳湾学校（初中部），公办，九年一贯制，同址岸湾七街 6 号，距小区约 347 米。", "school_note": "口径：来自 Q房网（365淘好房）小区页对口学校字段，属**二手整理**，未比对南山区教育局年度招生学区划分公告原文（本轮 sz.bendibao.com 拼图验证码拦截，未抓到官网原文）。Q房网对本盘标注的升学方式是『九年一贯』——深圳湾学校是九年一贯制学校，小学直升本校初中，因此本盘的小学与初中对口高度确定，不像大学区那样存在多校填报的不确定性；恒裕滨城一期的对口学校与二期完全相同，可交叉佐证。未查到：深圳湾学校的历年录取积分线与学位紧张度（该校是南山深圳湾片区热点校，但无官方积分数据）。风险提示：深圳同一房产 6 年内学位被占用会导致无法申请，二手房务必查『学位锁定』状态。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数在同一页面内部就冲突（844 vs 833），未能用备案原文裁决；②车位未拆分地上/地下；③车位比与 Q房网自标『1:1』冲突，未找到规划报建文件确认分母；④户型规划配比未查到，layouts 与 large_share 全为在售 15 套房源的结构推算，样本极小；⑤本盘赠送面积极大，建面口径与套内口径差异悬殊，未查到官方套内面积数据，大户型判定只能分口径给；⑥学区未经南山区教育局官网原文核验，无积分线；⑦本轮 WebSearch 配额耗尽，改用 curl + 头条搜索/Q房网直连，贝壳（captcha）、乐有家（403）、房天下（验证码）均被反爬拦截。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/3507809", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/3507809", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%81%92%E8%A3%95%E6%BB%A8%E5%9F%8E", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1102239", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%81%92%E8%A3%95%E6%BB%A8%E5%9F%8E%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%20%E6%B9%BE%E5%8E%A6%20%E5%AE%89%E7%BD%AE" ], "done": true }, { "id": 276, "name": "名居·绿海湾", "district": "南山区", "street": "蛇口街道", "station": "湾厦", "lines": "2/8", "d_m": 0.0, "area_m2": 20168, "built_year": "2012-2013（2011-10开盘）", "type": "住宅小区", "units_total": "874套（Q房网小区页「总户数」字段；4栋、6单元）。与上一轮清单口径一致（874户/4栋6单元），两轮同源风险存在但无冲突数据。口径未注明是「规划户数」还是「已交付住宅套数」。物业类型为住宅（未见商务公寓/写字楼标注）。", "residents_est": "约2100-2620人。算式：874套 × 2.4-3.0人/户 = 2098-2622人。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约2.4-2.7人/户；本盘位于深圳湾、以三房至五房中大户型为主、自住为主，上限按3人/户。估算值，非实测——深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "650个，其中地上250个、地下400个（Q房网小区页，罕见地给出了地上/地下拆分）。停车费250元/月。与上一轮清单的650车位一致。未注明是否含商铺车位。", "parking_ratio": "650 ÷ 874 = 0.744，即约0.74个车位/户。Q房网页面自标「车位比例1:0.74」，与我的计算一致。属于「不足1:1」的偏紧水平，考虑到本盘户型偏大（多为三房以上、家庭购车率高），实际停车压力应明显。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "约50-70㎡", "share": "在售17套中2套（12%）。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房", "area": "约86-112㎡（上一轮清单口径：3房86-112㎡）", "share": "在租9套中3套；在售样本中对应70-90㎡的6套。合计约9/26≈35%。按房源结构推算" }, { "rooms": "4房", "area": "约130-150㎡（上一轮清单口径：4房134.5㎡）", "share": "在租9套中3套；在售17套中Q房网标「四室」8套。按房源结构推算，约40%" }, { "rooms": "5房及以上", "area": "约150-200㎡", "share": "在租2套、在售Q房网标「五室及以上」7套。按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房 约50-70㎡ [在售17套中2套（12%）。按房源结构推算，非规划配比] / 3房 约86-112㎡（上一轮清单口径：3房86-112㎡） [在租9套中3套；在售样本中对应70-90㎡的6套。合计约9/26≈35%。按房源结构推算] / 4房 约130-150㎡（上一轮清单口径：4房134.5㎡） [在租9套中3套；在售17套中Q房网标「四室」8套。按房源结构推算，约40%] / 5房及以上 约150-200㎡ [在租2套、在售Q房网标「五室及以上」7套。按房源结构推算]", "large_share": "未精确统计，按房源结构推算约40-60%。推算依据：在售17套+在租9套共26套样本的面积段分布为——<70㎡ 2套、70-90㎡ 6套、110-130㎡ 7套、130-150㎡ 8套、150-200㎡ 3套。其中≥130㎡确定为11套=42%；≥110㎡为18套=69%；110-130㎡这一段跨过120㎡门槛无法拆分，故「四房或≥120㎡」的真实占比落在42%-69%之间，取中约50%。注意：这是挂牌房源结构，大户型挂牌率通常高于其在全盘中的实际占比，真实值大概率低于此推算。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（从约50-70㎡两房一路到150-200㎡五房，跨度约4倍；但中大户型（≥110㎡）占挂牌样本近七成，重心明显偏大）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 200.0, "resettlement_detail": "无（未查到反证）。①旧改回迁安置房：未查到本盘涉及城市更新单元或回迁安置的公告；本盘为深圳市名居房地产有限公司开发的商品房。②政府保障房配建：未查到安居型商品房/公租房/人才房配建公示。③原村民统建楼：无。上一轮清单亦标「无」。本轮针对回迁/旧改的定向检索未返回有效结果（搜索引擎摘要级），故这条是「未查到反证」而非「有文件证明无」。", "school_primary": "深圳市南山区深圳湾学校（小学部）", "school_middle": "深圳市南山区深圳湾学校（初中部）", "school_note": "口径与风险：①来源为Q房网小区页/检索页的「附近学校」学区标注，属**二手**中介平台数据，本轮未核到南山区教育局官网原文。②可交叉的旁证：同片区、同为深圳湾板块的宝能太古城花园南北区（本批次id 270）在Q房网亦标注深圳湾学校小学部+初中部，两盘标注一致。③深圳湾学校为九年一贯制公办学校；南山区实行单校划片+积分入学（非大学区）。④积分录取线未查到——深圳湾片区是南山学位竞争最激烈的板块之一，实际门槛预计很高，但无数据不猜。⑤学位被占用风险：本盘2012-2013年入伙、房龄约13年，已跨过一轮完整的小学6年锁定周期，二手买入前必须逐房号核验学位是否已被占用。⑥以当年南山区教育局公告为准。", "confidence": "单一来源（户数、车位、学区均只有Q房网一个可核来源，且与上一轮清单同向、无独立第二来源）", "field_gaps": "①分户型套数的规划配比缺失，户型占比只能用26套挂牌样本推算；②Q房网在售房源的「室数」分类可疑——标注「三室0套、四室8套」却同时有6套面积落在70-90㎡，与「3房86-112㎡」的户型描述对不上，怀疑其「室」的计数口径包含厅或数据有误，故本条的房数占比可靠性低于面积段占比；③车位650个未注明是否含商铺车位；④总建筑面积、单套面积明细未核到；⑤回迁/保障房配建无任何文件级证据，仅为「未查到」；⑥学区无官网原文、无积分线数据；⑦Q房网小区页(shenzhen62492)首次访问返回502，改用数字ID(62492)才取到，两个URL指向同一小区；⑧本轮WebSearch配额已耗尽，仅能用WebFetch访问站点页与搜索结果页。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E7%BB%BF%E6%B5%B7%E6%B9%BE （Q房网检索：全深圳「绿海湾」仅返回1条——绿海湾花园，别名名居绿海湾，南山深圳湾、后海滨路1188号、2012-2013年、距2号线湾厦站约174米、深圳湾学校小学部/初中部。用于确认未与宝安西乡「绿海名居」混淆）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/62492 （Q房网 绿海湾花园小区页：地址后海滨路1188号、建筑年代2012-2013年、楼栋4栋、单元6个、总户数874、停车位650个（地上250+地下400）、停车费250元/月、绿化率40.01%、容积率3.8、车位比例1:0.74、物业费4.2-4.21元/㎡·月、物业公司深圳市晶发物业服务有限公司、开发商深圳市名居房地产有限公司、占地约2万㎡、距2号线湾厦站A口177米、配套深圳湾学校小学及初中部）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen62492 （Q房网 绿海湾花园在售二手房17套：Q房网室数分布 二室2/三室0/四室8/五室及以上7；面积段 50-70㎡2套、70-90㎡6套、110-130㎡2套、130-150㎡5套、150-200㎡2套）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/shenzhen62492 （Q房网 绿海湾花园在租9套：3室3套、4室3套、5室2套、其他1套；面积段110-130㎡5套、130-150㎡3套、150-200㎡1套；租金1.6万-3.1万元/月）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E7%BB%BF%E6%B5%B7%E6%B9%BE%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E5%90%8E%E6%B5%B7%E6%BB%A8%E8%B7%AF1188%E5%8F%B7%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6 （摘要级：仅确认地址南山后海滨路1188号；户数/车位/学区/回迁均未给出）" ], "done": true }, { "id": 277, "name": "广博星海华庭", "district": "南山区", "street": "蛇口街道", "station": "湾厦", "lines": "2/8", "d_m": 128.9, "area_m2": 19205, "built_year": "2004-2005", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅524套为最可信值，但存在三个口径，全部列出：①524户——房产自媒体2020-08-31整理的小区档案（「总户数：524户，车位353个」）与Q房网小区页一致，且与该档案给出的「车位比1:0.67」自洽（353÷524=0.674），两条数据互相印证，可信度最高。②523套——百度百科口径，与①仅差1套，属统计误差量级。③560户——乐有家小区页口径，比①多36户，差异原因未查明，可能把底商/商业单元或某栋的储物间计入。房屋用途登记为「普通住宅/商业/底商」（含商业成分），因此560可能是含商业单元的口径，524更可能是纯住宅套数。无独立的商务公寓部分。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数×户均人口推算，非实测：① 按深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 → 524 × 2.4 = 约1,260人；524 × 2.7 = 约1,415人。② 按自住为主3人/户 → 524 × 3 = 约1,572人。综合区间约 1,260–1,570人。口径提醒：本盘2005年竣工/2006年入伙，是后海—蛇口成熟片区的20年老社区，且对口蛇口育才教育集团学位（育才四小），学位房属性强、带娃自住家庭比例高，同时也存在相当比例的租客（在租房源密集，71–76㎡两房为主）。两种人群叠加，户均取2.6–2.9较贴近，即约1,360–1,520人。", "parking": "口径冲突，两个数都列出：①353个——房产自媒体2020-08-31小区档案，且与同一份档案的「车位比1:0.67」完全自洽（353÷524=0.674），内部一致性强。②395个——另一渠道（本项目前期整理笔记中记录的小区页数据）给出的数字，若按395÷524=0.754，则与「1:0.67」的标注不符。基于自洽性检验，353的可信度更高，但不能排除395是后来增设/重新统计（如把地面临时车位计入）的结果。停车费250元/月（2020年口径）。地上/地下拆分未查到——本盘容积率3.7、2005年竣工的塔楼产品，通常为地下车库为主。", "parking_ratio": "353 ÷ 524户 = 0.674，即约1:0.67（来源直接标注的车位比也是1:0.67，两者吻合）。若采用另一口径395：395 ÷ 524 = 0.754（1:0.75）。无论取哪个，车位都明显不足——这是2005年前后深圳楼盘的普遍问题，对一个位于后海核心、20年楼龄、524户的社区而言，0.67的车位比意味着停车紧张、车位价格高（本盘车位租金2020年已达250元/月），是购房时必须实地确认的痛点。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅1卫", "area": "约69-76㎡（实际在售/在租房源多为71㎡、76㎡）", "share": "未知，但在二手与租赁挂牌中出现频率最高，是本盘的主力流通户型" }, { "rooms": "3房", "area": "约93-120㎡（实际成交房源见102㎡三房）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房2厅2卫", "area": "约140㎡", "share": "未知，套数少；租赁挂牌中见「4室2厅2卫，3/15层，东向」实例" } ], "layouts_txt": "2房2厅1卫 约69-76㎡（实际在售/在租房源多为71㎡、76㎡） / 3房 约93-120㎡（实际成交房源见102㎡三房） / 4房2厅2卫 约140㎡", "large_share": "无精确统计，按房源结构推算（非规划配比）：四房集中在约140㎡一档，在各平台的在售/在租房源中出现频率明显低于2房（71–76㎡）与3房（93–120㎡），属少数产品；≥120㎡的部分 = 140㎡四房 + 3房面积段的上端（接近120㎡的那部分）。粗略判断≥120㎡占比在10%–20%量级，但这是基于挂牌房源结构的观感推断，不是统计数据，不应引用为数字。可确定的只有：本盘户型自约69㎡两房横跨到约140㎡四房，两房是流通主力。（另注：某58同城房源写「广博星海华庭…面积45平米…两房」，45㎡两房与本盘已知户型体系严重不符，判断为挂牌信息错误或串小区，已剔除不用。）", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 140.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建、非集资房，三类均排除。依据：本盘为深圳市广博房地产开发有限公司开发的常规商品房，宗地号 K801-0009，土地产权起始日 2000-12-20（70年），2005-10-20 竣工、2006年入伙，房屋用途登记为「普通住宅/商业/底商」，物业为盛浮物业。检索未见任何城市更新单元规划、拆迁安置协议或保障房（安居房/公租房/人才房）配建批次与本盘关联；亦无原村民集资房/统建楼记录。（本项排除结论主要基于「未检索到」，属阴性证据。）", "school_primary": "深圳市蛇口育才教育集团育才第四小学（简称「育才四小」）—— 证据相对较强：深圳本地宝2023-07-25整理的《蛇口育才教育集团育才四小 招生范围/对口小区/学区划分》名单中明确包含「广博星海华庭」（同名单还有半岛花园A区、广物花园、海产楼、海境界家园一期、海洋星苑、海月花园三期、海月华庭、弘都世纪公寓等）；乐有家小区页在「学校」栏亦直接标注「育才四小」。属二手整理（本地宝转录官方名单），未取得南山区教育局原文，故不标「确认」。", "school_middle": "深圳市育才第三中学（「育才三中」）—— 证据较弱，仅为二手：多个中介房源标题/描述反复标注「育才四小 育才三中（可用）」「双育才学位」（搜狐焦点房源页2022-07-01、2022-08-09等）。未找到把「广博星海华庭」列名的官方初中招生范围文件，中介标注带营销性质，须自行向学校/教育局核实。", "school_note": "口径与风险：①小学一项有本地宝转录的对口小区名单支撑（2023年口径），可信度中等偏上；初中一项仅有中介房源标注，可信度低。两者均未取得南山区教育局（szns.gov.cn / 南山政府在线）原始招生范围公告核实。②年份时效：小学名单为2023年版本，南山区每年发布《义务教育阶段公办学校学区、招生范围调整、划定公告》，2024–2026年是否调整未核实。③南山区实行大学区/共享学区制度（同区2025年公告中已明确出现「高新小学与科苑小学组成大学区」这类表述），本小区是单校划片还是被并入某个大学区，须查当年文件。④学位紧张度与被占用风险是本盘的核心风险点：蛇口育才系（育才四小+育才三中）是深圳传统热门学位，本盘又是2006年入伙的成熟社区，同一套房产在近20年中被多轮家庭使用过学位的概率很高——深圳规定同一房产6年内已用过学位则新业主子女无法申请，买二手房前必须让业主/中介出具「学位未被占用」的核查结果，这一条对本盘尤其关键。⑤积分线未查到；深圳户籍+学区购房通常积分最高，租房与非深户积分明显靠后，热门学位实际录取线需查当年数据。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 车位数两个口径（353 vs 395）无法定论，虽然353与「1:0.67」自洽但仍是单一来源，且未查到地上/地下拆分。2) units_total 三个口径（524 / 523 / 560），560与前两者差异较大且原因未明；住宅与商业/底商的套数未能分开统计。3) layouts 的 share（各户型套数与占比）完全无公开数据，large_share 只能给观感式区间，不构成数字。4) 楼栋数两个口径：7栋（Q房网、房产自媒体档案）vs 8栋（深圳都市圈），未定论。5) 绿化率两个口径：30%（房产自媒体档案）vs 26.8%（另一渠道），未定论。6) 地址两个写法：蛇口工业七路1号（乐有家）vs 工业七路3号（房天下、58同城房源），门牌不一致，确认学区/产权时需注意。7) 初中学区无官方来源。8) 距地铁口径差异：乐有家写「湾厦站328米」，本项目OSM测算为128.9米，前者可能是步行路径距离或到不同出入口的距离，两者不矛盾但不可混用。9) 证据等级整体为「仅摘要」——贝壳被验证码拦截、安居客反爬、乐有家需登录，本条目全部信息来自搜狗/百度搜索结果摘要，未打开原始详情页逐字核对。", "sources": [ "https://m.sogou.com/web/searchList.jsp?keyword=%E5%B9%BF%E5%8D%9A%E6%98%9F%E6%B5%B7%E5%8D%8E%E5%BA%AD%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E8%82%B2%E6%89%8D%E5%9B%9B%E5%B0%8F%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA", "https://www.baidu.com/s?wd=%E5%B9%BF%E5%8D%9A%E6%98%9F%E6%B5%B7%E5%8D%8E%E5%BA%AD%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%81%9C%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E6%88%B7%E5%9E%8B%20%E8%9B%87%E5%8F%A3", "https://www.baidu.com/s?wd=%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E5%8D%97%E5%B1%B1%20%E8%82%B2%E6%89%8D%E4%B8%89%E4%B8%AD%20%E6%8B%9B%E7%94%9F%E8%8C%83%E5%9B%B4%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%8C%BA%20%E5%B9%BF%E5%8D%9A%E6%98%9F%E6%B5%B7%E5%8D%8E%E5%BA%AD", "https://sz.bendibao.com/", "https://www.szns.gov.cn/", "https://wap.leyoujia.com/" ], "done": true }, { "id": 278, "name": "恒裕滨城一期", "district": "南山区", "street": "蛇口街道", "station": "湾厦", "lines": "2/8", "d_m": 103.1, "area_m2": 11305, "built_year": "2012-2014", "type": "住宅小区", "units_total": "365 户（Q房网小区档案「恒裕滨城花园一期」基本信息与小区简介两处一致，均为 365 户）。楼栋 4 栋、单元 4 个、24 层。物业用途标「商铺/住宅」，365 未拆分住宅套数与商铺套数。上一轮记录的自媒体口径 264 户与此差异大，以 Q房网建档 365 为主并保留分歧。已用地址「中心路2117号」+ 建成年份 2012–2014 + 距 2 号线湾厦站 213 米交叉确认，确为一期，未与二期（后海滨路与招商东路交汇处、2017 年建）混淆。", "residents_est": "约 876–1,095 人。算式：365 户 × 2.4 = 876 人；365 × 3.0 = 1,095 人；中值 365 × 2.7 ≈ 986 人。乘数出处：深圳七普家庭户规模约 2.4–2.7 人/户，自住为主小区常按 3 人/户。为估算，非实测常住人口。该盘户均建面约 131㎡（见下），实际户均人口可能偏高端小家庭配保姆，估算区间仅供参考。", "parking": "447 个（Q房网小区档案「停车位」，未分地上/地下；停车费栏「地上250元/月，地下250元/月」说明两者都有）。与上一轮记录的 447 车位一致，双来源吻合。", "parking_ratio": "1.22。算式：447 ÷ 365 户 = 1.225。Q房网自标「车位比例 1:1.2」，与自算一致，口径自洽。这是本组小区中车位最充裕的一个。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅", "area": "110.34㎡（历史成交）、112.43㎡（户型库，朝南）", "share": "Q房网户型库列为主力之一；占比未知" }, { "rooms": "3房3厅", "area": "145㎡（户型库，朝东南；在租 145㎡ 整租 25000 元/月）", "share": "占比未知" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "168.35㎡（户型库朝东南 + 2021 年两笔成交均为 168.35㎡；在租 165㎡）", "share": "在售 5 套中 1 套挂 148.56㎡「6室」，另 2021 年成交两笔为该户型；占比未知" }, { "rooms": "标注存疑的小面积房源", "area": "65.12㎡（2 套）、77.65㎡（2 套），Q房网均标「3室0厅」", "share": "在售 5 套中 4 套，与该盘户型库（112–168㎡）严重不符，疑为平台标注错误或一期内非主体的小面积单位，未采信为主力户型" } ], "layouts_txt": "3房2厅 110.34㎡（历史成交）、112.43㎡（户型库，朝南） [Q房网户型库列为主力之一；占比未知] / 3房3厅 145㎡（户型库，朝东南；在租 145㎡ 整租 25000 元/月） [占比未知] / 4房2厅 168.35㎡（户型库朝东南 + 2021 年两笔成交均为 168.35㎡；在租 165㎡） [在售 5 套中 1 套挂 148.56㎡「6室」，另 2021 年成交两笔为该户型；占比未知] / 标注存疑的小面积房源 65.12㎡（2 套）、77.65㎡（2 套），Q房网均标「3室0厅」 [在售 5 套中 4 套，与该盘户型库（112–168㎡）严重不符，疑为平台标注错误或一期内非主体的小面积单位，未采信为主力户型]", "large_share": "偏高但口径打架，两个都写：①按 Q房网「全部户型」库（3室2厅112.43㎡、3室3厅145㎡、4室2厅168.35㎡）以及历史成交（110.34㎡、168.35㎡×2），该盘规划户型全部 ≥110㎡，四房/≥120㎡ 占比高；②按在售 5 套挂牌结构推算，面积段 50-70㎡ 2 套、70-90㎡ 2 套、130-150㎡ 1 套，≥120㎡ 仅 20%，四室 0 套、五室及以上 1 套。两者矛盾，我判断挂牌数据中的 65.12/77.65㎡「3室」标注不可靠（见 layouts 备注），倾向采信①。另有旁证：Q房网简介给「总建筑面积 47812㎡」÷365 户 = 户均建面约 131㎡，支持①（该简介同时把占地也写成 47812㎡，明显是同字段误填，占地按容积率 3.8 反推约 1.26 万㎡，与 OSM 地块 11305㎡ 量级吻合）。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 168.35, "resettlement_detail": "未查到回迁房/安置房记录。开发商深圳市恒裕实业（集团）有限公司，2012–2014 年建成，位于蛇口/深圳湾中心路，属高端商品房。①旧改回迁安置房：未查到；②政府保障房（安居房/公租房/人才房）配建：未查到；③原村民统建楼：未查到。注意周边 615 米处即湾厦村（原村），本盘本身未见与湾厦旧改回迁挂钩的记录，但本轮通用搜索引擎全部不可用，此项为「未在可访问来源中发现」，不等于已确证为无。", "school_primary": "未查实（官方口径）。Q房网标注：深圳湾学校（小学部），公办，校址深圳市南山区招商街道岸湾七街 6 号，距小区 494 米，升学方式「九年一贯」。二手来源，Q房网该栏标题为「附近学校」，不等同教育局学区划分文件。上一轮记录同样指向「深圳湾学校学区」，两轮口径一致但均为二手。", "school_middle": "未查实（官方口径）。Q房网标注：深圳湾学校（初中部），公办，岸湾七街 6 号，距小区 499 米，九年一贯。二手来源。", "school_note": "二手口径，未核到官方文件。深圳湾学校为九年一贯制公办，南山区实行大学区/共享学区，实际可填报学校可能不止一所。深圳「学位被占用」规则（同一房产 6 年内已用过的学位不可再用）适用；深圳湾/后海片区为南山学位最紧张片区之一，但具体积分线与学位紧张度本轮未查到官方数据，不猜。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 本轮 WebSearch 配额耗尽，Bing/DuckDuckGo/Brave/Mojeek/Ecosia/Startpage/Yandex 全被反爬或严重降级，贝壳被验证码拦截、乐有家 403、安居客/房天下反爬跳转，硬数据仅 Q房网一家。2) 户数 365（Q房网）vs 264（自媒体，上一轮）无法仲裁。3) 车位未分地上/地下。4) 在售挂牌中 65.12/77.65㎡「3室」与户型库冲突，无法查证是标注错误还是真实存在的小面积单位。5) 各户型规划套数配比完全未知（Q房网只列 3 个代表户型，另称「全部 55 个户型」但需 APP）。6) 学区无官方文件、积分线未知。7) 回迁/保障房无法交叉验证。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1102239", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/1102239", "https://shenzhen.qfang.com/garden/f1?keyword=%E6%81%92%E8%A3%95%E6%BB%A8%E5%9F%8E" ], "done": true }, { "id": 280, "name": "天悦湾花园", "district": "南山区", "street": "西丽街道", "station": "留仙洞", "lines": "13/5", "d_m": 13.4, "area_m2": 26793, "built_year": "2013-2015", "type": "住宅小区", "units_total": "602户（Q房网口径）/ 603户（乐有家口径）——两者相差1，属同一量级，可视为约602-603套。以上沿用上一轮筛查记录，本轮未能复现原始页面（Q房网返回502、乐有家403、贝壳/链家/安居客均为验证码页）。口径不明：未标注是「规划户数」还是「住宅套数」。项目房屋用途在深圳都市圈小区库中为「普通住宅」（不含商业），所以该数应基本等于住宅套数。楼栋数6栋（深圳都市圈、上一轮记录一致）。", "residents_est": "算式：602户 × 2.25人/户 ≈ 1355人；602 × 3.0 ≈ 1805人。2.25为深圳市第七次全国人口普查全市家庭户平均人口（家庭户6424556户 / 家庭户人口14480695人）；3.0为自住为主商品房小区常用经验乘数，无官方出处。需要额外提醒：本小区房源里有大量147-157㎡被分成「5-10室」的整层分间出租型（见 layouts），这类单元实际居住人数远超户均3人，因此真实居住人口很可能明显高于上述估算。以上为乘数估算，非实测。", "parking": "850个（深圳都市圈小区库「车位数」；上一轮筛查记录亦为850，两处一致）。未拆分地上/地下，未说明是否含访客/商业车位。", "parking_ratio": "算式：850 / 602 = 1.41；850 / 603 = 1.41。约 1.41 个车位/户，配比宽裕。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅", "area": "88.95㎡", "share": "主力户型（上一轮筛查记录，来源为乐有家/Q房小区页）；具体套数未知" }, { "rooms": "标称「5室-10室」的整层分间型", "area": "147-157㎡（乐有家/Q房列作153-157㎡ 7-10室）", "share": "未知。这不是普通四房五房，而是把大平层隔成多间对外出租的产品，读户型数时不能当改善型大户型看待" } ], "layouts_txt": "3房2厅 88.95㎡ [主力户型（上一轮筛查记录，来源为乐有家/Q房小区页）；具体套数未知] / 标称「5室-10室」的整层分间型 147-157㎡（乐有家/Q房列作153-157㎡ 7-10室）", "large_share": "未知。没有分户型套数统计。定性判断：住宅主力是88.95㎡三房，≥120㎡的只有147-157㎡那一档，且该档是分间出租型而非常规大户型。若按「四房或≥120㎡」的字面口径统计，会把分间房算成大户型，从而高估改善型供给——这是本小区数据上最容易踩的坑。判定依据为户型清单的定性阅读，不是精确统计、也不是完整房源结构推算。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 157.0, "resettlement_detail": "不是旧改回迁房小区，也未查到政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建记录。但确有非纯商品房成分：深圳都市圈小区库记录本小区「交易权属：商品房/集资房」，即小区内含集资房房源。按题目要求区分三类，这属于第③类「原单位/原村民集资房」性质，与①旧改回迁安置房、②政府保障房都不同。集资房的具体来源单位、套数、是否可上市交易，均未查实。开发商为深圳市天悦房地产开发有限公司（深圳都市圈）。", "school_primary": "南山区文理实验学校（集团）文理一小（原留仙小学），地址深圳市南山区同乐路1002号。该校小学学区名单中明确列有「天悦湾花园」（同一份名单里另单列了「天悦南湾」）。", "school_middle": "未查实。深圳本地宝《南山区公办初中学校招生范围汇总》（2020-06-04）全文中检索不到「天悦湾花园」；名单里出现的是「天悦南湾」，被划入南山区文理实验集团科创学校（初中）学区。这两个名字是否指同一个小区，本轮没能证实——反证线索是：小学名单里「天悦湾花园」归文理一小、「天悦南湾」同时出现在文理一小和文理二小学区，若两者完全等同则不该出现这种分裂。所以初中对口校写「未查实」，不猜。", "school_note": "口径：①来源为深圳本地宝整理的《南山区公办小学学区划分情况汇总》《南山区公办初中学校招生范围汇总》，均发布于2020-06-04，文中自述「南山区教育局未公布文字版学区划分，(编者)根据2020年官方学区地图整理，供参考」——二手整理 + 已6年。另有深圳之窗2019-06-28《深圳南山区文理实验集团科创学校学区划分情况》与本地宝2023-07-26《南山区文理实验学校(集团)文理二小招生范围》两篇，均把「天悦南湾」列入，可交叉印证「天悦南湾」的归属，但同样不能替代「天悦湾花园」的初中归属。②南山区按小区名逐条列名划分，不是社区大学区；本校在名单中未标注「大学区」。③深圳全市实行学位锁定（同一房产小学6年、初中3年内学位被占用不可再申请），本小区适用。④未查到该学区的积分录取线。⑤未取到南山区教育局官网原始文件，也没有2025/2026年最新版划分。⑥名称混淆风险高：本小区在不同平台上出现「天悦湾花园」「天悦·南湾」「天悦南湾」「宏佳华府」多个叫法（上一轮筛查记录），做学位核查时必须以房产证地址「留仙大道2188号」为准，不能凭小区名比对。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①户数602/603 本轮未能复现原始来源，只能沿用上一轮记录；②分户型套数/占比完全缺失，主力户型88.95㎡三房的占比无来源；③147-157㎡「5-10室」那一档究竟有多少套、是原始设计还是后期改造，未查实；④集资房的来源单位与套数未查实；⑤初中对口学校未查实，卡在「天悦湾花园 vs 天悦南湾 是否同一小区」这个别名问题上；⑥学区依据为2020年二手整理版，无官方原文、无最新版、无积分线；⑦车位无地上/地下拆分。卡点：Q房网502、乐有家403、贝壳/链家/安居客/房天下/百度百科全部返回验证码或反爬页，可用的只有深圳都市圈小区库和搜索摘要。", "sources": [ "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/2812/", "http://sz.bendibao.com/qinzi/202064/837663.shtm", "http://sz.bendibao.com/qinzi/202064/837678.shtm", "https://edu.shenchuang.com/szx/20190628/1493768.shtml", "http://sz.bendibao.com/edu/2023724/923689.shtm", "https://sz.lianjia.com/xiaoqu/2410048640397004/", "http://sz.people.com.cn/n2/2021/0517/c202846-34728535.html" ], "done": true }, { "id": 292, "name": "南国丽城", "district": "南山区", "street": "西丽街道", "station": "西丽", "lines": "5/7", "d_m": 129.5, "area_m2": 46165, "built_year": "2003-2005", "type": "住宅小区", "units_total": "1203户（Q房网小区页「总户数」字段，口径为整盘住宅套数；同页「物业用途」写住宅/商铺，故1203应不含底商铺位，但Q房未单列商铺数）。楼栋口径：Q房网记楼栋总数5栋、单元总数15个；深圳都市圈记6栋——两源差1栋，未能核实（可能一栋商业/裙楼是否计入的差别）。无公寓/商办分列数据。", "residents_est": "推算，非实测。1203户 × 深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 = 约2890–3250人；若按自住为主小区常用的3人/户口径 = 约3610人。取值区间：约2900–3600人。深圳无小区级常住人口公开数据，此处只能用户数×户均人口推算；本小区靠近西丽地铁站且租赁房源活跃（在租有45㎡\"2室1厅\"品牌公寓分间房源），实际居住密度可能高于家庭户均值。", "parking": "1562个（Q房网小区页「停车位」字段，整盘口径，未区分地上/地下）。停车费Q房记地上250元/月、地下250元/月，说明地上地下车位均存在，但两类各多少未公开。小区点评栏同时写「小区停车位较为紧张」，与1562个的宽裕数字存在体感矛盾，可能因部分车位为商业/访客用途或产权车位未全部对业主开放。", "parking_ratio": "自算：1562 ÷ 1203户 = 1.30（车位/户）。**注意口径冲突**：Q房网同页自己标注「车位比例 1：1.54」，与用该页1562和1203两个数直接相除的结果1.30对不上，平台的比值可能用了不同分母（如按单元或按住宅套数的另一口径）。两个数都列出，不取平均。无论按1.30还是1.54，本小区车位配比在深圳2003-2005年批次楼盘中都属明显偏高。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅", "area": "66.80-91.76㎡（在售样本），主力约76-79㎡", "share": "在售30套中11套=36.7%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "91.63-108.60㎡，主力约100-108㎡", "share": "在售30套中12套=40.0%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "103.12-121.18㎡", "share": "在售30套中7套=23.3%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "5室2厅（分间型，非真·大平层）", "area": "118.60-118.73㎡", "share": "未知；Q房全部户型库中存在，2019-04-11有一笔118.6㎡5室2厅成交" }, { "rooms": "6室4厅（分间型）", "area": "103.44㎡", "share": "未知；Q房户型库列出，当前在售0套" } ], "layouts_txt": "2房2厅 66.80-91.76㎡（在售样本），主力约76-79㎡ [在售30套中11套=36.7%（按房源结构推算，非规划配比）] / 3房2厅 91.63-108.60㎡，主力约100-108㎡ [在售30套中12套=40.0%（按房源结构推算）] / 4房2厅 103.12-121.18㎡ [在售30套中7套=23.3%（按房源结构推算）] / 5室2厅（分间型，非真·大平层） 118.60-118.73㎡ / 6室4厅（分间型） 103.44㎡", "large_share": "按房源结构推算（非规划配比，样本=Q房网当前在售30套）：四房及以上 7/30 = 23.3%；建面≥120㎡ 仅1/30 = 3.3%（唯一一套121.18㎡四房）。历史成交中最大一笔为127.67㎡四房（2020-03-20）。结论：四房有一定供给（约两成），但≥120㎡的真正大户型极少（个位数百分比）。**重要提醒**：Q房网户型库共199个户型，其中103.44㎡做\"6室4厅\"、118.6㎡做\"5室2厅\"，这是把三四房打隔断改成的分间出租型，房间数多但建面并不大，统计\"四房以上占比\"时若按房间数计会严重高估大户型，必须按建面口径读。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 121.18, "resettlement_detail": "未查到任何回迁/安置/保障房成分。逐项核查结果：①旧改回迁安置房——未查到本项目与任何城市更新单元的回迁安置关系；项目为2003-2005年建成的常规商品房开发，开发商深圳市闽泰房地产开发有限公司，桑泰集团官网将\"南国丽城\"列为其合作项目（深圳市南山区西丽中心，总建筑面积约22万㎡），性质为合作开发商品房。②政府保障房配建（安居型商品房/公租房/人才房）——未查到配建记录。③原村民集资房/统建楼——本身不是，但需注意上下文：本小区所在的大学城西丽实验小学学区内确实包含官龙村、新围村屋、新围综合楼等城中村与村屋，容易与小区混淆，两者是学区邻居而非同一产权类型。结论：**无回迁房、无保障房配建**（信息来自\"未查到\"，非官方否认，故仍留有一定不确定性）。", "school_primary": "深圳市大学城西丽实验小学（该校即原西丽小学/西丽学校，改名后沿用同一招生范围；学校地址南天路24号，公办，Q房网记距小区377米）。依据：深圳本地宝《南山区西丽小学对口小区》与《深圳大学城西丽实验小学招生范围（即西丽学校）》两篇整理均把\"南国丽城\"明确列入学区名单，同名单还含官龙村、官龙名苑、鼎新大厦、腾飞苑、西丽书城职工住宅、西丽小学职工宿舍、新华大厦、新围村屋、新围综合楼等。**这两篇均为二手整理（本地宝，2021-03-29与2023-07-20），未从南山区教育局官网原文复核。**", "school_middle": "未查实。Q房网小区页的\"附近学校\"栏列出深圳大学城丽湖实验学校（初中部），公办、九年一贯、地址西丽湖路4223-8号、距小区814米——但该栏位是**按距离排的\"附近学校\"，不等于对口学区**，不能当作对口初中使用。另需注意校名口径混乱：同一所学校在不同来源被写作\"深圳大学城丽湖实验学校\"（Q房）与\"深圳大学丽湖实验学校\"（网易本地稿），未能确认官方全称。未找到南山区教育局关于本小区对口初中的原文。", "school_note": "①来源分级：小学对口=二手（深圳本地宝、上哪学两个整理站名单一致，互为旁证但同源风险存在）；初中=未查实。南山区教育局官网原文本次未取到。②南山区制度背景：南山区义务教育按学区积分入学，全区公办小学60余所、公办初中30余所（本地宝2020年统计），近年部分片区试点大学区/多校联动调剂，**本小区所在西丽片区是否纳入大学区，未查实**。③积分线：未查到大学城西丽实验小学适用于本小区的历年录取积分线。④学位紧张度：西丽片区为深圳人口密集导入区（西丽站TOD、留仙洞总部基地、大学城），学位普遍偏紧，但无本小区具体数据。⑤深圳通行规则：同一房产的学位6年内已被使用过则该房锁定，二手房买家须单独查\"学位锁定\"状态；南山区可通过房屋编码查询。⑥防张冠李戴：本条已用地址（留仙大道1306号 / 西丽镇留仙大道与沙河西路交汇处）、开发商（深圳市闽泰房地产开发有限公司）、建成年代（2003-2005）三重交叉确认，与近名的\"南国丽苑\"\"众冠花园\"\"桑泰丹华府\"等西丽邻近小区已区分。占地面积两源：百科43642.20㎡、g12原始记录OSM 46165㎡，量级吻合。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①楼栋数5栋（Q房）vs 6栋（都市圈），未定。②车位比1.30（自算）vs 1:1.54（Q房自标），分母口径不明。③户型配比无规划数据，只能用在售30套做结构推算，样本小（占总户数2.5%）且在售房源天然偏向易出手户型，占比不可当规划配比读。④Q房网\"全部199个户型\"页面（/layout/57399）本次抓取返回错误页，无法拿到完整户型库与各户型套数，这是large_share无法精确化的直接原因。⑤对口初中未查实。⑥小学对口仅有二手来源，未获南山区教育局原文。⑦地上/地下车位拆分未知。⑧商铺套数未知。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57399 (Q房网 深圳南国丽城花园小区页：建筑年代2003-2005、停车位1562个、单元总数15、总户数1203、楼栋总数5、绿化率40%、容积率4.58、车位比例1:1.54、人车分流、物业费1.7-3.6元/㎡·月、物业公司深圳市滨海物业管理有限公司、开发商深圳市闽泰房地产开发有限公司、物业用途住宅/商铺、停车费地上/地下各250元/月、地址留仙大道1306号、距西丽站305m)", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/57399 (Q房网 南国丽城花园在售二手房30套，二室11/三室12/四室7，面积66.80-121.18㎡)", "https://sz.bendibao.com/ (深圳本地宝：南山区西丽小学对口小区，2023-07-20，名单含南国丽城)", "https://sz.bendibao.com/ (深圳本地宝：南山区深圳大学城西丽实验小学招生范围（即西丽学校），2021-03-29，名单含南国丽城)", "https://www.shangnaxue.net/ (上哪学：深圳市大学城西丽实验小学招生范围，名单含南国丽城)", "http://www.sangtai.com.cn/ (桑泰集团官网 项目介绍：南国丽城，深圳市南山区西丽中心，合作项目，总建筑面积约22万平方米)", "https://sz.esf.fang.com/ (房天下 南国丽城小区页：竣工时间2003年，地址西丽镇留仙大道与沙河路交汇处)", "https://shenzhen.anjuke.com/ (安居客 南国丽城：地址深圳南山西丽留仙大道1306号，开发商深圳市闽泰房地产开发有限公司)", "https://sz.dushiquan.net/ (深圳都市圈 南国丽城小区页：6栋口径)" ], "done": true }, { "id": 302, "name": "金众·麒麟公馆", "district": "南山区", "street": "西丽街道", "station": "西丽湖", "lines": "7", "d_m": 194.5, "area_m2": 42706, "built_year": "2021", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅854套（可交叉验证的两条独立线索：①乐有家等小区页「规划住宅户数854」；②财经报道《六个多月，又一个被认为定价过高的深圳豪宅偷偷卖完了近千套房子》记载「2019年10月，金众麒麟公馆开盘，共推出854套100—177平米的房源，备案均价近89000元每平米」，六个多月售罄——两者数字完全吻合，854 可视为住宅套数而非仅规划户数）。另有2栋商办公寓（非70年产权住宅），其套数未查到，未计入854。故：住宅854套 + 商办公寓若干（未知）。总栋数8栋 = 6栋高层住宅 + 2栋商办公寓。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数×户均人口推算，非实测：① 按深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 → 854 × 2.4 = 约2,050人；854 × 2.7 = 约2,306人。② 按自住为主3人/户 → 854 × 3 = 约2,562人。综合区间约 2,050–2,560人（仅住宅部分，不含2栋商办公寓的居住者）。口径提醒：本盘为西丽大学城片区改善/豪宅定位（2019年备案均价近8.9万/㎡，2025年二手挂牌8.6万–10.4万/㎡区间），户型偏大（100–177㎡），自住家庭为主、三代同堂与带保姆家庭比例高，实际户均人口更可能落在2.7–3.2，故区间上沿更贴近实际，甚至可能略超2,560人。", "parking": "未知。多轮检索（头条搜索、搜狗）未查到本小区的总车位数；贝壳(sz.ke.com)被验证码拦截、安居客被反爬拦截、乐有家需登录、Q房网对应页404，无法取得小区页「停车位」字段。已知的相关规划参数仅有：总占地约43975㎡、总建筑面积201860㎡、住宅建筑面积148860㎡、容积率3.18——但由建面反推车位不可靠，故不做任何推算。", "parking_ratio": "未知（分子车位数未取得，无法计算）。不做估算。", "layouts": [ { "rooms": "3-4房", "area": "约100-110㎡", "share": "未知（无公开配比）" }, { "rooms": "4-5房", "area": "约135-177㎡", "share": "未知（无公开配比）" }, { "rooms": "复式（顶层）", "area": "有约314㎡顶楼复式的房源线索", "share": "未知，套数极少，属顶层特殊产品" }, { "rooms": "整盘面积段（最可靠口径）", "area": "100–177㎡", "share": "2019年10月开盘一次性推出854套，全部落在100–177㎡区间——即本盘无100㎡以下产品，起步即百平" } ], "layouts_txt": "3-4房 约100-110㎡ / 4-5房 约135-177㎡ / 复式（顶层） 有约314㎡顶楼复式的房源线索 / 整盘面积段（最可靠口径） 100–177㎡ [2019年10月开盘一次性推出854套，全部落在100–177㎡区间——即本盘无100㎡以下产品，起步即百平]", "large_share": "无精确统计，只能给出方向性结论与一个可靠下界推理：全盘854套的面积段为100–177㎡，起步户型就是100㎡，不存在小户型。「≥120㎡」的占比无法精确量化，但有一条间接线索指向占比很高——住宅建筑面积148860㎡ ÷ 854套 = 174㎡/套。若854确为住宅全部套数，则套均建面高达174㎡，几乎贴着面积段上限177㎡，这在数学上要求绝大多数户型集中在150–177㎡，从而推出≥120㎡占比极高（可能超过80%）。但此推算存在重大不确定性：148860㎡的住宅建面口径是否混入了2栋商办公寓，未能核实；若混入，套均值会被显著高估。因此本项标注为「按面积口径推算，且推算前提未经核实」，不作为可用数字。可确定的事实只有：本盘无小户型，最小100㎡，主力为3–5房。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 314.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建记录。三类均排除：①旧改回迁安置房——检索未见本项目关联任何城市更新单元规划或拆迁安置协议，开发商为深圳市金众地产集团有限公司（成立1988年，注册资本5.24亿元，深圳建工控股旗下），项目为常规出让用地商品房开发；②政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房配建）——2019年10月以备案均价近8.9万/㎡纯商品房形式一次性推出854套并公开销售，未见任何保障房配建批次；③原村民集资房/统建楼——无相关记录。项目配套含1所6班幼儿园。（说明：本项排除结论基于「未检索到」，属阴性证据，强度弱于阳性证据。）", "school_primary": "未查实。检索到的候选是「南山区第二外国语学校（集团）平山学校 小学部」，但证据链不足以确认——该说法来自《深圳看房团》2020-06-30 的一篇《西丽再添一住宅新盘，买还是不买，挺纠结的》，文中写「对口小学为南二外平山小学，对口初中为深圳大学城丽湖实验学校」，该文在搜索本小区时被召回，但金众麒麟公馆早在2019年10月已开盘，2020年6月的「再添一住宅新盘」很可能指西丽片区的另一个项目，存在张冠李戴风险，故不采信为确认值。", "school_middle": "未查实。候选同上：「深圳大学城丽湖实验学校」，来源与风险同 school_primary。", "school_note": "查证状态与风险：①未能取得南山区教育局(szns.gov.cn)当年度《义务教育阶段学校招生学区划分》原文，也未能打开深圳本地宝《南山区第二外国语学校平山学校（小学部）对口小区》(2023-07-20) 与《南山区第二外国语学校（集团）平山学校初中部对口小区》(2023-08-01) 两篇整理页逐条比对小区名单，因此无法确认金众麒麟公馆是否在名单内。②强烈的同名/近名混淆风险，必须重点提示：深圳南山西丽同时存在「金众·麒麟公馆」（沁园二路，2019年10月开盘，854套，100–177㎡）与「金众·麒麟府」（西丽湖路，麒麟山庄旁，主力163–293㎡，2021年12月开盘、2022年12月交房）——两个都是金众地产在西丽的项目，网络上大量「金众麒麟府学区划分」的营销稿会在搜索「麒麟公馆」时被召回，直接套用会张冠李戴。本条目已按 station=西丽湖、street=西丽街道、沁园二路、area_m2≈42706（对应总占地43975㎡）确认为「麒麟公馆」，学区信息则因无法排除来自「麒麟府」的稿件而不予采信。③南山区实行大学区/共享学区制度（部分片区一个小区可填报多校），本小区是单校划片还是大学区未核实。④积分线未查到。⑤本盘2021年交付、2019年售罄，首批业主子女入学高峰已至或临近，二手房需重点核查「同一房产6年内学位已被占用」——2019–2021年间入住的家庭若已用过学位，2025年后接盘者可能面临学位锁定，这是本盘购房的实际风险点。", "confidence": "推测", "field_gaps": "1) parking 与 parking_ratio 完全未取得——贝壳验证码、安居客反爬、乐有家强制登录、Q房网404，所有会直接给出「停车位」字段的渠道均不可达，这是本条目最大的缺口。2) 学区三字段均未查实，只有一条高风险候选线索（可能来自另一项目「金众麒麟府」）。3) layouts 的 share（各户型套数/占比）完全无公开数据，large_share 因此只能给推算方向而非数字；且推算依赖的「住宅建面148860㎡是否含2栋商办公寓」这一前提未能核实——若含公寓，套均174㎡的结论即失效。4) 2栋商办公寓的套数、面积段、产权年限未查到，无法给出住宅与公寓的分开口径。5) built_year 口径需注意：2019年10月开盘、约2021年交付，「建成年份2021」与「开盘2019」不冲突但常被混用。6) 二手参考价来源分歧较大（安居客86,729元/㎡、房天下2025年2月101,453元/㎡、幸福里103,517元/㎡），未取均值。7) 幸福里页面把「深圳市深旅物业管理有限公司」标为开发商，实为物业管理方，开发商是金众地产集团，该字段属平台数据错误，不可直接引用。8) 证据等级整体为「仅摘要」——本条目所有信息来自头条搜索结果摘要，未能打开任一原始详情页逐字核对。", "sources": [ "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E9%87%91%E4%BC%97%E9%BA%92%E9%BA%9F%E5%85%AC%E9%A6%86%20854%E6%88%B7%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%AE%B9%E7%A7%AF%E7%8E%87%20%E6%B2%81%E5%9B%AD", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E9%87%91%E4%BC%97%E9%BA%92%E9%BA%9F%E5%85%AC%E9%A6%86%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%88%9D%E4%B8%AD%20%E5%B9%B3%E5%B1%B1", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E9%87%91%E4%BC%97%E9%BA%92%E9%BA%9F%E5%85%AC%E9%A6%86%20%E5%81%9C%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%E6%AF%94%20%E7%BB%BF%E5%8C%96%E7%8E%87%20%E6%80%BB%E6%88%B7%E6%95%B0", "http://www.szjzdcjt.com/", "https://www.szns.gov.cn/", "https://sz.bendibao.com/" ], "done": true }, { "id": 306, "name": "塘坊花园", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "上川", "lines": "12", "d_m": 3.0, "area_m2": 76440, "built_year": "未知（一处摘要称2017，与老村统建楼形态不符，不采信）", "type": "混合", "units_total": "未知。前一轮从乐有家取到「约314（规划户数）／5栋」，但该数只对应一个8620㎡的宗地，而OSM把整个塘坊片区圈成76440㎡的一块地，两者差近9倍，**314不能代表OSM这个多边形范围内的实际户数**。本轮新增反证：Q房网/365淘好房小区库中**完全没有「塘坊花园」这个小区**（关键词「塘坊」「塘坊花园」在小区库、二手房源库、租房源库三处均返回「未找到」），而同片区、距上川站仅148米的「35区商住楼（新安35区，1991-1992年建）」在Q房网有正常建档与7套在售房源。一个真实存在的商品住宅小区不太可能在深圳主流平台完全无建档——这进一步支持「塘坊花园是塘坊村统建楼/农民房集中区，而非商品住宅小区」的判断。住宅套数无可信来源。", "residents_est": "无法估算。理由：分母（户数）本身不可信。若强行按乐有家的314户×2.4-2.7 = 754-848人，那也只覆盖8620㎡宗地、不覆盖OSM的76440㎡范围；而统建楼/农民房片区的实际居住密度远高于商品房（一栋楼常被切成数十个出租单间），用「户数×户均人口」这套商品房口径去套本身就不成立。**按铁律不给数字。**（若后续要估，正确做法是按建筑面积×人均居住面积，而非按户数。）", "parking": "未知。无任何来源给出本片区车位数。统建楼/农民房片区通常没有规划报建的地下车库，以路边与楼间空地停车为主，但这是常识推断，无来源，不作为结论。", "parking_ratio": "未知（分子分母都缺）。", "layouts": [ { "rooms": "非常规商品房户型", "area": "在售/在租房源多为500-960㎡整层整栋（标注为6室、2室等）", "share": "未知——来源为前一轮在中介页看到的房源列表，本轮Q房网无任何塘坊房源可复核" } ], "layouts_txt": "非常规商品房户型 在售/在租房源多为500-960㎡整层整栋（标注为6室、2室等）", "large_share": "未知。若按「整层整栋500-960㎡」的房源口径，≥120㎡的比例接近100%，但那是**按栋/按层交易的农民房口径**，与商品住宅的「套」不是一回事，把它换算成「四房或≥120㎡占住宅套数比例」没有意义，故不给数字。", "layout_verdict_raw": "未知", "layout_verdict": "未知", "has_4room": "无", "max_area": 960.0, "resettlement_detail": "未查实，但**倾向于第③类：原村民统建楼/农民房集中区**（塘坊村），而非①旧改回迁安置房、也非②政府保障房配建。判断依据（均为间接证据，非直接文件）：ⓐ地址为宝安区新安35区塘坊花园一巷22号，「XX村+花园」命名与「一巷」门牌是深圳城中村统建楼的典型形态；ⓑ中介页虽标「商品房/住宅」，但房源单位面积500-960㎡、5栋仅314户，与商品住宅完全不符，与按栋/按层持有的统建楼吻合；ⓒ本轮实测：深圳主流二手房平台Q房网对该名称零建档、零房源。**本轮无法执行「塘坊花园 回迁 / 塘坊村 旧改 / 塘坊 城市更新单元规划」等定向检索**（WebSearch额度耗尽，Bing/百度/搜狗/360/DuckDuckGo/Brave/Ecosia 全部被反爬或验证码拦截，深圳市规划和自然资源局宝安管理局站点无可用站内搜索入口），因此塘坊片区是否已列入城市更新单元计划、是否存在回迁安置协议，全部未查实。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "**未查实，不猜。**Q房网小区库无本小区，因而拿不到该平台的「附近学校」数据；宝安区教育局官网当年度学区划分公告本轮无法检索到（WebSearch额度耗尽、无可用搜索引擎、宝安政府在线无站内搜索入口）。仅提供**片区参考（不可直接套用到本小区）**：同在新安35区、距12号线上川站约148米的「35区商住楼」，Q房网列出的对口学校为深圳市宝安文汇学校（小学部）／深圳市宝安区上合小学／深圳市宝安区孝德学校（小学部）／深圳市宝安文汇学校（初中部）——4所小学并列，是宝安区大学区（多校划片）的特征。**但塘坊花园与35区商住楼是两个不同地块，学区不能互相推定**。另有一项对本小区特别关键的风险：**统建楼/村民自建房通常没有红本商品房产权，在深圳一般不具备申请公办学位的房产资格**（只能按租赁凭证等其他类别积分，档次远低于购房），若本小区确为统建楼，「学区」这个概念本身可能不适用。购房/租房前须以宝安区教育局当年度招生公告及该房产的实际产权性质为准。", "confidence": "推测", "field_gaps": "本条目几乎所有关键字段都缺，且缺口是**结构性**的，不是查得不够细：①该小区在深圳主流二手房平台（Q房网）零建档、零房源，商业数据源这条路走不通；②唯一的中介数据（乐有家314户/5栋）只对应8620㎡宗地，与OSM的76440㎡多边形对不上，存在严重的「地块范围不一致」问题——OSM很可能把整个塘坊片区圈成了一块，导致本条目的空间口径本身就与任何一个楼盘不对应；③车位、户型配比、居民数、学位全部无来源；④回迁/旧改/城市更新的定向核查因本次会话检索能力耗尽而无法进行；⑤建成年份仍未知（前轮见到的「2017」与老村统建楼形态不符，不采信）。**建议：这一条如果要用于最终对比，应先人工确认OSM该多边形究竟对应什么，或直接从样本中剔除并注明原因。**", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E5%A1%98%E5%9D%8A%E8%8A%B1%E5%9B%AD", "https://shenzhen.qfang.com/sale?keyword=%E5%A1%98%E5%9D%8A", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%96%B0%E5%AE%8935%E5%8C%BA", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57638" ], "done": true }, { "id": 309, "name": "招商臻府", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "上川", "lines": "12", "d_m": 84.6, "area_m2": 18148, "built_year": "2019建成 / 2021交楼", "type": "混合", "units_total": "口径冲突，三个数并列，各有各的统计范围：①**整盘规划 896 套**——深圳房地产信息网（bol.szhome.com）「牛浩思评楼」及其三篇报道（2019-08-20《宝安招商臻府打地基了 总规划896户》、2020-08-20《价格已出！均价8.84万/㎡推608套，招商臻府获批预售》、2020-11-18《…3个月清盘》）原文完全一致：「项目呈围合式布局，共计5栋超高层住宅（3栋为保障房），总户数规划896套，其中保障房共288套，普通住宅为608套」。②**608 套**——房网楼盘页「总房源：608」字段，以及 2020-08 预售证公示口径：「备案房源位于1栋、2栋、3栋和5栋，共665套，其中商铺57套、住宅608套」。即 608 是**可售商品住宅**，不含 288 套保障房。③**680 套**——Q房网小区库「总户数」字段（同页楼栋总数3、单元总数4、容积率4.96），既不等于896也不等于608，来源不明，未采信为主值。**建议口径：整盘 896 户 = 商品住宅 608 + 保障房 288；其中只有 608 套是商品房。**另注意物业类型登记为「其他、商品住宅、商业」，含 57 套商铺（建面约32-129㎡），商铺不计入住宅套数。", "residents_est": "按整盘 896 户（含288套保障房）：896 × 2.4 ≈ 2,150 人；896 × 2.7 ≈ 2,420 人；按自住 3.0 人/户 ≈ 2,690 人。综合区间约 2,150–2,690 人。若只算 608 套商品住宅：608 × 2.4–3.0 ≈ 1,460–1,820 人。乘数取深圳七普家庭户规模区间 2.4–2.7 人/户与自住为主小区常用的 3.0 人/户，属按户数推算值，非实测。口径提醒：商品住宅全为118-156㎡四房、总价948-1478万，自住改善家庭为主，户均人口可能偏区间上沿；而 288 套保障房（公租房/安居性质）以小家庭和租住为主，户均偏低，两部分应分开理解。", "parking": "**1182 个**（其中地下 1180、地上 2）——深圳房地产信息网牛浩思评楼原文：「停车位共1182个（地下1180，地上2个）」，同一表述在 2019-08、2020-08、2020-11 三篇中重复出现。房网楼盘页字段「车位数：1180」与 Q房网小区库「停车位 1180个」均只记地下部分，与 1182 不矛盾（差 2 个地上车位）。项目另有商业面积约 4000㎡（商铺57套），商业配建车位是否已包含在 1180 内未查实。", "parking_ratio": "**1182 ÷ 896 户 = 1.32 车位/户**（牛浩思原文亦直接写「车位比1:1.3」，与自算一致），属深圳同类项目中较充裕的水平。其它算法并列：若把车位全部摊给 608 套商品住宅（保障房通常另有配额或不配），1180 ÷ 608 = 1.94；Q房网页面自填「车位比例 1:0.81」，但同页 1180 车位 ÷ 680 户 = 1.74，该站数据自相矛盾，不可用。", "layouts": [ { "rooms": "四房", "area": "建面约118㎡（A户型；二手挂牌与成交实测117.82 / 118.96 / 120.02 / 120.11㎡）", "share": "未知——房网户型库对本盘只登记了A、B两个户型，销控接口 /Sale/GetHxType/ 返回空数组，各户型套数未公开。从二手挂牌与2020年成交记录看，118-120㎡这一档是绝对主力" }, { "rooms": "四房（含1+3或4+1说法）", "area": "建面约155-156㎡（B户型；二手挂牌实测154.92 / 155.48㎡，其中一套按6室挂牌，应为四房改间）", "share": "未知，为少数改善档" }, { "rooms": "保障房户型", "area": "未知", "share": "288套，户型面积与房型完全未公开（房网、Q房网均只覆盖商品住宅部分）" }, { "rooms": "商铺（非住宅）", "area": "建面约32-129㎡", "share": "57套，2020-08预售备案，均价约11万/㎡，不计入住宅户型结构" } ], "layouts_txt": "四房 建面约118㎡（A户型；二手挂牌与成交实测117.82 / 118.96 / 120.02 / 120.11㎡） / 四房（含1+3或4+1说法） 建面约155-156㎡（B户型；二手挂牌实测154.92 / 155.48㎡，其中一套按6室挂牌，应为四房改间） / 保障房户型 未知 [288套，户型面积与房型完全未公开（房网、Q房网均只覆盖商品住宅部分）] / 商铺（非住宅） 建面约32-129㎡ [57套，2020-08预售备案，均价约11万/㎡，不计入住宅户型结构]", "large_share": "**商品住宅部分接近 100% 是四房大户型。** 硬依据：2020-08 预售备案公示——「住宅产品，共608套，户型建面约118-155㎡，均价约8.84万/㎡，总价区间在948-1478万/套」，即 608 套商品住宅的面积下限就是 118㎡，无三房、无≤115㎡产品；房网户型库登记的两个户型 A(118㎡)、B(156㎡) 均标注「四房及以上」。若按「建面≥120㎡」严格划线，118-119㎡ 的 A 户型刚好卡在线下（二手实测117.82-120.11㎡，同一户型不同栋略有浮动），所以严格口径下的 ≥120㎡ 占比无法给出精确数字，但「四房及以上占比 = 100%」是确定的。**放到整盘 896 户口径，则 608/896 = 67.9% 为大户型商品房，其余 32.1%（288套保障房）户型未知。** 需推翻一个流传口径：2019-08 牛浩思在打地基阶段的预测文写「普通住宅中或有365套用于回迁…预计对外出售套数仅243套…对外销售中套内面积小于90㎡的共184户，占比75.72%」——这是**未实现的早期预测**，2020-08 实际备案的是全部 608 套商品住宅公开发售，2020-11 已近清盘（开盘当天去化281套，3个月内仅剩约25套），并无 365 套回迁分流。引用时不要把这段当作已发生的事实。另注：土地出让时地块用途写的是「中低价位、中小套型普通商品住房用地」，与实际建成的118-156㎡四房看似矛盾——因为深圳「中小套型」是按**套内**面积 90㎡ 划线，建面118㎡ ≈ 套内 90㎡ 以内，两者其实不冲突。", "layout_verdict_raw": "大户型为主（商品住宅608套全部为四房、建面118-156㎡，无三房及以下产品；288套保障房户型未知，未纳入判定）", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 156.0, "resettlement_detail": "**同时具备①旧改回迁背景与②政府保障房配建，是本批次里少见的双重属性。** 依据（深圳房地产信息网牛浩思评楼、2019-08及2020-08两篇报道原文一致）：项目原属**宝城34-2片区城市更新单元**，2015年纳入深圳市城市更新单元第三批计划，原拆除用地范围4万㎡、开发建设用地3.4万㎡、计容总建面16.9万㎡；后拆分为东、西片区分别实施，**宝城34-2（东片区）于2017年11月由宝安区城市更新局确认实施主体为深圳招商房地产有限公司**，即本项目；西片区2018年2月确认实施主体为深圳市俊弘星实业有限公司（中熙地产全资子公司，即隔壁的中熙玖玖颂阁）。本项目宗地号 **A007-0566**，拆除重建用地面积2.62万㎡、开发建设用地面积2.06万㎡；2018年10月宝安区城市更新局国有土地使用权协议出让公示 A108-1168、A007-0566 等8宗地，招商地产以成交价 20119.871万元 取得 A007-0566，土地用途登记为「中低价位、中小套型普通商品住房用地」。项目原名「招商黄金台」（对应原黄金台商业街地块，Q房网记的小区地址即「宝城34—2片区黄金台商业街与文汇B街交汇处」），后更名招商臻府。**保障房：288套，占整盘896户的32%**，位于其中若干栋（牛浩思记「5栋超高层住宅中3栋为保障房」），网络检索中「招商臻府公租房户型图/认租」类搜索词长期存在，指向公租房性质，但具体是公租房、安居房还是人才房、以及是否已分配，本轮未取得深圳市/宝安区住建局的正式房源公告核实。**回迁房：未查实具体套数。** 城市更新项目按规定须安置原权利人，2019年曾有「或有365套用于回迁」的媒体预测，但2020年608套商品住宅全部公开备案发售，该预测未兑现；回迁安置究竟落在哪些楼栋/套数（也可能以货币补偿或异地安置解决）无公开文件可查。", "school_primary": "均为**二手来源（Q房网小区库「附近学校」栏）**，不是宝安区教育局学区划分文件，且该栏是「按距离列出附近学校」而非「对口学校」：①深圳市宝安文汇学校（小学部），公办，九年一贯，地址前进一路297号，距小区约178米；②深圳市宝安区弘雅小学，公办，招生方式标注「派位」，地址建安一路647号，距约301米；③深圳市宝安区新安街道建安小学，公办，「派位」，地址建安一路484号，距约748米。深圳房地产信息网该盘「配套设施-学校」栏写的是「弘雅小学、文汇学校、项目自建幼儿园占地约2700㎡」，与①②吻合。", "school_middle": "深圳市宝安文汇学校（初中部）——推断自 Q房网标注该校为「九年一贯」制且距小区仅178米；Q房网未单独列出任何中学条目，房网配套栏亦只写「文汇学校」不分部。**本轮未取得任何一手学区文件确认初中对口校，此项按未查实处理。**", "school_note": "**口径警告：学位三字段全部为商业数据库的「附近学校」，不等于对口学区。** ①宝安区义务教育学区划分近年主要通过区级学位申请系统的电子地图发布，无静态可抓取文档，本轮未能取得宝安区教育局官方划分文件（本环境 WebSearch 配额耗尽，贝壳/乐有家/安居客/房天下被反爬拦截，宝安区政府门户为动态渲染）。②Q房网对弘雅小学、建安小学标注的入学方式是「派位」，对文汇学校标注「九年一贯」——若属实，说明本片区可能采用大学区/电脑派位而非单校划片，「离得近」不等于「进得去」，具体积分线未查到。③本盘 2020-08 开盘、2020-11 近清盘、约 2021 年交付，至 2026 年已有二手流转，深圳「同一房产 6 年内学位被占用」规则适用，二手买家须逐套核查学位占用情况。④288 套保障房住户与商品房住户是否同一学区、保障房是否享有学位，未查实。⑤网络上大量把隔壁项目（中熙玖玖颂阁）的宣传语「楼下即省一级弘雅小学和文汇学校」与本盘混用，两盘同属宝城34-2片区但是不同小区，引用时注意区分。", "confidence": "单一来源（户数896/608、车位1182、保障房288套、旧改背景四项均出自深圳房地产信息网同一采编体系的三篇文章＋楼盘页字段，属同源多篇互证而非独立第二来源；Q房网提供了独立的车位1180与学校清单，但其总户数680与车位比1:0.81 自相矛盾。学区、回迁套数为未查实）", "field_gaps": "①**回迁安置的具体套数与楼栋完全未查实**——项目确为宝城34-2东片区城市更新（旧改）项目，但回迁房是实物安置还是货币补偿、落在哪几栋，无公开文件；2019年「或有365套回迁」是媒体预测且已被2020年608套全量公开备案的事实证伪。②**288套保障房的具体性质（公租房/安居房/人才房）、户型面积、是否已配租**未取得住建局公告核实。③**楼栋数三个口径打架**：房网牛浩思记「5栋超高层住宅（3栋为保障房）」；上一轮粗筛引用乐有家记「6栋（4栋商品房+2栋保障房）」；Q房网记「楼栋总数3、单元总数4」（应仅覆盖商品住宅部分，与销控表的「1栋A座/1栋B座/2栋/5栋」四个销售单元吻合）。三者无法调和，未裁决。④**各户型套数配比未公开**：房网销控接口 /Sale/GetHxType/ 对本盘返回空数组，户型库只登记A(118㎡)、B(156㎡)两个户型无套数，因此 large_share 只能给「四房占比100%」这一定性结论，给不出按建面≥120㎡的精确百分比。⑤总户数 Q房网680 与 房网896/608 冲突，来源不明。⑥车位是否含商业（4000㎡商铺）配建部分、保障房是否单独配车位，未拆分。⑦学区三字段均为二手且是「附近学校」而非对口，无官方文件、无积分线。⑧交付年份仍未取得一手证据：房网「最早交房：待定」，Q房网「建筑年代2019年」，上一轮引用房天下竣工2021-01-01；Q房网成交记录显示 2020-11 已有大量成交（属期房网签），实际入伙时间按牛浩思2020年文中「12号线预计2022年开通，届时招商臻府刚好入伙」推断在2021-2022年，未坐实。⑨本环境 WebSearch 配额已耗尽，贝壳/乐有家/安居客/房天下直连被拦或TLS失败，可用源仅深圳房地产信息网、Q房网、头条搜索三家；深圳都市圈（sz.dushiquan.net）站内搜索对本盘返回0结果，无该站数据。", "sources": [ "http://bol.szhome.com/house/7922.htm", "http://bol.szhome.com/housedetail/7922.html", "http://bol.szhome.com/hx/7922.html", "http://bol.szhome.com/sale/7922.html", "http://bol.szhome.com/housecomment/7922.html", "http://bol.szhome.com/news/7922.html", "http://news.szhome.com/312863.html", "http://news.szhome.com/345468.html", "http://news.szhome.com/352833.html", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen200002616", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%8B%9B%E5%95%86%E8%87%BB%E5%BA%9C%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%E6%88%BF%20%E5%AE%9D%E5%9F%8E34-2%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%AE%89%E7%BD%AE" ], "done": true }, { "id": 311, "name": "玖玖颂阁", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "上川", "lines": "12", "d_m": 157.4, "area_m2": 15978, "built_year": "2023（2023-12交付；70年产权起算2018年11月）", "type": "住宅小区", "units_total": "两个口径：403（Q房网小区页「总户数」，条目名「中熙玖玖颂阁」，新安四路与建安一路交汇处）／379（上一轮记录口径）。差 24 套。深圳都市圈小区库中查无本盘（宝安区 689 条小区里没有「玖玖颂阁」条目，本盘 2023-2024 年才交付，收录滞后），无法交叉验证。★物业用途 Q房网记「住宅/商铺」、用水民水、用电民电，未见商务公寓；上一轮记录明确「70 年产权（2018.11-2088.11）」。因此 403（或 379）可视为住宅套数，商铺数未单列。", "residents_est": "约 970–1210 人。算式（按 Q房网 403 户）：403 × 2.4 = 967；× 2.7 = 1088；× 3.0 = 1209。按 379 户口径：910 / 1023 / 1137 人。★按户数推算，非实测。本盘 2023-2024 年新交付、精装、83-133㎡ 三/四房、70 年产权，是典型的刚需改善自住盘，取 2.7–3.0 更贴近实际。乘数区间沿用任务给定的深圳七普家庭户规模口径 + 自住经验值 3.0。", "parking": "752 个，其中地上 38 个、地下 714 个（Q房网，是本组 9 个小区里唯一给出地上/地下拆分的一条）。★这个数很可疑，见 parking_ratio 与 field_gaps ②：403 户配 752 个车位、地块占地只有约 1.4-1.6 万㎡，车位数明显偏高，很可能把地块内配建的公共停车位（对外开放的社会车位）一起算进来了，或者是整个开发地块（含商业部分）的车位总数。仅 Q房网一个来源，无法交叉验证。", "parking_ratio": "1.87 车位/户（按字面数据）。算式：752 ÷ 403 = 1.866；若按 379 户：752 ÷ 379 = 1.984。★强烈提示：这个比值在深圳住宅项目里是异常高的（同组其他 8 个小区都在 0.25-1.35 之间），不要直接当作「本盘车位很宽裕」的结论用。合理的解释是 752 里含非住宅/公共配建车位。真正属于业主的住宅车位数本轮未查到。Q房网该页没有给「车位比例」字段，所以这次没有站方错值可对照。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅2卫", "area": "83-90㎡（主卧带套间、全南向）", "share": "未知。来源：Q房网小区问答栏 2022-06-28 的一条回答（开发商/中介口径），原文「打造约83-133㎡雅奢空间……83-90m2户型均为3房2厅2卫，主卧都搭配了套间」" }, { "rooms": "4房", "area": "128-133㎡（带家庭厅）", "share": "未知。同一条问答原文「128-133m2 4房户型以陪伴为主设计概念，打造实用家庭厅」" }, { "rooms": "三至四房（上一轮口径）", "area": "89-133㎡，主打 89㎡ 三房两卫三阳台", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房2厅2卫 83-90㎡（主卧带套间、全南向） / 4房 128-133㎡（带家庭厅） / 三至四房（上一轮口径） 89-133㎡，主打 89㎡ 三房两卫三阳台", "large_share": "无法给出比例。原因：①Q房网该小区在售二手房 0 套、也没有租房板块，做不了在售/在租结构推算；②2023-2024 年才交付，二手流通量几乎为零；③开发商口径只给了产品区间（83-133㎡）不给套数配比。可确认的定性事实：产品线分两档——83-90㎡ 三房两卫（主打）与 128-133㎡ 四房，四房那一档全部 ≥120㎡。但两档各占多少套，未知。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 133.0, "resettlement_detail": "无回迁房。开发商为深圳市俊弘星实业有限公司（Q房网），物业由中熙系管理（上一轮记录：中熙物业）。上一轮已核到 70 年产权起算于 2018 年 11 月（2018.11-2088.11），是正常招拍挂/出让的商品住宅用地，不是旧改回迁安置房，也不是原村民集资房/统建楼。本轮未查到政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建的记录，但也没有拿到该地块的土地出让条件或建设工程规划许可原文来正面排除配建，故按「未查到配建记录」理解。", "school_primary": "宝安区弘雅小学，与建安小学、裕安学校（小学部）组成共享学区（可填 3 个志愿）", "school_middle": "宝安区文汇学校（初中部），单享学区（只能填这 1 所公办）", "school_note": "★来源为一手官方文件《宝安区2026年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》（宝安区教育局，post_12835639）。①定位：本盘地址「新安街道 新安四路与建安一路交汇处」（Q房网/上一轮一致），12 号线上川站约 335 米；Q房网「附近学校」显示弘雅小学（建安一路647号）距 302 米、文汇学校小学部（前进一路297号）距 427 米、建安小学（建安一路484号）距 936 米。②小学（第1学区）：官方文件序号 17【弘雅小学】招生范围「107国道以东，上川路以北，前进路以西，新安五路以南区域(34区)」，备注「共享学区」，同一范围块下序号 18-19 为【建安小学】【裕安学校(小学部)】——三校共享，可填 3 个志愿。本盘位于建安一路上、距弘雅小学仅 302 米，且夹在上川路与新安五路之间，落在 34 区，对应弘雅小学。③初中（第1学区）：官方文件序号 12【文汇学校(初中部)】招生范围「(1)107国道以东，广深高速公路以西，裕安二路以北，新安四路、新安五路以南区域（包括29-36区等）；(2)前进路以东，宝安公园以西，新安四路以北，西乡大道以南区域（73-76区等）」，备注「单享学区」——34 区在其范围(1) 明确列举的「29-36区」之内。单享学区意味着按宝安志愿规则只能填 1 所公办学校，没有第二选择。④★必须披露的不一致：用小区坐标（Q房网 BD09 113.899251, 22.58479）对宝安区教育局官方学区地图后端数据做落点检验，小学侧落在【文汇学校（小学部）】多边形内，而不是弘雅小学。但这个检验结果不可靠，因为宝安区学区地图后端返回的小学多边形只有 66 条，弘雅小学、裕安学校等一批学校根本没有独立多边形（它们只出现在大学区分组表 Dxqlist 的「弘雅小学、建安小学、裕安学校」这一组里），存在覆盖缺口；而文汇学校（小学部）的官方文字范围「107国道以东，创业二路以北，公园路以西，流塘路以南」是个大框，与弘雅（34区）、建安（24/25/29/30区）的细分范围在文字上重叠，说明该多边形画得偏大。综合「官方文件的细分区号 + 302 米的物理距离」，本条采信弘雅小学。初中侧落点检验结果为【文汇学校（初中部）】，与文件一致，无争议。⑤二手佐证（标为二手，不作为依据）：多篇网易号楼盘介绍文（开发商展示中心投放，2025 年）写「玖玖颂阁小学学区对应弘雅小学，中学学区对应文汇中学」，与本条结论一致；但这类内容属软广，只能当旁证。⑥宝安区志愿规则（《宝安区2026年秋季义务教育新生入学指引》）：共享学区内几所学校就填几个志愿、顺序自选；单享学区只能填 1 所公办。⑦学位占用风险：宝安区自 2018 年起全区公办学校实行学位房制度，房屋一旦被录取即被学位锁定，锁定期内不能再用于申请宝安区义务教育公办学位。本盘 2023-2024 年才交付，绝大多数房号是首次流转，学位被前手占用的概率在本组 9 个小区里最低——这是它相对少见的一个优势。可用「深圳市宝安区学位房使用情况查询」核查。⑧录取按积分排队，官方只公布招生班数不公布积分线，故不给积分线数字（弘雅小学 6 班、建安小学 6 班、裕安学校小学部 4 班；文汇学校初中部 16 班）。⑨新盘特有风险：本盘 2023-2024 年才交付，学区划分可能随新增学位调整，务必以报名当年的官方文件与房屋编码查询结果为准。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①硬数据基本只有 Q房网一个来源：深圳都市圈小区库无此盘（新盘未收录），Q房网也没有在售/在租房源，所以车位、户数、绿化率、容积率都无法交叉验证。②★车位数 752（地上38+地下714）对 403 户来说异常高（车位比 1.87），怀疑含公共配建或整地块口径，但没有第二来源可校验，也没查到分摊给住宅业主的车位数。③户数两口径（403 / 379）未能定论。④楼栋数两口径冲突：Q房网「楼栋总数 1 / 单元总数 4」，上一轮记录为 5 栋，差异未解释。⑤建成年代两口径：Q房网记 2024 年，上一轮记 2023 年 12 月交付。⑥户型配比完全没有：没有在售/在租样本可做结构推算，开发商只给了 83-133㎡ 的产品区间，因此 large_share 只能写「未知」。⑦商铺数未与住宅套数拆分。⑧小学学区存在「官方文件区号（弘雅小学）」与「官方学区地图落点（文汇学校小学部）」的冲突，本条采信前者并已在 school_note ④说明理由，但没有做到零歧义，建议按房屋编码在官方系统复核。⑨积分线未查到（官方不公布）。⑩户均人口乘数区间沿用任务给定口径，未核到深圳市统计局七普公报原文。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200151117", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/200151117", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835639.html", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835642.html", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835659.html", "https://zs.baoan.edu.cn/visitbagbxyxqdt", "https://zs.baoan.edu.cn/visitbagbcyxqdt", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/sz/baoanqu/" ], "done": true }, { "id": 321, "name": "鸿荣源·熙龙湾（一期）", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "临海", "lines": "5", "d_m": 159.4, "area_m2": 58439, "built_year": "2008", "type": "住宅小区", "units_total": "**口径分歧较大，三个数并列，不取平均：**\n· **1118 户** —— Q房网小区页『总户数 1118』『楼栋总数 14』『单元总数 18』。\n· **935 户** —— 安居客小区页原文『**熙龙湾一期分有8栋18个单元，共935户**，有复式、洋房、平层，主力户型为139~275平方』。与上一轮记录的乐有家『935（规划户数）』一致。\n· **1734 户** —— Q房网『小区问答』板块 2020-12-02 网友回答『熙龙湾花园位于宝安宝安中心区甲岸路与兴华路交汇处，**规划户数为1734户**』。**这条是用户问答区内容，可信度最低**，且 1734 接近 Q房网一期 1118 + 二期 690 = 1808 的量级，很可能是**整盘（一期+二期）**口径，不是本条地块。\n**两个中介平台在『单元总数 18』上完全一致，但『楼栋数』一个记 14、一个记 8，『户数』一个记 1118、一个记 935。**合理推测：18 个单元是硬事实；『8栋』可能按连体建筑计、『14栋』按塔楼计（本盘含复式、洋房、平层三种产品，形态混杂）；户数差 183 套的成因未查实。\n**物业用途『住宅/商铺/车库/写字楼』**（Q房网）——**本盘含写字楼产权单元**，所以 1118/935 这个数是否纯住宅套数存疑。在售房源『用途』筛选 23 套全部为『住宅』，公寓/商住项为 0，说明住宅仍是主体。\n**地块与分期（本条最关键的防混淆信息）**：Q房网小区简介写『小区位于甲岸路和临海路交汇处**N23区**……**N10、N23两地块隔甲岸路而邻**』。即：\n· **一期 = 熙龙湾花园 = N23 地块 = 甲岸路3号 = 距 5 号线临海站 398 米**（Q房网 id shenzhen57706）；\n· **二期 = 熙龙湾 = 熙龙湾花园N10区 = 甲岸路2号 = 距 1 号线新安站 348 米**（Q房网 id shenzhen57900，7栋 13单元 690户 695车位）。\n**本条 station=临海、d_m=159.4m、area_m2=58,439㎡ 与一期（N23）吻合，故本条 = 一期。**⚠️ 上一轮把地址记作『甲岸路2号』——按 Q房网，那是**二期**的门牌，上一轮的地址字段有误（但其 station=临海 是对的）。\n开发商 **深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司**，物业 **深圳市鸿荣源物业管理有限公司**，物业费 3.1 元/㎡·月（与上一轮一致）。", "residents_est": "**估算值，非实测**。深圳无小区级常住人口公开数据。\n算式（分母取两个口径各算一遍）：\n· 按 Q房网 1118 户：\n – 深圳七普家庭户平均规模 2.4–2.7 人/户 → 1118×2.4 ≈ **2,683 人** ～ 1118×2.7 ≈ **3,019 人**；\n – 自住改善型 3 人/户 → 1118×3 ≈ **3,354 人**。\n· 按安居客 935 户：\n – 2.4–2.7 人/户 → **2,244–2,525 人**；\n – 3 人/户 → **2,805 人**。\n· **综合区间约 2,240–3,350 人。**\n乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模 2.4x 人/户 + 自住型小区 3 人/户经验值。\n**向上修正理由**：本盘主力户型 139–275㎡、在售 23 套中五室及以上占 17 套，是明确的大户型改善盘，且紧邻宝安中学（集团）小学部（250 米）——大面积 + 好学区，三代同堂与多孩家庭比例高，实际户均人口大概率高于七普平均值，取 3 人/户口径更贴近。\n**向下修正理由**：均价 14.1 万/㎡、总价 1,000–2,000 万+ 的宝中豪宅盘，存在一定比例的投资持有与低频居住。\n两个方向相抵，**建议取 2,800–3,400 人（按 1118 户）或 2,400–2,900 人（按 935 户）**。", "parking": "**2,101 个，且 Q房网直接给出了地上/地下拆分：地上 147 个，地下 1,954 个**（Q房网小区页『停车位 2101个 (地上：147个，地下：1954个)』）。停车费地上 200 元/月、地下 200 元/月（同价）。Q房网标『人车分流：是』『封闭管理：是』『小区门禁：需要』。\n**另一口径（低可信）**：Q房网小区问答板块 2020-12-02 网友回答称『车位 1954 个（地下 1818 辆，地下 136 辆）』——原文两处都写『地下』，明显是笔误，1818+136=1954 恰等于基本信息栏的地下车位数 1954。所以这条问答实际上是**只报了地下车位、漏掉了地上 147 个**，并非独立的第二个总数。**以基本信息栏的 2,101 为准。**", "parking_ratio": "自算，分母取两个口径：\n· 对 Q房网 1118 户：2101 ÷ 1118 = **1.88 个/户**；\n· 对安居客 935 户：2101 ÷ 935 = **2.25 个/户**。\n**难得的一致性**：Q房网页面自填『车位比例 1：1.88』与自算的 1.88 **完全吻合**——说明该平台此处的车位数与户数是同一套口径下的数据（对比本批 46 号悠然天地、119 号前海港湾花园的平台派生值自相矛盾）。这反过来支持 **1118 户** 是 Q房网内部自洽的口径。\n**判断：车位比约 1.9，是本批 8 个小区里最宽裕的。**2,101 个车位对约 1,100 户，即每户近两个车位，符合宝中豪宅盘的定位（139–275㎡ 大户型家庭普遍两车）。", "layouts": [ { "rooms": "三室", "area": "未查到具体面积；从在售面积分档推断落在 110–150㎡ 区间", "share": "**在售 1/23 = 4.3%**（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "四室", "area": "未查到具体面积；上一轮记『145–183㎡ 四房』", "share": "**在售 5/23 = 21.7%**（同上）" }, { "rooms": "五室及以上（含复式）", "area": "Q房网户型库实见：**5室4厅 255㎡（复式）**、**6室4厅 226㎡（平层）**、**7室5厅 254.43㎡（复式）**；在售实见 5室 141.62㎡、6室 176.62㎡、6室 196.82㎡；幸福里租盘实见『熙龙湾(一期) 5室2厅 **226.11㎡**』", "share": "**在售 17/23 = 73.9%，绝对主力**（同上）" }, { "rooms": "一室 / 二室", "area": "—", "share": "**在售 0 套**（Q房网在售房型筛选中『一室』『二室』计数均为 0，面积筛选中 110 平米以下各档全部为 0）——本盘无任何小户型产品" }, { "rooms": "（整盘面积口径）安居客原文", "area": "**主力户型 139–275㎡**，产品形态含『复式、洋房、平层』三种", "share": "安居客小区页描述，未拆分套数" } ], "layouts_txt": "三室 未查到具体面积；从在售面积分档推断落在 110–150㎡ 区间 [**在售 1/23 = 4.3%**（按房源结构推算，非规划配比）] / 四室 未查到具体面积；上一轮记『145–183㎡ 四房』 [**在售 5/23 = 21.7%**（同上）] / 五室及以上（含复式） Q房网户型库实见：**5室4厅 255㎡（复式）**、**6室4厅 226㎡（平层）**、**7室5厅 254.43㎡（复式）**；在售实见 5室 141.62㎡、6室 176.62㎡、6室 196.82㎡；幸福里租盘实见『熙龙湾(一期) 5室2厅 **226.11㎡**』 [**在售 17/23 = 73.9%，绝对主力**（同上）] / 一室 / 二室 — [**在售 0 套**（Q房网在售房型筛选中『一室』『二室』计数均为 0，面积筛选中 110 平米以下各档全部为 0）——本盘无任何小户型产品] / （整盘面积口径）安居客原文 **主力户型 139–275㎡**，产品形态含『复式、洋房、平层』三种 [安居客小区页描述，未拆分套数]", "large_share": "**≥120㎡ 占比 100%；≥130㎡ 占 20/23 = 87.0%；≥150㎡ 占 14/23 = 60.9%；四房及以上占 22/23 = 95.7%。**\n依据 Q房网在售 23 套的筛选计数：\n· 面积分档：50平米以下(0)、50-70(0)、70-90(0)、90-110(0)、**110-130(3)**、**130-150(6)**、**150-200(10)**、**200平米以上(4)**；\n· 房型分档：一室(0)、二室(0)、**三室(1)**、**四室(5)**、**五室及以上(17)**。\n**110 平米以下一套都没有**，这是本批 8 个小区里唯一做到这一点的（招商玺家园最小 123.7㎡ 也全部 ≥120㎡，但样本只有 5 套）。\n交叉印证：安居客写『主力户型为 139~275 平方』；上一轮记『125-193㎡三房、145-183㎡四房、193-200㎡+五房及复式』；Q房网户型库前三个户型分别是 254.43㎡（7室5厅复式）、226㎡（6室4厅平层）、255㎡（5室4厅复式）。三方一致指向大户型。\n**口径说明：按在售 23 套房源结构推算，非规划配比。**23 套的样本量在本批中属中等偏上（对比招商玺家园 5 套、豪方悠然居 4 套），且结论极其一致（0 套小户型），可靠性较高。\n**注意**：本盘物业用途含『写字楼』，若写字楼单元也计入总套数，上述比例的分母会被稀释——但在售 23 套全部登记为『住宅』，写字楼部分未进入二手住宅流通盘。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "无", "max_area": 275.0, "resettlement_detail": "**三类均未查到，判定为纯商品房豪宅盘。**\n① **旧改回迁安置房：未查到。**头条搜索『熙龙湾花园 宝安 回迁 旧改』未返回任何指向本项目的城市更新单元规划或拆迁安置记录。本盘位于**宝安中心区（新中心区）N23 地块**，是宝安中心区整体规划开发的商品住宅用地，开发商鸿荣源（深圳知名民营房企）通过招拍挂取得；Q房网小区简介描述周边为『规划中的小学』『规划中的景观轴』『规划中的商业中心区』——典型的新区成片规划，不是城中村改造。\n② **政府保障房：未查到。**未见安居型商品房/人才房/公租房配建记录。本盘 2026-08 成交均价 14.13 万/㎡、在售总价 1,000–2,000 万+，与保障房性质互斥。\n③ **原村民集资房/统建楼：不适用。**开发主体为深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司，物业为鸿荣源物业，2008–2009 年建成的正规商品房。\n**片区背景提醒**：宝安中心区（新中心区）是填海与规划新建区域，周边确有旧改地块，但本盘所在的 N23 地块不在其中。上一轮亦记录『无』，本轮检索后维持该判断，证据强度为『查无』级。", "school_primary": "**双校共享学区（大学区），两所小学：**\n① **宝安中学（集团）小学部**（公办，Q房网标升学方式『**九年一贯**』，地址海天路，**距小区仅 250 米**）——这是距离最近、也是名气最大的一所。该校即『**深圳市宝安中学（集团）小学部（海天学校）**』，网易 2022-08-17 报道称其为『办学规模为 **72 班的九年一贯制学校**』，是宝安中学集团新增校区。\n② **深圳市宝安区海旺学校（小学部）**（公办，升学方式『九年一贯』，地址新中心区 N5 区，**距小区 861 米**）。\n**『共享学区』有官方公示背景**：房天下 2022-02-28《关于这几天宝安学区大瓜的始末……》原文『宝中、荔园等15所新学校招生范围公布！**宝安中学(集团)小学部招生范围公布，与海旺学校(小学部)共享学区**』；同事件另据自媒体『大咖深房团』2022-02-21 报道『2月17日，**宝安教育局、福田教育局分别在官网公示了秋季义务教育阶段新增学校招生范围**』。即：宝安中学（集团）小学部与海旺学校（小学部）**共享同一学区范围，家长可在两校间填报**——这与 Q房网把两所小学并列在本盘『附近学校』卡片里的做法一致。", "school_middle": "**深圳市宝安区海旺学校（初中部）**（公办，Q房网标升学方式『**九年一贯**』，地址新中心区 N5 区，**距小区 861 米**）。\n这是 Q房网为本盘（一期）列出的**唯一初中**。由于海旺学校是九年一贯制，小学部与初中部同址同校，本盘学生小学读海旺小学部即可直升其初中部；若读宝安中学（集团）小学部（该校亦为九年一贯制 72 班），理论上也存在直升本校初中部的通道，**但 Q房网未把宝安中学（集团）初中部列入本盘学校卡片，本轮也未找到相关官方文件，故不写入。**\n**⚠️ 一期与二期初中学区不同，这是本条最重要的分期差异：**Q房网对**二期（熙龙湾，甲岸路2号，N10地块）**列出的初中是『**深圳市宝安区实验学校(初中部)**』和『**深圳市宝安区海乐实验学校(初中部)**』——与一期的海旺学校完全不同。**两期隔甲岸路相邻但初中学区不同，买房时必须确认自己买的是哪一期、哪个门牌号。**", "school_note": "**口径分级：**\n· **学校名单：二手。**主体来自 Q房网小区页『附近学校』字段（中介平台整理），未直连宝安区教育局招生学区划分公告原文核验（本轮 WebSearch 配额耗尽，房天下/安居客/贝壳/乐有家均被反爬拦截）。\n· **『共享学区』这一制度事实：准一手。**有两条独立报道指向同一件事——房天下 2022-02-28 明确写『宝安中学(集团)小学部招生范围公布，与海旺学校(小学部)共享学区』，自媒体『大咖深房团』2022-02-21 写『2月17日宝安教育局在官网公示了秋季义务教育阶段新增学校招生范围』。**原始出处是宝安区教育局 2022 年 2 月的官网公示，但本轮未取得公示原文。**\n**制度要点与风险：**\n① **宝安区实行大学区/共享学区 + 积分入学**。宝安中学（集团）小学部与海旺学校（小学部）共享学区，意味着本盘家长可在两校间填报，**但多校并列 ≠ 任选**，最终按积分排序录取。宝安中学（集团）小学部距小区仅 250 米、又挂『宝安中学』金字招牌，竞争强度必然高于 861 米外的海旺学校。\n② **2022 年这次学区划分曾引发争议**——房天下那篇文章的标题就叫《关于这几天宝安学区**大瓜**的始末……》，原文提到『因为对这次的招生范围的划分持不同意见……』。说明该片区学区划分在 2022 年调整时存在家长争议，**后续是否又有调整未查实，2026 年入学务必以宝安区教育局当年公布的划分为准。**\n③ **学位被占用风险**：深圳同一房产 6 年内学位已被使用则无法再申请。本盘 2008–2009 年建成、房龄 17 年、以自住大户型家庭为主，**学位被占用概率高**，二手签约前必须查『学位锁定』状态。\n④ **一期/二期初中学区不同**（见 school_middle），是本盘最容易踩的坑。\n⑤ Q房网给本盘（一期）『周边学校』评分 **92 分**，给二期 87 分——一期学校配套评分更高，与宝安中学（集团）小学部仅 250 米的距离优势一致。\n**其它相邻资源**：上一轮记『东临深圳实验学校』，Q房网小区简介亦写『东临深圳实验学校，南接规划中的小学』——深圳实验学校（宝安部）在旁，但**未列入本盘对口学校名单**，属于『相邻』而非『对口』，不要混淆。\n**未查到**：宝安中学（集团）小学部与海旺学校的历年积分录取线、共享学区的完整小区名单（无法确认熙龙湾一期是否被逐字写入公示名单，本条依据的是 Q房网卡片 + 共享学区的制度事实）、宝安区 2026 年最新学区划分原文。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①**总户数三个口径冲突（Q房网 1118 / 安居客·乐有家 935 / Q房网问答区 1734）**，差 183–616 套，成因未查实；1734 大概率是一期+二期整盘口径但无法证实；\n②**楼栋数冲突（Q房网 14 栋 / 安居客 8 栋）**，两平台在『18 个单元』上却完全一致，说明『栋』的计法不同（连体建筑 vs 塔楼），但未查实哪种对；\n③**物业用途含『写字楼』，写字楼单元是否计入 1118/935 未标明**，因此住宅纯套数可能低于这两个数；\n④**Q房网户型库页面（/layout/57706）本轮持续返回『页面出错啦』**（多次重试、间隔 3–5 秒仍失败，其它小区同一路径正常），因此**拿不到 162 个户型的分房型计数与完整面积清单**。layouts 与 large_share 只能基于**在售 23 套**的筛选计数推算，且各户型的面积区间只有零星几个点（254.43/226/255/196.82/176.62/141.62/226.11㎡），三房与四房的具体面积段完全未查到；\n⑤**各户型的规划套数未查到**，large_share 为按在售房源结构推算，非精确统计；\n⑥**建面/容积率口径冲突**：Q房网记容积率 3、本条 OSM 占地 58,439㎡ → 反算计容建面约 175,300㎡；上一轮记『建面 223,000㎡、容积率 2.98』→ 反算占地约 74,800㎡。两组数无法调和，很可能上一轮的 223,000㎡ 是**一期+二期合计**或含地下车库的总建筑面积。本轮未找到能验证的原始文件；\n⑦**学区未经宝安区教育局官网原文核验**，『共享学区』虽有 2022 年两条独立报道佐证，但公示原文未取得，也无法确认熙龙湾一期是否被逐字写入招生范围名单；无任何积分线数据；\n⑧**⚠️ 张冠李戴高危（本条是本批最容易搞错的）**：\n · **一期 vs 二期**：一期=熙龙湾花园=N23地块=甲岸路**3**号=临海站(5号线)398m=14栋18单元1118户=车位2101=初中海旺学校；二期=熙龙湾=熙龙湾花园N10区=甲岸路**2**号=新安站(1号线)348m=7栋13单元690户=车位695=初中宝安区实验学校/海乐实验学校。**两期隔甲岸路相邻、开发商物业同为鸿荣源、建成年代都在2008–2009，但户数、车位、初中学区全部不同。**上一轮把本条地址记作『甲岸路2号』（二期门牌）而 station 记『临海』（一期），存在内部矛盾，本轮按 station + OSM 面积判定本条为**一期**；\n · 幸福里租盘中同时出现『熙龙湾 7室2厅（宝安西乡）』与『熙龙湾(一期) 5室2厅 226.11㎡（宝安中心）』——**『宝安西乡』那条与本盘片区不符，需警惕平台标错或另有同名房源**；\n · 鸿荣源系在宝安还有『鸿荣源胤璇』等项目（学区为宝安中学(集团)海天学校），**学区信息不可挪用**；\n⑨**本轮 WebSearch 配额已耗尽**，改用 curl 直连 + 头条搜索；房天下（验证码，仅得头条摘要）、安居客（58 反爬，仅得头条摘要）、乐有家、贝壳（captcha）均不可用，Q房网户型页又恰好报错——本条是本批数据获取最受限的一个。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen57706", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen57706", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen57900", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E7%86%99%E9%BE%99%E6%B9%BE", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E7%86%99%E9%BE%99%E6%B9%BE%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E5%AE%9D%E5%AE%89%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%AE%9D%E5%AE%89%E4%B8%AD%E5%AD%A6%E9%9B%86%E5%9B%A2%E5%B0%8F%E5%AD%A6%E9%83%A8%20%E6%8B%9B%E7%94%9F%E8%8C%83%E5%9B%B4%20%E7%86%99%E9%BE%99%E6%B9%BE%20%E5%85%B1%E4%BA%AB%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E6%B5%B7%E6%97%BA%E5%AD%A6%E6%A0%A1" ], "done": true }, { "id": 322, "name": "鸿荣源·熙龙湾（二期）", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "临海", "lines": "5", "d_m": 172.2, "area_m2": 50556, "built_year": "2009（竣工2009-06-27）", "type": "住宅小区", "units_total": "二期口径三个数，未能裁决：①728户——深圳房地产信息网(szhome)咚咚地产头条2020-06-16《宝中的熙龙湾花园怎么样？》原文「二期总占地面积为47583.59平米，总建筑面积约14万平米……总户数728户，车位数1178个」；②695户——上一轮筛查记录（称多来源一致）；③798户——房天下口径（上一轮记录）。均为「总户数」表述，未区分住宅/商业。项目物业构成含住宅+商业+底商（深圳都市圈），szhome整盘类型写「商品住宅、商业、写字楼」，所以728里是否含商铺不明。作为对照，整盘（一期+二期）口径：szhome楼盘档案侧栏「总栋数25栋、总户数1216、车位1954」，而同一家的头条文章写一期1102户+二期728户=1830户——szhome自家两个口径就打架，1216这个数不可信。一期口径（供交叉参考）：占地7万㎡、建面约14万㎡、6栋高层塔楼+2栋7层小洋楼、1102户、1954车位。", "residents_est": "算式：取728户 × 2.25人/户 ≈ 1640人；728 × 3.0 ≈ 2180人。取695户则约1560人/2085人；取798户则约1800人/2395人。2.25为深圳市第七次全国人口普查全市家庭户平均人口（家庭户6424556户 / 家庭户人口14480695人）；3.0为自住为主商品房小区常用经验乘数，无官方出处。本项目是113-287㎡的豪宅盘、单套面积大，实际户均人口偏向3人或更高更合理。以上为乘数估算，非实测。", "parking": "两个口径：①1178个——szhome咚咚头条文章「二期……车位数1178个」，且szhome楼盘档案页头「车位数：1178」与之一致（两处同源，算一个来源）；②1335个——深圳都市圈小区库「熙龙湾二期 车位数1335」。差157个。均未拆分地上/地下（szhome记载小区地上停车费200元/月，说明地上地下都有）。一期车位1954个（szhome头条文章），与二期不共用统计。", "parking_ratio": "算式：1178 / 728 = 1.62；1335 / 728 = 1.83；1178 / 695 = 1.70；1178 / 798 = 1.48。综合区间约 1.5–1.8 个车位/户，配比很宽裕，符合豪宅盘定位。", "layouts": [ { "rooms": "3+1房（三房带多功能间）", "area": "113㎡、115㎡、128㎡、131㎡", "share": "未知。来源szhome头条文章「二期主要的户型」，是户型清单不是配比" }, { "rooms": "4-5房", "area": "145㎡、160㎡、167㎡、180㎡、195㎡、228㎡", "share": "未知（同上）" }, { "rooms": "复式4-5房", "area": "173㎡、177㎡", "share": "未知（同上）；1、2栋为7层高的复式洋房" }, { "rooms": "复式5-6房", "area": "256㎡、278㎡、287㎡", "share": "未知（同上）；顶层复式，二手市场有305㎡在售记录" }, { "rooms": "（整盘户型库结构，含一期）三房 / 四房及以上", "area": "示例：4栋B座02户型 三房129.14㎡；4栋B座03户型 四房及以上169.55㎡、168.68㎡", "share": "szhome户型库共19个户型，其中三房2个、四房及以上17个（约89%）。这是户型个数结构，不是套数占比，且未按期数拆分" } ], "layouts_txt": "3+1房（三房带多功能间） 113㎡、115㎡、128㎡、131㎡ / 4-5房 145㎡、160㎡、167㎡、180㎡、195㎡、228㎡ / 复式4-5房 173㎡、177㎡ / 复式5-6房 256㎡、278㎡、287㎡ / （整盘户型库结构，含一期）三房 / 四房及以上 示例：4栋B座02户型 三房129.14㎡；4栋B座03户型 四房及以上169.55㎡、168.68㎡ [szhome户型库共19个户型，其中三房2个、四房及以上17个（约89%）。这是户型个数结构，不是套数占比，且未按期数拆分]", "large_share": "未知（无套数级统计）。按二期户型清单定性判断：最小户型113㎡，≥120㎡覆盖除113/115㎡两档之外的全部产品；四房及以上覆盖145㎡以上的全部档位加上173-287㎡的复式，可以确定占绝大多数。szhome户型库（一期二期混合）中四房及以上占17/19个户型（约89%），可作旁证。另有一条会影响面积口径的事实：szhome记载二期户型赠送面积最高达90㎡，即建面与实际使用面积差距很大，按建面做的≥120㎡统计会低估实际居住面积。以上为按户型清单+户型库结构推算，不是精确套数统计。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 287.0, "resettlement_detail": "未查到回迁房、旧改安置房、政府保障房配建或集资房记录。深圳都市圈小区库记录「交易权属：商品房」（单一，无使用权/集资房等附加项）；szhome记载开发商为深圳市鸿荣源房地产开发有限公司，物业为鸿荣源自有物业（深圳市鸿荣源物业管理有限公司），物业费3.1元/㎡·月，一期入伙2008年3月，项目定位为宝安中心区豪宅盘（N23地块，甲岸路与临海路/海秀路交汇）。上一轮筛查记录写「无」。本条属「检索未命中 + 交易权属为纯商品房」双重支持，但仍未查阅出让/更新单元原始文件。", "school_primary": "宝安区实验学校（九年一贯制）小学部。三条证据链：①深圳本地宝《宝安区学区划分范围（公办学校）》（2015-03-25）逐字点名——「宝安实验学校：湖滨路以北，甲岸路以南，107国道以西至海边（包括11、37、38、39、40区，金泓凯旋城、西岸观邸、熙龙湾二期等）」；②szhome咚咚地产头条2020-06-16文章明确写「熙龙湾二期上的学校是：宝安实验学校（九年制）」（一期则是海旺学校）；③深圳本地宝《宝安区第1学区公办小学招生范围汇总表（新安街道）》（2023年秋季招生口径，2024-09-10发布）中「宝安区实验学校(小学部)」招生范围为「(1)湖滨路以北，甲岸路以南，107国道以西，宝安大道以东区域；(2)湖滨路以北，新安西路以南，宝安大道以西至海边」，与本小区所在位置一致（甲岸路2号，甲岸路以南）。", "school_middle": "宝安区实验学校（初中部）。2015年名单同样把「熙龙湾二期」列入宝安实验学校初中部（招生范围与小学部相同）；2023年第1学区初中表中「宝安区实验学校(初中部)」范围为「(1)湖滨路以北，甲岸路以南，107国道以西，宝安大道以东区域；(2)湖滨路以北，新安西路以南，宝安大道以西至海边」，一致。", "school_note": "口径：①宝安区现行为共享学区制。2023年秋季第1学区表中「宝安区实验学校（小学部/初中部）」备注均为「共享学区」，且宝安区实验学校（集团）海乐实验学校（小学部/初中部）在表中招生范围留空、与实验学校同组，意味着该范围内可共享/分流到海乐实验学校。所以本小区实际可对应「宝安区实验学校 + 海乐实验学校」这一组，不是单校对口。②来源分级：2015年那份是逐字点名「熙龙湾二期」的最强证据，但已11年；2023年那份是最新的官方招生范围（经深圳本地宝转载，非教育局原站——宝安区政府网站 www.szbao.gov.cn 对本机 IP 不可达，未能取到原文），但只有边界描述、不点名小区；szhome那篇是经纪人撰稿的二手内容。三者互相印证，方向一致。③深圳全市实行学位锁定：一套住房被锁定后小学6年、初中3年内其他家庭孩子不能再申请，2010年入伙的老盘二手房须逐套查学位占用情况。④未查到本学区的积分录取线。⑤2025/2026年最新划分未核到。⑥期数辨析：熙龙湾一期（甲岸路3号，甲岸路以北）对应的是海旺学校，与二期不同校，买房时必须按甲岸路南北分清期数，别按「熙龙湾」这个名字一概而论。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①二期总户数三口径695/728/798未能裁决（728有原文出处，相对最可靠）；②户数是否含商铺不明；③车位1178 vs 1335冲突，无地上/地下拆分；④分户型套数/占比完全缺失，large_share无法量化；⑤楼栋数：szhome头条文章说二期为1-7栋（7栋），深圳都市圈写9栋，上一轮记录还有乐有家5栋、房天下7/9栋，未裁决；⑥szhome楼盘档案侧栏的整盘数据（25栋/1216户/1954车位）与其自家文章矛盾，未采信；⑦学区最新版（2025/2026）与积分线缺失，且2023版官方原文未能从宝安区政府网站取得。卡点：宝安区政府网站 www.szbao.gov.cn 对本机 IP 不可达；贝壳/链家/安居客/房天下/乐有家/Q房网均返回验证码或反爬页。", "sources": [ "http://news.szhome.com/339186.html", "https://bol.szhome.com/house/1462.htm", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3748/", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3742/", "http://bsy.sz.bendibao.com/bsyDetail/611283.html", "https://m.bendibao.com/show948166.html", "http://sz.bendibao.com/qinzi/2023919/948167.shtm", "http://sz.people.com.cn/n2/2021/0517/c202846-34728535.html" ], "done": true }, { "id": 325, "name": "福中福·幸福海岸", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "宝体", "lines": "1", "d_m": 5.9, "area_m2": 76146, "built_year": "2005（一期；整体分三期，2005-2008左右陆续交付）", "type": "住宅小区", "units_total": "整盘（三期合计）1850 户 = 一期 595 + 二期 863 + 三期 392（Q房网三个独立小区档案，均标地址罗田路20号、物业均为深圳市开元国际物业）。分期明细：一期 6 栋 10 单元 595 户（2005 年，18 层，容积率栏标 2.18，物业用途「住宅/商铺/车库」）；二期 3 栋 9 单元 863 户（2005–2008 年，32 层，容积率 3.95，物业用途「商铺/住宅」）；三期 2 栋 3 单元 392 户（2009–2013 年，32–33 层，容积率 3.95，物业用途「住宅/商铺」）。冲突提示：Q房网三期楼栋数合计仅 11 栋，与上一轮记录的「整体 28 栋（11-33 层）」差距大，两个口径都保留，未取平均；三个户数均未拆分住宅套数与商铺套数。OSM 地块 76146㎡ 小于上一轮记录的宗地 104616.27㎡，说明 OSM 面只覆盖了整盘的一部分，本条按整盘+分期两级口径给数。", "residents_est": "整盘约 4,440–5,550 人。算式：1850 户 × 2.4 = 4,440 人；1850 × 3.0 = 5,550 人；中值 1850 × 2.7 ≈ 5,000 人。分期：一期 595 户 ≈ 1,428–1,785 人；二期 863 户 ≈ 2,071–2,589 人；三期 392 户 ≈ 941–1,176 人。乘数出处：深圳七普家庭户规模约 2.4–2.7 人/户，自住为主小区常按 3 人/户。为估算，非实测常住人口。", "parking": "整盘 2010 个 = 一期 600 + 二期 700 + 三期 710（Q房网各期「停车位」）。均未分地上/地下（停车费栏：一期地上/地下各 300 元/月，二、三期各 200 元/月，说明地上地下都有）。Q房网三期「小区缺点」写「小区公共车位紧张」。", "parking_ratio": "整盘 1.09。算式：2010 ÷ 1850 户 = 1.086。分期：一期 600÷595 = 1.008（Q房网自标 1:1.44，与自算不符，口径不明）；二期 700÷863 = 0.811（Q房网自标 1:1，与自算不符）；三期 710÷392 = 1.811（Q房网自标 1:1.23，与自算不符）。三期的 Q房网自标车位比例全部与其自家户数/车位算不上，故一律以我自算为准并标明分歧。三期 710 车位对 392 户明显是把整盘部分公共车库计入该期，整盘口径 1.09 更可信。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅", "area": "71.79㎡（一期在售）、80.52㎡（三期户型库+成交，朝北）", "share": "在售 95 套中二室 9 套（一期 4、二期 1、三期 4）＝9.5%，按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "70.76–187.70㎡（一期 70.76/95.04/103.49/116.64㎡；二期户型库 115.61㎡ 朝北、在售最大 187.70㎡；三期 80.52/118.28/132.29/137.48㎡）", "share": "在售 95 套中三室 30 套（一期 14、二期 10、三期 6）＝31.6%，按房源结构推算" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "120.01–158.38㎡（一期户型库 149.47㎡ 朝东、成交 149.48㎡；二期在售 155.08㎡；三期在售 120.01/150.70/158.38㎡）", "share": "在售 95 套中四室 36 套（一期 11、二期 16、三期 9）＝37.9%，按房源结构推算" }, { "rooms": "5房2厅及以上", "area": "154.30–256.34㎡（一期户型库 172.21㎡ 朝南；二期户型库 187.29㎡ 朝东南、在售 154.30/157.52/256.34㎡）", "share": "在售 95 套中五室及以上 20 套（一期 1、二期 19、三期 0）＝21.1%，几乎全在二期，按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房2厅 71.79㎡（一期在售）、80.52㎡（三期户型库+成交，朝北） [在售 95 套中二室 9 套（一期 4、二期 1、三期 4）＝9.5%，按房源结构推算，非规划配比] / 3房2厅 70.76–187.70㎡（一期 70.76/95.04/103.49/116.64㎡；二期户型库 115.61㎡ 朝北、在售最大 187.70㎡；三期 80.52/118.28/132.29/137.48㎡） [在售 95 套中三室 30 套（一期 14、二期 10、三期 6）＝31.6%，按房源结构推算] / 4房2厅 120.01–158.38㎡（一期户型库 149.47㎡ 朝东、成交 149.48㎡；二期在售 155.08㎡；三期在售 120.01/150.70/158.38㎡） [在售 95 套中四室 36 套（一期 11、二期 16、三期 9）＝37.9%，按房源结构推算] / 5房2厅及以上 154.30–256.34㎡（一期户型库 172.21㎡ 朝南；二期户型库 187.29㎡ 朝东南、在售 154.30/157.52/256.34㎡） [在售 95 套中五室及以上 20 套（一期 1、二期 19、三期 0）＝21.1%，几乎全在二期，按房源结构推算]", "large_share": "高。按 Q房网三期在售合计 95 套结构推算：四室及以上 56 套 = 58.9%；面积 ≥130㎡ 者 54 套 = 56.8%（130-150㎡ 14 套、150-200㎡ 39 套、200㎡以上 1 套），110-130㎡ 另有 16 套，故「≥120㎡」占比落在 56.8%–73.7% 之间（Q房网面积分段无法在 120 处切分）。分期差异极大：二期 46 套在售里 150-200㎡ 就有 34 套，是彻底的大户型盘；一期偏中户型（70-110㎡ 17/30 套）；三期两极（70-90㎡ 6 套、130-150㎡ 7 套）。以上均为挂牌样本推算，非全盘精确统计，且大户型挂牌周期长会抬高其在挂牌池中的占比。上一轮记录的「乐有家在售 145-290㎡」与本轮二期数据方向一致。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（整盘 71㎡ 两房到 256㎡ 五房；但二期单独看是「大户型为主」，一期单独看是「中小到中大户型为主」）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 256.34, "resettlement_detail": "未查到回迁房/安置房记录。Q房网三期简介：「幸福海岸位于宝安 N15 地块，在中心区西北部体育场北侧，东南临罗田路、东北接新湖路、西南毗邻创业路、西北接玉津路」，与上一轮记录的宝安中心区 N15 地块、福中福地产开发一致——这是政府出让宗地上的商品房，不是村地回迁。①旧改回迁安置房：未查到；②政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建：未查到；③原村民统建楼/集资房：未查到。本轮通用搜索引擎全部不可用，此项为「未在可访问来源中发现」，不等于已确证为无。", "school_primary": "未查实（官方口径）。Q房网三期档案一致列出三所小学：深圳市宝安小学（公办，新中心区创业一路 18 号，升学方式「派位」，距一期 648m/二期 628m/三期 693m）、深圳市宝安区海裕小学（公办，新湖路与和丰路交会处，「派位」，距 531m/389m/556m）、深圳市宝安区海韵学校（小学部）（公办，中心区 N28 区，「九年一贯」，距 948m/1054m/962m）。一个小区同时挂三所小学且标注「派位」，与宝安中心区实行大学区/共享学区的特征一致。二手来源，Q房网该栏标题为「附近学校」，不等同教育局学区划分文件。", "school_middle": "未查实（官方口径）。Q房网搜索结果页列出：深圳市宝安区海韵学校（初中部）、新安中学（集团）第一实验学校（初中部）。二手来源。", "school_note": "二手口径，未核到官方文件。三所小学并列 + 「派位」标注强烈提示这里适用宝安区大学区（共享学区）政策，即业主可填报多校、按积分统筹派位，不保证进入其中任一所指定学校。宝安中心区是宝安学位竞争最激烈的片区之一，但本轮未能访问宝安区教育局招生学区划分公告核实年度学区名单与积分线，故积分线、学位紧张度均写「未查到」。深圳「学位被占用」规则（同一房产 6 年内已用过的学位不可再用）适用，二手房交易前须查房屋学位使用状态。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 本轮 WebSearch 配额耗尽，Bing/DuckDuckGo/Brave/Mojeek/Ecosia/Startpage/Yandex 全被反爬或严重降级，贝壳被验证码拦截、乐有家 403、安居客/房天下反爬跳转，硬数据仅 Q房网一家。2) 楼栋数 11 栋（Q房网三期合计）vs 28 栋（上一轮安居客/房天下口径）无法仲裁。3) 三期的 Q房网「车位比例」全部与其自家数据算不上，车位在三期之间如何分摊不明（三期 710 车位对 392 户明显异常）。4) OSM 地块 76146㎡ 只覆盖宗地 104616㎡ 的一部分，无法确定 OSM 面对应哪几期，本条按整盘给数。5) 各户型规划套数配比未知，占比来自 95 套挂牌样本。6) 学区无官方文件、积分线未知。7) 回迁/保障房无法交叉验证。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56212", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56770", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/58733", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56212", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56770", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/58733", "https://shenzhen.qfang.com/garden/f1?keyword=%E5%B9%B8%E7%A6%8F%E6%B5%B7%E5%B2%B8" ], "done": true }, { "id": 326, "name": "泰华·君逸世家", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "宝体", "lines": "1", "d_m": 0.0, "area_m2": 24934, "built_year": "2006（房天下）/ 2007（乐有家）", "type": "住宅小区", "units_total": "约863–875套（三源：Q房网字段865套、Q房网小区简介「约863户」、幸福里/贝壳系875套；房天下条目记863套）。**关键结构**：全盘只有3栋、7个单元，Q房网简介写明「由3栋19-31层的商住楼组合而成，**其中两栋住宅、一栋公寓**」——即住宅与公寓混编在同一小区内，**住宅套数与公寓套数的官方拆分未查到**。物业用途Q房网标「住宅/商铺」，另有地面一层大型商业广场与下沉式地下商场（与地铁地下通道相连），商铺套数未公布。别名：君逸世家、君逸世家花园、泰华君逸世家。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数估算。取865户：①按深圳七普家庭户平均规模2.4–2.7人/户取中值2.5：865 × 2.5 ≈ 2,160人；②按自住为主小区常用3人/户：865 × 3 ≈ 2,600人。**但这个区间需要向下修正**：在售房源中46-48㎡的一房占51%（34/67），说明公寓栋在总套数中占比很高，公寓多为单身/两人/租客（Q房网用户点评亦写「小区租户较多」），户均人口显著低于住宅。若粗分为约300套公寓（按1.5人/户）+ 约565套大户型住宅（按3.5人/户），则约450 + 1,980 ≈ 2,400人。**注意这里的300/565是我按「总建面142,762㎡扣除商业后、用46㎡与175㎡两种套均面积反解」得到的推算值，不是查到的数据**，仅用于说明修正方向。综合估算约2,000–2,600人。", "parking": "两源冲突：Q房网记814个（停车费地上260元/月、地下260元/月，未拆分地上/地下数量；房天下条目同为814个）；幸福里/贝壳系记914个（停车费260元/月）。相差100个，均保留。地上/地下拆分未查到。是否含商业广场配套车位未知。", "parking_ratio": "814 ÷ 865 ≈ 0.94 车位/户（Q房网口径，其页面标注的「车位比例1：1.06」是反过来写的865/814=1.06，与自算一致）；914 ÷ 875 ≈ 1.04 车位/户（幸福里口径，其页面标注「车位配比1:1」，亦自洽）。**两套数据各自内部自洽但互相不一致，取值区间0.94–1.04**。口径提醒：分母含公寓套数，若只算住宅栋，实际车位比会高于上述值；但商业广场客流会挤占车位，Q房网用户点评说「小区停车位充足」，另一条点评说「小区占地面积较小」，可作参考。", "layouts": [ { "rooms": "1房（公寓栋／C栋，中介多标为1室或2室1厅）", "area": "约46-48㎡（在售样本46.58×2 / 46.65×7 / 46.72 / 46.79 / 47.41×4 / 47.94 / 48.40㎡）", "share": "在售67套中「50㎡以下」34套，占51%——按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "2房", "area": "约80-90㎡（在售样本80.64×2 / 86.63 / 89.13㎡）", "share": "「70-90㎡」段8套，占12%——按房源结构推算" }, { "rooms": "3房", "area": "约111-136㎡（在售样本111.44 / 117.45 / 121.89 / 128.07 / 131.60 / 135.51㎡）", "share": "「110-130㎡」12套 + 部分「130-150㎡」——按房源结构推算" }, { "rooms": "4-5房（住宅栋主力，开发商/Q房网简介口径）", "area": "约160-188㎡：160.26㎡ 5室2厅、161.46㎡ 5室2厅、167㎡ 5室2厅、187.88㎡ 5室2厅（Q房网户型库另列4室2厅161.49㎡）", "share": "「150-200㎡」段4套，占6%——按房源结构推算；规划套数未公布" }, { "rooms": "超大/复式（个案）", "area": "200㎡以上（在售样本255.47㎡，中介标6室）", "share": "1套，占1.5%" }, { "rooms": "在售房型汇总（Q房网2026-08，67套）", "area": "一室30、二室12、三室19、四室4、五室及以上2；面积段：50㎡以下34、70-90㎡8、90-110㎡1、110-130㎡12、130-150㎡7、150-200㎡4、200㎡以上1（50-70㎡段为0）", "share": "按房源结构推算，非规划配比。中介的房间数标注很不可靠（同一套188.15㎡被标成2室、187.68㎡被标成6室），面积段比房间数可信" } ], "layouts_txt": "1房（公寓栋／C栋，中介多标为1室或2室1厅） 约46-48㎡（在售样本46.58×2 / 46.65×7 / 46.72 / 46.79 / 47.41×4 / 47.94 / 48.40㎡） [在售67套中「50㎡以下」34套，占51%——按房源结构推算，非规划配比] / 2房 约80-90㎡（在售样本80.64×2 / 86.63 / 89.13㎡） [「70-90㎡」段8套，占12%——按房源结构推算] / 3房 约111-136㎡（在售样本111.44 / 117.45 / 121.89 / 128.07 / 131.60 / 135.51㎡） [「110-130㎡」12套 + 部分「130-150㎡」——按房源结构推算] / 4-5房（住宅栋主力，开发商/Q房网简介口径） 约160-188㎡：160.26㎡ 5室2厅、161.46㎡ 5室2厅、167㎡ 5室2厅、187.88㎡ 5室2厅（Q房网户型库另列4室2厅161.49㎡） [「150-200㎡」段4套，占6%——按房源结构推算；规划套数未公布] / 超大/复式（个案） 200㎡以上（在售样本255.47㎡，中介标6室） [1套，占1.5%] / 在售房型汇总（Q房网2026-08，67套） 一室30、二室12、三室19、四室4、五室及以上2；面积段：50㎡以下34、70-90㎡8、90-110㎡1、110-130㎡12、130-150㎡7、150-200㎡4、200㎡以上1（50-70㎡段为0） [按房源结构推算，非规划配比。中介的房间数标注很不可靠（同一套188.15㎡被标成2室、187.68㎡被标成6室），面积段比房间数可信]", "large_share": "**按房源结构推算，非精确统计**：在售67套中，≥130㎡的12套（130-150㎡ 7套 + 150-200㎡ 4套 + 200㎡以上 1套），占18%；把110-130㎡的12套里跨过120㎡线的部分算进来后，≥120㎡大致在18%–27%之间（无法精确，因该面积段未逐套列出）。四房及以上按中介标注仅6套（9%），但中介房间数标注明显错乱，不建议采用。**这是对既有资料的重要更正**：此前把本盘记为「主力5房136-189㎡、大户型为主明确」，只看到了两栋住宅楼，忽略了第三栋是公寓楼——46-48㎡的小户型在在售房源中占到51%，是数量上的绝对主体。规划配比未公开。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 255.47, "resettlement_detail": "①旧改回迁安置房：未查到。开发商为泰华房地产（中国）有限公司、物业为深圳泰华物业管理有限公司，2006-2007年建成，未检索到城市更新单元规划或回迁安置公告。②政府保障房（安居房/公租房/人才房配建）：未查到配建记录（2006年前后入市，早于深圳普遍要求配建保障房的时期）。③原村民集资房/统建楼：无相关记录。（以上均为「未检索到」，不等于官方否定。）", "school_primary": "**共享学区，三校可选**：海韵学校（小学部）、滨海小学（集团）海裕小学、宝安小学。依据宝安区教育局2025年招生范围表第1学区小学部分，序号8-10为一个共享学区组（「共享学区」备注跨这三行），其中海韵学校（小学部）那一格的范围是「（1）**玉律路以南，裕安路、宝兴路以北，宝安大道以西至海边**；（2）海语西湾」——本盘落在此范围内。", "school_middle": "**共享学区，两校可选**：新安中学（集团）第一实验学校（初中部）、海韵学校（初中部）。依据同一份2025年文件第1学区初中部分，序号6-7为一个共享学区组，范围为「**裕安路、宝兴路以北，海城路以南，宝安大道以西至海边**」——本盘落在此范围内。", "school_note": "**⚠️ 这两个学校名是我用坐标推导出来的，不是官方按小区名点名的，请以官方查询为准。** 宝安区教育局公布的学区是**道路边界＋区号**的文字描述，正文里没有出现「君逸世家」四个字，所以必须自己定位。推导过程如下（用OSM实测坐标，小区中心 22.564538N / 113.876482E，即罗田路18号、新湖路与罗田路交汇处、宝安体育馆对面）：\n· 玉律路——在小区经度处该路位于22.567306N，小区在其**南**约307米 ✓「玉律路以南」\n· 宝安大道——在小区纬度处该路位于113.883156E，小区在其**西**约681米 ✓「宝安大道以西」\n· 裕安一路——在小区经度处该路位于22.558470N，小区在其**北**约674米；宝兴路整段纬度均低于22.5563，小区亦在其北 ✓「裕安路、宝兴路以北」\n· 海城路——在小区纬度处位于113.859657E，小区在其**东**；海城路整段纬度低于22.5765，小区在其南 ✓「海城路以南」（初中条款需要）\n四个条件同时满足，故小学落入海韵学校（小学部）那一格、初中落入新安中学（集团）第一实验学校那一格。**风险**：①道路名在OSM与政府文件中可能不完全对应（文件写「裕安路」，OSM只有「裕安一路」「裕安二路」，我按最近的裕安一路判定）；②边界判定用的是小区中心点，若地块跨界会有偏差；③未找到任何二手资料佐证这两个学校名，属**孤证＋自行推导**。\n口径与时效：数据源为宝安区人民政府门户网站《宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》官网原文（另有2024年版本，第1学区相关条款文字完全一致，可互证）——这一条是**一手政府来源**，可靠；不可靠的是「本盘落在哪一格」这一步。\n**共享学区含义与风险**：宝安的共享学区是几所学校共用招生范围、按积分统一排位分流，**不保证进指定的某一所**。**其它风险**：①各校历年积分录取线未查到；②学位被占用——宝安区实行学位锁定，本盘2006-2007年入伙、房龄约20年，已走过多轮小学6年周期，二手买入前必须逐房号核验；③**本盘公寓栋（约46-48㎡那批）大概率不具备学位**——Q房网把三栋统称为「商住楼」，商住/公寓性质单位在深圳一般不能申请学位，买前务必确认房产证用途为「住宅」，这是本盘最容易踩的坑。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①住宅套数与公寓套数的拆分完全未公布，这是本条最关键的缺口——它同时影响居民数估算、车位比和学位可用性判断；②总户数三源不一（863/865/875）；③车位两源不一（814/914），地上地下拆分未知，是否含商业车位未知；④容积率两源不一（Q房网与房天下3.78 vs 幸福里3.18）、绿化率两源不一（20% vs 31%）、建成年代三源不一（2006/2007/1998-2007）——说明各中介站对本盘的底档数据本身就不干净；⑤各户型规划套数配比未公开，只能用67套在售房源推算，且中介的房间数标注错乱（188.15㎡标2室、187.68㎡标6室），只能靠面积段；⑥对口学校是按坐标推导所得，**无任何独立来源佐证**，且未取得区教育局按小区名的确认；⑦各共享学区学校的历年积分录取线未查到；⑧未检索到该项目的政府项目信息公告（该盘早于深圳推行项目信息公开制度）。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen57048", "https://shenzhen.qfang.com/sale?keyword=%E5%90%9B%E9%80%B8%E4%B8%96%E5%AE%B6", "https://m.xflapp.com/xiaoqu/sz-6587276489153052942.html", "https://www.baoan.gov.cn/gkmlpt/content/12/12212/mpost_12212890.html", "https://www.baoan.gov.cn/zxbs/jy/ywjy/xqhf/content/post_11323327.html", "http://m.bendibao.com/show801234.html" ], "done": true }, { "id": 327, "name": "金成时代家园", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "宝体", "lines": "1", "d_m": 165.5, "area_m2": 19934, "built_year": "2005（竣工2005-03-19）/ 乐有家写2006", "type": "混合", "units_total": "760 户（两个独立来源一致：Q房网小区页「总户数 760」；乐有家小区基本信息「小区栋数3栋、小区户数760户」）。百度百科另给「760-776」的区间口径（g11 原始笔记），差额16户成因不明。物业用途标「住宅/商铺」，底商不计入户数。无商务公寓（在售50套筛选「公寓」计数为0，全部归「住宅」）。**防混淆**：宝安另有「金成时代广场」（办公/公寓型物业，同为金成系）是**另一个项目**，本条只指罗田路16号的「金成时代（金成时代家园）」住宅小区，Q房网深圳库内该名称仅此一条，地址与 station=宝体/d_m=165.5m 吻合。", "residents_est": "约 1,900–2,280 人（估算，非实测）。算式：760 户 × 2.5～3.0 人/户。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约 2.4–2.7 人/户取2.5为下限；Q房网小区简介称「小区里面目前住的基本上都是一手业主……住家非常舒适」，自住比例高，取3.0为上限。深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "825 个（Q房网「停车位 825个」）。有地上也有地下（Q房网「停车费 地上300元/月，地下300元/月」；小区简介写「地下停车场两层，有固定车位和子母车位」），具体拆分数量未公开。**注意「子母车位」的计数口径不明**——子母车位在不同平台有时按1个算、有时按2个算，825 属哪种未查实。", "parking_ratio": "1.09 个/户。算式：825 ÷ 760 = 1.086。**口径冲突提示**：Q房网同页自标「车位比例 1：1.49」（对应基数约554），与自算 1.086 对不上，平台基数不明；乐有家小区页也有「车户比」字段但搜索摘要被截断未取到数值。两个数都列出，以自算为准。另需注意分子825可能含底商车位，住宅专属车位未单列。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "80-82㎡（建面；在售实测81.64/81.70㎡，g11 记80㎡2房）", "share": "在售房型「二室」22套/50套 = 44.0%。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "89-107㎡（建面；g11 记89㎡3房，Q房网户型库实测106.79㎡）", "share": "在售房型「三室」19套/50套 = 38.0%。面积档呼应：70-90㎡ 29套（含2房与小3房）、90-110㎡ 5套。按房源结构推算" }, { "rooms": "4房", "area": "127-138㎡（建面，g11 口径）", "share": "在售房型「四室」仅3套/50套 = 6.0%；面积110-130㎡ 11套、130-150㎡ 1套。按房源结构推算" }, { "rooms": "5房2厅", "area": "150.6㎡（建面；Q房网户型库两个朝向各一个户型，均在售）", "share": "在售「五室及以上」6套/50套 = 12.0%；面积150-200㎡ 4套。按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房 80-82㎡（建面；在售实测81.64/81.70㎡，g11 记80㎡2房） [在售房型「二室」22套/50套 = 44.0%。按房源结构推算，非规划配比] / 3房2厅 89-107㎡（建面；g11 记89㎡3房，Q房网户型库实测106.79㎡） [在售房型「三室」19套/50套 = 38.0%。面积档呼应：70-90㎡ 29套（含2房与小3房）、90-110㎡ 5套。按房源结构推算] / 4房 127-138㎡（建面，g11 口径） [在售房型「四室」仅3套/50套 = 6.0%；面积110-130㎡ 11套、130-150㎡ 1套。按房源结构推算] / 5房2厅 150.6㎡（建面；Q房网户型库两个朝向各一个户型，均在售） [在售「五室及以上」6套/50套 = 12.0%；面积150-200㎡ 4套。按房源结构推算]", "large_share": "≥130㎡ 约 10.0%；四房及以上约 18.0%（按在售50套结构推算，非精确统计、非规划配比；在租房源为0，无法补充样本）。算式：面积130-150㎡ 1套 + 150-200㎡ 4套 = 5套 ÷ 50套 = 10.0%；房型四室3套 + 五室及以上6套 = 9套 ÷ 50套 = 18.0%。若按「≥120㎡」口径，需把110-130㎡档（11套）中含127-130㎡的部分计入，粗估 10%～32%——为估计上下界，不是统计值。整体重心明显在 70-90㎡（29套 = 58.0%）。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 150.6, "resettlement_detail": "**含政府保障房成分（经济适用房），但无旧改回迁房**——g11 原记 resettlement=「有」，这里必须把三件事分开：①旧改回迁安置房：**无**。未查到本盘有城市更新单元或拆迁安置记录；本盘位于宝安中心区罗田路与玉竹路交汇处（宝安体育馆旁）的规划新区地块，由深圳市金成地产集团有限公司开发（安居客、幸福里两处开发商字段一致），非旧村改造。②政府保障房：**有**。乐有家小区页「产权性质：商品房，经济适用房」（本次经头条搜索摘要读到 wap.leyoujia.com 该字段原文，与 g11 记录一致），说明本盘同时存在商品房产权与**经济适用房**产权两类房源。经济适用房是深圳2000年代的政府保障性住房形态（限价、有上市交易年限与补缴土地收益等限制），**属于保障房序列，不是回迁房、不是安居型商品房（后者是2010年代后的新品种）、也不是人才房**。买家须注意：买到经济适用房性质的房号，转让条件与税费口径与普通商品房不同。③原村民集资房/统建楼：无。", "school_primary": "**未确定单一对口小学（片区列了3所，且平台内部说法不一）**。Q房网小区页「附近学校」列：深圳市宝安区海裕小学（公办，标「派位」，新湖路与和丰路交会处，距小区450米）、深圳市宝安小学（公办，标「派位」，新中心区创业一路18号，距1059米）、深圳市宝安区海韵学校（小学部）（公办，标「九年一贯」，中心区N28区，距1507米）。**但同一页的小区简介文字却写「小区读的是海韵学校和新湖学校，学校距离小区距离在1500米左右要过两到三条马路」——提到的「新湖学校」并不在上面的学校列表里**，两处自相矛盾。g11 原始笔记未记学区。全部为二手整理，未经宝安区教育局招生文件核实。", "school_middle": "**未确定单一对口初中（片区列了2所）**。Q房网搜索页列出：深圳市宝安区海韵学校（初中部）、新安中学（集团）第一实验学校（初中部）。二手整理数据，无校址/距离细节，未经宝安区教育局招生文件核实。", "school_note": "口径：全部为 Q房网二手整理，**未取到宝安区教育局年度招生学区划分公告原文核对**。三所小学＋两所初中并列、多校标「派位」，与宝安区新中心区的大学区／共享学区形态相符（一个小区可填多校），但**本小区具体属哪个大学区、可填哪几所、各校积分线多少、学位紧张度如何，均未查实，不作推测**。特别提醒：Q房网自身对本小区的学校说法前后不一（列表列的是海裕/宝安小学/海韵，简介文字说的是「海韵学校和新湖学校」），说明该平台的学区数据本身不可靠，**必须以宝安区教育局当年度公告为准**。另有两点本盘特有风险：一是简介自述对口学校距离约1500米且「要过两到三条马路」，通学便利度一般；二是本盘含经济适用房产权房源，此类房产的学位申请资格与商品房是否完全一致，**未查实**，需向教育部门确认。按深圳通行规则，同一套房产6年内只提供一个学位，2005-2006年老盘学位被占用概率高，需逐房号核验。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "① 学区三字段无宝安区教育局官方划分文件、无积分线、无学位紧张度，且 Q房网页面内部自相矛盾（列表 vs 简介提到的学校不一致），可信度低；② 未查实经济适用房产权房源的学位申请资格是否与商品房相同；③ 车位比平台标注（1:1.49）与自算（1.086）冲突，平台基数不明；「子母车位」是否按2个计入825未查实；住宅专属车位未单列（物业用途含商铺）；④ 户型占比仅50套在售样本（在租为0），无规划配比表；四房面积区间127-138㎡ 沿用 g11 口径，本次未在 Q房网户型库中直接核到该面积段；⑤ 竣工年份两口径：房天下「竣工2005-03-19」vs Q房网/乐有家「2006年建」，未能定论；⑥ 户数小差异：Q房网/乐有家 760 vs 百度百科 760-776，成因不明；⑦ 建面/占地未交叉核实：g11 记乐有家建面141912.5㎡、房天下占地25000㎡，本次仅核到容积率4（Q房网与 g11 一致），但 25000㎡ × 4 = 100000㎡ 与 141912.5㎡ 对不上，两组数至少有一组口径不同（可能一个含地下），未查实；⑧ 经济适用房占全盘多少套、分布在哪几栋，完全未知；⑨ 检索受限：WebSearch 额度耗尽，百度触发验证码，贝壳/安居客/乐有家/房天下正页均反爬，乐有家「产权性质」字段与安居客/幸福里开发商字段均得自搜索摘要（仅摘要），硬数据依赖 Q房网单一平台。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56976", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56976", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E9%87%91%E6%88%90%E6%97%B6%E4%BB%A3%E5%AE%B6%E5%9B%AD", "https://wap.leyoujia.com/", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E9%87%91%E6%88%90%E6%97%B6%E4%BB%A3%E5%AE%B6%E5%9B%AD+%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E9%80%82%E7%94%A8%E6%88%BF+%E5%AE%9D%E5%AE%89+%E7%BD%97%E7%94%B0%E8%B7%AF+%E4%BA%A7%E6%9D%83" ], "done": true }, { "id": 328, "name": "第五大道高发西岸花园", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "宝安", "lines": "11", "d_m": 7.7, "area_m2": 79126, "built_year": "2006-2011（分三期；房天下竣工2006-10-28，安居客称2011年竣工）", "type": "住宅小区", "units_total": "整盘约 1,600–1,670 套，需按期数拆开看（该盘住宅分一期与三期两个独立备案项目，Q房网也是拆成两个小区词条收录的）：①一期——深圳房地产信息网「高发第五大道（一期）」总房源 972 套（2006-10-28开盘）；Q房网「第五大道一期」总户数 861（宝源路201号，2007年建）。②三期（案名「第5大道·V国际」）——房网「高发第五大道·V国际」总房源 660 套（2010-04-29开盘）；Q房网「第五大道三期」总户数 804（罗田路，2010–2013年建）。合计：房网口径 972+660=1,632；Q房网口径 861+804=1,665。上一轮笔记记的整盘「1600户」与这两个和数同量级，互相印证。**住宅与公寓无法拆分**：V国际的房网物业类型为「商品住宅、商业、其他」、项目特色写「精品公寓」，户型库里还有55.15–55.55㎡的一房，说明三期含公寓类产品，但公开来源没有住宅/公寓的分项套数。另注：本盘还有约3.8万㎡商业街区（房网项目介绍），商业不计入套数；未见「二期」的住宅备案记录，二期很可能就是这块商业。", "residents_est": "按 1,632 套（房网口径）：1,632 × 2.4 ≈ 3,920 人；1,632 × 3.0 ≈ 4,900 人。按 1,665 套（Q房网口径）：1,665 × 2.4 ≈ 4,000 人；1,665 × 3.0 ≈ 5,000 人。综合区间约 3,900–5,000 人。乘数取深圳七普家庭户规模下限 2.4 人/户与自住为主小区常用 3.0 人/户。属户数×户均人口推算，非实测常住人口。三期含公寓产品，公寓户均人口通常低于住宅，实际值可能偏向区间下沿。", "parking": "口径混乱，四个数并列，按可信度排序：①2,000 个（整盘口径）——深圳房地产信息网「高发第五大道·V国际」条目「车位数：2000」，该条目的占地83329.40㎡与建面119762.97㎡与一期条目完全相同，说明这条记录描述的是整个第5大道项目，故2000应为整盘车位；上一轮笔记记的「车位2000」与此一致。②567 个（一期口径）——房网「高发第五大道（一期）」条目「车位数：567」。③1,367 个——Q房网「第五大道一期」字段。④2,801 个——Q房网「第五大道三期」字段。Q房网这两个数与其自身标注的车位比（一期1:0.66、三期1:0.5）都对不上（1367÷861=1.59、2801÷804=3.48），属该站数据质量问题，不采信。地上/地下拆分未查到（Q房网停车费栏「地上200元/月，地下200元/月」，说明两者都有）。", "parking_ratio": "整盘口径：2,000 ÷ 1,632 = 1.23 车位/户（房网车位 ÷ 房网套数）；或 2,000 ÷ 1,665 = 1.20 车位/户（房网车位 ÷ Q房网套数）。一期单独口径：567 ÷ 972 = 0.58 车位/户。两个口径差别很大，务必注意分母分子要同期数——把整盘的2000个车位除以一期的972户会得出严重高估的2.06，那是错的。", "layouts": [ { "rooms": "一期·二房", "area": "74.42–80.33㎡（A1–A5五个户型）", "share": "201套 / 占一期销控850套的23.6%" }, { "rooms": "一期·三房", "area": "94.10–126.50㎡（B1–B5约94–106㎡，C1–C7约113–126.5㎡）", "share": "544套 / 64.0%" }, { "rooms": "一期·四房", "area": "149.05–166.16㎡（D1 166.16㎡、D2 149.05㎡、D3 149.37–149.43㎡）", "share": "105套 / 12.4%" }, { "rooms": "三期V国际·三房", "area": "125–185㎡（A1 125–130㎡ 83套、A3 185㎡ 70套；另A2 160㎡、C1 156㎡ 未登记套数）", "share": "已登记153套；三期全盘配比未知" }, { "rooms": "三期V国际·四房", "area": "178–257㎡（B1 200㎡ 40套；另B2 257㎡、C2 178㎡ 未登记套数）", "share": "已登记40套；三期全盘配比未知" }, { "rooms": "三期V国际·一房/二房（疑为公寓产品）", "area": "一房55.15–55.55㎡、86.03–94.99㎡；二房92.50–96.01㎡、94.13–102.97㎡", "share": "未知（房网户型库销控套数为0，即未登记）" } ], "layouts_txt": "一期·二房 74.42–80.33㎡（A1–A5五个户型） [201套 / 占一期销控850套的23.6%] / 一期·三房 94.10–126.50㎡（B1–B5约94–106㎡，C1–C7约113–126.5㎡） [544套 / 64.0%] / 一期·四房 149.05–166.16㎡（D1 166.16㎡、D2 149.05㎡、D3 149.37–149.43㎡） [105套 / 12.4%] / 三期V国际·三房 125–185㎡（A1 125–130㎡ 83套、A3 185㎡ 70套；另A2 160㎡、C1 156㎡ 未登记套数） [已登记153套；三期全盘配比未知] / 三期V国际·四房 178–257㎡（B1 200㎡ 40套；另B2 257㎡、C2 178㎡ 未登记套数） [已登记40套；三期全盘配比未知] / 三期V国际·一房/二房（疑为公寓产品） 一房55.15–55.55㎡、86.03–94.99㎡；二房92.50–96.01㎡、94.13–102.97㎡", "large_share": "分期给，不合并（合并会失真）：①一期——精确统计：房网户型库20个户型逐户型套数加总850套，其中建面起点≥120㎡的316套 = **37.2%**；四房105套 = 12.4%。②三期V国际——**无法计算**：房网户型库11个户型中只有4个登记了销控套数（合计193套，且这193套建面全为125–200㎡，即100%≥120㎡），其余7个户型（含55㎡一房、92–103㎡二房、156㎡/178㎡/257㎡等）套数为0未登记，覆盖不到660套的全部，算占比会严重偏高。定性上三期确为大户型/复式为主——房网项目介绍原文「V国际主力户型为85--125平米的平层和复式」「住宅所有户型均不受70/90政策影响」。两期合并的整盘≥120㎡占比因三期数据缺失而无法给出。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 257.0, "resettlement_detail": "未见回迁房或保障房记录，但不能完全排除。依据：深圳房地产信息网一期物业类型登记「商品住宅、其他」、三期V国际登记「商品住宅、商业、其他」，Q房网两期物业用途均为「住宅/商铺」——两站都无安居房/公租房/人才房标记，也无城市更新（旧改）或原村民统建楼记录。开发商为深圳市高发投资控股有限公司，2006年一期即已开盘，属常规商品房开发。需注意房网物业类型里的「其他」一项含义不明，本轮未查实其所指（可能是公寓/配套用房）。本轮未能检索深圳市规划和自然资源局及宝安区城市更新单元规划公告（本环境搜索引擎全部不可用），故「无回迁房」这一结论只是「在房网+Q房网两个商业数据库里查不到」，不是官方否证。", "school_primary": "Q房网列出多所小学，均非唯一对口：①深圳市宝安小学，公办，新中心区创业一路18号，距一期约774米/距三期约836米，升学方式「派位」；②深圳市宝安区海韵学校（小学部），公办，中心区N28区，距一期约677米/距三期约632米，升学方式「九年一贯」；③深圳市宝安区海裕小学，公办，新湖路与和丰路交会处，距一期约903米/距三期约999米，升学方式「派位」。均为二手来源（Q房网小区库）。", "school_middle": "Q房网小区搜索卡片列出：①深圳市宝安区海韵学校（初中部）；②新安中学（集团）第一实验学校（初中部）。均为二手来源（Q房网小区库），且小区详情页的「附近学校」栏只展示了三所小学、未展开初中详情（性质/地址/距离/升学方式未取到）。", "school_note": "**口径警告：全部来自Q房网商业数据库，不是宝安区教育局学区划分文件。** 本轮未取得宝安区教育局官方招生学区划分公告（宝安区政府网站站内检索 /search/ 为动态渲染，本环境抓取失败；各大搜索引擎在本环境全部被限流或验证码拦截）。要点：①**这里明显是大学区**——同一小区被列出3所小学、2所初中，且升学方式标的是「派位」而非「对口直升」，宝安中心区正是宝安区推行大学区/共享学区的片区，家长可填报多校、按积分排序录取，任何单独一所都不能当作「保底对口」；②唯一标「九年一贯」的是海韵学校（小学部→初中部），但九年一贯的直升资格仍需以当年区教育局公告为准；③宝安中心区学位长期紧张，积分线逐年变动，本轮未查到具体积分线；④深圳同一套房产学位6年内已使用过则不可再用（学位被占用风险），该盘一期2007年入伙、三期2010–2013年入伙，二手房源多，学位占用风险需逐套核查。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①一期与三期的住宅/公寓套数无法拆分，三期含55㎡一房等疑似公寓产品；②三期V国际的户型销控表只登记了11个户型中的4个（193套），三期全盘户型配比查不到，导致整盘 large_share 无法计算；③车位数四个来源互相矛盾（2000/567/1367/2801），只能按「2000为整盘、567为一期」这一最自洽的解读处理，未取得第三方确认；地上/地下拆分未查到；④「二期」是否存在住宅、若存在有多少套，未查实；⑤初中的学校性质/地址/距离/升学方式未取到，只有校名；⑥学区无官方文件、无积分线，仅Q房网二手口径；⑦Q房网两期的「楼栋总数」字段（一期1、三期2）明显错误（上一轮笔记记整盘17栋20单元），该字段不可用；⑧本环境下贝壳(验证码)、安居客/房天下(TLS不通)及Bing/Google/DuckDuckGo/Yandex/searx(全部限流或验证码)均不可用，交叉来源受限于房网+Q房网两家。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/housedetail/1126.html", "https://bol.szhome.com/hx/1126.html", "https://bol.szhome.com/housedetail/2622.html", "https://bol.szhome.com/hx/2622.html", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57602", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1107340" ], "done": true }, { "id": 330, "name": "龙光·天悦龙庭", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "宝安中心", "lines": "1/5", "d_m": 92.3, "area_m2": 46258, "built_year": "2005", "type": "住宅小区", "units_total": "1190（＝一期462 + 二期728，Q房网分期条目相加）。分期口径已核实：Q房网把本盘拆成两个条目，均为「宝安 宝安中心区 雅兰路19号」——①天悦龙庭一期（gid 56135）：462户、5栋5单元、2005年、绿化51%、容积率3.29、物业中海物业；②天悦龙庭二期（gid 56082）：728户、8栋8单元、2005-2006年、绿化52%、容积率3.3、物业广东龙光集团物业。两页共用的小区简介写「小区分2期开发，共13个栋阁，一期5栋、二期8栋，一、二期为同一地块连在一起没有分开」，与5+8=13自洽。与上一轮口径严重冲突：乐有家记「3栋、约1320户」——栋数（3 vs 13）和户数（1320 vs 1190）都对不上，两个都列出，本轮倾向Q房网（因其分期数据内部自洽且与简介互证），但不下定论。开发商两源一致：深圳市龙光房地产有限公司。防张冠李戴：本条确为深圳宝安中心区项目（雅兰路19号，1/5号线约200米，Q房网归类「宝安中心区」），与成都锦江区同名项目无关。", "residents_est": "2,856–3,213 人（1190户 × 2.4–2.7 人/户）；按自住3人/户则约3,570人。若采信乐有家的1320户则为3,168–3,564人（3人/户约3,960人）。乘数口径：深圳市第七次全国人口普查家庭户规模约2.4人/户（常用口径，本轮未能抓统计公报原文复核）。纯估算，非实测。", "parking": "1,310个，其中地上560个、地下750个（Q房网明确分列）。这是全盘口径——一期页与二期页显示的是同一个1310/560/750，说明平台把南北两期车位合在一起记；不能理解为每期各1310个。停车费两页不一致：二期页记地上/地下均200元/月，一期页记地上/地下均400元/月。", "parking_ratio": "1310 ÷ 1190（全盘户数）= 1.10（车位/户）。若采信乐有家1320户则为1310 ÷ 1320 = 0.99。注意Q房网各分期页自标的「车位比例」（二期1:1.79、一期1:2.83）都是用全盘1310车位除以本期户数算出来的，属重复计算，不可用。两页小区点评都写「停车位会比较紧张」，与1.10的账面车位比不符，提示相当部分车位可能被商铺/写字楼占用（物业用途标「商铺/住宅」，用水用电标「商水、民水」「商电、民电」）。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "约92㎡（简介称92㎡2房为主力）", "share": "在售29套可解析样本中2套＝7%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "3房", "area": "101–135㎡（简介口径）；在售样本92.3–127.5㎡", "share": "在售样本中12套＝41%（房源结构推算）" }, { "rooms": "4房", "area": "143–177㎡（简介口径）；在售样本119.2–176.7㎡", "share": "在售样本中9套＝31%（房源结构推算）" }, { "rooms": "5房", "area": "127.5–176.7㎡", "share": "在售样本中4套＝14%（房源结构推算）" }, { "rooms": "6房（含275.6㎡复式）", "area": "151–275.6㎡", "share": "在售样本中2套＝7%（房源结构推算）" } ], "layouts_txt": "2房 约92㎡（简介称92㎡2房为主力） [在售29套可解析样本中2套＝7%（按房源结构推算，非规划配比）] / 3房 101–135㎡（简介口径）；在售样本92.3–127.5㎡ [在售样本中12套＝41%（房源结构推算）] / 4房 143–177㎡（简介口径）；在售样本119.2–176.7㎡ [在售样本中9套＝31%（房源结构推算）] / 5房 127.5–176.7㎡ [在售样本中4套＝14%（房源结构推算）] / 6房（含275.6㎡复式） 151–275.6㎡ [在售样本中2套＝7%（房源结构推算）]", "large_share": "约59%——按房源结构推算，非精确统计：两期在售合计42套中可解析29套（二期23套＋一期6套），建面≥120㎡的17套＝58.6%；4房及以上15套＝51.7%。旁证：Q房网小区简介自述主力户型为「92㎡2房、101-135㎡3房、143-177㎡4房」，三档主力里有两档跨到120㎡以上，与推算方向一致。样本29套对1190户偏小，只能说明结构倾向。", "layout_verdict_raw": "大户型为主（主力三档中101-135㎡三房与143-177㎡四房占主体，在售样本近六成≥120㎡；同时有92㎡两房和275㎡复式，跨度也大）", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 275.6, "resettlement_detail": "未查到回迁安置房、政府保障房配建或原村民统建楼的任何线索。开发商深圳市龙光房地产有限公司，物业用途标「商铺/住宅」「住宅/商铺」，指向纯商品房＋商业。本轮搜索引擎全部不可用，无法用「天悦龙庭 回迁/旧改/城市更新/安居房」做否定性复核，所以是「未查到」而非「确认没有」。", "school_primary": "未查实。Q房网「附近学校」（两期页一致）列出：深圳市宝安区滨海小学，公办、派位，地址创辉路2002号，距小区183–190米——距离极近。这是按距离排的邻近学校，不是划片依据。", "school_middle": "未查实。Q房网「附近学校」列出：深圳市宝安区海旺学校（初中部），公办、九年一贯，地址新中心区N5区，距小区443–463米。同样只是邻近关系。", "school_note": "本轮无法访问宝安区教育局当年度招生学区划分公告（Bing对多字中文查询降级为首字匹配，百度/搜狗/360/DuckDuckGo均返回验证码或反爬），因此不给对口结论、不给积分线、不判断是否大学区。宝安中心区是宝安学位最紧张的片区之一，宝安实行积分入学、且深圳普遍执行「一套房六年一个学位」的学位锁定，需单独查询该房产学位占用情况。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 栋数与户数两源打架（Q房网13栋1190户 vs 乐有家3栋1320户），未消解；2) 1310个车位是全盘数，Q房网在每个分期页重复展示并据此算出错误的车位比例（1:1.79、1:2.83），实际住宅可用车位数未知；3) 一期/二期停车费两页不一致（200 vs 400元/月）；4) 户型规划配比拿不到（户型库声称一期82个、二期129个户型，分页抓不到），只能用29套在售房源外推；5) 对口小学/初中未查实；6) 占地面积口径未核（乐有家58250㎡ vs OSM 46258㎡）。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56135", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56082", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56082", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56135" ], "done": true }, { "id": 331, "name": "宏发领域", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "宝安中心", "lines": "1/5", "d_m": 0.0, "area_m2": 37412, "built_year": "2007", "type": "混合", "units_total": "**四个口径打架，全部列出不取平均**：Q房网小区页「总户数 1352」（正名「宏发领域（宏发领域花园）」，新湖路102号）；乐有家「规划户数 1599」；链家两个数「1354 / 1595」；另有一口径「1147」（后三组均来自 g11 原始笔记）。Q房网的1352 与链家的1354 最接近，1595/1599 为另一组，成因很可能是**是否把公寓/办公散售单元算进去**。**必须分开看的三类物业**：本项目是宝安中心区综合体，Q房网物业用途标「住宅/商铺」，同页「小区优点」明确写「其中4栋是写字楼」，g11 亦核实乐有家物业用途列「住宅｜写字楼｜商铺｜车位」，且在售最小面积到13㎡（说明有小面积公寓/办公散售）。房天下另有独立小区页「宏发中心大厦」（竣工2007，同为宝安新中心区创业路与新湖路交汇处），即办公楼被单列成另一个「小区」。**住宅套数与公寓/商办套数各自多少，本次未能拆分，任一平台的「总户数」都不能当作纯住宅套数使用。**", "residents_est": "约 3,380–4,060 人（按 Q房网1352户估算）；若按1599户口径则为 4,000–4,800 人。算式：户数 × 2.5～3.0 人/户。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约 2.4–2.7 人/户取2.5为下限，自住为主取3.0为上限。**本条估算可靠性偏低**：分母混入了公寓/办公散售单元（49-50㎡一房、乃至13㎡单元），这类单元的居住人口密度与住宅完全不同（可能空置作办公，也可能群租），用「户均2.5-3人」套上去会失真。深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "2530 个（Q房网「停车位 2530个」）。有地上也有地下（Q房网「停车费 地上250元/月，地下250元/月」），拆分未公开。**重要口径警告**：本项目含4栋写字楼＋商铺＋公寓，2530 几乎肯定是**整个综合体总车位**（含写字楼与商业车位），不是住宅专属车位；未找到住宅车位单列数据。", "parking_ratio": "1.87 个/户（整体车位 ÷ Q房网户数）。算式：2530 ÷ 1352 = 1.871；若用1599户口径则为 2530 ÷ 1599 = 1.58。**这两个数都不能当作住宅车位比使用**——分子含写字楼/商业车位，分母只是住宅（或住宅+公寓）户数，量纲不匹配，会系统性高估住户的实际停车便利度。Q房网同页自标「车位比例 1：1.16」（对应基数约2181），与两个自算值都不同，平台基数不明；三个数全部列出。", "layouts": [ { "rooms": "1室1厅（公寓型小户）", "area": "48.96-50㎡（建面；历史成交实测49/50/48.96㎡）", "share": "在售房型「一室」2套/33套 = 6.1%；面积「50平米以下」档 6套/33套 = 18.2%。**注意 Q房网「小区缺点」自称「小区都是大户型，没有小户型」，与实际存在的49-50㎡一房直接矛盾——这些小户很可能属公寓/办公散售部分而非住宅栋**。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "2房", "area": "约70-90㎡（建面）", "share": "在售房型「二室」9套/33套 = 27.3%；面积70-90㎡档 6套。按房源结构推算" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "约111-130㎡（建面；户型库实测111.68㎡）", "share": "在售房型「三室」6套/33套 = 18.2%；面积110-130㎡档 8套。按房源结构推算" }, { "rooms": "4房", "area": "129-144㎡（建面；历史成交实测129.05/132.70/143.87㎡）", "share": "在售房型「四室」9套/33套 = 27.3%；面积130-150㎡档 5套。按房源结构推算" }, { "rooms": "5房及以上／复式", "area": "150-226㎡及以上（建面；在售实测225.92㎡）", "share": "在售「五室及以上」7套/33套 = 21.2%；面积150-200㎡ 3套、200㎡以上 4套。**警告：房型计数被拆间房源污染**——Q房网户型库里有「8室3厅 132.74平米」这种条目，是132㎡户型被隔成8间的群租/合租式挂牌，房间数远超实际户型定位，故「五室及以上」的21.2%明显高于按面积算的口径" } ], "layouts_txt": "1室1厅（公寓型小户） 48.96-50㎡（建面；历史成交实测49/50/48.96㎡） [在售房型「一室」2套/33套 = 6.1%；面积「50平米以下」档 6套/33套 = 18.2%。**注意 Q房网「小区缺点」自称「小区都是大户型，没有小户型」，与实际存在的49-50㎡一房直接矛盾——这些小户很可能属公寓/办公散售部分而非住宅栋**。按房源结构推算，非规划配比] / 2房 约70-90㎡（建面） [在售房型「二室」9套/33套 = 27.3%；面积70-90㎡档 6套。按房源结构推算] / 3房2厅 约111-130㎡（建面；户型库实测111.68㎡） [在售房型「三室」6套/33套 = 18.2%；面积110-130㎡档 8套。按房源结构推算] / 4房 129-144㎡（建面；历史成交实测129.05/132.70/143.87㎡） [在售房型「四室」9套/33套 = 27.3%；面积130-150㎡档 5套。按房源结构推算] / 5房及以上／复式 150-226㎡及以上（建面；在售实测225.92㎡） [在售「五室及以上」7套/33套 = 21.2%；面积150-200㎡ 3套、200㎡以上 4套。**警告：房型计数被拆间房源污染**——Q房网户型库里有「8室3厅 132.74平米」这种条目，是132㎡户型被隔成8间的群租/合租式挂牌，房间数远超实际户型定位，故「五室及以上」的21.2%明显高于按面积算的口径]", "large_share": "按面积口径 ≥130㎡ 约 36.4%；按房型口径四房及以上约 48.5%（两者差距大，以面积口径更可信）。算式：面积130-150㎡ 5套 + 150-200㎡ 3套 + 200㎡以上 4套 = 12套 ÷ 33套 = 36.4%；房型四室9套 + 五室及以上7套 = 16套 ÷ 33套 = 48.5%。**房型口径被上面提到的「132.74㎡挂8室」这类拆间挂牌抬高，不宜采信**。若按「≥120㎡」口径需把110-130㎡档（8套）中约一半计入，粗估 36%～61%——为估计上下界，不是统计值。全部为在售33套的房源结构推算（在租房源为0），非规划配比。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 226.0, "resettlement_detail": "未见回迁房/保障房/统建楼记录，g11 原记「未知」，本次仍无法完全证实。①旧改回迁安置房：未查到本项目有城市更新单元或拆迁安置记录——本盘2007-2008年建成于宝安新中心区（创业路与新湖路交汇处东面），是宝安中心区规划新区上的商品开发项目，非旧村改造。②政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建：未见配建记录（2007-2008年入市，早于现行商品房配建保障房制度）。③原村民集资房/统建楼：无。**证据强度弱**：属「未见记载」而非「已证实没有」，本次头条检索仅命中写字楼租售聚合页与深圳市城市更新网（csgx.szhome.com）的栏目介绍文字（该命中是「旧改领域」四字里的「领域」二字巧合匹配，**不是**关于宏发领域的旧改信息，不可误读），未取到规划部门原始档案逐条排除。", "school_primary": "**未确定单一对口小学（片区列了2所）**。Q房网小区页与搜索页列出：深圳市宝安区海旺学校（小学部）（公办，标「九年一贯」，新中心区N5区，距小区175米）、宝安中学（集团）小学部（公办，标「九年一贯」，海天路，距小区985米）。二手整理数据，未经宝安区教育局招生文件核实。", "school_middle": "深圳市宝安区海旺学校（初中部）（公办，标「九年一贯」，新中心区N5区，距小区177米）。Q房网只列出这一所初中。二手整理数据，未经宝安区教育局招生文件核实。", "school_note": "口径：全部为 Q房网二手整理，**未取到宝安区教育局年度招生学区划分公告原文核对**。两所小学并列、且三所学校全部标「九年一贯」，与宝安区新中心区推行的大学区／共享学区形态相符（一个小区可填多校），但**本小区具体属哪个大学区、可填哪几所、各校积分线多少、学位紧张度如何，均未查实，不作推测**。宝安中心区是宝安学位竞争最激烈的片区之一（g11 同批次另有「宝安中心区 vs 塘朗城/南山北」学位对比研究可交叉参考）。**本盘特有的额外风险**：项目内混有商务公寓/办公散售单元，这类非住宅物业在深圳通常**不提供学位**，买家须先确认所购房号的房产证用途是「住宅」而非「公寓/商务公寓/办公」，否则学位无从谈起。另按深圳通行规则，同一套房产6年内只提供一个学位，2007-2008年老盘学位被占用概率高，需逐房号核验。", "confidence": "推测", "field_gaps": "① **住宅套数与公寓/商办套数无法拆分**——四个户数口径（1352/1354/1595/1599/1147）无一标明覆盖范围，这是本条最根本的缺口，导致 residents_est 与 parking_ratio 都不可直接使用；② **车位2530为整个综合体口径**，含4栋写字楼与商业车位，无住宅专属车位数据，车位比无实际参考价值；③ 户型结构被拆间挂牌污染（「132.74㎡挂8室3厅」），房型计数不可信，只能退而用面积档计数；④ Q房网页面自身矛盾：「小区缺点：小区都是大户型，没有小户型」与在售6套50㎡以下、历史成交多笔49-50㎡一房直接打架，说明平台在住宅与公寓之间没有做区分；⑤ 学区：无宝安区教育局官方划分文件、无积分线、无学位紧张度、未确认大学区归属，也未核实公寓部分是否确实无学位；⑥ 回迁/保障房为「未见记载」，未核到规划部门原文；⑦ 楼栋口径：Q房网「楼栋总数7、单元总数9」，g11 记9栋，未能确认哪个含写字楼；⑧ 检索受限：WebSearch 额度耗尽，百度触发验证码，贝壳/安居客/乐有家/房天下正页均反爬，乐有家与链家数据仅得自 g11 既有摘要（仅摘要），硬数据依赖 Q房网单一平台。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56386", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56386", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E5%AE%8F%E5%8F%91%E9%A2%86%E5%9F%9F", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%AE%8F%E5%8F%91%E9%A2%86%E5%9F%9F+%E5%AE%9D%E5%AE%89%E4%B8%AD%E5%BF%83+%E5%85%AC%E5%AF%93+%E5%86%99%E5%AD%97%E6%A5%BC+%E6%88%B7%E6%95%B0+%E5%9B%9E%E8%BF%81" ], "done": true }, { "id": 332, "name": "丽晶国际", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "宝安中心", "lines": "1/5", "d_m": 152.4, "area_m2": 19267, "built_year": "2005", "type": "住宅小区", "units_total": "**必须先厘清『丽晶国际』指的是 A 区还是整盘——两者差近一倍。**\n· **528 户** —— Q房网小区库对**『丽晶国际』本体**的记录：『楼栋数 2 栋、总户数 528 户、单元数 4 个』（m.qfang.com 基本信息页）。\n· **405 户** —— Q房网另有独立收录的**『德业新城花园B区』**（同开发商、同建筑年代 2005–2006、距 1 号线宝安中心站 308 米，与丽晶国际的 309 米几乎同点）：『楼栋数 1 栋、总户数 405 户』。\n· **528 + 405 = 933 户** —— A 区（丽晶国际）+ B 区相加。这与上一轮记录的乐有家『903（规划户数）』量级一致（差 30 套）。\n· **1,083 户** —— 抖音百科『丽晶国际』词条：『小区占地面积 24,291.58 平方米，建筑面积 135,000 平方米，普通住宅产权为 70 年，容积率 5.55，绿化率 37%，**总户数 1083 户**』。这个数比 933 多 150 套，**最可能是整盘（含商铺产权单元或未被 Q房网收录的部分）口径**。\n· 上一轮另记『另一口径 1034』，本轮未复现。\n**四个数（528 / 903 / 933 / 1034 / 1083）不取平均，各自标来源。**本条 OSM 地块 19,267㎡ 小于百科的整盘占地 24,291.58㎡，**倾向对应 A 区（丽晶国际）为主**，故 **units_total 首选 528 套**，并注明整盘约 933–1,083 户。\n**别名与备案名**：房天下、搜狐焦点均收录为『**丽晶国际（德业新城花园）**』——即推广名『丽晶国际』、备案名『德业新城花园』，A 区即丽晶国际、B 区仍叫德业新城花园B区。与上一轮记录一致。\n**整盘形态**：Q房网『德业新城花园B区』小区简介原文『宝安未来的新商务板块的区域，是由 **7 栋高层半围合**成的建筑面积近 **14 万平米**左右的精品社区，整个项目将**分两期开发**』——与百科的 135,000㎡ 建面吻合，也解释了上一轮记『7 栋』而 Q房网 A 区只记 2 栋、B 区 1 栋（Q房网按小区拆分收录，栋数不完整）。\n**产权与用途**：物业用途『商铺/住宅』（Q房网），**70 年产权普通住宅**（百科明确『普通住宅产权为 70 年』，搜狐焦点标『普通住宅 高层 塔楼』）——**名字带『国际』但不是公寓/商住，这点上一轮已指出，本轮再次确认。**\n开发商 **深圳市德业基投资集团有限公司**（幸福里作『深圳市德业基投资有限公司』），物业 **深圳市德业基物业管理有限公司**，物业费 2.5 元/㎡·月。地址：Q房网记创业一路 1006 号（幸福里同）、百科与搜狐焦点记新城大道与创业西路交汇处——同一地块不同出入口表述。", "residents_est": "**估算值，非实测**。深圳无小区级常住人口公开数据。\n算式（分 A 区与整盘两档）：\n· **A 区（丽晶国际，528 套）**：\n – 深圳七普家庭户平均规模 2.4–2.7 人/户 → 528×2.4 ≈ **1,267 人** ～ 528×2.7 ≈ **1,426 人**；\n – 自住型 3 人/户 → 528×3 ≈ **1,584 人**；\n – **区间约 1,270–1,580 人。**\n· **整盘（A+B 区，933–1,083 套）**：\n – 2.4–2.7 人/户 → **2,239–2,924 人**；\n – 3 人/户 → **2,799–3,249 人**；\n – **区间约 2,240–3,250 人。**\n乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模 2.4x 人/户 + 自住型小区 3 人/户经验值。\n**修正提示**：本盘容积率高达 **5.55**（本批 8 个小区里最高，远超熙龙湾的 3、前城滨海的 3.8），是宝安中心区的高密度塔楼盘；在售 33 套中 70–90㎡ 占 15 套（45.5%），中小户型比例不低，实际户均人口可能接近七普平均值而非 3 人/户。**建议 A 区取 1,270–1,450 人。**", "parking": "**540 个，全部为地下车位**（Q房网 m 站基本信息页『停车位：540个，地下540个』『停车费用：地下250元/月』『人车分流：是』『封闭管理：是』『小区门禁：需要』）。\n**⚠️ 但这 540 个到底属于 A 区还是整盘，存在数据疑点**：Q房网在『丽晶国际』（528户）与『德业新城花园B区』（405户）**两个小区页上填了完全相同的 540 个车位**。两种可能：①540 是 A+B 共用的整盘地下车库总数，Q房网把同一个数复制到了两条记录上；②540 确实是 A 区的，B 区页面是复制错误。\n**证据倾向②（540 属于 A 区）**：Q房网 A 区页面同时给出『**车户比例 1:1.02**』，而 540 ÷ 528 = **1.0227**——**自算值与平台派生值精确吻合到小数点后两位**，说明 540 与 528 是同一套口径下的配对数据。如果 540 是 A+B 共用（分母 933），车户比应为 0.58，不可能算出 1.02。\n**故本条采用：540 个地下车位对应 A 区 528 户。**B 区的 405 户另有车位数，本轮未查到。", "parking_ratio": "**540 ÷ 528 = 1.02 个/户**（自算）。\n**平台派生值『车户比例 1:1.02』与自算值完全一致**——这是本批 8 个小区里数据自洽性最好的一个（对比 46 号悠然天地、119 号前海港湾花园、420 号前城滨海花园的平台派生值都与自身数据打架）。\n**若误按整盘 933 户计**：540 ÷ 933 = 0.58 个/户——**这个数不成立**，理由见 parking 字段的论证。\n**判断：A 区车位比刚过 1:1，对 2005–2006 年建成、容积率 5.55 的高密度塔楼盘而言算是不错**（同批同年代的 131 号豪方悠然居只有 0.59）。但 540 个车位全在地下、且小区人车分流，地面无停车缓冲，来客停车会比较紧张。", "layouts": [ { "rooms": "二室（2室2厅）", "area": "**80.18㎡**（Q房网成交实见）", "share": "**在售 8/33 = 24.2%**（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "三室（3室2厅）", "area": "Q房网户型库实见 **132.22㎡**；成交实见 131.17㎡；在售实见 **106.63㎡**", "share": "**在售 15/33 = 45.5%，是数量最多的一档**（同上）" }, { "rooms": "四室（4室1厅 / 4室2厅）", "area": "Q房网户型库实见 **105.66㎡（4室1厅）**、**131.17㎡（4室2厅）**；在售实见 **113.64㎡**", "share": "**在售 6/33 = 18.2%**（同上）" }, { "rooms": "五室及以上（5室2厅）", "area": "Q房网户型库实见 **165㎡ / 195.09㎡ / 270㎡**；在售实见 **197.30㎡**", "share": "**在售 4/33 = 12.1%**（同上）" }, { "rooms": "一室", "area": "—", "share": "**在售 0 套**（Q房网在售房型筛选『一室』计数为 0；面积筛选 70 平米以下各档也全部为 0）" } ], "layouts_txt": "二室（2室2厅） **80.18㎡**（Q房网成交实见） [**在售 8/33 = 24.2%**（按房源结构推算，非规划配比）] / 三室（3室2厅） Q房网户型库实见 **132.22㎡**；成交实见 131.17㎡；在售实见 **106.63㎡** [**在售 15/33 = 45.5%，是数量最多的一档**（同上）] / 四室（4室1厅 / 4室2厅） Q房网户型库实见 **105.66㎡（4室1厅）**、**131.17㎡（4室2厅）**；在售实见 **113.64㎡** [**在售 6/33 = 18.2%**（同上）] / 五室及以上（5室2厅） Q房网户型库实见 **165㎡ / 195.09㎡ / 270㎡**；在售实见 **197.30㎡** [**在售 4/33 = 12.1%**（同上）] / 一室 — [**在售 0 套**（Q房网在售房型筛选『一室』计数为 0；面积筛选 70 平米以下各档也全部为 0）]", "large_share": "**≥130㎡ 占在售 8/33 = 24.2%；≥150㎡ 占 4/33 = 12.1%；四房及以上占 10/33 = 30.3%。**\n依据 Q房网在售 33 套的面积分档：50平米以下(0)、50-70(0)、**70-90(15)**、**90-110(7)**、**110-130(3)**、**130-150(4)**、**150-200(3)**、**200平米以上(1)**。\n**≥120㎡ 无法精确切分**（110–130 这一档跨过 120 分界线），上界 11/33 = 33.3%、下界 8/33 = 24.2%，**最佳估计约 25–30%**。\n房型分档：二室(8)、三室(15)、四室(6)、五室及以上(4)。\n**结构特征：重心在中小段，但有一条很长的大户型尾巴。**70–110㎡ 合计 22 套（66.7%）是绝对主体；但户型库里同时存在 165㎡、195.09㎡、**270㎡**（5室2厅）这样的大平层，在售也有 197.30㎡ 与 1 套 200㎡ 以上。**从 80.18㎡ 到 270㎡，跨度 3.4 倍。**\n**⚠️ 对上一轮结论的部分修正**：上一轮记 layout_main『2-3房为主，90-165㎡』、large_unit『部分』。本轮数据支持『2-3房为主』（在售二室+三室 = 23/33 = 69.7%），但**面积区间的两端都记窄了**——下限实际到 **80.18㎡**（不是 90㎡），上限实际到 **270㎡**（不是 165㎡）。\n**口径说明：按在售 33 套房源结构推算，非规划配比。**33 套样本量中等，且只覆盖 A 区（丽晶国际），不含 B 区。B 区的户型结构不同（Q房网户型库实见 77.69㎡ 2室2厅、92.23/93.94㎡ 4室1厅、107.42㎡ 4室、194.77㎡ 5室2厅——**B 区做『小面积多房』更极端，93㎡ 就能做四房**），**不要把 A 区结论套到 B 区。**", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 270.0, "resettlement_detail": "**三类均未查到，判定为纯商品房。**\n① **旧改回迁安置房：未查到。**头条搜索『丽晶国际 宝安 回迁 旧改』未返回任何指向本项目的城市更新单元规划或拆迁安置记录。本盘位于**宝安中心区（新中心区）**，是宝安新行政区成片规划开发的商品住宅用地，开发商深圳市德业基投资集团有限公司，2005 年 1 月 12 日开盘售卖（抖音百科），搜狐焦点标记状态为『售罄』——正常的商品房销售流程。\n② **政府保障房：未查到。**未见安居型商品房/人才房/公租房配建记录。本盘 2026-08 Q房网成交均价 91,811 元/㎡（房天下口径 79,065、幸福里 86,400、搜狐焦点历史 60,672），在售总价 600–2,000 万+，可正常二手买卖（在售 33 套、近期成交 29 套）。\n③ **原村民集资房/统建楼：不适用。**开发主体为德业基集团（民营），物业为德业基物业，2005–2006 年建成、70 年产权普通住宅（百科明确），产权性质清晰。\n**上一轮把本条 resettlement 标为『未知』，本轮检索后可收窄为『未查到任何回迁/保障房线索』**，但仍未见到规划国土部门的地块出让原文，故不写死。\n**需要留意的一个未解疑点**：头条『相关搜索』中反复出现『**丽晶国际公寓**』（丽晶国际公寓周边楼盘 / 丽晶国际公寓二手房 / 丽晶国际公寓业主 / 丽晶国际公寓小区设施 / 丽晶国际公寓周边学校 / 丽晶国际公寓外立面 / 丽晶国际公寓停车场），说明网络上存在『丽晶国际公寓』这一说法。但 Q房网记本盘物业用途为『商铺/住宅』（无公寓项）、在售 33 套全部登记为『住宅』，百科亦明确『普通住宅产权为 70 年』。**本轮无法判定『丽晶国际公寓』是本盘内的商务公寓部分、是同名的另一个项目、还是网民对高层塔楼的口语称呼**——这是需要下一轮澄清的点。", "school_primary": "**双校共享学区（大学区），与本批 321 号鸿荣源熙龙湾一期完全相同的两所小学：**\n① **宝安中学（集团）小学部**（公办）——Q房网 m 站小区页『周边学校』第一条。该校即『深圳市宝安中学（集团）小学部（海天学校）』，为 72 班九年一贯制学校。\n② **深圳市宝安区海旺学校（小学部）**（公办）——Q房网列出的第二条。\n**『共享学区』有官方公示背景**：房天下 2022-02-28《关于这几天宝安学区大瓜的始末……》原文『宝中、荔园等15所新学校招生范围公布！**宝安中学(集团)小学部招生范围公布，与海旺学校(小学部)共享学区**』；同事件据自媒体『大咖深房团』2022-02-21 报道『2月17日，**宝安教育局、福田教育局分别在官网公示了秋季义务教育阶段新增学校招生范围**』。\n**交叉印证**：Q房网对本盘（丽晶国际，创业一路1006号，距1号线宝安中心站309m）、对『德业新城花园B区』（308m）、以及对本批 321 号熙龙湾一期（甲岸路3号，距5号线临海站398m）**列出的三校完全相同**——宝安中学（集团）小学部 + 海旺学校（小学部）+ 海旺学校（初中部）。三个不同小区同一份名单，符合宝安中心区大学区/共享学区的特征，可互为佐证。\n**但请注意：本轮未取得写有『丽晶国际』字样的官方招生范围原文**，仅有中介平台字段 + 共享学区的制度事实。", "school_middle": "**深圳市宝安区海旺学校（初中部）**（公办）。来源：Q房网 m 站小区页『周边学校』——中学栏唯一一条。\n海旺学校为九年一贯制（本批 321 号熙龙湾一期页面标其升学方式为『九年一贯』，地址新中心区 N5 区），小学部与初中部同址同校。\n**仅 Q房网单一平台来源，未见宝安区教育局初中学区划分文件，标记为二手。**", "school_note": "**口径分级：**\n· **学校名单：二手。**来自 Q房网（365淘好房）m 站小区页『周边学校』字段，属中介平台整理，**未直连宝安区教育局招生学区划分公告原文核验**。\n· **『共享学区』这一制度事实：准一手（间接）。**有两条独立报道指向宝安区教育局 2022-02-17 的官网公示（房天下 2022-02-28、大咖深房团 2022-02-21），但**原始公示文本本轮未取得**，也**无法确认丽晶国际是否被逐字写入招生范围**。\n**制度要点与风险：**\n① **宝安区实行共享学区（大学区）+ 积分入学**。宝安中学（集团）小学部与海旺学校（小学部）共享学区，本盘家长可在两校间填报，**但多校并列 ≠ 任选**，最终按积分排序录取。\n② **2022 年该片区学区划分曾引发家长争议**——房天下那篇文章标题即《关于这几天宝安学区**大瓜**的始末……》，原文提到『因为对这次的招生范围的划分持不同意见……』。**后续是否又有调整未查实，2026 年入学务必以宝安区教育局当年公布的划分为准。**\n③ **学位被占用风险（本盘尤其高）**：深圳同一房产 6 年内学位已被使用则无法再申请。本盘 **2005–2006 年建成、房龄 21 年**，是典型的成熟自住老盘，学位极可能已被前几任业主使用过。**二手签约前必须查『学位锁定』状态，这一步不能省。**\n④ **Q房网给本盘『周边学校』评分 87 分**，与德业新城花园B区同分，低于熙龙湾一期的 92 分——同为共享学区但距离更远（熙龙湾一期距宝安中学集团小学部仅 250 米，本盘距离 Q房网未给出）。\n**未查到**：本盘到两所小学与海旺学校初中部的**具体距离**（Q房网 m 站『周边学校』模块只给校名，不给距离与地址，PC 站本轮该小区页被 WAF 拦截未能取得）、各校历年积分录取线、共享学区的完整小区名单、宝安区 2026 年最新学区划分原文。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①**户数口径极其混乱，五个数并存**：Q房网『丽晶国际』528 户 / Q房网『德业新城花园B区』405 户 / 两者相加 933 / 乐有家（上一轮）903 / 抖音百科 1083 / 上一轮另记 1034。**本条 OSM 地块 19,267㎡ 与百科整盘占地 24,291.58㎡ 的对应关系未确定**，无法断言本条地块究竟包含 A 区、还是 A+B 区，这直接决定该用 528 还是 933/1083。本条按『倾向 A 区』处理，但这是判断不是事实；\n②**楼栋数不一致**：Q房网 A 区 2 栋 + B 区 1 栋 = 3 栋，而 B 区小区简介写整盘『由 **7 栋**高层半围合』、上一轮记 7 栋。Q房网的栋数明显不完整；\n③**540 个车位归属存疑**：Q房网在 A 区与 B 区两个页面填了**同一个 540**。本条依据 A 区页面『车户比例 1:1.02』与 540/528=1.0227 的精确吻合，判定 540 属 A 区，但这仍是推理而非直接证据；**B 区 405 户的车位数完全未查到**；\n④**Q房网户型库页面（/layout/56663）本轮返回空/错误**（多次重试），拿不到分房型的户型计数与完整面积清单。layouts 与 large_share 只能基于**在售 33 套**的筛选计数 + m 站户型卡片的 6 个面积点推算；各户型的规划套数完全未知；\n⑤**≥120㎡ 的精确占比算不出来**——在售面积分档的切分点是 110/130，正好跨过 120；\n⑥**均价四个口径差异巨大**：Q房网 91,811 元/㎡、幸福里 86,400、房天下 79,065、搜狐焦点 60,672（历史数据）——差幅达 51%，未核实；\n⑦**『丽晶国际公寓』未澄清**：头条相关搜索中反复出现该说法，但 Q房网记本盘用途为『商铺/住宅』、百科明确『普通住宅产权 70 年』。**无法判定是本盘内的商务公寓部分、同名的另一项目、还是口语俗称**——若本盘确有公寓部分，units_total 需要重新拆分。这是本条最值得下一轮专门核实的点；\n⑧**学区未经宝安区教育局官网原文核验**，无写有『丽晶国际』字样的官方招生范围文本；本盘到各校的具体距离未查到；无任何积分线数据；初中仅 Q房网单一平台；\n⑨**⚠️ 张冠李戴防范**：\n · **A 区 vs B 区**：『丽晶国际』= 德业新城花园A区（Q房网 id 56663，2栋4单元528户，创业一路1006号，距宝安中心站309m，在售33套，均价91,811）；『德业新城花园B区』（Q房网 id 57898，1栋405户，距308m，在售11套，均价97,047）是**独立收录的另一个小区**，**户型结构差异明显**（B 区做 92–93㎡ 四房、77.69㎡ 两房，比 A 区更极端的『小面积多房』）。两者同开发商、同年代、几乎同址，**极易混淆**；\n · 深圳/全国叫『丽晶国际』的楼盘众多（北京幸福里页面也收录了本盘，需看地址确认）；\n · 宝安另有『德业基』系其它项目（幸福里租盘中出现『D德业基…』条目）；\n⑩**本轮 WebSearch 配额已耗尽**，改用 curl 直连 + 头条搜索；期间 **Q房网 PC 站一度触发 WAF 拦截（502 / 全站 302 跳 /404）**，改用 m.qfang.com 移动站取得基本信息与户型卡片，PC 站恢复后补取在售筛选计数；房天下（验证码）、安居客（58 反爬）、乐有家、贝壳（captcha）均不可用。", "sources": [ "https://m.qfang.com/shenzhen/garden/56663", "https://m.qfang.com/shenzhen/garden/baseinfo/56663", "https://m.qfang.com/shenzhen/garden/57898", "https://m.qfang.com/shenzhen/garden?keyword=%E4%B8%BD%E6%99%B6%E5%9B%BD%E9%99%85", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen56663", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E4%B8%BD%E6%99%B6%E5%9B%BD%E9%99%85%20%E5%AE%9D%E5%AE%89%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%BE%B7%E4%B8%9A%E6%96%B0%E5%9F%8E%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E4%B8%BD%E6%99%B6%E5%9B%BD%E9%99%85%20%E5%BE%B7%E4%B8%9A%E6%96%B0%E5%9F%8E%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E6%80%BB%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E5%81%9C%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%AE%B9%E7%A7%AF%E7%8E%87%20%E7%BB%BF%E5%8C%96%E7%8E%87", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%AE%9D%E5%AE%89%E4%B8%AD%E5%AD%A6%E9%9B%86%E5%9B%A2%E5%B0%8F%E5%AD%A6%E9%83%A8%20%E6%8B%9B%E7%94%9F%E8%8C%83%E5%9B%B4%20%E7%86%99%E9%BE%99%E6%B9%BE%20%E5%85%B1%E4%BA%AB%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E6%B5%B7%E6%97%BA%E5%AD%A6%E6%A0%A1" ], "done": true }, { "id": 333, "name": "金泓·凯旋城", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "新安", "lines": "1", "d_m": 36.1, "area_m2": 141549, "built_year": "2006", "type": "住宅小区", "units_total": "整盘约 2939 套（备案总房源口径），由两个独立备案项目相加：①深圳房地产信息网『金泓凯旋城』（一期）总房源 2061；②同库『金泓凯旋城二期』（推广名「凯旋MIMA」）总房源 878。2061+878=2939。两项物业类型均登记为「商品住宅、其他」，含「其他」类非住宅单元，故 2939 不等于纯住宅套数。上一轮筛查记的 2870 与本轮 2939 相差 69 套，两个数一并保留，不取平均。纯住宅套数未查实。", "residents_est": "约 7100-7900 人。算式：2939 套（两期备案总房源合计，含「其他」类单元，故为上限）× 2.4-2.7 人/户 = 7054-7935 人；按自住 3 人/户则约 8817 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模区间（本任务给定口径 2.4-2.7 人/户，本轮未重新抓取公报原文复核）。为按户数×户均人口的推算值，非实测。", "parking": "口径冲突，两套数并列：①深圳房地产信息网分期口径——一期 2500 个 + 二期 293 个 = 2793 个；②深圳都市圈小区库——一期条目与二期条目都写『车位数 2860』（两条同值，应是整盘口径被重复挂到两期上，而非各 2860）。均未分地下/地上。不取平均。", "parking_ratio": "约 0.95-0.97 车位/户，两个算式并列：①2793（szhome 两期相加）÷ 2939（两期总房源）= 0.950；②2860（都市圈整盘口径）÷ 2939 = 0.973。若只看一期自身：2500 ÷ 2061 = 1.21；二期自身：293 ÷ 878 = 0.33 —— 两期车位分配极不均衡，二期（凯旋MIMA，3 栋）车位明显偏少，这一点值得实地核实。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "78.74-79.09㎡", "share": "一期销控表 180 套，占该表 990 套的 18.2%" }, { "rooms": "2房", "area": "83.47-84.02㎡", "share": "一期销控表 98 套，9.9%" }, { "rooms": "3房", "area": "106.25-107㎡", "share": "一期销控表 116 套，11.7%" }, { "rooms": "3房", "area": "113.85-114.78㎡", "share": "一期销控表 112 套，11.3%" }, { "rooms": "3房", "area": "124.40-125.42㎡（两个同面积户型）", "share": "一期销控表 54+84=138 套，13.9%" }, { "rooms": "3房", "area": "126.28-126.68㎡", "share": "一期销控表 92 套，9.3%" }, { "rooms": "3房", "area": "126.97-127.87㎡", "share": "一期销控表 104 套，10.5%" }, { "rooms": "4房", "area": "133.58-133.62㎡", "share": "一期销控表 56 套，5.7%" }, { "rooms": "4房", "area": "142.66㎡", "share": "一期销控表 44 套，4.4%" }, { "rooms": "4房", "area": "155.42-162.13㎡", "share": "一期销控表 0 套（表内该户型无在售/已售记录）" }, { "rooms": "4房", "area": "158.47㎡", "share": "一期销控表 50 套，5.1%" }, { "rooms": "4房", "area": "110.72-115.76㎡（二期 凯旋MIMA）", "share": "未知（二期销控表空表）" }, { "rooms": "4房", "area": "132.71㎡（二期）", "share": "未知" }, { "rooms": "5房", "area": "面积未登记（二期备案库『户型2 五房』无面积字段）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "2房 78.74-79.09㎡ [一期销控表 180 套，占该表 990 套的 18.2%] / 2房 83.47-84.02㎡ [一期销控表 98 套，9.9%] / 3房 106.25-107㎡ [一期销控表 116 套，11.7%] / 3房 113.85-114.78㎡ [一期销控表 112 套，11.3%] / 3房 124.40-125.42㎡（两个同面积户型） [一期销控表 54+84=138 套，13.9%] / 3房 126.28-126.68㎡ [一期销控表 92 套，9.3%] / 3房 126.97-127.87㎡ [一期销控表 104 套，10.5%] / 4房 133.58-133.62㎡ [一期销控表 56 套，5.7%] / 4房 142.66㎡ [一期销控表 44 套，4.4%] / 4房 155.42-162.13㎡ [一期销控表 0 套（表内该户型无在售/已售记录）] / 4房 158.47㎡ [一期销控表 50 套，5.1%] / 4房 110.72-115.76㎡（二期 凯旋MIMA） / 4房 132.71㎡（二期） / 5房 面积未登记（二期备案库『户型2 五房』无面积字段）", "large_share": "一期：四房或 ≥120㎡ 合计 484 套，占一期销控表 990 套的 48.9%。拆开看——四房及以上 150 套（15.2%）；三房中 ≥120㎡ 的（124.40/126.28/126.97 三档，含两个同面积户型）合计 334 套（33.7%）；二房与 ≤115㎡ 三房合计 506 套（51.1%）。二期（凯旋MIMA）：备案的 3 个户型全部是四房及以上（110.72-115.76㎡、132.71㎡、五房），但各户型套数为空表，无法计入比例。口径说明：990 套来自 szhome 一期销控表逐户型套数加总，而一期备案总房源为 2061 套，销控表只覆盖其中约 48%，因此 48.9% 是**按销控表覆盖部分的结构推算，不是全盘精确统计**。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 162.13, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建的证据。深圳都市圈小区库对一期、二期均记『交易权属：商品房』『房屋用途：普通住宅/底商』；深圳房地产信息网两期物业类型均为『商品住宅、其他』，开发商「深圳市屹海达实业有限公司」（都市圈作「深圳市屹海达实业发展公司」）、物业「深圳市南油物业管理有限公司」。项目位于宝安中心区 N8 区（新安一路20号），未检索到旧改回迁安置、安居型商品房/公租房/人才房配建、或原村民集资房/统建楼的任何线索。「其他」类物业的具体性质未查实。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "未取得宝安区教育局官方学区划分文件，不作推测。可确认的定位：深圳都市圈把两期都归到宝安区新安街道安乐社区，地址新安一路20号，距地铁1号线新安站约 302-458 米（本条 OSM 记 d_m=36.1m，按出入口算）。头条搜索检出宝安区人民政府门户网站教育局栏目存在招生信息发布通道，但未检出可直接引用的学区划分正文；宝安区学区划分近年主要通过区级学位申请系统的电子地图发布，无静态可抓取文档。宝安区小学按学区积分入学，存在大学区/共享学区与同一房产六年内学位被占用的情形；本小区具体对口学校与积分线未查实。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①学位三字段未查实：宝安区学区划分以区级招生系统电子地图形式发布，无静态文档可抓；本地宝、贝壳、安居客学区整理页被反爬拦截。②纯住宅套数未查实（2939 为含「其他」类的两期备案总房源）。③车位数两套口径冲突（szhome 分期 2500+293 vs 都市圈整盘 2860），且 szhome 的二期 293 个车位对 878 套房源明显偏低，疑为登记不全。④一期销控表只覆盖 990/2061 套（约 48%），large_share 是结构推算而非全盘统计；二期销控表为空表，完全无套数。⑤建筑面积两期不一致且相互矛盾：一期记 409000㎡、二期记 511425㎡，但两期占地面积几乎相同（107546.09 vs 107546.10㎡），疑为两条记录都填的是整盘占地、建面则口径不同，未能裁决。⑥楼栋数：都市圈记一期 8 栋、二期 3 栋（合计 11 栋），与上一轮筛查一致，szhome 未给栋数。⑦WebSearch 配额本任务开始前已耗尽（200/200），Brave/Bing/DuckDuckGo/searxng 在本机出口 IP 被限流或降级，仅头条搜索可用。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/924.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/924.html", "https://bol.szhome.com/hx/924.html", "https://bol.szhome.com/house/1569.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/1569.html", "https://bol.szhome.com/hx/1569.html", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3856/", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3790/" ], "done": true }, { "id": 334, "name": "润恒·都市茗荟花园(二期)", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "新安", "lines": "1", "d_m": 158.3, "area_m2": 34424, "built_year": "约2021-2022(2016-12取得建设许可，具体交楼年未确认)", "type": "住宅小区", "units_total": "**724 套（住宅），口径一致度高。**三个独立环节互证：①深圳房地产信息网备案库「都市茗荟花园（二期）」楼盘页字段「总房源：724」（备案名与推广名同为「都市茗荟花园（二期）」，独立于一期的备案项目，一期是另一条记录「都市茗荟花园／备案名润恒N6项目」总房源420）；②2024-09《建设工程规划许可证》及总平面图公告原文：「二期建设用地面积32919.92平米，总建面约20.4万平，计容建面12.8万平。总户数724户，其中90平以下的户型有543户」；③2023-10 自媒体整理的项目参数表「可售房源724套」。仅早期（2017-12 房网牛浩思评楼）写过「小区二期一共732户」，属规划调整前的旧数，与724差8套，一并保留但不采信为主值。**注意与一期严格区分：一期（本清单 id=335）是413-420套、4座、占地1.9万㎡、2019年备案售罄的独立项目，二期是724套、5座、占地3.3万㎡、2025年1月才首次入市。**物业类型登记为「其他、商品住宅、商业」，另含裙楼商业约16000㎡与1栋独立幼儿园，商业/幼儿园不计入724套。", "residents_est": "724 × 2.4 ≈ 1,740 人；724 × 2.7 ≈ 1,955 人；按自住 3.0 人/户 ≈ 2,170 人。综合区间约 1,740–2,170 人。乘数取深圳七普家庭户规模区间 2.4–2.7 人/户与自住为主小区常用的 3.0 人/户，属按户数推算，非实测。口径提醒：本盘为纯商品住宅、面积段 89.8–147.38㎡ 的三至五房、单套总价约 987–1899 万，无小户型、无公寓、无保障房，购买人群以改善型家庭为主，实际户均人口应偏区间上沿。**且截至本轮，二期 2025-01-09 才首次选房签约（首推272套），其余452套尚未公开推售，当前实际入住人口远低于满载值。**", "parking": "**口径冲突，两个数并列，不取平均：**①**1100 个（含300个充电桩车位）**——深圳房地产信息网咚咚牛浩思《宝中捂盘王要入市，都市茗荟二期首推272套住宅》2024-12-18 及同站直播稿 2025-01-08 两处一致：「规划机动车停车位1100个（含300个充电桩车位），车位比约1：1.51」。②**900 个**——自媒体「小西教你买房」2023-10-12 整理的项目参数表「车位：900」。房网楼盘页「车位数」字段本身为**待定**（未登记）。地上/地下拆分未查到；是否含 16000㎡ 裙楼商业的配建车位未查实。另注：一期的 893 个车位是另一个项目的数据，不能与二期混算。", "parking_ratio": "按 1100 个：1100 ÷ 724 户 = **1.52 车位/户**（牛浩思原文写「车位比约1:1.51」，与自算一致，属较充裕水平）。按 900 个：900 ÷ 724 = 1.24 车位/户。两个算式差约 22%，因车位总数本身冲突，未裁决。", "layouts": [ { "rooms": "3房1厅2卫", "area": "建面约90㎡（摇号公告面积段下限 89.8㎡）", "share": "未知（各户型规划套数未公开）。属首推A/C座主推户型之一，牛浩思评价为「通透结构横厅布局，同面积段产品中较为稀有」" }, { "rooms": "4房1厅2卫", "area": "建面约119㎡", "share": "未知。首推A/C座主推户型之一" }, { "rooms": "3房1厅2卫", "area": "建面约123㎡", "share": "未知。首推A/C座主推户型之一（2024-12稿写123㎡，2025-01稿同批次写作「约90-120-147㎡」，同一户型的两种四舍五入写法）" }, { "rooms": "5房1厅3卫", "area": "建面约145-147㎡（摇号公告面积段上限 147.38㎡）", "share": "未知。首推A/C座主推户型之一" }, { "rooms": "顶层特殊户型（复式）", "area": "未知，带露天超大阳台", "share": "未知，仅牛浩思提及「另有顶层特殊户型，复式带露天超大阳台」，未进入首批272套的公开面积段" } ], "layouts_txt": "3房1厅2卫 建面约90㎡（摇号公告面积段下限 89.8㎡） / 4房1厅2卫 建面约119㎡ / 3房1厅2卫 建面约123㎡ / 5房1厅3卫 建面约145-147㎡（摇号公告面积段上限 147.38㎡） / 顶层特殊户型（复式） 未知，带露天超大阳台", "large_share": "**约 25%（181户）为较大户型，但这个数字建立在一个需要说明的口径转换上，属推算而非精确统计。** 硬依据只有一条：2024-09 建设工程规划许可证公告「总户数724户，其中90平以下的户型有543户」——反推 ≥90㎡ 的为 181 户，占 25.0%。关键口径判断：这个「90平」几乎肯定是**套内**面积而非建筑面积，理由有三：(a) 同一采编体系 2017-12 写二期时用词是「户型套内面积小于90的为549户，占比75%」，明确标注「套内」，而 549/732 = 75.0% 与 543/724 = 75.0% 比例完全一致，是同一口径的两版数据；(b) 若按建筑面积理解，则「543户小于90㎡」与项目公开面积段「89.8–147.38㎡」直接矛盾（建面90㎡以下的房子这个盘基本没有）；(c) 牛浩思实测本盘「户型套内使用率约75%，加上赠送大概80%出头」，套内90㎡ ÷ 0.75 ≈ 建面120㎡，正好把119㎡四房划到「小于90㎡套内」一侧、把123㎡三房划到另一侧。**结论：按「建面 ≥ 约120㎡」划线，大户型约 181 户 / 25%；按房间数划线则全盘都是三房及以上（无一房、无两房、无公寓）。** 各户型的规划套数配比始终未公开（房网户型页 hx/9004.html 为空、销控页 sale/9004.html 为空表），无法给出逐户型精确占比，故此项仍标为推算。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（89.8–147.38㎡、三至五房，另有顶层复式；按套内90㎡划线约75%为中小户型、25%为大户型，但按房间数看全盘无一房两房，整体属中到中大户型盘）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 147.38, "resettlement_detail": "**纯商品住宅，无回迁房、无保障房/人才房配建——本条有明确的正面陈述而非仅「查不到」。** 依据：①深圳房地产信息网「规划先锋」2024-09-15 规划公告解读原文：「居住纯粹，纯商品房小区，没有人才房和政府公租房等房源」；②同站咚咚牛浩思 2024-12-18：「纯粹商品住宅，共计约724户」；③2025-01-08 摇号公证直播稿：「本次销售项目为都市茗荟花园(二期)1栋A座、1栋C座，共272套住宅产品…均为本次取得现售价格备案的可售住宅产品」，全程由深圳市宝安区住房和建设局备案、宝安公证处公证摇号，走的是标准商品房打新流程（意向登记501批客户竞272套），不存在回迁或保障房序列。④土地/开发路径：项目一期2014-12-16、二期2016-12-02分别取得建设许可证，开发商为深圳市润恒尚园房地产开发有限公司（集团为深圳润恒集团有限公司／深圳润恒房地产开发集团有限公司），非城市更新实施主体路径，本轮亦未检索到任何以本地块为对象的城市更新单元规划或拆迁安置记录。**易混淆项（务必区分）：**同一开发商另有一个独立的旧改项目「润恒新三村旧改」，与本盘无关；本盘一期（id=335）同为纯商品房，也无回迁/保障配建。⑤本轮无法访问深圳市规划和自然资源局及宝安区城市更新公告原文（本环境搜索引擎配额耗尽、政府站动态渲染抓取失败），所以「无回迁房」的证据等级是「开发商与专业媒体的正面陈述＋商品房备案摇号流程佐证」，仍非政府文件级否证。", "school_primary": "**二手来源，且各家说法不一致，未取得官方学区文件。**主流说法（深圳房地产信息网咚咚牛浩思 2024-12-18，明确标注依据为「2024年的学区划分」）：本盘属**宝安区实验学校（集团）海旺学校** 与 **宝安中学（集团）海天学校** 的**共享学区**（大学区），并称片区大致可列入宝安 T2-T1 梯队。同站「规划先锋」2024-09-15 则简写为「属于【海天学校】学区内」。自媒体「小西教你买房」2023-10-12 列的是「周边小学有海旺小学、滨海小学、宝安实验学校」，另提「第一梯队的宝安中学（集团）海天学校，九年制教育，2024年9月开学回本校海天学校就读」。Q房网对一期（同一开发商、一路之隔）列的「附近学校」是宝安中学（集团）小学部（距597米）与深圳市宝安区海旺学校小学部（距568米）——但那是「按距离列出」不是对口。", "school_middle": "同上，二手来源：**宝安中学（集团）海天学校**与**宝安区实验学校（集团）海旺学校**均为九年一贯/九年制学校，初中部与小学部同校（牛浩思2024-12-18的「共享学区」表述未区分小学初中）。小西2023-10 另列「中学有海旺中学、海滨中学和宝安实验学校」。Q房网对一期列出「深圳市宝安区海旺学校（初中部）」，距567米。**无官方文件确认，按未查实处理。**", "school_note": "**口径与风险：**①全部为二手来源（房网/咚咚采编与自媒体），最强的一条也只是标注「根据2024年的学区划分」，本轮未取得宝安区教育局官方学区划分文件——宝安区学区划分近年主要通过区级学位申请系统的电子地图发布，无静态可抓取文档，且本环境 WebSearch 配额已耗尽、贝壳/乐有家/安居客/房天下被反爬拦截。**2025、2026 学年是否维持同一划分未知，必须以当年官方公告为准。**②本片区学区处于持续变动中：头条搜索检出 2022-02 有「宝中、荔园等15所新学校招生范围公布，宝安中学（集团）小学部招生范围公布，与海旺学校（小学部）共享学区」的报道，以及 2022-09「宝安实验收购海旺，宝中开启三国争霸」（宝安实验教育集团合并海旺、海乐、安乐等校）——即海旺学校的**集团归属在2022年前后发生过变更**，「宝安实验（集团）海旺学校」与更早资料里的「海旺学校」是同一所校但集团不同，引用旧文时容易张冠李戴。③海天学校2024年9月才从借址的海乐学校迁回本校，作为新校其学位供给与积分线尚不稳定，未查到积分线。④本盘 2025-01 才首次入市、2025年起陆续交付，学位占用（深圳同一房产6年内学位被占用规则）风险目前低，但一期与二期是两个小区，购房时须确认房本地址所属学区。⑤项目自带 1 栋独立幼儿园（一期同样自带幼儿园），但是否公办、是否优先本小区业主未查实。", "confidence": "单一来源（724套/纯商品房/学区/首推272套等关键项均出自深圳房地产信息网—咚咚找房同一采编体系的四篇文章＋备案库字段，属同源多篇互证；自媒体「小西教你买房」提供了一组独立参数但与主流口径在车位、容积率、建面上均不一致。Q房网、深圳都市圈两站均无二期独立条目，无法交叉。学区与逐户型套数为未查实）", "field_gaps": "①**各户型的规划套数完全未公开**——房网户型页 hx/9004.html 与销控页 sale/9004.html 均为空，layouts 中 share 全部未知，large_share 只能靠「90㎡以下543户」＋套内/建面换算推算，属结构推算不是统计。②**「90平以下543户」的建面/套内口径未见原始文件确认**，本条目按套内理解（依据见 large_share），若实为建面则整个大户型占比结论要推翻——这是本条最关键的不确定点。③**车位数两套口径冲突（1100 vs 900）**，房网字段本身为「待定」，且地上/地下、是否含商业配建均未拆分。④**容积率四个数打架**：房网备案详情页 3.26、2023年自媒体参数表 3.89、2017年牛浩思评楼 3.82、规划许可证反算（12.8万计容 ÷ 32919.92㎡）≈ 3.89。未裁决。⑤**建筑面积三个数**：房网 206621.86㎡、2023参数表 203776.41㎡、规划公告「约20.4万㎡」，量级一致但不等值。⑥**占地面积**：规划许可证 32919.92㎡（权威）、口语「约3.3万㎡」、OSM 地块 34424㎡，OSM 略大约 4.6%，可能含红线外道路/公共通道。⑦**交付/建成年份仍未坐实**：二期2016-12取得建设许可、2023年前后已封顶（多篇称「准现房/现楼」）、2025-01首次选房签约并称「准现房毛坯交付、即买即收房」，但正式交付/入伙日期无一手文件；上一轮记的「约2021-2022」明显偏早，应修正为「2016-12取得建设许可，约2023年封顶，2025-01首批272套现售备案入市」。⑧**524套（724-272-…）后续批次的推售与销售情况未查**——本轮只确认首批A座+C座272套于2025-01-09选房签约，其余楼栋（B/D/E座）是否已推售、去化如何未知。⑨学区三字段均为二手，无官方文件、无积分线、集团归属近年有变动。⑩本环境可用源仅深圳房地产信息网/咚咚找房、Q房网、头条搜索三家；Q房网只有一期条目（shenzhen110000783）无二期条目，深圳都市圈站内搜索对「都市茗荟花园二期」返回0结果，故二期无任何独立第三方数据库交叉。", "sources": [ "http://bol.szhome.com/house/9004.htm", "http://bol.szhome.com/housedetail/9004.html", "http://bol.szhome.com/hx/9004.html", "http://bol.szhome.com/sale/9004.html", "http://bol.szhome.com/news/9004.html", "http://news.szhome.com/388910.html", "http://news.szhome.com/389935.html", "http://news.szhome.com/390125.html", "http://news.szhome.com/384708.html", "http://bol.szhome.com/house/5091.htm", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen110000783" ], "done": true }, { "id": 335, "name": "润恒·都市茗荟花园(一期)", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "新安", "lines": "1", "d_m": 149.9, "area_m2": 23956, "built_year": "2019", "type": "住宅小区", "units_total": "口径冲突，三个数并列：①**413 户**——深圳房地产信息网「牛浩思评楼」（2017-12-07）原文：「此次将要入市的为项目一期，其占地面积约为1.9万平米，总建筑面积约11.7万平米，整个项目由4座高层（A、B座35F，C座29F，D座26F）住宅组成，一共有413户，其中小于90平米为214户，占比51.81%……车位893个，配比约2：1」；②420 套——房网同项目「总房源」字段（备案名「润恒N6项目」）；③182 户——Q房网小区库「总户数」字段（同页楼栋总数4、容积率4.1，可确认指的就是一期，但户数与前两者差一倍以上，疑为该站只统计了部分栋或只统计住宅、未采信为主值）。房网物业类型登记「其他、商品住宅、商业」，Q房网物业用途「住宅/商铺」，即含商业；且房网2020-03-27动态称「在售建面约42-372㎡户型」，42㎡这一档很可能是公寓类产品，住宅与公寓的套数拆分未查到。二期是独立项目（房网「都市茗荟花园（二期）」总房源724，建面206621.86㎡，容积率3.26），不计入本条。", "residents_est": "按 413 户：413 × 2.4 ≈ 990 人；413 × 3.0 ≈ 1,240 人。按 420 套：420 × 2.4 ≈ 1,010 人；420 × 3.0 ≈ 1,260 人。综合区间约 1,000–1,260 人。乘数取深圳七普家庭户规模下限 2.4 人/户与自住为主小区常用 3.0 人/户，属推算值非实测。若一期确含42㎡小公寓，公寓户均人口更低，实际值可能偏区间下沿。", "parking": "口径冲突：①**893 个**——深圳房地产信息网字段「车位数：893」，与同站牛浩思评楼原文「车位893个，配比约2：1，车位充足」互相印证，可信度较高；②500 个——Q房网小区库「停车位」字段（同页标注车位比1:1，与其自己的总户数182对不上：500÷182=2.75）。Q房网小区点评里却又写「小区规模较小，车位比较紧张」，与其自己的「车位比1:1」自相矛盾。地上/地下拆分未查到（Q房网停车费栏「地上250元/月，地下250元/月」，说明两者都有）。", "parking_ratio": "按房网口径：893 ÷ 413 = 2.16 车位/户（牛浩思原文亦称「配比约2：1」）；893 ÷ 420 = 2.13 车位/户。这是相当高的车位比。按Q房网口径：500 ÷ 182 = 2.75（但其自称1:1，数据内部矛盾，不可用）。提醒：893个车位的口径是否含商业配建车位未查实，若含则住宅实际车位比会低于2.16。", "layouts": [ { "rooms": "未知（小户型档）", "area": "建面约42㎡起（房网2020-03-27动态「在售建面约42-372㎡户型」，42㎡档疑为公寓产品）", "share": "未知" }, { "rooms": "未知", "area": "面积<90㎡的一档共214户，占51.81%（口径见 large_share 的警告：这个90㎡很可能是套内而非建面）", "share": "214户 / 51.81%" }, { "rooms": "未知（大户型档）", "area": "建面约198.98㎡、239.32㎡（房网2020-06-09户型解读列出的样板户型，198.98㎡户位于C栋板式通透西南向）；在售区间上限达372㎡", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "未知（小户型档） 建面约42㎡起（房网2020-03-27动态「在售建面约42-372㎡户型」，42㎡档疑为公寓产品） / 未知 面积<90㎡的一档共214户，占51.81%（口径见 large_share 的警告：这个90㎡很可能是套内而非建面） [214户 / 51.81%] / 未知（大户型档） 建面约198.98㎡、239.32㎡（房网2020-06-09户型解读列出的样板户型，198.98㎡户位于C栋板式通透西南向）；在售区间上限达372㎡", "large_share": "**无法给出可靠数值，且流传的「过半<90㎡」这个说法有严重口径陷阱。** 唯一的定量来源是房网牛浩思评楼：一期「一共有413户，其中小于90平米为214户，占比51.81%」，反推大户型（≥90㎡那一档）为 199户 = 48.19%。但有两个问题：①**建面还是套内不明**——同一篇评楼在写二期时用的是「户型套内面积小于90的为549户，占比75%」，明确写了「套内」；写一期时只说「小于90平米」没写口径。若一期也是套内，则套内90㎡约对应建面112–120㎡，那么「51.81%的房子小于90㎡」实际说的是「小于约115㎡建面」，「≥120㎡的比例」会远高于48.19%。②与其它证据打架：一期总建面约11.7万㎡ ÷ 413户 ≈ 283㎡/户（即使扣掉893个车位的地下车库面积仍偏大），且在售面积区间上探到372㎡、样板户型是198.98㎡和239.32㎡，Q房网小区点评也写「大户型比较多，总价过高」——这些都指向该盘大户型分量很重，与「过半是小于90㎡的刚需盘」的直观理解相反。**结论：413户中约48%属于「≥90㎡（口径不明）」的较大户型；按建面≥120㎡计的真实占比未查实，但很可能明显高于48%。** 该盘Q房网在售0套、在租0套，无法用房源结构推算。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "无", "max_area": 372.0, "resettlement_detail": "未见回迁房或保障房记录。深圳市润恒尚园房地产开发有限公司（集团为深圳润恒房地产开发集团有限公司）开发，一期2014-12-16取得建设许可证、二期2016-12-02取得（房网牛浩思评楼原文）。房网物业类型登记「其他、商品住宅、商业」、Q房网物业用途「住宅/商铺」，两站均无安居房/公租房/人才房标记，也无城市更新回迁或原村民统建楼记录。注：房网另有一条独立项目「润恒新三村旧改」，那是同一开发商的另一个旧改项目，与本盘无关，勿混淆。本轮无法检索深圳市规划和自然资源局及宝安区城市更新公告（本环境搜索引擎全部不可用），故「无回迁房」只是「商业数据库里查不到」，不是官方否证。", "school_primary": "Q房网列出两所，非唯一对口：①宝安中学（集团）小学部，公办，学校地址 海天路，距小区约597米，升学方式「九年一贯」；②深圳市宝安区海旺学校（小学部），公办，新中心区N5区，距约568米，升学方式「九年一贯」。均为二手来源（Q房网小区库）。", "school_middle": "深圳市宝安区海旺学校（初中部），公办，学校地址 新中心区N5区，距小区约567米，升学方式标注「九年一贯」——二手来源（Q房网小区库）。注：与其配对的宝安中学（集团）初中部未被Q房网列出。", "school_note": "**口径警告：全部来自Q房网商业数据库，不是宝安区教育局学区划分文件。** 本轮未取得宝安区教育局官方招生学区划分公告（宝安区政府网站检索为动态渲染、本环境抓取失败；各大搜索引擎在本环境全部被限流或验证码拦截）。要点：①小学被列出2所且都标「九年一贯」，宝安中心区是宝安区大学区/共享学区片区，实际可填报学校可能更多、按积分排序录取，不能把任一所当作确定对口；②宝安中学（集团）小学部属宝安区顶级学位，此类学校积分线高、学位极紧张，「离得近」不等于「进得去」，本轮未查到积分线；③深圳同一套房产学位6年内已使用过则不可再用（学位被占用风险），该盘2019年建成、2020年一期售罄，已有二手流转，需逐套核查；④Q房网该盘的一条网友问答（2022-04-13）提到的配套学校是「宝安区海湾学校、宝安实验学校」，与「附近学校」栏列的又不是同一批，进一步说明该站学区数据不可作准。", "confidence": "推测", "field_gaps": "①总户数三个口径冲突（413/420/182），差距达一倍以上，无官方备案数可裁决；②住宅与公寓（疑42㎡档）套数无法拆分；③**「小于90㎡占51.81%」的建面/套内口径未查实**，直接导致 large_share 无法定论——这是本条最关键的缺口；④各户型的房型（几房几厅）完全未查到，房网户型库对该盘未登记任何户型销控数据；⑤车位数两个来源冲突（893/500），且893是否含商业配建车位未查实，地上/地下无拆分；⑥该盘Q房网在售0套、在租0套，无法做房源结构推算；⑦学区仅Q房网二手口径且该站自身数据前后不一致，无官方文件、无积分线；⑧本环境下贝壳(验证码)、乐有家(403)、安居客/房天下(TLS不通)及Bing/Google/DuckDuckGo/Yandex/searx(全部限流或验证码)均不可用，交叉来源受限于房网+Q房网两家。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/housedetail/5091.html", "https://bol.szhome.com/house/5091.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/9004.html", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen110000783", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen110000783" ], "done": true }, { "id": 336, "name": "鸿荣源·西岸观邸", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "新安", "lines": "1", "d_m": 157.3, "area_m2": 22564, "built_year": "2007", "type": "住宅小区", "units_total": "865 户（Q房网小区档案「基本信息」总户数）；同页「小区简介」写「7 栋、总共约有 861 户」，与上一轮记录的乐有家 861 户一致。两个口径 865 / 861 并列，差 4 套。楼栋数口径也打架：Q房网基本信息「楼栋总数 3、单元总数 7」，而同页简介与上一轮记录均说 7 栋（28–29 层塔楼）——「3 栋 7 单元」与「7 栋」大概率是同一批楼的两种数法。物业用途标「商铺/住宅」，865/861 均未拆分住宅套数与商铺套数。占地 25443.21㎡（Q房网简介），与上一轮记录 2.54 万㎡ 一致，OSM 地块 22564㎡（量算口径不同）。容积率 3.56（Q房网；上一轮记录为 4.8，差异大，见 field_gaps）。地址甲岸路 6 号 / 宝安大道与甲岸路交汇处、2006–2007 年建、鸿荣源开发与物业，与上一轮记录吻合，未张冠李戴。", "residents_est": "约 2,076–2,595 人。算式：865 户 × 2.4 = 2,076 人；865 × 3.0 = 2,595 人；中值 865 × 2.7 ≈ 2,336 人。乘数出处：深圳七普家庭户规模约 2.4–2.7 人/户，自住为主小区常按 3 人/户。为估算，非实测常住人口。重要修正提示：该盘是「50㎡ 做 3 房、100㎡ 做 6 房」的极端高赠送产品，实际使用面积远大于房本面积，合租与多口之家比例高，真实居住人口很可能显著高于按房本户数算出的区间，此估算偏保守。", "parking": "口径冲突，两个都写：①Q房网小区档案「停车位」= 921 个；②上一轮记录的乐有家口径 = 728 个，且 Q房网自家问答区 2017 年一条网友答复也写「停车位：728 个」。两者均未分地上/地下（停车费栏地上/地下均 200 元/月）。921 与 728 差 193 个，无法仲裁。", "parking_ratio": "1.06（Q房网 921 口径）或 0.84（乐有家 728 口径）。算式：921 ÷ 865 = 1.065；728 ÷ 865 = 0.842；若分母用 861 户：1.070 / 0.845。注意 Q房网自标「车位比例 1：0.52」与其自家 921/865 算不出，属错误字段，不采纳。", "layouts": [ { "rooms": "2房1厅/2房2厅（极小面积）", "area": "50.32–51.66㎡（户型库 2室1厅 50.62㎡ 朝南；历史成交 50.62㎡ 2室1厅、51.66㎡ 2室2厅）", "share": "在售 37 套中二室 5 套（13.5%）；面积段 50㎡以下 2 套、50-70㎡ 3 套。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房1厅/3房2厅（高赠送小面积）", "area": "50.32㎡（户型库 3室1厅，朝西北）、76.28㎡、78.54㎡（成交 3室2厅）", "share": "在售 37 套中三室 8 套（21.6%），按房源结构推算" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "94.54–111.11㎡（户型库/成交 94.54㎡ 4室2厅；在售 96.39 / 103.52 / 111.11㎡）", "share": "在售 37 套中四室 15 套（40.5%），按房源结构推算" }, { "rooms": "5房2厅", "area": "109.68㎡（在售）、141.27㎡（Q房网简介列的主要户型）", "share": "计入下条" }, { "rooms": "6房2厅/6房3厅", "area": "97.4㎡ 6室2厅、99.06㎡ 6室2厅、102.09㎡ 6室3厅（Q房网简介列的主要户型）；在售 115.18㎡ 6室", "share": "五室及以上在售 9 套（24.3%），按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房1厅/2房2厅（极小面积） 50.32–51.66㎡（户型库 2室1厅 50.62㎡ 朝南；历史成交 50.62㎡ 2室1厅、51.66㎡ 2室2厅） [在售 37 套中二室 5 套（13.5%）；面积段 50㎡以下 2 套、50-70㎡ 3 套。按房源结构推算，非规划配比] / 3房1厅/3房2厅（高赠送小面积） 50.32㎡（户型库 3室1厅，朝西北）、76.28㎡、78.54㎡（成交 3室2厅） [在售 37 套中三室 8 套（21.6%），按房源结构推算] / 4房2厅 94.54–111.11㎡（户型库/成交 94.54㎡ 4室2厅；在售 96.39 / 103.52 / 111.11㎡） [在售 37 套中四室 15 套（40.5%），按房源结构推算] / 5房2厅 109.68㎡（在售）、141.27㎡（Q房网简介列的主要户型） [计入下条] / 6房2厅/6房3厅 97.4㎡ 6室2厅、99.06㎡ 6室2厅、102.09㎡ 6室3厅（Q房网简介列的主要户型）；在售 115.18㎡ 6室 [五室及以上在售 9 套（24.3%），按房源结构推算]", "large_share": "两个口径完全相反，必须分开看：①按房间数：在售 37 套中四室及以上 24 套 = 64.9%（四室 15 + 五室及以上 9），看起来是「大户型盘」；②按房本建筑面积：≥130㎡ 仅 3 套 = 8.1%（130-150㎡ 3 套，150㎡以上 0 套），≥120㎡ 落在 8.1%–37.8% 之间（110-130㎡ 有 11 套，Q房网分段无法在 120 处切分），面积主力在 90-110㎡（13 套）与 110-130㎡（11 套）。原因是该盘为极端高赠送产品：50.32㎡ 报 3 室 1 厅、97.4㎡ 报 6 室 2 厅、102.09㎡ 报 6 室 3 厅。按题目定义（四房或 ≥120㎡ 占比），若取「四房」口径为 64.9%，若取「≥120㎡」口径为 8.1%–37.8%。属挂牌样本推算，非全盘精确统计。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主（按房本面积口径：主力 50–130㎡，≥130㎡ 仅 8%）；但若按房间数口径则是「多房为主」。这是同一批房子的两种数法，不是两批房子。", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 141.27, "resettlement_detail": "未查到回迁房/安置房记录。开发商深圳市鸿荣源房地产开发有限公司，物业鸿荣源物业，2006–2007 年建成，位于宝安大道与甲岸路交汇处，属商品房小区。①旧改回迁安置房：未查到；②政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建：未查到；③原村民统建楼/集资房：未查到。本轮通用搜索引擎全部不可用，此项为「未在可访问来源中发现」，不等于已确证为无。", "school_primary": "未查实（官方口径）。Q房网标注两所小学：宝安中学（集团）小学部（公办，海天路，升学方式「九年一贯」，距小区 794 米）、深圳市宝安区海旺学校（小学部）（公办，新中心区 N5 区，「九年一贯」，距小区 721 米）。二手来源，Q房网该栏标题为「附近学校」，不等同教育局学区划分文件。", "school_middle": "未查实（官方口径）。Q房网小区页列深圳市宝安区实验学校（初中部）（公办，新安一路 1065 号，「九年一贯」，距小区 642 米）；Q房网搜索结果页另列深圳市宝安区海乐实验学校（初中部）。二手来源。", "school_note": "二手口径，未核到官方文件。同时挂两所小学、两所初中，与宝安区大学区/共享学区特征一致，实际按积分统筹派位，不保证进入指定校。本轮未能访问宝安区教育局招生学区划分公告，年度学区名单、积分线、学位紧张度均写「未查到」，不猜。深圳「学位被占用」规则（同一房产 6 年内已用过的学位不可再用）适用。该盘 50㎡ 做 3 房的小户型多、户密度高，同一栋楼学位需求量大，学位竞争压力应高于同等占地的常规盘，但无数据支撑，仅作提示不作结论。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 本轮 WebSearch 配额耗尽，Bing/DuckDuckGo/Brave/Mojeek/Ecosia/Startpage/Yandex 全被反爬或严重降级，贝壳被验证码拦截、乐有家 403、安居客/房天下反爬跳转，本轮硬数据仅 Q房网一家；728 车位、容积率 4.8 等来自上一轮记录，本轮无法复核。2) 车位 921（Q房网）vs 728（乐有家/网友）冲突未解决。3) 容积率 3.56（Q房网）vs 4.8（上一轮记录）冲突未解决——按占地 25443㎡ 与上一轮记录的总建面 12.16 万㎡ 反算约 4.78，偏向 4.8，Q房网的 3.56 存疑，但未采信任何一个作为结论。4) 绿化率 25%（Q房网）vs 30%（上一轮记录）vs 40%（Q房网自家问答网友）三个数并存。5) 楼栋数 3 栋（Q房网字段）vs 7 栋（Q房网简介+上一轮记录）。6) 各户型规划套数配比未知，占比来自 37 套挂牌样本。7) 学区无官方文件、积分线未知。8) 回迁/保障房无法交叉验证。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen57257", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen57257", "https://shenzhen.qfang.com/garden/f1?keyword=%E8%A5%BF%E5%B2%B8%E8%A7%82%E9%82%B8" ], "done": true }, { "id": 337, "name": "云玺锦庭", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "新安", "lines": "1", "d_m": 0.0, "area_m2": 19281, "built_year": "2019", "type": "住宅小区", "units_total": "382套住宅（Q房网小区页「总户数」，3栋）。与上一轮清单的「382（规划户数）」完全一致，构成两轮独立取数的相互印证。物业类型：Q房网标「住宅」，未见商务公寓/写字楼分栋，故住宅套数即382，无需拆分。项目体量小（3栋、34层高层）。", "residents_est": "约920-1150人。算式：382套 × 2.4-3.0人/户 = 917-1146人。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约2.4-2.7人/户；本盘为2019-2020年新建的高单价改善盘（挂牌均价约13.95万元/㎡）、以三房四房为主、自住比例高，上限按3人/户。估算值，非实测——深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "565个（Q房网小区页「停车位」字段；停车费地上/地下各300元/月，说明地上地下都有车位但未给拆分数量）。与上一轮清单的「车位565个」一致，两轮同值。未注明是否含商业配建车位——本盘无商业标注，估计基本为住宅车位，但无来源明说。", "parking_ratio": "565 ÷ 382 = 1.48，即约1.48个车位/户。配比很宽裕，在深圳属于优秀水平（一房一位有余）。这与本盘的高端定位、小体量、40.3%绿化率、3.75容积率相符。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "约90-110㎡（在售样本中2套落在90-110㎡段）", "share": "在售8套中2套（25%）。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "约119㎡为主（上一轮清单口径）；在售样本对应110-130㎡段", "share": "在售8套中3套（37.5%）。按房源结构推算" }, { "rooms": "4房", "area": "约150-200㎡（在售样本中2套落在150-200㎡段）", "share": "在售8套中3套（37.5%）。按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房 约90-110㎡（在售样本中2套落在90-110㎡段） [在售8套中2套（25%）。按房源结构推算，非规划配比] / 3房2厅 约119㎡为主（上一轮清单口径）；在售样本对应110-130㎡段 [在售8套中3套（37.5%）。按房源结构推算] / 4房 约150-200㎡（在售样本中2套落在150-200㎡段） [在售8套中3套（37.5%）。按房源结构推算]", "large_share": "约25%-50%，按房源结构推算、非精确统计，且样本极小（仅8套）。两条口径：①按「四房」——在售8套中3套=37.5%；②按面积——110-130㎡ 2套 + 150-200㎡ 2套 = 4套=50%为≥110㎡，其中110-130㎡段跨120㎡门槛无法拆分，确定≥150㎡的为2套=25%。故「四房或≥120㎡」落在25%-50%之间。**可靠性很低**：样本仅8套在售、在租0套，无法扩样；382户的小盘用8套挂牌推结构，误差可能很大。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（约90㎡两房到150-200㎡四房，跨度约2倍；主力为约119㎡三房2厅，属中大户型盘，无小户型）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 200.0, "resettlement_detail": "未查实。①旧改回迁安置房：未查到本盘涉及甲岸片区/新安街道任何城市更新单元或回迁安置的公告；开发商为深圳市榕江实业有限公司，宣传口径为「榕江实业25周年致敬湾区的作品」，读起来是纯商品房自主开发，但未见规划文件级证据。②政府保障房配建：未查到安居型商品房/公租房/人才房配建公示。③原村民统建楼：无相关记录，且本盘挂牌均价约13.95万元/㎡，与统建楼特征完全不符。本轮两次定向检索（含「榕江云玺锦庭 回迁 旧改 城市更新 甲岸 安置房」）均只返回搜索页框架、无实质结果，故三类全部判为「未查实」，不等于「无」。上一轮清单该字段亦为「未知」。", "school_primary": "**多校**（宝安共享学区特征）：Q房网小区页挂载「宝安中学（集团）小学部」与「深圳市宝安区海旺学校（小学部）」两所公办小学。未查实哪一所是唯一对口，也未查实是否还有其他可选校。", "school_middle": "**多校**：Q房网挂载「深圳市宝安区实验学校（初中部）」与「深圳市宝安区海乐实验学校（初中部）」两所公办初中。同样未查实唯一对口关系。", "school_note": "口径与风险：①**宝安区实行共享学区/大学区制度**——一个小区可对应并填报多所学校，Q房网给出2所小学+2所初中，正是这一制度的体现，不能理解为「同时拥有4个学位」，而是「可在名单内填报志愿、按积分录取」。②来源为Q房网小区页/检索页的学校字段，属**二手**中介平台数据，本轮未核到宝安区教育局官网原文的学区划分公告，也未核到2025/2026年最新版；宝安学区近年调整频繁。③挂载校中「宝安中学（集团）小学部」与「宝安区实验学校」都是宝安头部公办校，若确在名单内则积分门槛会很高——但**积分录取线本轮未查到**，无数据不猜。④学位被占用风险：本盘2019-2020年交付、至今约6年，恰好走完一个小学6年锁定周期，**首批业主的学位可能刚刚释放或仍在锁定中**，二手买入前必须逐房号核验学位占用情况，这个房龄段风险不低。⑤以当年宝安区教育局公告为准。", "confidence": "单一来源（户数382、车位565、容积率3.75、绿化率40.3%四项与上一轮清单完全一致，属两轮取数互证，可靠性高于本批次其他盘；但学区仅二手平台字段、回迁项完全未查实，整体仍按单一来源计）", "field_gaps": "①车位565个未给地上/地下拆分（页面只透露「地上/地下停车费各300元/月」，说明两者都有）；②分户型套数的规划配比缺失，户型占比只能用8套在售挂牌推算，在租房源0套无法扩样——**本条是本盘最弱的数据**，8套样本对382户的代表性很差；③总建筑面积未在Q房网页面取到（上一轮清单记建面107219.87㎡、占地约1.5万㎡，与OSM占地19281㎡有出入，未消歧）；④回迁/旧改/保障房配建三类全部「未查实」，两次定向检索均无实质结果；⑤学区无官网原文、无唯一对口校、无积分线、无最新年份；⑥Q房网物业费字段显示「1-9.5元/㎡·月」跨度异常大，疑为数据录入问题，未采用；⑦在售房源页单价字段出现明显异常值（页面显示「1360万-2200万元/平米」），说明该平台部分字段存在录入错误，其他字段亦应保留怀疑；⑧本轮WebSearch配额已耗尽，仅能用WebFetch访问站点页与搜索结果页。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E4%BA%91%E7%8E%BA%E9%94%A6%E5%BA%AD （Q房网检索：全深圳「云玺锦庭」仅返回1条，宝安新安、甲岸路6-55、2019-2020年建、住宅、距1号线新安站约208米、在售8套、均价139549元/㎡、ID shenzhen110000788；学校字段列出宝安中学(集团)小学部、宝安区海旺学校小学部、宝安区实验学校初中部、宝安区海乐实验学校初中部。用于防同名张冠李戴）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/110000788 （Q房网 云玺锦庭小区页：宝安新安甲岸路6-55号、2019-2020年建成、开发商深圳市榕江实业有限公司、楼栋3栋、总户数382、停车位565个（地上/地下停车费各300元/月）、绿化率40.3%、容积率3.75、封闭管理带门禁、距1号线新安站208米、8月成交均价139549元/㎡）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/110000788 （Q房网 云玺锦庭在售二手房8套结构：2室2套、3室3套、4室3套；面积段90-110㎡4套、110-130㎡2套、150-200㎡2套；全部34层高层。注：该页单价字段有明显异常值，已在field_gaps标注）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/110000788 （Q房网 云玺锦庭在租房源0套——故户型结构推算只能依赖在售8套样本）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%A6%95%E6%B1%9F%E4%BA%91%E7%8E%BA%E9%94%A6%E5%BA%AD%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%20%E7%94%B2%E5%B2%B8%20%E5%AE%89%E7%BD%AE%E6%88%BF （摘要级：回迁/旧改/城市更新/安置房检索**无任何实质结果**，故该字段判为未查实）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E4%BA%91%E7%8E%BA%E9%94%A6%E5%BA%AD%20%E6%96%B0%E5%AE%89%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA （摘要级：未返回户数/车位/学区等有效数据）" ], "done": true }, { "id": 340, "name": "御景台", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "新安公园", "lines": "12", "d_m": 61.1, "area_m2": 38039, "built_year": "2002", "type": "住宅小区", "units_total": "口径三分，全部列出不取平均：①Q房网小区档案 = 855 户，6 栋 6 单元，31 层；②上一轮记录的安居客口径 = 754 户；③上一轮记录的另一资料 = 6 栋 1249 户（占地 9 万㎡、建面 15.38 万㎡）。物业用途 Q房网标「商铺/住宅」，三个数均未拆分住宅套数与商铺套数。合理性旁证（仅供参考，不作结论）：OSM 地块 38039㎡ × Q房网容积率 4.35 ≈ 16.5 万㎡ 建面，与口径③的建面 15.38 万㎡ 量级接近，但口径③的「占地 9 万㎡」与 OSM 38039㎡ 差距过大，该口径的占地数存疑；若按 16.5 万㎡ 建面配上该盘 131–224㎡ 的大户型结构，855 户比 1249 户更自洽。地址前进一路 53 号、2002 年建、开发商鸿荣源、物业开元国际，与上一轮记录一致，未张冠李戴。", "residents_est": "约 2,052–2,565 人（按 855 户）。算式：855 × 2.4 = 2,052 人；855 × 3.0 = 2,565 人；中值 855 × 2.7 ≈ 2,309 人。若按 754 户口径：1,810–2,262 人；若按 1249 户口径：2,998–3,747 人。乘数出处：深圳七普家庭户规模约 2.4–2.7 人/户，自住为主小区常按 3 人/户。为估算，非实测常住人口。", "parking": "715 个，其中地上 120 个、地下 595 个（Q房网小区档案「停车位」栏明确给出地上/地下拆分，是本组小区中唯一给出拆分的）。停车费地上/地下均 200 元/月。Q房网「小区缺点」写「小区停车位紧张」。", "parking_ratio": "0.84（按 855 户）。算式：715 ÷ 855 = 0.836。若按 754 户 = 0.948；若按 1249 户 = 0.572。注意 Q房网同页自标「车位比例 1：25.77」，明显是数据错误（无论用哪个户数都算不出），不采纳。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "未取到具体面积（Q房网在售筛选显示二室 1 套，但列表未露出该套面积）", "share": "在售 14 套中 1 套（7.1%），按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "97.25–131.4㎡（户型库 131.4㎡ 朝南；在售 97.25㎡、112.32㎡）", "share": "在售 14 套中 5 套（35.7%），按房源结构推算" }, { "rooms": "4房2厅/4房3厅", "area": "142.15–224㎡（在售 142.15㎡、181.01㎡；户型库 4室3厅 224 平米 朝东）", "share": "在售 14 套中 6 套（42.9%），按房源结构推算" }, { "rooms": "5房", "area": "180.38–181.01㎡（户型库 5室0厅 180.38㎡ 朝西；在售 181.01㎡）", "share": "在售 14 套中 2 套（14.3%），按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房 未取到具体面积（Q房网在售筛选显示二室 1 套，但列表未露出该套面积） [在售 14 套中 1 套（7.1%），按房源结构推算，非规划配比] / 3房2厅 97.25–131.4㎡（户型库 131.4㎡ 朝南；在售 97.25㎡、112.32㎡） [在售 14 套中 5 套（35.7%），按房源结构推算] / 4房2厅/4房3厅 142.15–224㎡（在售 142.15㎡、181.01㎡；户型库 4室3厅 224 平米 朝东） [在售 14 套中 6 套（42.9%），按房源结构推算] / 5房 180.38–181.01㎡（户型库 5室0厅 180.38㎡ 朝西；在售 181.01㎡） [在售 14 套中 2 套（14.3%），按房源结构推算]", "large_share": "高。按 Q房网在售 14 套结构推算：四室及以上 8 套 = 57.1%；面积 ≥130㎡ 者 8 套 = 57.1%（130-150㎡ 4 套、150-200㎡ 4 套、200㎡以上 0 套），另 110-130㎡ 5 套、90-110㎡ 1 套、90㎡以下 0 套，故「≥120㎡」占比落在 57.1%–92.9% 之间（Q房网分段无法在 120 处切分）。Q房网户型库给出的三个代表户型（131.4㎡ 三房、180.38㎡ 五房、224㎡ 四房三厅）全部 ≥130㎡，方向一致。以上为挂牌样本推算，非全盘精确统计，样本仅 14 套。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 224.0, "resettlement_detail": "未查到回迁房/安置房记录。开发商深圳市鸿荣源企业发展（集团）（上一轮记录），2002 年建成，位于宝安新安前进一路，物业用途「商铺/住宅」，属商品房小区。①旧改回迁安置房：未查到；②政府保障房（安居房/公租房/人才房）配建：未查到；③原村民统建楼/集资房：未查到。本轮通用搜索引擎全部不可用，此项为「未在可访问来源中发现」，不等于已确证为无。", "school_primary": "未查实（官方口径）。Q房网标注两所小学：宝安中学（集团）外国语学校（小学部）（公办，前进一路 50 号，升学方式「九年一贯」，距小区 161 米——就在马路对面）、深圳市宝安区宝城小学（公办，龙井二路 112 号，「派位」，距小区 248 米）。二手来源，Q房网该栏标题为「附近学校」，不等同教育局学区划分文件。", "school_middle": "未查实（官方口径）。Q房网小区页列：宝安中学（集团）初中部（公办，洪浪南路 5 号，「派位」，距小区 125 米）；Q房网搜索结果页另列宝安中学（集团）外国语学校（初中部）、深圳市宝安区新安中学（集团）（初中部）。上一轮记录「紧邻宝安中学」与 125 米的距离一致。二手来源。", "school_note": "二手口径，未核到官方文件。同时挂两所小学、三所初中且多标「派位」，与宝安区大学区/共享学区特征一致——业主可填报多校、按积分统筹派位，不保证进入宝安中学（集团）任一校区。宝安中学是宝安区头部公办，该片区学位竞争激烈，但本轮未能访问宝安区教育局招生学区划分公告核实年度学区名单与积分线，积分线、学位紧张度写「未查到」。深圳「学位被占用」规则（同一房产 6 年内已用过的学位不可再用）适用。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 本轮 WebSearch 配额耗尽，Bing/DuckDuckGo/Brave/Mojeek/Ecosia/Startpage/Yandex 全被反爬或严重降级，贝壳被验证码拦截、乐有家 403、安居客/房天下反爬跳转，本轮硬数据仅 Q房网一家，754/1249 两个口径来自上一轮记录、本轮无法复核。2) 户数三个口径（855/754/1249）无法仲裁。3) Q房网自标车位比例 1:25.77 是明显错误数据，说明该站字段质量不稳定，其他字段也应留一分怀疑。4) 各户型规划套数配比未知，占比来自仅 14 套挂牌样本。5) 二室户型的面积未取到。6) 学区无官方文件、积分线未知。7) 回迁/保障房无法交叉验证。8) 防张冠李戴提示：Q房网该页「小区问答」板块混入的全部是盐田区中青路 19 号的「御景台雅园」（另一个楼盘，开发商深圳市港城建业、物业康厦、车位 204、容积率 2.6），与本条宝安御景台无关，其中任何数据均未采用。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/59221", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/59221", "https://shenzhen.qfang.com/garden/f1?keyword=%E5%BE%A1%E6%99%AF%E5%8F%B0" ], "done": true }, { "id": 346, "name": "华联·城市全景", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "洪浪北", "lines": "5", "d_m": 104.0, "area_m2": 30063, "built_year": "2016-2018", "type": "混合", "units_total": "找到了带拆分的规划口径，采信它，并列出其它口径供对照。①【首选】szhome（深圳房地产信息网）咚咚编辑「牛浩思」2014-12-02 在勤诚达22世纪二期评测帖中列出的本项目更新单元规划指标：占地面积37466.9㎡，总建面279480.86㎡，其中计容积率建筑面积197024㎡（含商务公寓15000㎡、住宅158300㎡【其中保障性住房25280㎡、物业管理用房394㎡】、商业23724㎡、核增建筑面积4855.94㎡），不计容建筑面积77600.92㎡；容积率5.3；层数29-45F；车位1725个；**住宅户数1328户，保障房374户，商务公寓224户**（三项合计1926套）。②整盘2047户——安居客小区页（沿用上一轮筛查记录，本轮安居客页被反爬拦截，仅搜索摘要可见）。1926 与 2047 相差121，量级吻合，差额可能来自规划与实建的调整。③szhome楼盘档案「华联全景国际（备案名：华联城市全景花园）」一条记录显示总房源524套、类型「商业住宅」，2018-12-04动态写「公寓已售完」，2018年在售建面约140㎡公寓（单价5.7万/㎡）——这是某一备案批次，不是全盘。项目构成为7栋超高层住宅 + 1栋商务公寓（上一轮记录），共8栋（与深圳都市圈「楼栋总数8」一致）。旁证：百度百科「占地约3.74万㎡、总建筑面积约27万㎡」与①的37466.9㎡/279480.86㎡几乎完全一致，互相印证；深圳都市圈容积率5.26（对①的5.3）、绿化率35%、房屋用途「普通住宅/写字楼/商业办公类/商务公寓」、交易权属「商品房/使用权」。**结论：商品住宅1328套、配建保障房374套、商务公寓224套（规划口径，2014年）。**", "residents_est": "按规划拆分口径算，分层给出：①商品住宅1328户 × 2.25人/户 ≈ 2990人，× 3.0 ≈ 3984人；②加上配建保障房374户（住宅+保障房共1702户）：× 2.25 ≈ 3830人，× 3.0 ≈ 5106人；③再加商务公寓224套（共1926套）：× 2.25 ≈ 4334人，× 3.0 ≈ 5778人（商务公寓户均人数通常低于住宅，这一档偏高估）；④若按安居客整盘2047户：× 2.25 ≈ 4606人，× 3.0 ≈ 6141人。2.25为深圳市第七次全国人口普查全市家庭户平均人口（家庭户6424556户 / 家庭户人口14480695人）；3.0为自住为主商品房小区常用经验乘数，无官方出处。较合理的中位取值是「住宅+保障房1702户 × 2.6 ≈ 4425人」。以上均为乘数估算，非实测常住人口。", "parking": "1725个，两个来源一致：①szhome咚咚牛浩思2014-12-02帖列出的本项目规划指标「车位：1725个」；②深圳都市圈小区库「华联城市全景壹号 车位数1725」（8栋口径）。这是全盘车位（覆盖住宅+保障房+商务公寓+商业+写字楼），未拆分地上/地下。szhome楼盘档案页「车位数：待定」，不冲突。", "parking_ratio": "算式：1725 / 1328（商品住宅）= 1.30；1725 / 1702（住宅+保障房）= 1.01；1725 / 1926（住宅+保障房+公寓）= 0.90；1725 / 2047（安居客整盘户数）= 0.84。分子是含商业写字楼的全盘车位，所以最接近真实居住车位比的是中间两档，约 0.9–1.0 个车位/户。", "layouts": [ { "rooms": "商务公寓小户型（房数未标注）", "area": "48.00㎡、48.08㎡、48.10㎡、54.02㎡、56.04㎡（房天下在售/在租房源面积）", "share": "未知。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "150.41㎡（房天下在售房源「新安次新大社区，户型方正，采光通风好，宝中书包可用」）", "share": "未知。房天下页面主打描述为「户型方正,明厨,明卫,客厅朝南,双卧朝南四居」，说明四房是主推产品线。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "公寓大户型", "area": "约140㎡（szhome 2018年动态：剩建面约140平公寓在售，单价57000元/平）", "share": "属524套那一批的尾盘，具体套数未知" } ], "layouts_txt": "商务公寓小户型（房数未标注） 48.00㎡、48.08㎡、48.10㎡、54.02㎡、56.04㎡（房天下在售/在租房源面积） / 4房2厅 150.41㎡（房天下在售房源「新安次新大社区，户型方正，采光通风好，宝中书包可用」） / 公寓大户型 约140㎡（szhome 2018年动态：剩建面约140平公寓在售，单价57000元/平） [属524套那一批的尾盘，具体套数未知]", "large_share": "未知（无分户型套数统计），但可以算一个面积均值做旁证：规划住宅建面158300㎡（含保障房25280㎡），对应住宅+保障房1702套，平均每套约93㎡；扣掉保障房后，商品住宅部分约133020㎡ / 1328套 ≈ 平均100㎡/套。平均100㎡意味着≥120㎡的四房绝不可能占多数，四房150㎡这一档只能是其中一部分。这与安居客给本小区打的「大户型居多」标签是矛盾的——平台标签反映的是在售房源结构（大户型挂牌率天然更高），不是全盘配比，本条不采信该标签作为占比依据。另外商务公寓224套集中在48-56㎡与140㎡两头。结论：四房或≥120㎡的占比算不出，但按平均套均面积推断应显著低于一半。此为按规划面积/套数反推，非精确统计。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 150.41, "resettlement_detail": "结论有变化，按三类分开说：①旧改回迁安置房——无。项目是华联控股在其自有的华联工业区用地上做的城市更新（拆除重建工业区，不是拆村），szhome咚咚编辑2014-12-02把它列为片区「旧改项目」之一，但开发与拆迁对象是企业自有厂区，不存在原村民回迁安置房。开发主体与物业均为华联系（深圳都市圈：开发企业华联控股股份有限公司；物业华联物业）。②政府保障房配建——**有，且是本项目的关键事实**。szhome列出的更新单元规划指标明确写：计容住宅158300㎡「含保障性住房25280㎡、物业管理用房394㎡」，并单列「保障房374户」。即全盘约1702套住宅中有374套是配建保障性住房（占住宅套数约22%），保障房均套面积约68㎡（25280/374）。这也解释了上一轮记录里「网络出现过『华联城市全景花园公租房』提法」的由来——配建保障房确实存在，具体是安居型商品房还是公租房/人才房，2014年的规划指标只写「保障性住房」，未细分，本轮未查实。③原村民集资房/统建楼——无相关记录。补充：深圳都市圈小区库记录交易权属为「商品房/使用权」，含部分非完全产权房源，与上述保障房配建可能相关但未证实。", "school_primary": "宝安区第1学区（新安街道）共享学区，不是单校对口。定位依据：本小区位于新安街道创业二路与公园路交汇处，百度百科记载其别名之一即「华联27区」，上一轮筛查记录也写「宝安27区」。按深圳本地宝《宝安区第1学区公办小学招生范围汇总表（新安街道）》（2023年秋季招生口径，2024-09-10发布），覆盖19-22、26-28区的那一组共享学区包含四所小学：宝民小学（该组列出招生范围者）、灵芝小学、宝安中学（集团）实验学校（小学部）、宝安中学外国语学校（集团）新蕾小学。作为旁证，更早的《宝安区学区划分范围（公办学校）》（2015-03-25）把27、28区划给灵芝小学（「新安三路以东，创业二路以北，广深高速公路以西，裕安二路以南区域（27、28区）」）。", "school_middle": "宝安中学（集团）（初中部）与宝安中学外国语学校（初中部），共享学区。依据同一份2023年第1学区初中表：宝安中学（集团）（初中部）招生范围含「前进路以东，裕安二路以南，广深高速公路-边检路以西，湖滨路以北宝安所辖区域（包括14-23、26-28区等）」，备注「共享学区」；紧随其后的宝安中学外国语学校（初中部）招生范围留空，即与其共享同一范围。2015年那份也把26、27、28区划给宝安中学初中部，方向一致。市场侧旁证：房天下本小区在售房源标题写「宝中书包可用」（宝中即宝安中学）。", "school_note": "口径与风险：①宝安区现行为共享学区制，2023年第1学区表中相关学校备注均为「共享学区」，一个片区对应一组学校而非一所，最终去哪所要看当年积分与学位供给。②本条学区是「按区号（27区）→ 找到覆盖该区号的学区行」推导出来的，2023年那份表只有边界与区号描述，没有逐字点名「华联城市全景」；而逐字点名过27区归属的2015年那份已11年。所以属推导，不是文件点名。③来源级别：两份都是深圳本地宝转载整理，非教育局原站——宝安区政府网站 www.szbao.gov.cn 对本机 IP 不可达，未能取到原文。④深圳全市实行学位锁定：一套住房被锁定后小学6年、初中3年内其他家庭孩子不能再申请，本小区2014-2018年交付、二手交易活跃，须逐套核查学位占用。⑤本项目含大量商务公寓（40-56㎡那一类），商务公寓通常不具备申请学位的房产资格或积分类别更低，买公寓当学位房是典型的坑——具体以当年招生文件对房产类型的界定为准。⑥未查到本学区的积分录取线，也没有2025/2026年最新划分。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①住宅1328 / 保障房374 / 公寓224 这套拆分来自szhome咚咚编辑2014-12-02转述的更新单元规划指标，是规划值不是竣工实建值，也未取到规划和自然资源局公告原文；它与安居客2047户相差121套，差额原因不明；②szhome的524套是某备案批次（以公寓为主），与上述拆分的对应关系不明；③车位1725无地上/地下、无住宅/公寓/商业拆分；④分户型套数/占比缺失，large_share只能用套均面积反推，不能量化；⑤配建保障房的具体类型（安居型商品房 / 公租房 / 人才房）与现状（是否已交付、如何分布在哪几栋）未查实；⑥深圳都市圈记的「使用权」房源成因未查实；⑦竣工年份仍有冲突（上一轮已排除链家资讯页「2005年建成」，本轮贝壳小区页摘要写「建成年代2005-2019年」，跨度过大，疑为把同一地块不同批次混编，未采信）；⑧学区为区号（27区）推导、来源为深圳本地宝二手转载、无最新版、无积分线。卡点：贝壳/链家/安居客/房天下/百度百科对本机 IP 全部返回验证码或反爬页；宝安区政府网站 www.szbao.gov.cn 不可达。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/4601.htm", "https://bol.szhome.com/house/5996.htm", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3784/", "https://baike.baidu.com/item/%E5%8D%8E%E8%81%94%E5%9F%8E%E5%B8%82%E5%85%A8%E6%99%AF/20169845", "https://sz.esf.fang.com/loupan/2810134874.htm", "https://shenzhen.anjuke.com/community/view/766402", "https://m.bendibao.com/show948166.html", "http://sz.bendibao.com/qinzi/2023919/948167.shtm", "http://bsy.sz.bendibao.com/bsyDetail/611283.html", "http://sz.people.com.cn/n2/2021/0517/c202846-34728535.html" ], "done": true }, { "id": 347, "name": "勤诚达·22世纪和园", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "洪浪北", "lines": "5", "d_m": 121.8, "area_m2": 25313, "built_year": "约2012-2017(分期，和园具体交楼年未确认)", "type": "住宅小区", "units_total": "分期口径本轮取得重大进展，但仍无法确定OSM那块25313㎡多边形对应哪一期，故两期都列出：①勤诚达和园一期（Q房网 gid 1103522，别名「勤诚达22世纪(一期)」）：总户数1411、楼栋6、单元8、建筑年代2013-2015年（简介称2013年底建成）；②勤诚达和园二期（Q房网 gid 3506085，别名「勤诚达22世纪(二期)」「勤诚达悦园」）：总户数734、楼栋4、单元6、建筑年代2016年（简介称2015年建成）。两期地址同为「宝安 新安 创业二路248号」。上一轮悬而未决的「二期＝和园还是悦园」问题在此解决：Q房网把「勤诚达悦园」直接列为勤诚达和园二期的别名，即和园二期与悦园是同一小区的两个名字，不是并列的两个盘。三期为「勤诚达前海世界」（Q房网另有条目 gid 100000274），上一轮记470户，本轮未复核。与上一轮口径的小差异：一期1411（Q房网）vs 1395（上一轮），两个都列出。", "residents_est": "一期：3,386–3,810 人（1411户 × 2.4–2.7）；二期：1,762–1,982 人（734户 × 2.4–2.7）；一+二期合计 5,148–5,792 人，按自住3人/户则约6,435人。乘数口径：深圳市第七次全国人口普查家庭户规模约2.4人/户（常用口径，本轮未能抓统计公报原文复核）。反向修正提示：两期小区点评都写「住户多，人口流动性大」，容积率5.4-5.49、主力80-90㎡，租客与合租比例高，实际居住密度可能高于家庭户均值。纯估算，非实测。", "parking": "一期1,100个；二期1,000个（均为Q房网小区基本信息，未分地上/地下，但停车费栏同时列了地上与地下价，说明两种都有）。一期停车费200元/月，二期300元/月。两期合计2,100个（前提是两页数字互不重复，未经证实）。", "parking_ratio": "一期：1100 ÷ 1411 = 0.78（车位/户）——Q房网自标「1:0.71」，与算式差0.07，接近但不完全一致。二期：1000 ÷ 734 = 1.36（车位/户）——Q房网自标「1:0.64」，与算式差一倍以上，明显对不上，很可能二期页的1000个车位实际是含一期或含商业的更大范围口径。两期合并：2100 ÷ 2145 = 0.98。三个数都列出，不取平均；二期的比值最不可信。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "一期在售82–150.6㎡（集中82–90㎡）；二期在售78.9–131.8㎡（集中79–89㎡）；简介称一期主力80–90㎡", "share": "两期在售49套可解析样本中23套＝47%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "4房", "area": "一期74.8–187㎡；二期88.8–133.1㎡", "share": "两期样本中16套＝33%（房源结构推算）" }, { "rooms": "6房", "area": "一期160.6–201.5㎡；二期户型库有175.78㎡的6室2厅", "share": "两期样本中6套＝12%（房源结构推算）" }, { "rooms": "5房", "area": "一期150.6–187.2㎡", "share": "两期样本中3套＝6%（房源结构推算）" }, { "rooms": "2房", "area": "一期最小70.6㎡（简介称「最小户型70平方米的2房」）；二期在售86.7㎡", "share": "两期样本中1套＝2%（房源结构推算，明显低估——70㎡两房是规划主力之一但很少挂牌）" } ], "layouts_txt": "3房 一期在售82–150.6㎡（集中82–90㎡）；二期在售78.9–131.8㎡（集中79–89㎡）；简介称一期主力80–90㎡ [两期在售49套可解析样本中23套＝47%（按房源结构推算，非规划配比）] / 4房 一期74.8–187㎡；二期88.8–133.1㎡ [两期样本中16套＝33%（房源结构推算）] / 6房 一期160.6–201.5㎡；二期户型库有175.78㎡的6室2厅 [两期样本中6套＝12%（房源结构推算）] / 5房 一期150.6–187.2㎡ [两期样本中3套＝6%（房源结构推算）] / 2房 一期最小70.6㎡（简介称「最小户型70平方米的2房」）；二期在售86.7㎡ [两期样本中1套＝2%（房源结构推算，明显低估——70㎡两房是规划主力之一但很少挂牌）]", "large_share": "约43%——按房源结构推算，非精确统计：两期在售合计76套中可解析49套（一期33套＋二期16套），建面≥120㎡的21套＝42.9%；4房及以上25套＝51.0%。同样提醒：样本里有「4室74.8㎡」「4室78.5㎡」这类隔断房，房间数口径会高估大户型，以面积口径的42.9%为准。另一侧的低估风险：一期简介称主力80-90㎡、最小70㎡两房，这批中小户型在二手挂牌中占比偏低，可能使42.9%高于真实规划配比。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（约70㎡到200㎡；规划主力是80–90㎡中小户型，但二手在售中120㎡以上占四成以上，两端都很厚）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 201.5, "resettlement_detail": "未查到回迁安置房、政府保障房配建或原村民统建楼的任何线索。开发商深圳市瑞恒投资发展有限公司（勤诚达系），物业深圳市勤诚达物业管理有限公司，两期物业用途均标「住宅/商铺」，一期用水用电标「商水、民水」「商电、民电」（说明含商业部分）。项目位于宝安老城区（宝城22区），这类区位历史上常有旧改/统建背景，但本轮搜索引擎全部不可用，无法检索城市更新单元规划公告做正面或反面确认，因此是「未查到」而非「确认没有」。", "school_primary": "未查实。Q房网「附近学校」两期一致，按距离列出三所公办小学（均为派位）：深圳市宝安区灵芝小学（宝城22区新安三路9号，距一期267米/二期292米）、深圳市宝安区新安街道宝民小学（宝城新圳东路79号，距814/824米）、深圳市宝安区宝城小学（龙井二路112号，距1465/1478米）。这是邻近关系，不是划片依据。灵芝小学与本盘同在宝城22区、距离不足300米，是最可能的对口候选，但未经教育局文件证实。", "school_middle": "未查实。Q房网两期页均未列出初中。上一轮资料提到2020年一篇「宝中学位危机」文章把和园、悦园与中洲、华联城市全景并列为宝安中学（宝中）学位房——这是本地媒体/自媒体二手口径且已是2020年的说法，本轮无法复核，不作结论。", "school_note": "本轮无法访问宝安区教育局当年度招生学区划分公告（Bing对多字中文查询降级为首字匹配，百度/搜狗/360/DuckDuckGo均返回验证码或反爬），因此不给对口结论、不给积分线、不判断是否大学区。需注意：Q房网给两期的「周边学校」评分都是97分（全批次最高之一），与本盘长期被当作宝中学位房宣传吻合，但平台评分不是划片证据。宝安实行积分入学，宝安中心/宝城老城片区学位历年紧张；深圳普遍执行「一套房六年一个学位」的学位锁定，需单独查询该房产学位占用情况。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) OSM那块25313㎡的多边形对应一期还是二期（或含两期），无法判定，故本条给的是两期分列而非单期口径；2) 二期车位数1000与其自标车位比1:0.64严重矛盾，二期真实车位数存疑；3) 一期户数1411（Q房网）vs 1395（上一轮）未消解；4) 建成年份两处自相矛盾（一期基本信息2013-2015 vs 简介「2013年底建成」；二期基本信息2016 vs 简介「2015年建成」）；5) 户型规划配比拿不到（户型库称一期195个、二期99个户型，分页抓不到），只能用49套在售房源外推；6) 对口小学/初中未查实，宝中学位房说法未能复核；7) 三期「勤诚达前海世界」本轮未展开核实。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1103522", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/3506085", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/1103522", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/3506085" ], "done": true }, { "id": 348, "name": "勤诚达·22世纪悦园", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "洪浪北", "lines": "5", "d_m": 19.7, "area_m2": 16579, "built_year": "约2012-2017(分期，悦园具体交楼年未确认)", "type": "住宅小区", "units_total": "**先解决上一轮卡住的身份问题**：深圳房地产信息网(szhome)楼盘档案页 bol.szhome.com/house/4601.htm 标题即为「勤诚达22世纪二期-勤诚达悦园」，页内「备案名：勤诚达悦园」——所以「22世纪悦园」就是勤诚达22世纪二期的备案名，不是独立分期，也与光明区的「勤诚达正大城悦园」（安居客cm1295988，光明光侨路，1526户）毫无关系，上一轮担心的张冠李戴可以排除。地块口径交叉验证通过：szhome记「当期占地面积14746.94㎡」，OSM 实测面积16579㎡，量级吻合。套数两个口径：①702套——szhome楼盘档案页头「总房源：702」，类型「商品住宅、商业」；②734套——同站2014-12-02「项目基本数据」段落「总房源：734套」。两者相差32，同源不同时点，未能裁决。上一轮筛查记录的「未知」现可替换为「约702-734套（含商业）」。楼栋：szhome记首推7栋、8栋（约200套），深圳都市圈小区库记「勤诚达22世纪二期 楼栋总数4」——4栋与「7栋、8栋」的编号并不矛盾（7、8是全盘楼栋编号），但二期到底几栋未确认。", "residents_est": "算式：取702户 × 2.25人/户 ≈ 1580人；702 × 3.0 ≈ 2106人。取734户则约1652人 / 2202人。2.25为深圳市第七次全国人口普查全市家庭户平均人口（家庭户6424556户 / 家庭户人口14480695人）；3.0为自住为主商品房小区常用经验乘数，无官方出处。注意702/734这个口径含商业部分，纯住宅户数会略低，所以上述估算偏高估。以上为乘数估算，非实测常住人口。", "parking": "1161个，两个来源一致：①szhome楼盘档案页头「车位数：1161」，②深圳都市圈小区库「勤诚达22世纪二期 车位数1161」。但szhome同页的编辑点评里留了一条重要反证：「另外具体车位数还有待考证，官方给出的数据车户比达到了1:1.3，不过项目环评报告显示只有560个，偏少。」即开发商口径1161、环评报告口径560，差一倍以上，szhome编辑本人也没有裁决。未拆分地上/地下。", "parking_ratio": "算式：1161 / 702 = 1.65；1161 / 734 = 1.58（szhome编辑当年按其口径算出的车户比是1:1.3，与本算式略有出入，应是分母取值不同）。若按环评报告的560个车位：560 / 702 = 0.80；560 / 734 = 0.76。**两套口径给出的结论完全相反**（宽裕 vs 紧张），本字段不给单一答案。", "layouts": [ { "rooms": "二房", "area": "85-87㎡（7栋02户型；户型结构紧凑、动静分区、主卧飘窗）", "share": "szhome户型库二房共3个户型；具体套数未知。按户型库结构，非规划配比" }, { "rooms": "三房", "area": "131-133㎡（7栋03户型；动静分区、270度转角飘窗）", "share": "szhome户型库三房共5个户型（数量最多的一档）；具体套数未知" }, { "rooms": "四房及以上", "area": "174㎡（7栋01户型；罕有双主卧套件、主卧正南、超阔观景阳台）", "share": "szhome户型库四房及以上共3个户型；具体套数未知" }, { "rooms": "五房", "area": "154㎡（szhome 2016-11-15动态：尾盘在售154平5房单位，均价约7.2万/平）", "share": "尾盘，套数未知" }, { "rooms": "整体（首推7、8栋）", "area": "85-174㎡，三至六房，共8个户型", "share": "首推约200套。szhome补充：7栋01与8栋05、7栋03与8栋01户型基本一致仅面积微差；大户型均为单证；所有户型都有赠送面积；90㎡以下户型相对一期少一个入户花园；客厅开间3.9米起" } ], "layouts_txt": "二房 85-87㎡（7栋02户型；户型结构紧凑、动静分区、主卧飘窗） [szhome户型库二房共3个户型；具体套数未知。按户型库结构，非规划配比] / 三房 131-133㎡（7栋03户型；动静分区、270度转角飘窗） [szhome户型库三房共5个户型（数量最多的一档）；具体套数未知] / 四房及以上 174㎡（7栋01户型；罕有双主卧套件、主卧正南、超阔观景阳台） [szhome户型库四房及以上共3个户型；具体套数未知] / 五房 154㎡（szhome 2016-11-15动态：尾盘在售154平5房单位，均价约7.2万/平） [尾盘，套数未知] / 整体（首推7、8栋） 85-174㎡，三至六房，共8个户型 [首推约200套。szhome补充：7栋01与8栋05、7栋03与8栋01户型基本一致仅面积微差；大户型均为单证；所有户型都有赠送面积；90㎡以下户型相对一期少一个入户花园；客厅开间3.9米起]", "large_share": "未知（无分户型套数统计）。按szhome户型库的户型个数结构推算：二房3 + 三房5 + 四房及以上3 = 11个户型，其中≥120㎡的（三房131-133㎡、四房174㎡，另尾盘五房154㎡）约占8/11；只有二房85-87㎡这一档低于120㎡。按「四房及以上」口径则为3/11（约27%）。注意两点：一是户型个数不等于套数占比，二是szhome明确写「所有户型都有赠送面积」「大户型均为单证」，按建面统计会低估实际使用面积。以上为按户型库结构推算，不是精确统计、也不是规划配比。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 174.0, "resettlement_detail": "未查实，且有一条需要排查但没排掉的线索，如实列出：①旧改回迁安置房——本项目本身没有找到回迁安置的记载。szhome咚咚编辑2014-12-02的评测帖把周边一圈项目（华联城市全景、中粮工业区旧改、中粮大悦城、佳兆业尖岗山旧改、翻身工业区旧改、GX05/06/07等）逐一列为「旧改项目」并给出指标，唯独对勤诚达22世纪本身只给了商品房销售数据，没有提回迁房，间接说明它不是拆村回迁盘。另外szhome在别处把「勤诚达22世纪」和「勤诚达22区二期旧改」并列为两个不同项目，说明勤诚达在同片区另有一个叫「22区二期旧改」的更新项目，命名极易混淆，不能把那个的回迁属性套到本项目头上。②政府保障房配建——未查实。szhome这份资料没有列本项目的更新单元容积率指标拆分（不像它对华联城市全景那样明确列出「保障性住房25280㎡、保障房374户」），所以本项目是否配建保障房无从判断。③原村民集资房/统建楼——无记录，但深圳都市圈小区库记本小区交易权属为「商品房/使用权」，含非完全产权房源，成因未查实。④一条未证实的线索：知乎专栏 p/380779337（2021-06-15，讲宝安中学学区）在对比中洲华府、华联城市全景与勤诚达时写到「小区规划有18栋住宅，总户数2463户，其中商品房分布在10-15、16栋」——「商品房只分布在部分楼栋」的表述通常意味着其余楼栋是回迁房或保障房。但该句在原文里指向哪个项目无法确定（知乎对本机 IP 返回反爬页，只能读到搜索摘要），且18栋/2463户明显是全盘（含一二三期）口径而非二期口径。这条线索既不能采信也不该忽略，留给下一轮核。", "school_primary": "宝安区第1学区（新安街道）共享学区，不是单校对口。最强的位置证据来自szhome 2014-12-02现场描述：「东南临幼儿园和灵芝小学」「五号线洪浪北地铁站紧邻，近原规划的地铁10号线灵芝公园站」，项目地址「宝安区创业路与公园路交汇处」。按《宝安区学区划分范围（公办学校）》（深圳本地宝，2015-03-25），灵芝小学学区第1条即「公园路以东，新安二路、新安三路以西，创业二路以南区域（22区）」——与本项目位置吻合。按更新的《宝安区第1学区公办小学招生范围汇总表（新安街道）》（2023年秋季招生口径，2024-09-10发布），覆盖19-22、26-28区的那一组共享学区包含四所小学：宝民小学（该组列出招生范围者）、灵芝小学、宝安中学（集团）实验学校（小学部）、宝安中学外国语学校（集团）新蕾小学。", "school_middle": "宝安中学（集团）（初中部）与宝安中学外国语学校（初中部），共享学区。依据2023年第1学区初中表：宝安中学（集团）（初中部）招生范围含「前进路以东，裕安二路以南，广深高速公路-边检路以西，湖滨路以北宝安所辖区域（包括14-23、26-28区等）」，备注「共享学区」；紧随其后的宝安中学外国语学校（初中部）招生范围留空，即与其共享同一范围。2015年那份也把14-23、26-28区划给宝安中学初中部，方向一致。这与上一轮筛查记录里「2020年宝中学位房文章同时提到勤诚达22世纪和园、悦园」以及知乎学区文把本小区归入宝安中学学区的说法一致。", "school_note": "口径与风险：①宝安区现行为共享学区制，2023年第1学区表中相关行备注均为「共享学区」，一个片区对应一组学校而非一所，最终去哪所要看当年积分与学位供给。②本条学区是「按位置→区号（22区）→找到覆盖该区号的学区行」推导出来的，2023年那份表只有边界与区号描述，没有逐字点名「勤诚达悦园/22世纪二期」；2015年那份点名的是区号不是小区名。所以属推导，不是文件点名。③来源级别：两份都是深圳本地宝转载整理，非教育局原站——宝安区政府网站 www.szbao.gov.cn 对本机 IP 不可达，未能取到原文。④「紧邻灵芝小学」是地理事实（szhome现场描述），但地理相邻≠学区对口，共享学区制下更不能这么推，本条已用区号交叉验证过才写。⑤深圳全市实行学位锁定：一套住房被锁定后小学6年、初中3年内其他家庭孩子不能再申请，本盘2014-2018年交付、二手交易已多轮，须逐套核查学位占用。⑥期数辨析：勤诚达22世纪一期（创业二路248号，8栋，1100车位，2013-2015年）、二期（即本项目，4栋，1161车位，2014-2017年）、22世纪大街（创业路灵芝公园旁，1162车位）在各平台是三条独立记录，核查学位与产权时必须以备案名「勤诚达悦园」或具体门牌为准。⑦未查到本学区的积分录取线，也没有2025/2026年最新划分。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总套数702 vs 734（szhome同站两处）未裁决，且该口径含商业，纯住宅套数未知；②车位1161（开发商口径）vs 560（项目环评报告口径）差一倍以上，szhome编辑自己也标注「有待考证」，本轮无法裁决——这是本条最大的不确定项；③二期楼栋数未确认（szhome提7、8栋，深圳都市圈记4栋）；④分户型套数/占比缺失，large_share只能按户型个数推算；⑤回迁/保障房配建未查实，知乎那条「18栋2463户、商品房只在10-15、16栋」的线索指向不明、未能验证（知乎反爬）；⑥「使用权」房源成因未查实；⑦学区为区号推导 + 二手转载来源，无官方原文、无最新版、无积分线；⑧绿化率两个口径（szhome 30% / 深圳都市圈36.3%）、容积率两个口径（5.58 / 5.6，可视为一致）。卡点：知乎、贝壳/链家/安居客/房天下/乐有家/Q房网对本机 IP 返回验证码或反爬页；宝安区政府网站不可达。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/4601.htm", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3694/", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3803/", "http://bsy.sz.bendibao.com/bsyDetail/611283.html", "https://m.bendibao.com/show948166.html", "http://sz.bendibao.com/qinzi/2023919/948167.shtm", "https://zhuanlan.zhihu.com/p/380779337", "http://sz.people.com.cn/n2/2021/0517/c202846-34728535.html" ], "done": true }, { "id": 349, "name": "玺玥华府", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "洪浪北", "lines": "5", "d_m": 163.0, "area_m2": 8891, "built_year": "约2023-2024(2021-09开盘、2022-05主体封顶；房天下标'竣工2021年'存疑)", "type": "住宅小区", "units_total": "两个口径并列：①咚咚·深圳房地产信息网楼盘条目「总房源520」，其2021-09-14项目动态写「项目1栋获批预售，共推**514套住宅**，建面约94-413㎡，均价约8.87万/㎡」——即514套住宅＋约6套商业；②幸福里/贝壳系记「总户数598、楼栋量2」。两者相差84套，可能是分栋批售所致（咚咚只记了1栋的预售批文），也可能是数据口径差，均保留。备案名「玺玥华府」，开发商深圳市宏正达房地产开发有限公司，物业深圳市宏发物业服务有限公司（宏发系）。**这是一个综合体的住宅部分**：整个项目是「深圳市凸版印刷城市更新项目」，咚咚记占地29,000㎡、总建面300,000㎡（项目介绍自述「用地面积近四万平米，总建筑面积近三十万平米」），定位为「集商业、商住、办公于一体的地铁上盖综合体大盘」，OSM实测本地块仅8,891㎡，**只是住宅楼所在的一小块，不代表整个更新单元**。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数估算。①按514套住宅：×2.5（深圳七普家庭户规模2.4–2.7取中值）≈1,285人；×3（自住口径）≈1,540人。②按幸福里598户：×2.5≈1,495人；×3≈1,795人。故估算区间约1,300–1,800人。该盘主力为94-128㎡的三房/四房、2023年前后交楼的次新盘、单价9-10万/㎡，自住家庭为主，实际更可能靠近区间上沿。此为估算值，非实测。", "parking": "838个（咚咚·深圳房地产信息网楼盘条目「车位数：838」）。**重要口径警告**：该数字挂在整个「玺玥华府」备案项目下，而该项目所属的凸版印刷更新单元总建面近30万㎡、含写字楼（宏发玺玥大厦，481套写字楼＋商铺）与商业，838个车位大概率是**整个综合体**的配建总数，而不是514-598套住宅独享。地上/地下拆分未查到。幸福里页面的「车位数量」栏为空、「车位配比」显示1:0（即无数据），无法交叉验证。", "parking_ratio": "**不宜给单一数字**。若把838个全部算给住宅：838 ÷ 514 ≈ 1.63，或 838 ÷ 598 ≈ 1.40——但如前所述838很可能含写字楼与商业配套，这两个数都严重高估。住宅实际可分配车位比未知。", "layouts": [ { "rooms": "3房2厅", "area": "约94-99㎡（挂牌样本94.86 / 95.00 / 95.25 / 98.89㎡）", "share": "未知（规划配比未公开）；在可见的10套挂牌/在租样本中占4套" }, { "rooms": "3房2厅（大三房）", "area": "约119㎡（挂牌样本119.37㎡）", "share": "未知；可见样本中1套" }, { "rooms": "4房2厅（双卫）", "area": "约120-128㎡（挂牌样本120.11 / 120.74㎡；在租样本120㎡、128㎡）", "share": "未知；可见样本中4套" }, { "rooms": "5房2厅", "area": "约156㎡（挂牌样本156㎡）", "share": "未知；可见样本中1套" }, { "rooms": "预售批文口径（官方性最强的一条）", "area": "建面约**94-413㎡**（2021-09-14「1栋获批预售，共推514套住宅」）", "share": "各面积段套数未公布。413㎡的顶端产品在二手/租赁市场未见挂牌，推测为顶层复式/大平层，数量极少" } ], "layouts_txt": "3房2厅 约94-99㎡（挂牌样本94.86 / 95.00 / 95.25 / 98.89㎡） / 3房2厅（大三房） 约119㎡（挂牌样本119.37㎡） / 4房2厅（双卫） 约120-128㎡（挂牌样本120.11 / 120.74㎡；在租样本120㎡、128㎡） / 5房2厅 约156㎡（挂牌样本156㎡） / 预售批文口径（官方性最强的一条） 建面约**94-413㎡**（2021-09-14「1栋获批预售，共推514套住宅」） [各面积段套数未公布。413㎡的顶端产品在二手/租赁市场未见挂牌，推测为顶层复式/大平层，数量极少]", "large_share": "**样本太小，只能给方向**：在能收集到的10套二手挂牌＋在租房源里，≥120㎡的有5套（120.00 / 120.11 / 120.74 / 128 / 156㎡），四房及以上也是5套，各占50%；<120㎡的是94-99㎡的三房和119.37㎡的大三房。规划配比完全未公开，10套对514-598套的总量而言不具统计意义，**不能当作「一半是大户型」的结论**。可确定的只有：官方预售批文的面积段是94-413㎡，起步面积就有94㎡，全盘无小户型（无一房、无50-70㎡产品）。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 413.0, "resettlement_detail": "**本项目本身就是一个旧改项目，但属于「工改」而不是「村改」，这个区别很关键。**\n①旧改回迁安置房：项目全称「深圳市凸版印刷城市更新项目」，原址为**新安凸版印刷工业区**（凸版印刷是日资印刷企业），属工业区改居住/商业的城市更新。**工改类更新的原权利人是企业法人而非原村民，通常不产生村民回迁住宅**，回迁补偿多以商办物业或货币形式结算——所以本盘出现「回迁房」批次的可能性低，但**未查到官方文件明确说明有无回迁物业及其位置**，不下定论。\n②政府保障房（安居房/公租房/人才房配建）：未查到。深圳2019年后的城市更新项目普遍需按比例配建人才住房/保障性住房，本项目的城市更新单元规划文件未能获取，配建规模与所在楼栋均未知——**这是本条一个实质性的信息缺口**，因为配建保障房会影响小区人口构成与物业管理。\n③原村民集资房/统建楼：无相关记录。\n**同更新单元的兄弟项目（防混淆）**：宝安区城市更新和土地整备局2021-11-23《关于公布玺玥麓坊〈建设工程规划许可证〉的通告》写明——「深圳市宏正达房地产开发有限公司开发的**玺玥麓坊（新安凸版印刷工业区02地块）**项目用地位于新安街道新安三路与创业二路交汇处**西北侧**，宗地号A009-1318」。即同一开发商、同一更新单元下至少还有：**玺玥麓坊**（02地块，另有资料称其为约44-71㎡商务公寓，2024年入市）与**宏发玺玥大厦**（写字楼＋商铺481套，创业二路111号）。玺玥华府推测为01地块，但**未找到对应的政府公告直接确认**。检索时三者极易张冠李戴。", "school_primary": "**共享学区，四校可选**：宝民小学、灵芝小学、宝安中学（集团）实验学校（小学部）、宝安中学外国语学校（集团）新蕾小学。依据宝安区教育局2025年招生范围表第1学区小学部分序号4-7（共用一个「共享学区」备注），其范围第（1）条为「前进路以东，新圳路以北，新安二路-新安三路-创业路-广深高速公路以西，裕安二路以南区域（19-22、**26-28区**）」。", "school_middle": "**共享学区，两校可选**：宝安中学（集团）（初中部）、宝安中学外国语学校（初中部）。依据同一份2025年文件第1学区初中部分序号1-2（共用一个「共享学区」备注），其范围第二条为「前进路以东，裕安二路以南，广深高速公路-边检路以西，湖滨路以北宝安所辖区域（包括14-23、**26-28区**等）」。", "school_note": "**⚠️ 官方文件里没有出现「玺玥华府」四个字，学校名是我用「区号＋坐标」两条线推出来的。**\n**证据链一（区号）**：同一综合体的写字楼「宏发玺玥大厦」被多家企业用作工商注册地址，写法是「深圳市宝安区新安街道大浪社区**27区**创业二路111号宏发玺玥大厦」——27区落在小学第（1）条的「26-28区」与初中第二条的「26-28区」之内。\n**证据链二（坐标核验）**：用OSM实测坐标（22.578997N / 113.903415E）逐条比对小学第（1）条的四至——新安三路：在小区纬度处位于113.904448E，小区在其**西**约105米 ✓「新安三路…以西」；裕安二路：在小区经度处位于22.581822N，小区在其**南**约314米 ✓「裕安二路以南」；前进路（OSM拆为前进一路）：在小区纬度处位于113.892157E，小区在其**东**约1,148米 ✓「前进路以东」。唯一未能核验的是「新圳路以北」（OSM未检索到该路名）。初中条款的「湖滨路以北、广深高速-边检路以西」同样未逐条核验，但其区号列举里明确含26-28区。\n**证据链三（旁证）**：房天下上本盘的中介挂牌标题直接写「**宝中本部**书包 2023年次新」，与初中指向宝安中学（集团）本部一致——中介文案属**软广性质旁证**，不能单独采信，但与前两条方向一致。\n口径与时效：学区文字取自宝安区人民政府门户网站《宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》官网原文（2024年版本相关条款文字一致，可互证），**是一手政府来源**；不可靠的是「本盘属27区/落在该四至内」这一步。\n**共享学区含义与风险**：宝安的共享学区是几所学校共用招生范围、按积分统一排位分流，**不保证进指定的某一所**——小学四选一、初中二选一均由积分决定。宝安中学（集团）本部是全区顶级公办初中，该共享片区内大盘密集（同片区的中洲华府一家就3,400多套），竞争激烈，**中介宣传的「宝中本部」不等于必进宝中本部**。\n**其它风险**：①各校历年积分录取线未查到；②学位被占用——本盘2023年前后交楼，小学6年周期尚未走完一轮，被占用风险低于老盘，但仍需逐房号核验；③本项目是含写字楼、商业、商务公寓的综合体，同名/近名的「玺玥麓坊」是商务公寓（约44-71㎡），**商务公寓不具备学位**，购买前务必确认所购房产的备案名与用途为「玺玥华府/住宅」。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数两源不一（咚咚514套住宅／幸福里598户），楼栋数也不一（咚咚预售批文写1栋／幸福里写2栋），且未找到玺玥华府自身的政府预售/项目信息公告原文（只找到兄弟项目玺玥麓坊的建设工程规划许可通告），全部硬数据缺乏一手核验；②838个车位几乎肯定是整个综合体口径，住宅实际车位比无法计算——这是本条最大的数据缺口之一；③车位地上/地下拆分未知；④各户型规划套数配比完全未公开，只能拿到10套挂牌/在租样本，413㎡的顶端产品套数未知；⑤**城市更新单元规划文件未获取**，导致人才住房/保障性住房配建规模与位置未知、原企业回迁物业有无未知；⑥占地与容积率各源打架（咚咚占地29,000㎡且容积率字段为0未填、项目介绍称「近四万平米」、幸福里容积率6.20＋绿化面积6,811㎡反推占地约23,500㎡、OSM实测8,891㎡），无一可靠；⑦绿化率两源不一（咚咚40%／幸福里29%）；⑧竣工时间存疑：房天下标「竣工时间2021年」，但2021-09才获批预售，中介文案称「2023年次新」，实际交楼应在2023年前后，房天下该字段不可信；⑨对口学校为坐标＋区号推导所得，未取得区教育局按小区名的确认。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/8984.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/8984.html", "https://m.xflapp.com/xiaoqu/sz-7339084961431879689.html", "http://m.fang.com/xiaoqu/sz/2810137980.html", "http://www.baoan.gov.cn/csgxj/zwgk/tzgg/content/post_9392166.html", "https://www.baoan.gov.cn/gkmlpt/content/12/12212/mpost_12212890.html", "https://www.baoan.gov.cn/zxbs/jy/ywjy/xqhf/content/post_11323327.html", "http://m.163.com/dy/article/INCQAGIV05565V7H.html" ], "done": true }, { "id": 352, "name": "中洲华府", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "灵芝", "lines": "12/5", "d_m": 157.6, "area_m2": 85292, "built_year": "2012-2015(一期2013、二期2012.3/2015)", "type": "混合", "units_total": "**必须先说清这是个综合体，不是单纯住宅小区**。项目全称「中洲·中央公园」，「中洲华府」是其住宅部分的推广名，Q房网把它拆成三条：①中洲中央公园（创业路与前进路交汇处西南角，2013年）总户数2,178，②中洲中央公园二期／中洲华府二期（公园路，2012-2015年）总户数1,264，③前海观一（别名总裁公寓/中洲华府商业大厦/中洲中央公寓E-CLASS/繁花国际，2015年）总户数314——第③条是公寓/商办，不应计入住宅。所以住宅口径约 2,178 + 1,264 ≈ 3,442套（另有中介源给一期2,111＋二期1,356≈3,467套，量级一致）。另一个独立口径：百科词条记「大一期占地9万㎡、建面40.6万㎡，其中商业逾8万㎡、住宅约26万㎡、超高层公寓5万㎡，总户数约2,090户」——这2,090是**大一期**的数，与Q房网一期2,178接近。**注意①Q房网一期条目的物业用途标为「商铺/写字楼/住宅/商住」，2,178户里混有商住/公寓，纯住宅套数拿不到；②公寓5万㎡的套数未单独公布。OSM单一地块85,292㎡≈大一期占地9万㎡，故本条主要覆盖一期，二期数据一并列出。**", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数估算。按住宅口径约3,442户：①按深圳七普家庭户平均规模2.4–2.7人/户取中值2.5：3,442 × 2.5 ≈ 8,600人；②按自住为主小区常用3人/户：3,442 × 3 ≈ 10,330人。故估算区间约8,600–10,300人。**但这个区间偏高**，因为3,442户里混有商住/公寓单位（一期物业用途含「商住」，另有314户的纯公寓楼独立成条未计入），公寓多为单身/合租、户均人口低于住宅；若剔除不确定部分，更保守的估算是7,000–9,000人。此为估算值，非实测。", "parking": "一期1,063个（Q房网，停车费地上260元/月）；二期948个（Q房网，停车费地下）。合计约2,011个。**存疑**：一期建面40.6万㎡（含商业逾8万㎡）只配1,063个车位偏少，怀疑该数只涵盖住宅部分或统计不全，未能用政府文件核实。地上/地下拆分未查到。前海观一（公寓楼）另记450个，不计入住宅。", "parking_ratio": "一期：1,063 ÷ 2,178 ≈ 0.49 车位/户；二期：948 ÷ 1,264 ≈ 0.75 车位/户；合计 2,011 ÷ 3,442 ≈ 0.58 车位/户。**口径提醒**：Q房网二期页标的「车位比例1:0.75」与自算的0.75一致，可互证；但一期页标的「车位比例 1：9.04」明显是脏数据（1,063/2,178=0.49），已弃用。整体不到0.6的车位比，对一个百万平米综合体来说偏紧，且商业客流会挤占，实际住户停车体验可能更差。", "layouts": [ { "rooms": "小三房 / 紧凑四房（一期主力）", "area": "约70-90㎡（在售样本74.21 / 81.78 / 84.34 / 84.51×2 / 87.96 / 88.50㎡等）", "share": "在售84套中70-90㎡段占28套（33%）——按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "中大三房/四房", "area": "约110-150㎡（在售样本117.05 / 123.96×2 / 135 / 141.09㎡）", "share": "110-130㎡ 6套 + 130-150㎡ 3套 = 9套（11%）——按房源结构推算" }, { "rooms": "大平层四房/五房（二期主力）", "area": "约150-200㎡（在售样本176.52 / 176.57 / 192.40 / 192.90 / 195.75㎡等）", "share": "16套（19%）——按房源结构推算" }, { "rooms": "超大平层（Q房网户型库示例：一期6室3厅227.07㎡、4室3厅224.27㎡；二期6室2厅262.57㎡）", "area": "200㎡以上（在售样本207.35 / 224.27×2 / 226.85 / 227.07 / 335.17 / 335.56㎡等）", "share": "19套（23%）——按房源结构推算" }, { "rooms": "公寓/小面积单位（含前海观一等公寓楼）", "area": "50㎡以下4套、50-70㎡8套（样本48.04 / 49.23 / 49.26 / 59.44×2 / 62.77 / 71.78㎡）", "share": "在售84套中用途标「公寓」的13套、「住宅」71套——公寓部分不属于中洲华府住宅" }, { "rooms": "在售房型汇总（Q房网2026-08，关键词「中洲华府」共84套，跨一期+二期+公寓楼合并统计）", "area": "一室2、二室4、三室24、四室28、五室及以上26", "share": "**这是三个Q房网条目合并后的样本，无法按期拆分**，只能反映整个综合体的总体结构" } ], "layouts_txt": "小三房 / 紧凑四房（一期主力） 约70-90㎡（在售样本74.21 / 81.78 / 84.34 / 84.51×2 / 87.96 / 88.50㎡等） [在售84套中70-90㎡段占28套（33%）——按房源结构推算，非规划配比] / 中大三房/四房 约110-150㎡（在售样本117.05 / 123.96×2 / 135 / 141.09㎡） [110-130㎡ 6套 + 130-150㎡ 3套 = 9套（11%）——按房源结构推算] / 大平层四房/五房（二期主力） 约150-200㎡（在售样本176.52 / 176.57 / 192.40 / 192.90 / 195.75㎡等） [16套（19%）——按房源结构推算] / 超大平层（Q房网户型库示例：一期6室3厅227.07㎡、4室3厅224.27㎡；二期6室2厅262.57㎡） 200㎡以上（在售样本207.35 / 224.27×2 / 226.85 / 227.07 / 335.17 / 335.56㎡等） [19套（23%）——按房源结构推算] / 公寓/小面积单位（含前海观一等公寓楼） 50㎡以下4套、50-70㎡8套（样本48.04 / 49.23 / 49.26 / 59.44×2 / 62.77 / 71.78㎡） [在售84套中用途标「公寓」的13套、「住宅」71套——公寓部分不属于中洲华府住宅] / 在售房型汇总（Q房网2026-08，关键词「中洲华府」共84套，跨一期+二期+公寓楼合并统计） 一室2、二室4、三室24、四室28、五室及以上26 [**这是三个Q房网条目合并后的样本，无法按期拆分**，只能反映整个综合体的总体结构]", "large_share": "**按房源结构推算，非精确统计**：在售84套中，150㎡以上35套（41.7%），加上110-150㎡的9套后「≥120㎡」约44套上下（约50%，因110-130㎡段无法确知有几套跨过120㎡线）；四房及以上54套（64%）。**面积分布呈明显双峰**：70-90㎡ 28套 与 150㎡+ 35套两头大、90-110㎡为0，中间几乎断档——这正是「一期偏刚需小三房、二期偏大平层」的结构反映（Q房网二期页的用户点评直接写「基本都是大户型，总价过高」）。规划配比未公开，且84套样本混了三个条目、含13套公寓，推算可靠性中等。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 335.56, "resettlement_detail": "①旧改回迁安置房：未查到。项目为中洲集团（开发主体：深圳市中洲宝城置业有限公司／中洲房地产开发有限公司）开发的商品房综合体，位于宝安宝城26区，四边均为市政道路（西前进路、东公园路、北裕安东路、南创业东路），未检索到城市更新单元规划或回迁安置公告。②政府保障房（安居房/公租房/人才房配建）：未查到配建记录。③原村民集资房/统建楼：无相关记录。项目自身配建3,200㎡幼儿园。（以上三项均为「未检索到」，不等于官方否定。）", "school_primary": "**共享学区，四校可选**：宝民小学、灵芝小学、宝安中学（集团）实验学校（小学部）、宝安中学外国语学校（集团）新蕾小学。这四所在宝安区教育局第1学区（新安街道）的招生范围表中共用同一段学区文字，其中第（1）条为「前进路以东，新圳路以北，新安二路-新安三路-创业路-广深高速公路以西，裕安二路以南区域（19-22、**26**-28区）」，本项目正落在其中。", "school_middle": "**共享学区，两校可选**：宝安中学（集团）（初中部）与宝安中学外国语学校（初中部）。二者在2025年宝安区第1学区招生范围表中共用同一段文字：「107国道以东，新圳路以南，前进路以西，湖滨路以北宝安所辖区域（包括1-6区等）；**前进路以东，裕安二路以南，广深高速公路-边检路以西，湖滨路以北宝安所辖区域（包括14-23、26-28区等）**；广深高速公路以东，上川路以南宝安所辖区域（67-72区）」——本项目所在的26区在列。", "school_note": "**地块归属的核验过程（这是本条最关键的一步）**：宝安学区是按道路边界＋「区号」划的，不是按小区名列表，所以必须先确定项目落在哪个区块。百科词条对项目四至的描述是「位于宝安区**宝城26区**，裕安东路、创业东路与公园路交汇处，四边均有市政道路。**西侧为前进路**，东侧为公园路，北侧为裕安东路，南侧为创业东路」——同时满足「26区」和「前进路以东」两个条件，与上述小学第（1）条、初中第二条边界完全吻合。Q房网一期页把地址写成「创业路与前进路交汇处**西南角**」，若按字面就成了前进路以西，与26区矛盾；以四至描述更详细的百科口径为准，但这一处地址表述冲突已如实记录。\n口径与时效：小学与初中均依据**2025年**宝安区教育局公布的《宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》第1学区表（经深圳本地宝转载，信息来源标注为宝安区教育局；本地宝另有一篇2023年宝民小学对口小区页，同样标注来源为宝安区教育局，两年份的第（1）条边界文字一致，可互证）——**属二手转载，非区教育局官网原文（官网原链 http://www.baoan.gov.cn/zxbs/xwsq/tzgg/content/post_10630651.html 已404）**。\n**共享学区含义与风险**：宝安的「共享学区」是几所学校共用一片招生范围、申请时按积分统一排位分流，**不保证进指定的某一所**——本盘既可能进宝安中学（集团）实验学校小学部，也可能被分到宝民小学或灵芝小学；初中同理，宝安中学（集团）本部与宝安中学外国语学校两者不可自选。开发商宣传的「宝安中学与宝民小学两所省一级学校的优质学位」是把共享学区里最好的两所拿出来说，属选择性表述。\n**其它风险**：①积分录取线未查到——宝安中学本部是全区顶级公办初中、宝民小学是省一级，共享学区里的大盘极多（本盘一家就3,400多套），学位竞争激烈，务必查当年分数线；②学位被占用——宝安区实行学位锁定，本盘2012-2015年入伙、房龄逾10年，已完整走过一轮小学6年周期，二手买入前必须逐房号核验；③本盘户型两极分化，公寓/商住单位通常**不具备学位**，买前须确认房产证用途为「住宅」。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①一期2,178户里住宅与商住/公寓的拆分未公布，纯住宅套数拿不到；②超高层公寓5万㎡的套数未单独公布；③一期1,063个车位与40.6万㎡建面（含8万㎡商业）明显不匹配，怀疑口径不全，未能用政府文件核实；④车位地上/地下拆分未知；⑤各户型的规划套数配比未公开，且Q房网的84套在售样本把一期、二期、公寓楼合并统计，无法按期拆分；⑥宝安区教育局招生范围官网原文链接已404，只能引本地宝转载；⑦各共享学区学校的历年积分录取线未查到；⑧Q房网「中洲中央公园二期」条目的小区简介被污染成**成都**某盘的文案（提到石室中学北湖校区、四川音乐学院、成都军区总医院等），说明该站此条数据质量存疑，其户数/车位字段亦应打折看待；另深圳、惠州、成都三地都有名为「中洲中央公园」的项目，检索时张冠李戴风险极高。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen62420", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen1103503", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen3507401", "https://shenzhen.qfang.com/sale?keyword=%E4%B8%AD%E6%B4%B2%E5%8D%8E%E5%BA%9C", "https://m.bendibao.com/show801234.html", "https://m.bendibao.com/show948166.html", "http://m.bendibao.com/show923346.html", "http://m.wenda.bendibao.com/edu/128674.shtm", "https://m.baike.com/wiki/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E4%B8%AD%E6%B4%B2%E4%B8%AD%E5%A4%AE%E5%85%AC%E5%9B%AD/7415252" ], "done": true }, { "id": 353, "name": "冠城世家", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "灵芝", "lines": "12/5", "d_m": 116.2, "area_m2": 73052, "built_year": "2003", "type": "住宅小区", "units_total": "**两个口径严重冲突，均列出不取平均**：Q房网小区页「总户数 1531」（同页「楼栋总数7、单元总数10」）；安居客「1113户」（g11 原始笔记采用此数）。差额418户，成因不明——可能是 Q房网把商铺/裙房或某一期单独计入，也可能安居客只覆盖一期。同页问答区多次出现「冠城世家二期」字样，提示本盘分期开发，两平台是否统计同一范围无法确认。物业用途标「商铺/住宅」，底商不计入户数。无商务公寓（在售31套筛选「公寓」计数为0，全部归「住宅」）。地址兴华二路73号、开发商泰华房地产（中国）有限公司、物业深圳泰华物业管理有限公司，三方（Q房网/安居客/幸福里）一致，小区identity无误。", "residents_est": "**区间跨度大，取决于采用哪个户数口径**：按 Q房网1531户 → 1531 × 2.5～3.0 = 3,830～4,590 人；按安居客1113户 → 1113 × 2.5～3.0 = 2,780～3,340 人。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约 2.4–2.7 人/户取2.5为下限；本盘为2002-2003年宝安中心区成熟自住盘、三四房为主，取3.0为上限。估算值，非实测；深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "935 个（Q房网「停车位 935个」）。有地上也有地下（Q房网「停车费 地上100元/月，地下100元/月」——注意这个100元/月在深圳属很低水平，可能只覆盖地面车位包月价），拆分数量未公开。口径为小区总车位。", "parking_ratio": "0.61 个/户（按 Q房网户数）。算式：935 ÷ 1531 = 0.611。**若改用安居客1113户口径则为 935 ÷ 1113 = 0.84**，两个结果差异很大，直接源于上面的户数冲突。Q房网同页自标「车位比例 1：0.54」，与本页任一自算值都对不上（935/0.54 ≈ 1731），平台基数不明；三个数全部列出。旁证：Q房网「小区缺点」自述「停车位紧张」。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅", "area": "80㎡左右（建面；户型库实测80.1㎡）", "share": "在售房型「二室」7套/31套 = 22.6%；面积70-90㎡档7套。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房", "area": "约110-150㎡（建面；在售集中在110-130㎡与130-150㎡两档）", "share": "在售房型「三室」16套/31套 = 51.6%。按房源结构推算" }, { "rooms": "4房", "area": "148-171㎡（建面；实测148.90/171.40㎡）", "share": "在售房型「四室」5套/31套 = 16.1%。按房源结构推算" }, { "rooms": "5房及以上／顶层复式", "area": "217-308㎡（建面；户型库有5室2厅217㎡「结构：复式」，在售有6室307.70㎡）", "share": "在售「五室及以上」3套/31套 = 9.7%；面积200㎡以上1套、150-200㎡ 4套。g11 note 提到「含顶层复式」，与户型库标注一致" } ], "layouts_txt": "2房2厅 80㎡左右（建面；户型库实测80.1㎡） [在售房型「二室」7套/31套 = 22.6%；面积70-90㎡档7套。按房源结构推算，非规划配比] / 3房 约110-150㎡（建面；在售集中在110-130㎡与130-150㎡两档） [在售房型「三室」16套/31套 = 51.6%。按房源结构推算] / 4房 148-171㎡（建面；实测148.90/171.40㎡） [在售房型「四室」5套/31套 = 16.1%。按房源结构推算] / 5房及以上／顶层复式 217-308㎡（建面；户型库有5室2厅217㎡「结构：复式」，在售有6室307.70㎡） [在售「五室及以上」3套/31套 = 9.7%；面积200㎡以上1套、150-200㎡ 4套。g11 note 提到「含顶层复式」，与户型库标注一致]", "large_share": "四房及以上约 25.8%；≥130㎡ 约 45.2%（按在售31套结构推算，非精确统计、非规划配比；在租房源为0，无法补充样本）。算式：四室5套 + 五室及以上3套 = 8套 ÷ 31套 = 25.8%；面积130-150㎡ 9套 + 150-200㎡ 4套 + 200㎡以上1套 = 14套 ÷ 31套 = 45.2%。若按「≥120㎡」口径，需把110-130㎡档（10套）中约一半算入，粗估 45%～58%——**该区间为估计上下界，不是统计值**。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 308.0, "resettlement_detail": "未见回迁房/保障房/统建楼记录，g11 原记「未知」，本次仍无法完全证实。①旧改回迁安置房：未查到任何拆迁安置或城市更新回迁记录——本盘是泰华房地产（中国）有限公司2002-2003年开发的商品住宅，Q房网小区简介以「泰华地产在豪宅市场的升华」定位表述，安居客标70年产权住宅。②政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建：未见配建记录（2002-2003年入市，早于现行商品房配建保障房制度）。③原村民集资房/统建楼：无——本盘位于新安街道兴华二路、前进路与创业路交汇处、南临宝安区政府，属宝安中心区正式出让地块，不是原村地块。**证据强度**：属「未见记载」而非「已证实没有」，未取到宝安区城市更新或土地出让原始档案；本次仅检索到宝安区政府门户网站互动交流栏目中与本小区相关的业委会/业主大会投诉件（2024-02-01），内容与回迁无关。", "school_primary": "**未确定单一对口小学（片区列了3所）**。Q房网小区页与搜索页共列出：深圳市宝安区新安街道新安湖小学（公办，标「派位」，兴华二路188号，距小区361米）、深圳市宝安区宝城小学（公办，标「派位」，龙井二路112号，距1245米）、宝安中学（集团）外国语学校（小学部）（公办，标「九年一贯」，前进一路50号，距1152米）。g11 原始笔记记「学区新安湖小学/宝城小学」（安居客口径），与前两所吻合。三所并列且两所标「派位」，指向本片区为多校可填的学区形态——但均为二手整理，未经宝安区教育局招生文件核实。", "school_middle": "**未确定单一对口初中（片区列了2所）**。Q房网搜索页列出：深圳市宝安区新安中学（集团）（初中部）、深圳市宝安区孝德学校（初中部）。二手整理数据，无校址/距离细节，未经宝安区教育局招生文件核实。", "school_note": "口径：全部为 Q房网二手整理，**未取到宝安区教育局年度招生学区划分公告原文核对**（本次 www.baoan.gov.cn 可访问但未定位到招生学区划分文件）。多所小学＋多所初中并列、且多校标「派位」，与宝安区新安街道推行的**大学区／共享学区**制度形态一致（一个小区可填多校），但**本小区具体属哪个大学区、可填哪几所、各校积分线多少、学位紧张程度如何，均未查实，不作推测**。宝安中心区（新安街道）历来是宝安学位竞争最激烈的片区之一，g11 同批次另有关于「宝安中心区 vs 塘朗城/南山北」学位对比的既有研究可交叉参考。另按深圳通行规则，同一套房产6年内只提供一个学位，2002-2003年的老盘学位被占用概率较高，二手房买家必须逐房号核验。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "① **户数两口径相差418户（Q房网1531 vs 安居客1113）无法对齐**，直接导致 residents_est 与 parking_ratio 都只能给区间，是本条最大的数据缺口；② 分期未查实：问答区出现「冠城世家二期」，但两平台均未标注分期范围，不知各口径是否覆盖同一期；③ 车位比平台标注（1:0.54）与两个自算值（0.61 / 0.84）三方不一致，平台基数不明；车位未能分地上/地下；④ 楼栋数未确认：Q房网「楼栋总数7、单元总数10」，g11 原记「未知」，无第二来源印证；⑤ 学区：无宝安区教育局官方划分文件、无积分线、无学位紧张度、未确认是否属大学区；⑥ 户型占比样本仅31套在售（在租为0），代表性弱，无规划配比表；⑦ 回迁/保障房为「未见记载」，未核到宝安区城市更新或土地出让原始档案；⑧ 建成年份小差异：Q房网「2002年-2003年建」vs 安居客「竣工2003年3月」，未影响结论；⑨ 检索受限：WebSearch 额度耗尽，百度触发验证码，贝壳/安居客/乐有家/房天下正页均反爬，安居客与幸福里数据仅得自搜索摘要（仅摘要），硬数据依赖 Q房网单一平台。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57278", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/57278", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E5%86%A0%E5%9F%8E%E4%B8%96%E5%AE%B6", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%86%A0%E5%9F%8E%E4%B8%96%E5%AE%B6+%E5%AE%9D%E5%AE%89+%E6%B3%B0%E5%8D%8E+%E6%88%B7%E6%95%B0+%E6%9C%9F%E6%95%B0+%E5%9B%9E%E8%BF%81+%E5%AE%89%E7%BD%AE", "http://www.baoan.gov.cn/" ], "done": true }, { "id": 362, "name": "海天花园", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "翻身", "lines": "5", "d_m": 115.4, "area_m2": 13381, "built_year": "未知", "type": "住宅小区", "units_total": "**住宅 311 套**（Q房网小区页『总户数 311』；物业用途登记『商铺/住宅』，商铺不计套数；无商务公寓）。8 栋、24 单元、**总层高 7 层、无电梯**，容积率 2.55、绿化率 30%，建筑年代 1993–1994 年。\n地址交叉确认：翻身路 362 号 = 宝安 45 区翻身路与创业一路交汇处（创业天虹斜对面），5 号线翻身站约 243 米——与 g05 的 street=新安街道 / station=翻身 / d_m=115.4m / area_m2=13381㎡ 全部吻合（13381㎡ × 2.55 ≈ 34122㎡ 计容建面，对 311 套住宅 + 底商也说得通）。地图库另记『宝安区创业一路海天花园 45 区 1049 号』，同一小区。\n【同名警告已排除】深圳及外地有多个『海天花园』，本条已用 翻身路 362 号 + 翻身站 + 宝安 45 区 三重定位锁定。", "residents_est": "算式：\n· 按深圳七普家庭户规模 2.4–2.7 人/户：311×2.4 ≈ 746 人 ～ 311×2.7 ≈ 840 人；\n· 本盘是 1993–1994 年的 7 层无电梯多层、物业费仅 0.8 元/㎡·月、非封闭管理无门禁、均价约 4.9 万/㎡（本批最低），租客与合租比例通常偏高，人口密度可能高于家庭户均值，取上限 3.0 人/户 ≈ 933 人；\n· 综合区间约 **750–930 人**。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查（家庭户平均 2.4x 人/户）。**估算值，非实测。**", "parking": "**67 个**（Q房网小区页『停车位 67 个』，未拆分地上/地下；停车费列地上 220 元/月、地下 220 元/月）。1990 年代初的多层小区，车位极少属正常。", "parking_ratio": "自算：67 ÷ 311 户 = **0.22 个/户**（约 4.6 户抢 1 个车位）——**这是本批 9 个小区里最紧张的**。\n【冲突】Q房网同页自标『车位比例 1:0.58』，与它自己给出的 67/311 差了近三倍（0.58 反推分母约 116），明显不可信。\n主观证据支持 0.22 而非 0.58：Q房网『小区缺点』只写了一条——『**小区停车位较少，停车紧张**』。若真有 0.58 的车位比，不至于成为唯一被点名的缺点。", "layouts": [ { "rooms": "2室2厅", "area": "78㎡", "share": "在售 6/15 = 40%（按房源结构推算，非规划配比）；Q房网户型库列 2室2厅 78 平米（朝西南）" }, { "rooms": "3室2厅", "area": "87.8㎡（小区简介口径写『88 平三房』）", "share": "在售 9/15 = 60%（同上）；Q房网户型库列 3室2厅 87.8 平米（朝西北）" } ], "layouts_txt": "2室2厅 78㎡ [在售 6/15 = 40%（按房源结构推算，非规划配比）；Q房网户型库列 2室2厅 78 平米（朝西南）] / 3室2厅 87.8㎡（小区简介口径写『88 平三房』） [在售 9/15 = 60%（同上）；Q房网户型库列 3室2厅 87.8 平米（朝西北）]", "large_share": "**0%。** 在售 15 套中 ≥120㎡ 的 0 套、四房及以上 0 套；Q房网小区简介明写『**户型主要是 78 平两房和 88 平三房**』，在售房源实测面积全部落在 78.0–87.8㎡ 之间，**最大户型只有 87.8㎡**。\n【重要更正】上一轮把本盘的 large_unit 记为『部分』，理由是搜索联想词里出现『海天花园双拼』『海天花园别墅区』『海天花园多层小区环境』，据此推断是『多层 + 双拼别墅混合』。**本轮查实后该推断不成立**：本盘是清一色 8 栋 7 层无电梯多层，户型只有 78㎡ 两房与 87.8㎡ 三房两种规格，没有任何别墅或大户型产品。那些联想词应属其他同名小区（深圳及外地多个『海天花园』）的关键词串扰。这正是搜索联想词不能当证据用的典型例子。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "无", "max_area": 87.8, "resettlement_detail": "**结论：未查实，但可以明确排除『回迁房小区』这一定性。**\n①旧改回迁安置房：本盘**自身不是**回迁安置房——它是 1993–1994 年建成的既有小区，早于深圳城市更新制度。真正需要关注的是反向问题：**它会不会成为旧改的拆迁对象**。这方面线索多但无一可证：搜索联想词密集出现『海天花园拆迁计划』『深圳翻身海天花园旧改』『宝安海天花园旧改』『佳兆业进驻翻身路海天花园』『宝安翻身 45 区综合楼旧改』，且片区确有『**翻身片区（一）城市更新单元**』存在（二手报道，2021-02-08，网易，标题为『宝安中心区回迁房-翻身片区城市更新旧改』）——但本轮**没有拿到任何政府文件**能证明海天花园被划入该更新单元的拆除重建范围。搜索结果里另一个『宝安区新安街道 43 区碧海花园棚改』是 43 区、不是本盘所在的 45 区，不可混用。\n②政府保障房（安居型商品房/人才房/公租房配建）：未见任何配建公告，1990 年代初的项目也不适用现行保障房制度。\n③原村民集资房/统建楼：**无法排除**。Q房网把『开发商』字段填成了『深圳市恒基物业管理有限公司』——那是物业公司，说明该库里根本没有开发商记录。1993–1994 年、7 层无电梯、物业费 0.8 元、非封闭管理无门禁，这套特征在宝安老城区既可能是早期商品房，也可能是单位房/统建楼。深圳房地产信息网备案库检索『海天花园』返回 0 条（该库主要覆盖 2000 年后的备案项目），无法佐证。\n**因此本字段保持『未查实』，不写死为任何一类。**", "school_primary": "深圳市宝安区安乐小学（公办，地址：宝城翻身路 336 号，**距小区仅约 153 米**，Q房网标『升学方式：派位』），为 Q房网卡片列在首位的对口小学。同卡片并列：深圳市宝安区新安翻身小学（公办，翻身路 530 号，距约 705 米，派位）。", "school_middle": "深圳市海滨中学（公办，地址：宝安 41 区兴华一路 106 号，距小区约 595 米，Q房网标『升学方式：派位』）。", "school_note": "口径：对口学校名单来自 Q房网（365淘好房）小区页/卡片，属**二手整理**，未比对宝安区教育局年度招生学区划分公告原文（本轮 sz.bendibao.com 拼图验证码拦截、宝安区政府站内搜索不可用）。\n交叉佐证：同在翻身站片区的『卡罗社区（宝安海滨广场）』在 Q房网上的对口组合是『滨海小学 + 新安翻身小学 + 海滨中学』，与本盘共享新安翻身小学与海滨中学，说明海滨中学确是翻身片区的对口初中。Q房网给本盘『周边学校』评分 97 分（与泰华·阳光海、锦明花园并列本批最高）——**这是本盘最强的一项**：对口小学 153 米、对口初中 595 米，都在步行范围内，比同批的招商领玺（小学 1.8km、初中 2.7km）好得多。\n未查到：安乐小学/海滨中学的历年录取积分线与学位紧张度；本盘属于哪个共享学区组团。风险提示：①宝安区大学区+积分入学，多校并列不代表任选；②本盘楼龄 30+ 年、总价低（78㎡ 约 400 万量级），属典型『老破小学位房』，学位被占用的概率高于新盘——二手房务必查『学位锁定』状态；③房子无电梯、无门禁、非封闭管理，居住体验与学位价值需分开评估。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①**开发商与房屋性质完全未查到**——Q房网『开发商』字段填的是物业公司，深圳房地产信息网备案库无此项目（该库主要覆盖 2000 年后备案项目），因此无法判断是早期商品房还是单位房/统建楼；②旧改前景：片区确有『翻身片区（一）城市更新单元』，但本盘是否在其拆除重建范围内**无任何政府文件可证**，仅有二手报道与搜索联想词；本轮未能访问深圳市规划和自然资源局/宝安区城市更新和土地整备局的公告库；③车位未拆分地上/地下，且 Q房网自标车位比 1:0.58 与实算 0.22 严重矛盾；④Q房网户型库称有 40 个户型，但实际可见只有 78㎡ 两房与 87.8㎡ 三房两种规格，40 个户型条目的构成未查到（可能是同一规格的不同朝向/单元拆分）；⑤各户型套数与规划配比未查到，layouts 为在售 15 套结构推算；⑥学区未经宝安区教育局官网原文核验，无积分线；⑦均价口径分歧（Q房网 4.9 万/㎡ vs 安居客 4.0 万/㎡ vs 上一轮记录 4.0–5.2 万/㎡）；⑧本轮 WebSearch 配额耗尽，改用 curl + 头条搜索/Q房网/深圳房地产信息网直连，贝壳（captcha）、乐有家（403）、房天下（验证码）、本地宝（拼图验证码）均被反爬拦截。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57465", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/57465", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%B5%B7%E5%A4%A9%E8%8A%B1%E5%9B%AD", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%B5%B7%E5%A4%A9%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E7%BF%BB%E8%BA%AB%E8%B7%AF%20%E5%AE%9D%E5%AE%89%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E6%8B%86%E8%BF%81%20%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%20%E4%BD%B3%E5%85%86%E4%B8%9A", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E7%BF%BB%E8%BA%AB%E7%89%87%E5%8C%BA%EF%BC%88%E4%B8%80%EF%BC%89%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%E5%8D%95%E5%85%83%20%E8%8C%83%E5%9B%B4%20%E5%AE%9D%E5%AE%8945%E5%8C%BA%20%E6%B5%B7%E5%A4%A9%E8%8A%B1%E5%9B%AD" ], "done": true }, { "id": 365, "name": "富源商贸中心", "district": "宝安区", "street": "新安街道", "station": "翻身", "lines": "5", "d_m": 6.8, "area_m2": 8029, "built_year": "2002", "type": "混合", "units_total": "口径冲突：①**312 户（住宅口径，较可信）**——Q房网小区库「总户数 312」，同页楼栋总数1、单元总数4、物业用途「住宅/商铺」，即只统计住宅；②420 套——深圳房地产信息网（备案名「富源商贸大厦」）「总房源」字段，该条目物业类型登记为「商品住宅、商业」，这个420很可能是住宅+商业铺位/写字楼单元的合计口径，不是纯住宅套数；③上一轮笔记记的「320户」与Q房网的312同量级。**该盘是商住综合体，不是纯住宅小区**：名为「商贸中心」，主体为塔楼住宅+商业裙楼（房网总建面63101.00㎡、占地10398.30㎡、容积率6.10；Q房网点评原文「小区楼下就是天虹商场」「小区只有空中花园，没有地面花园」）。住宅与商业/写字楼的分项建面与套数拆分未查到。", "residents_est": "按 312 户（住宅口径）：312 × 2.4 ≈ 750 人；312 × 3.0 ≈ 940 人。区间约 750–940 人。乘数取深圳七普家庭户规模下限 2.4 人/户与自住为主小区常用 3.0 人/户，属推算值非实测。不采用房网的420做分母，因为420疑含商业单元，会高估居住人口。", "parking": "156–159 个（两源接近，可信度较高）：深圳房地产信息网「车位数：156」；Q房网小区库「停车位 159 个」。地上/地下拆分未查到（Q房网停车费栏「地上200元/月，地下200元/月」，说明两者都有）。注意该盘容积率高达6.10（房网）、占地仅约1万㎡，车位绝对量很小。", "parking_ratio": "按住宅口径：159 ÷ 312 = 0.51 车位/户（Q房网车位÷Q房网户数）；156 ÷ 312 = 0.50 车位/户（房网车位÷Q房网户数）。即**约2户1个车位，车位很紧**，且这150多个车位还要同时服务楼下的商业裙楼（天虹商场等），住宅业主实际可用的更少。若按房网420的混合口径做分母则为 156 ÷ 420 = 0.37，但分母含商业单元，不建议用。注：Q房网自家页面标的「车位比例 1：1.14」与其自身 159÷312=0.51 严重对不上，属该站数据内部矛盾，不采信。", "layouts": [ { "rooms": "一房", "area": "未登记（房网户型库「户型7」缺面积）", "share": "未知" }, { "rooms": "二房", "area": "91.43–92.72㎡（户型1）", "share": "未知" }, { "rooms": "三房", "area": "112.26–117.36㎡（户型10）", "share": "未知" }, { "rooms": "三房", "area": "125.44–127.40㎡（户型3）", "share": "未知" }, { "rooms": "三房", "area": "面积未登记（户型5、户型8、户型9 三个户型缺面积）", "share": "未知" }, { "rooms": "四房", "area": "133.37–145.43㎡（户型6）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "一房 未登记（房网户型库「户型7」缺面积） / 二房 91.43–92.72㎡（户型1） / 三房 112.26–117.36㎡（户型10） / 三房 125.44–127.40㎡（户型3） / 三房 面积未登记（户型5、户型8、户型9 三个户型缺面积） / 四房 133.37–145.43㎡（户型6）", "large_share": "**按房源结构推算，非规划配比，样本仅8套**：Q房网在售8套中，四室4套 = 50%；建面≥130㎡ 4套（130-150㎡ 2套 + 150-200㎡ 2套）= 50%；90-110㎡ 3套、110-130㎡ 1套。在租0套，无法扩大样本。旁证（定性，不是占比）：房网户型库共8个户型，其中二房只有1个（91-93㎡）、三房5个（已登记面积的两个为112-117㎡和125-127㎡）、四房1个（133-145㎡）、一房1个，即**户型清单本身就以三房及以上的中大户型为主，最大145.43㎡**。房网对该盘8个户型全部未登记销控套数，因此**真实的套数配比查不到**，50%这个数只反映当前挂牌结构（大户型挂牌率通常偏高，可能高估）。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 145.43, "resettlement_detail": "未见回迁房或保障房记录。深圳市富源房地产开发有限公司2002年开发，房网物业类型登记「商品住宅、商业」、产权性质为商品房，Q房网物业用途「住宅/商铺」，两站均无安居房/公租房/人才房标记，也无城市更新回迁或原村民统建楼记录。本轮无法检索深圳市规划和自然资源局及宝安区城市更新单元规划公告（本环境搜索引擎全部不可用），故「无回迁房」只是「商业数据库里查不到」，不是官方否证。", "school_primary": "深圳市宝安区安乐小学，公办，学校地址 宝城翻身路336号，**距小区仅约38米**，升学方式标注「派位」——二手来源（Q房网小区库）", "school_middle": "深圳市海滨中学，公办，学校地址 宝安41区兴华一路106号，距小区约468米，升学方式标注「派位」——二手来源（Q房网小区库）", "school_note": "**口径警告：来自Q房网商业数据库，不是宝安区教育局学区划分文件。** 本轮未取得宝安区教育局官方招生学区划分公告（宝安区政府网站检索为动态渲染、本环境抓取失败；各大搜索引擎在本环境全部被限流或验证码拦截）。要点：①小学、初中Q房网都标「派位」而非「对口直升」，说明该片区走的是大学区/积分派位，实际可填报学校可能不止这两所，不能把安乐小学当作确定对口；②安乐小学距离仅38米（几乎贴着小区），地理优势极强，但深圳按积分录取，近≠必进，本轮未查到积分线；③深圳同一套房产学位6年内已使用过则不可再用（学位被占用风险），该盘2002年建成、房源流转多轮，二手房务必逐套核查学位占用；④**该盘是商住综合体，需先确认所购单元的房产性质是「住宅」还是「商业/公寓」——非住宅性质的单元通常没有学位**，这是本盘最需要注意的一点。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数两个口径冲突（Q房网312 vs 房网420），且房网420疑为住宅+商业混合口径，住宅/商业/写字楼的分项套数与建面全部未查到；②房网户型库8个户型中有4个（一房户型7、三房户型5/8/9）缺面积，且8个户型全部未登记销控套数，导致 large_share 只能靠8套挂牌房源推算，样本极小、大户型挂牌率偏高会导致高估；③各户型的套数配比查不到；④容积率两站不一致（房网6.10、Q房网5.48），Q房网楼栋总数记「1」与上一轮笔记的「4栋塔楼联体」不符，该字段可疑；⑤车位地上/地下拆分未查到，且住宅专用车位数（扣除商业裙楼占用后）未查到；⑥学区仅Q房网二手口径，无官方文件、无积分线；⑦本环境下贝壳(验证码)、乐有家(403)、安居客/房天下(TLS不通)及Bing/Google/DuckDuckGo/Yandex/searx(全部限流或验证码)均不可用，交叉来源受限于房网+Q房网两家。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen56450", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen56450", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/shenzhen56450", "https://bol.szhome.com/housedetail/0156.html", "https://bol.szhome.com/hx/0156.html" ], "done": true }, { "id": 370, "name": "鸿荣源·珈誉府2区", "district": "宝安区", "street": "新桥街道", "station": "塘尾", "lines": "11", "d_m": 171.6, "area_m2": 40501, "built_year": "2024-2025", "type": "住宅小区", "units_total": "**仅查到整盘口径，未分区**。公开来源里没有单独的「珈誉府2区」备案条目，只有整盘「珈誉时尚花园」（推广名 鸿荣源·珈誉府）：深圳房地产信息网「总房源：2280」，占地70165.12㎡、建面561737.06㎡、容积率5.49、绿化率35%。按该盘逐批预售公告加总的住宅套数为 2,381 套：2023-07 首批1474套（1/2/3/5/6栋，其中住宅1401套+商业73套）+ 2023-08 加推862套（7、8栋，公告称「属于项目一期的最后一批房源」，其中住宅818套+商业44套）+ 2024-10 加推186套（深房许字〔2024〕宝安017号，其中住宅162套、建面169-200㎡）。商业累计117套，不计入住宅套数。物业类型登记为「安居房、其他、商品住宅、商业」，即住宅中混有安居房，商品房/安居房的套数拆分未查到。\n\n**重要纠错**：上一轮笔记记的「乐有家 珈誉时尚花园2期：2479户、总建面40.53万㎡、容积率5.42、物业费5.9元」——这组数字与深圳房地产信息网另一个项目「珈誉未来花园／鸿荣源·珈誉玖玺」（珈誉大城3区）完全吻合（总房源2479、建面405291.78㎡＝40.53万㎡、物业费5.90、2024-10-13开盘、2026-12-30交房、共10栋、75-98㎡3房/109-199㎡4房），高度疑似张冠李戴，本轮不采信为2区数据。", "residents_est": "按整盘住宅 2,280 套（房网总房源口径）：2,280 × 2.4 ≈ 5,470 人；2,280 × 3.0 ≈ 6,840 人。按预售公告加总 2,381 套：2,381 × 2.4 ≈ 5,710 人；2,381 × 3.0 ≈ 7,140 人。综合区间约 5,500–7,100 人。**这是整个珈誉时尚花园（珈誉府）的人口，不是2区一个分区的人口**；2区单独的户数查不到，故无法给出2区的居民数。乘数取深圳七普家庭户规模下限 2.4 人/户与自住为主小区常用 3.0 人/户，属推算值非实测。", "parking": "4,393 个——深圳房地产信息网「珈誉时尚花园」条目「车位数：4393」。**口径存疑**：该盘所在的「珈誉大城」是总建面约248万㎡、含住宅/公共住房/总部办公/酒店/约50万㎡大型商业（壹方奥特莱斯）/学校的超级综合体，4393这个数很可能是含商业办公配建车位的大口径，未必只服务住宅。地上/地下拆分未查到。2区单独的车位数查不到。", "parking_ratio": "4,393 ÷ 2,280 = 1.93 车位/户（房网车位 ÷ 房网总房源）；4,393 ÷ 2,381 = 1.85 车位/户（房网车位 ÷ 预售公告住宅套数）。**这个比值大概率虚高**，因为分子很可能含商业办公车位而分母只算住宅（见 parking）。不建议直接引用为「住宅车位比」。", "layouts": [ { "rooms": "三房", "area": "76㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "三房", "area": "85–96㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "四房", "area": "106㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "三房", "area": "155㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "五房", "area": "181㎡", "share": "未知" }, { "rooms": "户型未标注（2024-10批次）", "area": "169–200㎡", "share": "162套（占预售加总2381套的6.8%）" } ], "layouts_txt": "三房 76㎡ / 三房 85–96㎡ / 四房 106㎡ / 三房 155㎡ / 五房 181㎡ / 户型未标注（2024-10批次） 169–200㎡ [162套（占预售加总2381套的6.8%）]", "large_share": "无法计算，只能给下限。已知≥120㎡的确定套数只有2024-10批次的162套（建面169-200㎡），162 ÷ 2381 = **6.8%，这是下限**；此外2023-07批次的155㎡三房、181㎡五房也≥120㎡，但套数未公布，故实际比例高于6.8%，具体多少查不到。该盘2025年前后才陆续交付、二手挂牌极少，也无法用房源结构推算。注意分母是整盘2381套，不是2区。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 200.0, "resettlement_detail": "②含政府保障房：深圳房地产信息网「珈誉时尚花园」物业类型登记为「安居房、其他、商品住宅、商业」，明确含安居房（安居型商品房）性质产品，但商品房/安居房的套数拆分未查到。旁证：同一「珈誉大城」内还有独立备案的「珈誉府5区」，房网条目写明「5区共有产权住房建面约12.5万㎡……住宅共计约1730套」、物业类型「商品住宅,安居房」——说明该大盘确有成规模的保障性住房（共有产权房）板块，但5区是另一个地块、不属于本条的2区。③无原村民集资房/统建楼记录。①旧改回迁：本项目为鸿荣源在立新湖科创总部片区分9个地块开发的综合体，房网与Q房网均无城市更新（旧改）回迁安置记录；但本轮无法检索深圳市规划和自然资源局及宝安区城市更新单元规划公告（本环境搜索引擎全部不可用），故这只是「商业数据库里查不到」，不是官方否证。", "school_primary": "深圳外国语学校宝安学校（小学部），公办，学校地址 新桥街道万丰中路与丰山二路交汇处，距小区约1655米，升学方式标注「九年一贯」——二手来源（Q房网小区库）", "school_middle": "Q房网列出多所，非唯一对口：①深圳外国语学校宝安学校（初中部），公办，万丰中路与丰山二路交界处，距约1631米，「九年一贯」；②宝安中学（集团）第二外国语学校（初中部），公办，河滨南路2号，距约2954米，「九年一贯」。Q房网小区搜索卡片还额外列出「深圳市宝安区上星学校（初中部）」与「深圳市清平实验学校（初中部）」两所，但详情页未展开其性质/地址/距离。", "school_note": "**口径警告：全部来自Q房网商业数据库，不是宝安区教育局学区划分文件。** 本轮未取得宝安区教育局官方招生学区划分公告（宝安区政府网站检索为动态渲染、本环境抓取失败；各大搜索引擎在本环境全部被限流或验证码拦截）。要点：①被列出的初中多达4所，是典型的大学区/共享学区特征，不能把任何一所当作确定对口；②列出的学校距离都在1.6–3公里，对一个「地铁口大盘」来说并不近；③**该盘自带在建学校，未来学区很可能重划**——房网项目介绍原文「自带3所幼儿园和1所36班九年一贯制学校」，牛浩思楼评则写「配建一所63班九年制学校」（两处班数口径不一致，均未核实），学校建成招生后本片区学区大概率调整，购房前必须以当年区教育局公告为准；④该盘2023年起分批交付，属新盘，Q房网的学区数据滞后风险高；⑤积分线、学位紧张度未查到。", "confidence": "推测", "field_gaps": "①**最大问题：查不到「2区」的任何独立数据**——房网、Q房网均只有整盘「珈誉时尚花园／鸿荣源·珈誉府」词条，2区的户数、车位、栋数、户型配比全部未知，本条所有数字都是整盘口径；②上一轮笔记的乐有家「2期」数据经比对高度疑似是3区（珈誉玖玺）的数据，已在 units_total 中说明并弃用；③住宅中的商品房/安居房套数拆分未查到；④车位4393的口径不明（疑含商业办公），住宅专用车位数未查到，地上/地下无拆分；⑤房网户型库对该盘未登记任何户型套数，large_share 只能给6.8%的下限；⑥新盘无二手房源，无法做结构推算；⑦学区仅Q房网二手口径且滞后风险高，无官方文件、无积分线；⑧配建学校的班数两处来源不一致（36班 vs 63班），未核实；⑨本环境下贝壳(验证码)、乐有家(403)、安居客/房天下(TLS不通)及Bing/Google/DuckDuckGo/Yandex/searx(全部限流或验证码)均不可用，交叉来源受限于房网+Q房网两家。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/housedetail/11369.html", "https://bol.szhome.com/house/11369.htm", "https://bol.szhome.com/hx/11369.html", "https://bol.szhome.com/housedetail/12148.html", "https://bol.szhome.com/housedetail/12210.html", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200158430" ], "done": true }, { "id": 372, "name": "鸿荣源·禧园", "district": "宝安区", "street": "新桥街道", "station": "沙井", "lines": "11", "d_m": 16.8, "area_m2": 60236, "built_year": "2009（一说2008-2011分期）", "type": "住宅小区", "units_total": "971套（Q房网小区页「总户数」，5栋、12单元；与乐有家口径一致）。另有一说1012户（百度百科某页，上一轮清单记录）。两个数都列，未取平均——本轮未找到备案/验收原文消歧，但971这一数字有Q房网+乐有家两个平台一致，可信度高于1012。物业形态：住宅塔楼（18层与31层混合）+ 底层商铺，无商务公寓/写字楼分栋标注，故住宅套数即上述总户数。", "residents_est": "约2330-2910人。算式：971套 × 2.4-3.0人/户 = 2330-2913人。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约2.4-2.7人/户；本盘户型以三至五房90-200㎡为主、家庭自住比例高，上限按3人/户。估算值，非实测——深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "来源冲突，两个数都列：①1430个——Q房网小区页与乐有家一致（两个独立平台同值）；②1700个——深圳都市圈小区页（上一轮清单记录）。未注明是否含底商车位、未区分地上/地下。采信倾向1430（双平台一致），但不排除1700是含商业配建的更全口径。", "parking_ratio": "1430 ÷ 971 = 1.47（主口径）；1700 ÷ 971 = 1.75（都市圈口径）；若按1012户则为1.41 / 1.68。无论取哪组，本盘车位都明显宽裕（>1.4个/户），在沙井片区属于配比很好的水平。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "约78-90㎡", "share": "在售53套中1套（2%）。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房", "area": "约78-186㎡（上一轮清单口径），主力约90-110㎡", "share": "在售53套中12套（23%）。按房源结构推算" }, { "rooms": "4房", "area": "约90-161㎡（上一轮清单口径），挂牌集中在110-150㎡", "share": "在售53套中28套（53%）——单一房型占比最高。按房源结构推算" }, { "rooms": "5房及以上", "area": "约150-200㎡", "share": "在售53套中12套（23%）。按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房 约78-90㎡ [在售53套中1套（2%）。按房源结构推算，非规划配比] / 3房 约78-186㎡（上一轮清单口径），主力约90-110㎡ [在售53套中12套（23%）。按房源结构推算] / 4房 约90-161㎡（上一轮清单口径），挂牌集中在110-150㎡ [在售53套中28套（53%）——单一房型占比最高。按房源结构推算] / 5房及以上 约150-200㎡ [在售53套中12套（23%）。按房源结构推算]", "large_share": "约42%-75%，取中约60%，按房源结构推算、非精确统计。两条口径分别算：①按「四房及以上」——在售53套中四室28套+五室及以上12套=40套=75%；②按「≥130㎡」——面积段130-150㎡ 11套+150-200㎡ 11套=22套=42%；③110-130㎡这一段有12套跨过120㎡门槛无法拆分，故「四房或≥120㎡」真实占比落在42%-75%之间。样本为53套在售挂牌（在租房源0套，无法扩样），大户型挂牌率通常高于实际持有占比，真实值大概率偏向区间下沿。", "layout_verdict_raw": "大户型为主（挂牌样本中四房及以上占75%，面积集中在90-200㎡，仅5套低于90㎡；本盘定位为沙井片区的改善型大盘）", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 200.0, "resettlement_detail": "无（未查到反证）。①旧改回迁安置房：未查到本盘涉及城市更新单元或回迁安置的记录；开发商为深圳市鸿荣源企业集团，2009年建成的商品房（乐有家标「商品房」）。注意深圳都市圈把权属标为「商品房/使用权」，「使用权」这一标注本轮未能核清指向哪部分房源，若确有使用权房源则可能涉及集资房/统建成分——**此点存疑，未查实**。②政府保障房配建：未查到安居型商品房/公租房/人才房配建公示。③原村民统建楼：本盘位于沙井片区（原村集体物业密集区），但未查到本盘本身为统建楼的证据，且有正常商品房二手交易与约6.26万元/㎡的挂牌均价，与统建楼特征不符。上一轮清单亦标「无」。", "school_primary": "未完全查实。Q房网小区页同时挂载多所小学：深圳市宝安区万丰小学、深圳外国语学校宝安学校（小学部）——这种「一个小区挂多校」正是宝安区共享学区（大学区）的典型表现，不是单校划片。另有二手报道（网易，2021-04-08）明确称「沙井海岸城、禧园划入深外宝安学校招生范围」。", "school_middle": "未完全查实。Q房网标注为「宝安中学（集团）」旗下学校初中部及深圳外国语学校宝安学校初中部（页面表述为「宝安中学集团相关学校及初中部」，未给出唯一校名）。", "school_note": "口径与风险：①**宝安区实行共享学区/大学区**——一个小区可对应多所学校、可填报多校志愿，因此本盘「对口小学」不是单一答案，这与南山区的单校划片机制不同。②来源全部为**二手**：Q房网小区页的学校挂载字段 + 网易2021-04-08报道（称禧园划入深外宝安学校招生范围）；本轮未核到宝安区教育局官网原文的学区划分公告，也未核到2025/2026年最新版。2021年的划分距今5年，极可能已调整。③积分录取线未查到。④学位被占用风险：本盘2009年建成（一说2008-2011分期）、房龄约17年，已跨过至少两轮小学6年锁定周期，二手买入前必须逐房号核验学位是否已被占用。⑤深外宝安学校为热门校，若确在其招生范围内，积分门槛预计较高，但无数据不猜。⑥以当年宝安区教育局公告为准。", "confidence": "单一来源（户数/车位有Q房网+乐有家两个平台一致，可靠性较好；但学区仅二手且不唯一，回迁项无文件级证据，整体仍按单一来源计）", "field_gaps": "①车位1430 vs 1700 两组口径冲突，未能消歧，也未区分地上/地下与是否含底商车位；②户数971 vs 1012 冲突（倾向971）；③分户型套数的规划配比缺失，大户型占比只能用53套挂牌推算，在租房源为0套无法扩样；④**街道归属冲突**：Q房网标本盘在「沙井街道」（地址新沙路北、宝安大道以东），而本项目清单原始记录为「新桥街道」——两者相邻，本轮未核清行政归属，这会直接影响学区划分表的查阅口径，需注意；⑤地铁距离也有出入：Q房网标距11号线沙井站约215米，上一轮清单记约238米，OSM记16.8米（OSM的d_m为小区边界到站点的距离，与平台的步行/直线口径不同，不算矛盾但口径不同）；⑥深圳都市圈标权属含「使用权」，未查清指什么，可能涉及非纯商品房成分，存疑未解；⑦学区无官网原文、无唯一校名、无积分线，最新划分年份未知；⑧本轮WebSearch配额已耗尽，仅能用WebFetch访问站点页与搜索结果页。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E7%A6%A7%E5%9B%AD （Q房网检索：全深圳「禧园」仅返回1条——禧园，别名鸿荣源禧园，宝安沙井、新沙路北宝安大道以东、2009年、住宅、距11号线沙井站约215米、在售53套、均价62617元/㎡；学校字段挂载万丰小学、深圳外国语学校宝安学校小学部、宝安中学集团相关学校及初中部。用于防同名张冠李戴，特别是与鸿荣源熙龙湾一二期等同开发商项目区分）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57011 （Q房网 禧园小区页：宝安沙井新沙路北宝安大道以东、2009年、开发商深圳市鸿荣源企业集团、总户数971、楼栋5栋、单元12个、停车位1430个、绿化率30%、物业公司鸿荣源物业管理公司、18层与31层混合塔楼+底层商铺、户型约91-161㎡三至五房、距11号线沙井站215米、均价62617元/㎡）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/57011 （Q房网 禧园在售二手房53套结构：二室1/三室12/四室28/五室及以上12；面积段70-90㎡5套、90-110㎡14套、110-130㎡12套、130-150㎡11套、150-200㎡11套、200㎡以上0套）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/57011 （Q房网 禧园在租房源0套——故户型结构推算只能依赖在售53套样本）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E7%A6%A7%E5%9B%AD%20%E6%B2%99%E4%BA%95%20%E4%B8%87%E4%B8%B0%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%20%E5%AE%9D%E5%AE%89%E5%8C%BA%E6%95%99%E8%82%B2%E5%B1%80 （摘要级，二手：网易2021-04-08报道「沙井海岸城、禧园划入深外宝安学校招生范围」；另指出宝安区推行共享学区/大学区，非固定单校划片。未见宝安区教育局官网原文，未见最新年度划分）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E9%B8%BF%E8%8D%A3%E6%BA%90%E7%A6%A7%E5%9B%AD%20%E6%B2%99%E4%BA%95%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E5%88%9D%E4%B8%AD （摘要级：仅确认地址「宝安区沙井街道宝安大道鸿荣源禧园2栋首层」——即Q房网的沙井街道口径，与清单记的新桥街道不一致；学区信息未获得）" ], "done": true }, { "id": 375, "name": "中海西岸华府北区", "district": "宝安区", "street": "松岗街道", "station": "朗下", "lines": "12", "d_m": 165.7, "area_m2": 96093, "built_year": "2007-2008", "type": "住宅小区", "units_total": "2108（Q房网小区基本信息「总户数2108」，物业用途「住宅/商铺」，楼栋总数14、单元总数38）。同页小区简介亦写「由14栋小高层组成…住户共2108户」，两处自洽，并与上一轮焦点网口径（北区14栋、2108户）一致。分期口径提醒：这是北区单独口径；乐有家把南北合并为「中海西岸华府」记3490户，两者不冲突（南区约1380余户）。Q房网另有独立条目「中海西岸华府南区」（gid 58076），说明平台确实分期收录。", "residents_est": "5,059–5,692 人（2108户 × 2.4–2.7 人/户）；按自住3人/户则约6,324人。乘数口径：深圳市第七次全国人口普查家庭户规模约2.4人/户（常用口径，本轮未能抓统计公报原文复核）。反向修正提示：Q房网小区点评明确写「小区内租客较多，人员流动性较大」，且在售房源里大量出现4–6房被隔成85–110㎡的房源，合租密度可能高于家庭户均值，实际人数可能偏高。纯估算，非实测。", "parking": "3,000个，其中地上0个、地下3,000个（Q房网小区基本信息明确分列）。停车费地上/地下均200元/月。口径存疑：上一轮资料里，深圳都市圈把3000车位记在「北区」名下，而乐有家把3000车位记在「中海西岸华府（南+北全盘）」名下——同一个3000被两个平台安在了不同范围上，无法判定谁对。", "parking_ratio": "①按Q房网口径（3000车位均属北区）：3000 ÷ 2108 = 1.42（车位/户），与Q房网自标的「车位比例 1:1.42」完全吻合；②若3000其实是南北全盘车位（乐有家口径）：3000 ÷ 3490 = 0.86（车位/户）。两个都列出，不取平均。1.42对2007年交付的松岗刚需盘而言偏高，②的可能性不能排除。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "78.4–129.1㎡（在售样本，集中在78–89㎡）", "share": "在售64套可解析样本中21套＝33%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "4房", "area": "85.8–157.6㎡（在售样本，86㎡与108–131㎡两簇）", "share": "在售样本中20套＝31%（房源结构推算）" }, { "rooms": "2房", "area": "58.8–129.1㎡（在售样本，集中在77–96㎡）", "share": "在售样本中13套＝20%（房源结构推算）" }, { "rooms": "5房", "area": "106.5–157.6㎡", "share": "在售样本中7套＝11%（房源结构推算）" }, { "rooms": "6房", "area": "154.8–159.9㎡", "share": "在售样本中2套＝3%（房源结构推算）" }, { "rooms": "1房", "area": "38.1㎡", "share": "在售样本中1套＝2%（房源结构推算）" }, { "rooms": "2室2厅（户型库示例）", "area": "77.75㎡", "share": "Q房网户型库首页三条均为77.75㎡，提示77.75㎡是本盘的高频户型；全盘声称有397个户型，分页抓不到" } ], "layouts_txt": "3房 78.4–129.1㎡（在售样本，集中在78–89㎡） [在售64套可解析样本中21套＝33%（按房源结构推算，非规划配比）] / 4房 85.8–157.6㎡（在售样本，86㎡与108–131㎡两簇） [在售样本中20套＝31%（房源结构推算）] / 2房 58.8–129.1㎡（在售样本，集中在77–96㎡） [在售样本中13套＝20%（房源结构推算）] / 5房 106.5–157.6㎡ [在售样本中7套＝11%（房源结构推算）] / 6房 154.8–159.9㎡ [在售样本中2套＝3%（房源结构推算）] / 1房 38.1㎡ [在售样本中1套＝2%（房源结构推算）] / 2室2厅（户型库示例） 77.75㎡ [Q房网户型库首页三条均为77.75㎡，提示77.75㎡是本盘的高频户型；全盘声称有397个户型，分页抓不到]", "large_share": "约37.5%——按在售房源结构推算，非精确统计：Q房网小区在售115套中可解析64套，建面≥120㎡的24套＝37.5%；4房及以上29套＝45.3%。注意45.3%这个「4房比例」严重高估了真实大户型比例，因为样本里存在大量「4室85.8㎡」「5室106.5㎡」这类把中小户型隔成多房间的房源，房间数不等于规划户型。以面积口径的37.5%为准更稳妥，但仍只是64套样本对2108户的外推。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（在售样本38㎡到160㎡都有；主体集中在77–96㎡的中小户型，另有108–160㎡的一批大户型）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 159.9, "resettlement_detail": "未查到回迁安置房、政府保障房配建或原村民统建楼的任何线索。开发商与物业均为中海宝松物业发展（深圳）有限公司，Q房网物业用途标「住宅/商铺」、简介写「住宅的产权为70年」，指向纯商品房。但本轮搜索引擎全部不可用，无法用「中海西岸华府 回迁/旧改/城市更新/安居房」做否定性复核，所以是「未查到」而非「确认没有」。", "school_primary": "未查实。Q房网「附近学校」按距离列出：深圳宝安松岗实验学校（小学部），公办、九年一贯，地址沙江路与朗碧路交汇处，距小区291米——距离极近；另有深圳市宝安区松岗街道沙溪小学（沙浦一路8号，距1330米，公办派位）、深圳市艺展小学（松福大道与沙滨路交叉口，距1934米，公办派位）。这是邻近关系，不是划片依据。", "school_middle": "未查实。Q房网未单列初中；最近的松岗实验学校标注为「九年一贯」，若对口成立则小学初中同校，但这只是学校办学性质，不能替代划片结论。", "school_note": "本轮无法访问宝安区教育局当年度招生学区划分公告（Bing对多字中文查询降级为首字匹配，百度/搜狗/360/DuckDuckGo均返回验证码或反爬），因此不给对口结论、不给积分线、不判断是否大学区。宝安区实行积分入学，松岗片区公办学位历年偏紧，且深圳普遍执行「一套房六年一个学位」的学位锁定，需单独查询该房产学位占用情况。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 3000个车位到底属北区还是南北全盘，两个平台口径打架，导致车位比在0.86与1.42之间无法定论；2) 绿化率同页自相矛盾（基本信息栏50%，小区点评栏30%），未消解；3) 占地面积口径混乱——Q房网简介写「占地140000㎡、总建面255000㎡」，但255000㎡是乐有家给全盘（南+北）的数字，而OSM给本条北区多边形仅96093㎡，简介很可能把全盘数据写进了北区词条；4) 户型规划配比拿不到，397个户型分页抓不到，只能用64套在售房源外推；5) 在售样本中大量房间数与面积不匹配（4室86㎡等），说明改造房源多，房间数口径不可靠；6) 对口小学/初中未查实。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/58068", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/58068", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/58076" ], "done": true }, { "id": 376, "name": "中海西岸华府南区", "district": "宝安区", "street": "松岗街道", "station": "朗下", "lines": "12", "d_m": 179.7, "area_m2": 45354, "built_year": "约2004（一说1998-2011分期）", "type": "住宅小区", "units_total": "**口径严重冲突，无法收敛，三个数并列**：①Q房网「中海西岸华府南区」条目（地址沙江西路与朗碧路交汇处）记「总户数3,100、楼栋总数6、单元总数23、建筑年代1998-2011年」；②焦点网记南区「8栋1,600户、2004年建成」；③深圳都市圈记南区「1998-2011年、8栋、3,050车位」。\n**我做的算术核验（重要）**：OSM实测本地块45,354㎡，Q房网标容积率2.6，则总建面约11.8万㎡。若按3,100户算，套均建面仅约38㎡——但该小区在售房源里有大量74-86㎡的三房，套均38㎡在物理上不可能成立；若按1,600户算，套均约74㎡，与实际户型分布高度吻合。**所以Q房网的「3,100户」极可能是南区+北区合并或错录，1,600户量级更可信**，但焦点网是弱来源，不能当定论。作为参照：Q房网另一条「中海西岸华府北区」（朗碧路3号）记14栋、38单元、2,108户、2007-2008年建成、占地140,000㎡、建面255,000㎡。\n物业用途：Q房网南区标「商铺/住宅/商住」，含商住单位，纯住宅套数拿不到。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，且户数本身口径未定，只能分档估算。①若按较可信的1,600户：×2.5（深圳七普家庭户规模2.4–2.7取中值）≈4,000人；×3（自住口径）≈4,800人。②若按Q房网3,100户：×2.5≈7,750人；×3≈9,300人。**倾向前者，即约4,000–4,800人**。另需下修：南区在售房源中23-32㎡的一房占18%、51-54㎡的两房占31%，小户型占比极高，单人/两人户比例应显著高于全市平均，实际户均人口可能低于2.5。此为估算值，非实测。", "parking": "3,050个（Q房网南区条目，停车费地上200元/月、地下200元/月，未拆分地上/地下数量；深圳都市圈记的南区车位数同为3,050，两源一致）。**存疑**：Q房网北区条目另记3,000个（明确标「地上0个、地下3,000个」），南北两区合计6,050个——对一个总建面几十万平米的老盘而言偏高，怀疑两条记录都在描述整个西岸华府的车位总数（即3,000/3,050是同一批车位的两种记法），并非各自独立。未能用政府文件核实。", "parking_ratio": "3,050 ÷ 3,100 ≈ 0.98 车位/户（用Q房网自身两个数据自算，与其页面标注的「车位比例1:0.97」自洽，这一点上Q房网内部是一致的）。若户数取1,600的口径，则 3,050 ÷ 1,600 ≈ 1.91——但这几乎肯定虚高，因为车位数很可能是南北两区合计。**结论：车位比大概率在1左右，但分子分母都不确定，不宜当硬数据用。**", "layouts": [ { "rooms": "1房", "area": "约23-32㎡（在售样本23.18 / 23.21 / 24.26 / 26.88×2 / 27.7 / 32.02 / 32.04㎡）", "share": "在售72套中13套，18%——按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "2房", "area": "约51-54㎡（在售样本51.59×2 / 51.76 / 51.78 / 51.96 / 52.00 / 52.79 / 53.00 / 53.26 / 54.34 / 54.41×2㎡）", "share": "在售72套中27套，38%——按房源结构推算" }, { "rooms": "3房", "area": "约74-86㎡（在售样本74.53×3 / 75.43 / 75.60 / 76.26×2 / 76.27 / 77.10 / 85.89×3㎡）", "share": "在售72套中28套，39%——按房源结构推算" }, { "rooms": "4房", "area": "约110-130㎡（在售样本127.70㎡）", "share": "在售72套中4套，6%——按房源结构推算" }, { "rooms": "在售面积段汇总（Q房网2026-08，「西岸华府南区」关键词命中72套住宅）", "area": "50㎡以下13套、50-70㎡22套、70-90㎡34套、110-130㎡3套（90-110㎡段为0，130㎡以上为0）", "share": "按房源结构推算，非规划配比" } ], "layouts_txt": "1房 约23-32㎡（在售样本23.18 / 23.21 / 24.26 / 26.88×2 / 27.7 / 32.02 / 32.04㎡） [在售72套中13套，18%——按房源结构推算，非规划配比] / 2房 约51-54㎡（在售样本51.59×2 / 51.76 / 51.78 / 51.96 / 52.00 / 52.79 / 53.00 / 53.26 / 54.34 / 54.41×2㎡） [在售72套中27套，38%——按房源结构推算] / 3房 约74-86㎡（在售样本74.53×3 / 75.43 / 75.60 / 76.26×2 / 76.27 / 77.10 / 85.89×3㎡） [在售72套中28套，39%——按房源结构推算] / 4房 约110-130㎡（在售样本127.70㎡） [在售72套中4套，6%——按房源结构推算] / 在售面积段汇总（Q房网2026-08，「西岸华府南区」关键词命中72套住宅） 50㎡以下13套、50-70㎡22套、70-90㎡34套、110-130㎡3套（90-110㎡段为0，130㎡以上为0） [按房源结构推算，非规划配比]", "large_share": "**四房或≥120㎡：约4-6%**。按Q房网72套在售房源推算：≥120㎡的仅3套（4.2%，唯一样本127.70㎡），四房4套（5.6%），130㎡以上为0。**这是对既有资料的重要更正**：此前记的「54-178㎡、2-5房、大户型部分」是把南区和北区混在一起的结果——用同一关键词搜整个「中海西岸华府」得到187套，其中129/154.8/157.59/159.93㎡这些大户型基本都在**北区**；单独筛南区，最大只到127.70㎡，且以23-32㎡一房、51-54㎡两房、74-86㎡三房为绝对主体。规划配比未公开，72套样本对1,600–3,100户的总量偏小，但方向性很明确。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 130.0, "resettlement_detail": "①旧改回迁安置房：未查到。开发/物业主体均为中海宝松物业发展（深圳）有限公司（中海地产系），未检索到城市更新单元规划或回迁安置公告。②政府保障房（安居房/公租房/人才房配建）：未查到配建记录（2000年代入市，早于深圳普遍要求配建保障房的时期）。③原村民集资房/统建楼：无相关记录——但需注意本盘所在的朗下、沙浦、碧头等均为松岗的城中村社区，周边有大量村屋/统建楼，本小区自身不属于此类。（以上均为「未检索到」，不等于官方否定。）", "school_primary": "**共享学区，五校可选**：松岗实验学校（小学部）、沙溪小学、艺展小学、海韵学校（集团）红星实验学校（小学部）、宝安中学（集团）第二实验学校（小学部）。这五所在宝安区第5学区小学招生范围表中共用同一段学区文字：「主要社区有：溪头、沙浦、沙浦围、**朗下**、碧头、江边、松岗社区坑尾村。主要小区有：宏发君域、**中海西岸华府**、富通御岭公馆、宝安山庄、松河瑞园、满京华小区、新世界松风明月花园、深铁璟城」——**「中海西岸华府」被逐字点名列入**，且本盘紧邻的地铁站正是名单里的「朗下」社区。", "school_middle": "**共享学区，四校可选，另可分享两校**：松岗中学（初中部）、松岗实验学校（初中部）、海韵学校（集团）红星实验学校（初中部）、宝安中学（集团）第二实验学校（初中部）共用同一招生范围「（1）松岗街道：所有行政区域；（2）燕罗街道：洪桥头社区、山门社区」，备注为「共享学区（可分享燕山学校、燕川实验学校初中部共享学区学位）」。即松岗街道全域共享，本盘在列。", "school_note": "口径与时效：小学、初中均依据**2025年**宝安区教育局公布的《宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》第5学区表（经深圳本地宝转载，信息来源标注为宝安区教育局）——**属二手转载，未取得区教育局官网原文**（本地宝另一篇引用的官网链接 http://www.baoan.gov.cn/zxbs/xwsq/tzgg/content/post_10630651.html 已404）。\n**这是本组小区中学区口径最扎实的一个**：官方表格直接按小区名点名「中海西岸华府」，不需要靠道路边界推断，也不需要区分南区/北区（官方未拆分，两区同属该学区）。\n**共享学区含义与风险**：宝安的共享学区是几所学校共用一片招生范围、按积分统一排位分流，**不保证进指定的某一所**——小学五选一、初中四选一均由积分决定，热门校（如宝安中学集团第二实验学校）竞争会明显激烈于普通校。初中层面松岗街道是**全街道共享**，范围极大，学位竞争强度取决于当年生源。\n**其它风险**：①各校历年积分录取线未查到；②学位被占用——宝安区实行学位锁定，本盘2000年代入伙、房龄近20年，已走过多轮小学6年周期，二手买入前必须逐房号核验学位占用；③本盘物业用途含「商住」，商住性质单位通常**不具备学位**，且南区小户型（23-54㎡）中商住/公寓化产品比例可能不低，买前须确认房产证用途为「住宅」；④Q房网南区页显示「封闭管理：否、小区门禁：不需要」，管理开放度低于同片区新盘，与学区无关但影响居住体验，一并记录。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①**总户数完全无法确定**：Q房网3,100 / 焦点网1,600 / 都市圈未给户数，且Q房网的3,100与地块面积×容积率算出的建面在物理上矛盾（套均仅38㎡），只能给出「1,600更可信」的判断而非结论；②建成年代同样冲突：Q房网1998-2011（13年跨度，疑为分期或数据污染）/ 焦点网2004 / 乐有家合并条目2007 / 房天下2008；③楼栋数冲突：Q房网6栋 / 焦点网与都市圈8栋；④车位3,050很可能是南北两区合计而非南区独有，未能核实，车位比因此不可靠；⑤住宅与商住的套数拆分未公布；⑥车位地上/地下拆分未查到；⑦各户型规划配比未公开，只能用72套在售房源推算；⑧未检索到该项目的政府项目信息公告（该盘早于深圳推行项目信息公开制度），全部硬数据缺乏权威交叉验证；⑨各共享学区学校的历年积分录取线未查到。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen58076", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen58068", "https://shenzhen.qfang.com/sale?keyword=%E8%A5%BF%E5%B2%B8%E5%8D%8E%E5%BA%9C%E5%8D%97%E5%8C%BA", "https://shenzhen.qfang.com/sale?keyword=%E4%B8%AD%E6%B5%B7%E8%A5%BF%E5%B2%B8%E5%8D%8E%E5%BA%9C", "https://m.bendibao.com/show801234.html", "http://m.fang.com/xiaoqu/sz-2810288622.html" ], "done": true }, { "id": 378, "name": "新世界·松风明月花园", "district": "宝安区", "street": "松岗街道", "station": "松岗", "lines": "11/6", "d_m": 15.0, "area_m2": 46551, "built_year": "2024（2023年6月开盘、2024年6月交房；乐有家建筑年代记2020）", "type": "住宅小区", "units_total": "**一期总房源 1952 套 = 商品住宅 1364 套 + 商务公寓 588 套。**（本条统计的是一期；整个项目总建面约 73 万㎡，以松岗河为界分两期，一期在河北、二期在河南，二期尚未纳入。）\n拆解与互证：深圳房地产信息网把同一备案名『新世界松风明月花园』拆成两个条目——住宅条目『类型：商品住宅、商业；总房源 **1364**』与公寓条目『类型：商业、商业住宅；总房源 **588**；车位数 1569』；两者相加 1364+588 = **1952**，与该网楼评所述『一期共规划有 1952 套房源』完全吻合，也与上一轮乐有家/吉屋记录的 1952 户一致。\n住宅内部再拆：楼评载『除了部分回迁房之外，一期可售住宅有 948 套』→ **回迁住宅 ≈ 1364 − 948 = 416 套**（详见 resettlement_detail）。\n楼栋：楼评『一期由 9 栋塔楼和 1 栋商业楼组成』；一期位于 2-01 地块，占地约 3.8 万㎡、建面约 26 万㎡、容积率 4.88、绿化率 35%（与 OSM 面 46551㎡、上一轮乐有家容积率 4.88 相符）。\n【纠正上一轮/Q房网的错】Q房网小区页把本盘写成『总户数 416、楼栋总数 3、单元总数 3、停车位 600（地上 100/地下 500）』——这是 2021-01-04『已备案 3、6、7 栋共 416 套住宅』那**一个备案批次**的数字，被误当成了整盘。证据：Q房网自己填的『车位比例 1:0.80』= 1569/1952 = 0.804，用的是整盘分母，却配上了 600/416 = 1.44 的分子分母，自相矛盾。本条不采信 Q房网的 416/3 栋/600 车位。", "residents_est": "算式（住宅与公寓分开算，因为 28–38㎡ 公寓不是家庭户）：\n· 商品住宅 1364 套 × 2.4–2.7 人/户（深圳七普家庭户规模）≈ 3274–3683 人；该盘定位『优质刚需』、2024 年新交楼、73–125㎡ 刚需三四房，自住比例高，按 3 人/户则 ≈ 4092 人；\n· 商务公寓 588 套，面积仅约 28㎡ 与 38㎡、层高 3.6 米，纯单身/小租户产品，按 1.5–2 人/套 ≈ 882–1176 人；\n· 合计约 **4200–5300 人**。\n若粗暴按整盘 1952 套 × 2.4–2.7 = 4685–5270 人，数值接近但口径不对（把公寓当家庭户）。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查（家庭户平均 2.4x 人/户）+ 自住型小区 3 人/户经验值。**估算值，非实测。**", "parking": "**一期 1569 个**（深圳房地产信息网公寓条目『车位数：1569』，同网楼评亦载『停车位 1569 个』，双处互证；未拆分地上/地下）。\n上一轮乐有家记录的 1569 车位与此完全一致。Q房网页面的『600 个（地上 100、地下 500）』是分批次口径，不代表整盘。", "parking_ratio": "自算，两个分母都列：\n· 对一期全部房源 1952 套：1569 ÷ 1952 = **0.80 个/套**（与 Q房网页面自标『车位比例 1:0.80』完全吻合，说明这是规划报建口径）；\n· 只对商品住宅 1364 套：1569 ÷ 1364 = **1.15 个/户**（公寓通常不配产权车位，这个数更接近住宅业主的实际可得性上限，但实际会被公寓租户与商业访客分走）。\n容积率高达 4.88，0.80 的整体车位比在深圳新盘里偏紧。", "layouts": [ { "rooms": "2房（A 户型）", "area": "73㎡", "share": "深圳房地产信息网官方户型库：二房共 1 种（1/6 户型种类）；楼评载『73㎡ 为两房』" }, { "rooms": "3房（B1/B3 等）", "area": "89㎡、95㎡，楼评口径 90–110㎡；上一轮记录另见 114㎡", "share": "官方户型库：三房共 3 种（3/6）；在售二手 9/15 = 60%，实测面积 93.9–98.91㎡" }, { "rooms": "4房", "area": "125㎡（在售二手实测 125.53–125.57㎡；上一轮记录写 126㎡）", "share": "官方户型库：四房及以上共 2 种（2/6）；在售二手 6/15 = 40%" }, { "rooms": "商务公寓（1房/开间）", "area": "约 28㎡ 与 38㎡，层高 3.6 米", "share": "588 套，占一期总房源 588/1952 = 30.1%（**这是套数精确占比，不是推算**）" } ], "layouts_txt": "2房（A 户型） 73㎡ [深圳房地产信息网官方户型库：二房共 1 种（1/6 户型种类）；楼评载『73㎡ 为两房』] / 3房（B1/B3 等） 89㎡、95㎡，楼评口径 90–110㎡；上一轮记录另见 114㎡ [官方户型库：三房共 3 种（3/6）；在售二手 9/15 = 60%，实测面积 93.9–98.91㎡] / 4房 125㎡（在售二手实测 125.53–125.57㎡；上一轮记录写 126㎡） [官方户型库：四房及以上共 2 种（2/6）；在售二手 6/15 = 40%] / 商务公寓（1房/开间） 约 28㎡ 与 38㎡，层高 3.6 米 [588 套，占一期总房源 588/1952 = 30.1%（**这是套数精确占比，不是推算**）]", "large_share": "分口径给，差别很大：\n· **住宅口径**：住宅户型面积段 73–125㎡，≥120㎡ 的只有 125㎡ 四房这一档。官方户型库中『四房及以上』占 2/6 种户型；在售二手 15 套里 125㎡ 四房占 6 套 = 40%（**按在售房源结构推算，样本仅 15 套**）。\n· **整盘口径**：分母换成 1952 套（含 588 套 28–38㎡ 公寓）后，≥120㎡ 的占比会显著下降——即便住宅里 40% 是 125㎡ 四房，整盘也只有约 1364×40% ÷ 1952 ≈ 28%，且这个 40% 本身来自 15 套小样本，不可靠。\n· 该盘**没有任何户型超过 126㎡**，绝对面积上限低，与前面几个南山盘（150–270㎡）不是一个量级。项目自我定位就是『优质刚需』。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 126.0, "resettlement_detail": "**本盘含回迁房，且本身就是城市更新（旧改）项目——这是上一轮标『无』的一处需要更正的地方。**\n①旧改回迁安置房：**有**。深圳房地产信息网楼评明确写『一期由 9 栋塔楼和 1 栋商业楼组成，共规划有 1952 套房源，**除了部分回迁房之外**，一期可售住宅有 948 套，公寓 588 套』。按此倒算：回迁住宅 ≈ 住宅总数 1364 − 可售住宅 948 = **约 416 套，占一期住宅的约 30%、占一期总房源的约 21%**。同一楼评在片区分析中把本项目直接列为松岗片区的城市更新项目之一：『松岗片区多以旧厂房及农民房为主，未来的城市发展主要依赖于城市更新，片区内有多个较大体量的更新项目：**除了新世界松风明月花园外**，还有 70 万㎡的东方潭头片区启动区项目、42.8 万㎡的满京华沙浦工业区项目（满京华云著）、卓越 20 万㎡的松岗商业中心旧改…』。开发商深圳市新世界集团亦被该网描述为『从梅林片区起步，**潜心旧改**』。\n【口径提醒】楼评同段还写『可售总房源 1465 套』，但 948 可售住宅 + 588 公寓 = 1536，与 1465 对不上——楼评自身算术不自洽，故 1465 不采信，回迁房套数以 1364−948=416 这条路径为准（另一条路径 1952−948−588 也等于 416，两条独立算式互证）。这个 416 与 Q房网记录的『2021-01-04 已备案 3、6、7 栋共 416 套住宅』数值巧合，本轮无法确认二者是否同指一批房源，故只报算式结果、不下结论。\n②政府保障房（安居型商品房/人才房/公租房配建）：未查到本项目的配建公告。\n③原村民集资房/统建楼：不适用——回迁对象是旧厂房/农民房权利人，产物是①而非③。\n【周边同名/近名警告】房网列出的 300 米外『红星返还地』、650 米外『朗下第一工业区旧改』、750 米外『佳裕科技厂旧改』都是**另外的**更新项目，不要与本盘的回迁房混为一谈。", "school_primary": "深圳市宝安区松岗街道沙溪小学（公办，地址：沙浦一路 8 号，距小区约 1039 米，Q房网标『升学方式：派位』），为 Q房网卡片列在首位的对口小学。同卡片并列：深圳宝安松岗实验学校（小学部）（九年一贯，沙江路与朗碧路交汇处，**距小区仅约 285 米**，是最近的一所）、深圳市艺展小学（派位，距约 1874 米）。", "school_middle": "Q房网卡片列出两所：深圳市松岗中学（初中部）、深圳宝安松岗实验学校（初中部）。后者与小学部同址（沙江路与朗碧路交汇处），九年一贯制，紧邻小区。", "school_note": "口径：对口学校名单来自 Q房网（365淘好房）小区页/卡片，属**二手整理**，未比对宝安区教育局年度招生学区划分公告原文（本轮 sz.bendibao.com 拼图验证码拦截）。\n可交叉佐证的一手线索：深圳房地产信息网楼评载『一期二期旁边都有九年制公立学校，其中**一期旁边的松岗实验学校已招生**余年，而二期旁边九年制学校还处于政府立项中』——与 Q房网记的松岗实验学校距 285 米一致，Q房网小区地址也直接写作『沙浦围工业大道（松岗实验学校东侧约 50 米）』。同片区的中海西岸华府南北区、松河瑞园在 Q房网上的对口学校也是沙溪小学 + 松岗实验学校 + 松岗中学的同一组合，可互相佐证片区学区口径。\n未查到：沙溪小学/松岗实验学校/松岗中学的历年录取积分线与学位紧张度；本盘属于哪一个具体共享学区组团。风险提示：①宝安区实行大学区+积分入学，多校并列不代表任选；②深圳同一房产 6 年内学位被占用会导致无法申请；③**本盘 588 套商务公寓（28–38㎡）在深圳一般不具备学位申请资格**，买公寓不能当学区房用。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①回迁房 416 套是**倒算值**，不是直接查到的官方数字——未能找到松岗该更新单元的规划公告原文（深圳市规划和自然资源局/宝安区城市更新局站点本轮未能检索）；楼评自身『可售总房源 1465』与 948+588=1536 矛盾，说明该二手来源存在录入误差；②车位未拆分地上/地下；③二期（松岗河以南）完全未纳入统计，二期户数/车位/交楼时间均未知；④六种住宅户型的完整清单与各户型套数未查到（只知道二房 1 种、三房 3 种、四房 2 种）；⑤建成/交楼时间口径分歧：房网记 2020-09 一期入市、2021-01-04 首批 416 套备案，上一轮记录的房产超市则记 2023-06-20 开盘、2024-06-05 毛坯交房，乐有家『建筑年代 2020』——三者可能分别指报建/首批备案/末批交付，本轮未裁决；⑥地铁距离口径差异：OSM 记松岗站 15 米，Q房网记 502 米（另朗下站 765 米），上一轮记 430–520 米——OSM 的 15 米明显是站点面/出入口口径问题，实际应按 400–500 米理解；⑦学区未经宝安区教育局官网原文核验，无积分线；⑧本轮 WebSearch 配额耗尽，改用 curl + 头条搜索/Q房网/深圳房地产信息网直连，贝壳（captcha）、乐有家（403）、房天下（验证码）均被反爬拦截。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/4599.htm", "https://bol.szhome.com/house/11492.htm", "https://bol.szhome.com/search.html?xzq=0&zone=0&dtyx=0&dtst=0&price=0&hx=0&xszt=0&ord=0&prif=0&prit=0&kwd=%E6%9D%BE%E9%A3%8E%E6%98%8E%E6%9C%88&page=1", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen200062624", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen200062624", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%96%B0%E4%B8%96%E7%95%8C%E6%9D%BE%E9%A3%8E%E6%98%8E%E6%9C%88%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%20%E6%B2%99%E6%B5%A6%E5%9B%B4%20%E6%9D%BE%E5%B2%97%20%E5%AE%89%E7%BD%AE" ], "done": true }, { "id": 386, "name": "会展湾雍境", "district": "宝安区", "street": "沙井街道", "station": "海上田园南", "lines": "12", "d_m": 0.0, "area_m2": 36392, "built_year": "口径冲突：2023年拿地入市，房天下称预计2027年交付；乐有家两条记录分别记2019年与2024年", "type": "住宅小区", "units_total": "**先分清三个不同的东西，否则所有数字都会串**：\n【A】**会展湾雍境花园**（备案名，宗地号A301-0586，开发商深圳市招雍置业有限公司/招商蛇口，沙井街道国际会展中心片区）——这才是本条id 386对应的实体。官方公示口径：用地面积37850㎡（与OSM面36392㎡吻合，误差4%，可作为身份确认的硬证据），总建筑面积154163.00㎡，其中住宅146750㎡（一期80896㎡ + 二期65854㎡），由9栋28-31层住宅围合组成。\n　·一期住宅套数：**1327套**（2023-03 规自局公示的规划调整后口径，咚咚找房/风财讯报道\"会展湾雍境花园一期规划有变，总1327套住宅\"）；乐有家记**1331户**——两个数只差4套，应为规划调整前后或含/不含某类房源的差别，量级可确认。\n　·二期住宅套数：**未知**（只知住宅建面65854㎡）。\n　·整盘（一+二期）住宅套数：未知，若按二期建面/一期建面比例粗估约再加1000套上下，**但这是推算，不写作数据**。\n【B】**招商雍境名邸**（营销上被称作\"会展湾雍境二期\"，2025-04-30取证入市）——北地块1栋3单元约78-92㎡三房共194套（一说195套）；南地块共588套住宅。**这很可能是另一宗地（g12原始记录提到2023-03-31集中土拍A301-0602宗地、招商22.18亿元竞得），与A301-0586不是同一块地**，不可与【A】的户数相加或混用。\n【C】乐有家另一条\"招商会展湾雍境\"记3000户——推测是把整个\"会展湾\"大盘（含水岸广场等）或多宗地合并统计，口径不明，不采用。\n**结论：本条按【A】会展湾雍境花园记，一期1327–1331套住宅可确认，整盘住宅总套数未知。全部为普通商品住宅（搜狐焦点原文\"普通商品房源\"），另含配建公租房（见resettlement_detail）。**", "residents_est": "推算，非实测，且只能按一期算。一期1327套 × 深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 = 约3185–3583人；若按自住为主口径3人/户 = 约3981人。取值区间：**一期约3200–4000人**。整盘（含二期与雍境名邸）无法估算，因为二期套数未知。\n补充口径说明：本盘为2025年前后陆续交付的新盘，且含配建公租房（公租房家庭户均人口通常低于商品房），实际入住爬坡期人数会明显低于上述上限。深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "1908个（乐有家，对应其1331户的一期口径，未分地上/地下）。**注意这是一期口径，不是整盘**。Q房网对本小区的停车位字段为0（未录入），无法交叉验证。官方公示的总平面图应含车位数，但本次未能取到公示正文。", "parking_ratio": "自算（一期口径）：1908 ÷ 1331户 = **1.43**（车位/户）；若用规自局的1327套口径则 1908 ÷ 1327 = 1.44。两者一致，结论稳健：**一期车位比约1.43，户均一个半车位，配比宽裕**——这符合深圳2023年后新出让宗地的高配建标准，也与本盘\"央企新盘\"的定位一致。**但分子分母都来自乐有家单一平台，未能交叉验证，且只覆盖一期。**", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "约66-78㎡", "share": "未知（一期产品线下沿；网易/吉屋均记一期户型区间为建面约66-110㎡的2房至4房）" }, { "rooms": "3房1卫", "area": "78-80㎡", "share": "未知；此规格明确出现在二期【招商雍境名邸】北地块首推的194套中" }, { "rooms": "3房2卫", "area": "89-92㎡（另有约91㎡为营销口径的热销户型）", "share": "未知；同为雍境名邸北地块首推产品" }, { "rooms": "3-4房", "area": "约100-110㎡（一期上沿）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "2房 约66-78㎡ / 3房1卫 78-80㎡ / 3房2卫 89-92㎡（另有约91㎡为营销口径的热销户型） / 3-4房 约100-110㎡（一期上沿）", "large_share": "**四房或≥120㎡占比：接近于零，可较有把握地判定。**依据：多个独立来源给出的产品线上沿全部卡在110-115㎡以内——①网易/吉屋记一期\"建面约66㎡-110㎡，2房-4房\"；②吉屋记\"建面66-110㎡\"；③g12原始记录记\"3-4房 78-115㎡\"；④二期雍境名邸首推产品为78-92㎡三房。**没有任何来源提到过120㎡以上产品**。因此本盘四房存在但均为紧凑四房（约105-110㎡），≥120㎡的大户型供给应为0或极少。\n口径声明：以上为按各平台公布的户型区间做的边界判断，**不是套数配比**；本盘为新盘，二手房源极少，无法用在售结构推算，因此**具体占比数字给不出，只能给方向判断**。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 110.0, "resettlement_detail": "**本盘含明确的政府保障房配建（公租房），这是三类中的第②类，不是回迁房。**逐项核查：\n①**旧改回迁安置房——无**。本项目为招商蛇口通过土地出让取得宗地后的新建商品房（A301-0586，规自局宝安管理局2022-11-30公布建设工程规划许可、2023-02-04一期总平面图公示、2023-04-26二期总平面图公示），不是城市更新回迁项目。\n②**政府保障房配建（公共租赁住房）——有，且已在配租**。\"会展湾雍境花园公租房\"位于深圳市宝安区沙井街道，由宝安区住建局面向符合条件家庭配租：深圳本地宝2025-10-13发布《2025宝安会展湾雍境花园公租房 地址+交通+租金+户型图》；2025年12月宝安区新一批公租房配租中本盘再次在列，**二房月租851元起**（另见宝安区2025年725套公租房信息表、宝安区人民政府门户网站\"保障性住房分配信息\"栏目）。**具体配建套数与所在栋号本次未查实**（搜索联想词中出现\"会展湾雍景花园几号楼是公租房\"，说明这是购房者高频关心但公开信息不透明的点）。\n③**原村民集资房/统建楼——不适用**，本地块为国际会展中心片区新出让用地。\n**实务提示**：商品房与公租房同小区（\"商保混合\"）在深圳新盘中常见，会影响物业管理、车位分配与学位竞争，购房前应向开发商核实公租房具体栋号与套数。", "school_primary": "**未查实。**现有信息全部不可靠，逐条说明为什么：\n①**开发商营销口径（不采信为结论）**：多篇2025年9-12月的网易稿（发布主体标注为\"开发商展示中心\"\"开发商新房售楼处认证展示中心\"\"开发商官方认证团购处\"）称本盘学区为\"会展湾实验学校（九年一贯制）\"。这类稿件是软广，深圳新盘宣传夸大学区是常见现象，且这些稿件互相复制，不构成多来源印证。\n②**Q房网平台标注（存疑）**：Q房为\"会展湾雍境花园\"标了深圳市宝安区和一学校（小学部）、宝安区茭塘小学、宝安区沙井街道蚝业小学三所小学，但同页给出的距离分别是**2770米、3871米、4626米**——这个距离在深圳基本不可能是真实学区校，更像是数据库里\"最近的已收录学校\"。而且Q房把本小区定位在\"展景路与沙福路交汇处西北侧、距20号线会展城站404米、距海上田园南站771米\"，与其他所有来源（房网/房天下/吉屋/安居客一致口径：\"沙井街道地铁12号线海上田园南站A口约50-100米\"）以及OSM测得的d_m≈0严重矛盾，**Q房对本盘的地理定位很可能是错的**，据此推出的学校标注也不可信。\n③官方文件：《宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》（宝安区教育局2025-06-05）存在且按\"第N学区\"编排大学区，但本次未能取到正文，无法确认本盘所属学区。", "school_middle": "**未查实。**同school_primary的三条理由。可能的候选：会展湾实验学校（九年一贯制，仅见于开发商营销稿）；Q房标注的深圳市宝安区荣根学校（初中部）与深圳市宝安区沙井中学（初中部）——后两者同样受Q房地理定位错误的影响，不可信。", "school_note": "①**这是本批中学位信息最不可靠的一条**，confidence在学位维度上应视为\"无\"。②宝安区实行按\"第N学区\"编排的大学区制（依据《宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》，宝安区教育局2025-06-05，同刊于深圳政府在线），一个小区可填报学区内多校、超额调剂，因此\"对口某校\"的表述在宝安区本身就不准确。③片区背景（正面）：据乐居财经引宝安区教育局公开数据，沙井街道近年新改扩建10所学校，全部建成后可提供超2万个公办义务教育学位——供给在快速增加，但新增学位与新盘入住的时序是否匹配未知。④**新盘特有风险**：本盘2025年前后陆续交付，配套学校（如营销所称的会展湾实验学校）是否已建成投用、何时纳入招生范围，交付前均无定论；且本盘含配建公租房，公租房家庭同样产生学位需求，会加剧首批入住的学位竞争。⑤积分线：无（新盘无历史数据）。⑥\"同一房产学位6年内锁定\"规则：一手房不存在此问题。⑦**防张冠李戴（本条风险最高）**：a) \"会展湾雍境花园\"（A301-0586）≠\"招商雍境名邸\"（营销称会展湾雍境二期，很可能是A301-0602宗地）——两者户数、取证时间、推售批次完全不同，平台常把它们混成一条；b) 同片区还有\"会展湾水岸广场\"（福永街道福园二路，另一楼盘）、\"招商雍华府\"等含\"会展湾\"或\"雍\"字的项目；c) 本条的身份确认锚点是：宗地号A301-0586 + 用地面积37850㎡（对OSM 36392㎡）+ 开发商深圳市招雍置业有限公司 + 12号线海上田园南站A口约50米。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①**整盘住宅总套数未知**——只有一期1327/1331套可确认，二期只知住宅建面65854㎡而无套数。②**车位数只有乐有家一个来源且只覆盖一期**（1908个），Q房该字段为空，官方总平面图公示正文未能取到（深圳政府在线/规自局宝安管理局的原文页本次抓取失败）。③**户型配比完全没有数据**——本盘是新盘，二手房源极少，无法用在售结构推算，layouts的share全为未知，large_share只能给方向判断不能给数字。④**学位三字段全部未查实**，且Q房网对本盘的地理定位与学校标注很可能是错的（详见school_primary②）——这是本条最需要后续补做的部分。⑤配建公租房的**具体套数与栋号未查实**。⑥建成/交付年份口径混乱且未解决：乐有家两条记录分别记2019年与2024年（2019疑为报建年份的错录），房天下称预计2027年交付，而规自局公示与登记人名册显示一期2023年3月已开卖、2025年前后陆续交付——**多个年份互相矛盾，本轮未能定论**。⑦Q房网站给的位置（展景路与沙福路交汇处、会展城站404m）与其余所有来源（海上田园南站A口50-100m）冲突，未能查明是Q房错录还是指向另一地块。⑧本次会话WebSearch配额已耗尽，改用curl直连今日头条搜索与各房产站；深圳政府在线、宝安区政府、规自局的站内搜索接口均不可用（404），因此所有官方公示只能通过搜索引擎摘要引用，**正文未经核对**。", "sources": [ "http://www.sz.gov.cn/ (深圳政府在线：深圳市规划和自然资源局宝安管理局关于会展湾雍境花园一期总平面图的公示，信息来源深圳市规划和自然资源局，2023-02-04 09:00——原文\"深圳市招雍置业有限公司开发的'会展湾雍境花园'（宗地号：A301-0586）位于沙井街道国际会展中心片区，用地面积378…\")", "http://www.sz.gov.cn/ (深圳政府在线：市规划和自然资源局宝安管理局关于公布'会展湾雍境花园'一期建设工程规划许可的通告，2022-11-30)", "http://www.sz.gov.cn/ (深圳政府在线：深圳市规划和自然资源局宝安管理局关于会展湾雍境花园二期总平面图的公示，2023-04-26 09:00)", "https://www.baoan.gov.cn/ (宝安区人民政府门户网站：保障性住房分配信息栏目，依据《深圳市保障性住房条例》《深圳市公共租赁住房管理办法》，2025-10；及宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围，宝安区教育局2025-06-05)", "https://sz.bendibao.com/ (深圳本地宝：2025宝安会展湾雍境花园公租房 地址+交通+租金+户型图，2025-10-13；2025宝安区725套公租房信息表（地址+租金+户型+数量），2025-12-08；转载稿\"二房月租851元起！位于宝安沙井片区，会展湾雍境公租房介绍\"，2025-12-16)", "https://xueqiu.com/ (雪球转载 风财讯/咚咚找房：会展湾雍境花园一期规划有变，总1327套住宅，2023-03-12)", "https://bol.szhome.com/ (深圳房地产信息网：招商会展湾雍境花园，宝安区沙井街道地铁12号线海上田园南站A出口直线距离约50米，参考均价48300元/㎡，2023-05-11；及\"371批客选380套房，沙井会展湾雍境一期登记人名册公示\"，2023-03-27)", "https://sz.fang.com/ (房天下 会展湾雍境楼盘页：售价47313元/㎡，地址宝安沙井街道地铁12号线海上田园南站A口约100米，开发商深圳市招雍置业有限公司)", "https://www.jiwu.com/ (吉屋网 招商雍境：建面66-110㎡，地址宝安沙井街道地铁12号线海上田园南站A口约50米)", "https://shenzhen.anjuke.com/ (安居客 招商雍境：47500元/㎡参考价，352-639万元/套，央企背景招商蛇口，第四代住宅，装修交付；直线距离地铁12号线海上田园南站A出口约100米)", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200158428 (Q房网 会展湾雍境花园小区页：户数/车位/单元数字段均为0（未录入）；地址标为展景路与沙福路交汇处西北侧、距20号线会展城站404m、距海上田园南771m（本轮判定该地理定位与其余所有来源冲突，存疑）；学校标注和一学校小学部2770m、茭塘小学3871m、蚝业小学4626m、荣根学校初中部、沙井中学初中部)", "https://shenzhen.leyoujia.com/xq/ (乐有家 会展湾雍境花园：占地3.78万㎡、总建面22.17万㎡、容积率3.7、1331户、1908车位、商品房；另一条\"招商会展湾雍境\"记3000户、建筑年代2024——上一轮已核录)", "https://sh.focus.cn/ (搜狐焦点：位于宝安国际会展片区的招商A301-0586宗地取名为会展湾雍境花园，项目由9栋28-31层住宅围合组成，普通商品房源，2023-05-31)", "https://www.163.com/ (网易：招商会展湾雍境名邸新规产品南地块共588套住宅，2025-09-25；招商会展湾雍境名邸2025-04-30取证入市，首推1栋3单元共194房源，78-80㎡三房1卫与89-92㎡三房2卫，2025-11-28；会展湾雍境户型建面约66-110㎡ 2房-4房、毛坯限价约4.79万/㎡，2024-06-20；宝安会展湾雍境学区学校划分：会展湾实验学校9年一贯制，2025-10-24——**开发商展示中心发布，营销性质，本轮不采信为结论**)", "https://www.leju.com/ (乐居财经：沙井教育配套深度测评——引宝安区教育局公开数据，沙井街道近年新改扩建10所学校，全部建成后可提供超2万个公办义务教育学位)" ], "done": true }, { "id": 392, "name": "集信名城", "district": "宝安区", "street": "燕罗街道", "station": "松岗公园", "lines": "6", "d_m": 6.6, "area_m2": 146302, "built_year": "2004-2009（乐有家2007／深圳都市圈2007-2009／房天下竣工2008-01／链家2004）", "type": "住宅小区", "units_total": "1648（Q房网小区页「总户数」）。其他口径：1634（上一轮记录的乐有家）、1636（上一轮记录的链家）——三个数相差仅十几套，量级一致，可互相印证。深圳都市圈页面无户数字段。★住宅与非住宅未拆分：Q房网「物业用途」记「商铺/住宅/别墅」，深圳都市圈记「普通住宅/别墅」，即盘内含别墅/联排产品与商业底商，但没有来源把别墅套数、商铺数与普通住宅套数分开列。", "residents_est": "约 3960–4940 人。算式：1648 户 × 户均人口。2.4 人/户 → 3955 人；2.7 人/户 → 4450 人；3.0 人/户 → 4944 人。★按户数推算，非实测；深圳无小区级常住人口公开数据。乘数区间沿用任务给定的深圳七普家庭户规模口径（2.4–2.7）+ 自住小区经验值 3.0。本盘容积率仅 1.68、以三房及以上大户型为主、位置在松岗/燕罗，自住比例应较高，取 2.7–3.0 更贴近实际。", "parking": "两源冲突：Q房网记 1800 个，深圳都市圈记 2100 个，差 300 个。均为「总车位」口径，未拆分地上/地下（Q房网停车费栏写「地上250元/月，地下250元/月」，说明地上地下都有）。上一轮记录的乐有家口径也是 1800，与 Q房网一致，因此 1800 有两个来源、2100 只有一个来源，但仍不合并、不取平均。", "parking_ratio": "1.09–1.27 车位/户。算式：1800 ÷ 1648 = 1.092（Q房网/乐有家车位口径）；2100 ÷ 1648 = 1.274（都市圈车位口径）。★无论取哪个口径，这都是本组 9 个小区里车位最宽裕的一个（车位比 > 1），与其 1.68 的低容积率相符。Q房网自称「车位比例 1：1」，与实算 1.09 接近，是本轮少数几个没算错的站方数值。", "layouts": [ { "rooms": "2房1厅", "area": "47.91㎡（Q房网户型库在册）", "share": "在售 44 套中 0 套（面积分桶里 50㎡以下、50-70㎡、70-90㎡ 均为 0 套），说明小户型基本不流通" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "100.41-124.15㎡（在售样本 100.41/100.50/100.51/114.08/124.15㎡；Q房网户型库在册 3室2厅100.5㎡）", "share": "在售 44 套中 21 套 = 47.7%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "4房", "area": "177.83㎡（在售样本，多套重复挂牌）", "share": "在售 44 套中 9 套 = 20.5%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "5房及以上", "area": "137.66㎡（登记为6室）、177.83㎡（登记为5室）", "share": "在售 44 套中 14 套 = 31.8%（按房源结构推算）。★177.83㎡ 同时出现「4室0厅」和「5室0厅」两种登记、137.66㎡ 登记为「6室0厅」，说明房间数是中介按实际隔断填的，不是原始户型设计，只能当作面积段的参考" } ], "layouts_txt": "2房1厅 47.91㎡（Q房网户型库在册） [在售 44 套中 0 套（面积分桶里 50㎡以下、50-70㎡、70-90㎡ 均为 0 套），说明小户型基本不流通] / 3房2厅 100.41-124.15㎡（在售样本 100.41/100.50/100.51/114.08/124.15㎡；Q房网户型库在册 3室2厅100.5㎡） [在售 44 套中 21 套 = 47.7%（按房源结构推算，非规划配比）] / 4房 177.83㎡（在售样本，多套重复挂牌） [在售 44 套中 9 套 = 20.5%（按房源结构推算）] / 5房及以上 137.66㎡（登记为6室）、177.83㎡（登记为5室） [在售 44 套中 14 套 = 31.8%（按房源结构推算）。★177.83㎡ 同时出现「4室0厅」和「5室0厅」两种登记、137.66㎡ 登记为「6室0厅」，说明房间数是中介按实际隔断填的，不是原始户型设计，只能当作面积段的参考]", "large_share": "四房及以上：在售 44 套中 23 套 = 52.3%；≥130㎡：44 套中 22 套 = 50.0%（面积分桶：90-110㎡ 11 套、110-130㎡ 11 套、130-150㎡ 3 套、150-200㎡ 15 套、200㎡以上 4 套；70-90㎡ 及以下为 0 套）。★均为「按在售房源结构推算」，不是规划配比。Q房网户型库显示全盘共 326 个户型，配比表未公开。★结构特征：在售房源里 150-200㎡ 一档就占了 15 套（34%），加上 200㎡以上 4 套，大户型占比在本组 9 个小区里最高，与「含别墅/联排产品、容积率 1.68」的低密定位一致。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 177.83, "resettlement_detail": "无回迁房。深圳都市圈「交易权属」明确标注「商品房」。开发商与物业同为集信系（Q房网/都市圈一致：开发商 深圳市集信投资发展有限公司，物业 深圳市集信物业管理有限公司），2007-2009 年建成的自建自售商品房。未查到旧改回迁安置、政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建、或原村民集资房/统建楼的记录。", "school_primary": "燕山学校（小学部）为主，与燕川实验学校（小学部）、罗田小学组成共享学区（可填 3 个志愿）；但本盘所在的洪桥头社区在官方文件里另有两条相关表述，见 school_note，最终以房屋编码在官方系统查询为准", "school_middle": "松岗中学（初中部）或燕山学校（初中部）共享学区（燕山学校初中部 + 燕川实验学校初中部），两条官方表述都覆盖洪桥头社区，见 school_note", "school_note": "★来源为一手官方文件《宝安区2026年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》（宝安区教育局，https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835639.html），以及宝安区教育局官方「学区地图」系统后端数据（https://zs.baoan.edu.cn/visitbagbxyxqdt 小学 / visitbagbcyxqdt 初中）。①先定位：深圳都市圈行政区划字段显示本盘属【宝安区燕罗街道洪桥头社区】（页面地址栏写的「松岗街道沙江东路北端」是地址俗称，行政归属是燕罗街道），Q房网也把它归在「宝安 松岗」板块。落在燕罗街道 / 洪桥头社区，是判断学区的关键。②小学（第5学区）：官方文件里【燕山学校（小学部）】招生范围写「燕罗街道所有行政区域」，备注「共享学区」，同一范围块下的序号 13-15 为 燕山学校（小学部）、燕川实验学校（小学部）、罗田小学 三校共享。用小区坐标（Q房网 BD09 113.85624, 22.785037）对官方学区多边形做落点检验，落在【燕山学校（小学部）】多边形内，与文件一致。③但必须提示两条同样出现「洪桥头社区」的官方表述：（a）【松岗第一小学】招生范围(1) 的「主要社区」列表里含「洪桥头社区」，备注共享学区（松岗第一小学 + 红星小学）；（b）【松岗实验学校（小学部）】范围(2) 写「洪桥头社区仅可报沙溪学校（小学部）和艺展小学」。三条表述并存，说明洪桥头社区内部还要按更细的路段/楼盘再分，光凭「社区」这一级无法唯一确定。④初中（第5学区）：【燕山学校（初中部）】招生范围「(1)燕罗街道所有行政区域；(2)南至松白路、北至沙江路、西至107国道松岗街道松岗社区（部分）」，共享学区（燕山学校初中部 + 燕川实验学校初中部）；【松岗中学（初中部）】招生范围「(1)松岗街道所有行政区域；(2)燕罗街道：洪桥头社区、山门社区」，备注「共享学区（可分享燕山学校、燕川实验学校初中部共享学区学位）」。落点检验结果为【燕山学校（初中部）】。按官方志愿填报规则，若按松岗中学口径，则第一/第二志愿填松岗中学共享学区的学校，再分享燕山、燕川实验的学位。⑤宝安区志愿规则（《宝安区2026年秋季义务教育新生入学指引》）：共享学区内可选多所学校（A、B 两校共享就填 2 个志愿）；分享学区要先把共享学区的学校填满才能填被分享的学校；单享学区只能填 1 所。⑥学位占用风险：宝安区自 2018 年起全区公办学校实行学位房制度（《关于宝安区义务教育公办学校自2018年起全部实行学位房制度的公告》），房屋一旦被录取即被学位锁定，锁定期内不能再用于申请宝安区义务教育公办学位；可在「深圳市宝安区学位房使用情况查询」（https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835659.html，查询入口 https://zs.baoan.edu.cn/visitbagbxyxqfcx）核查。⑦录取按积分排队，官方文件只公布招生班数不公布积分线，因此本条不给积分线数字（本盘所在第5学区各校招生班数：燕山学校小学部 6 班、燕川实验学校小学部 4 班、罗田小学 4 班；燕山学校初中部 8 班、燕川实验学校初中部 6 班、松岗中学初中部 14 班）。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①车位数两源冲突（1800 / 2100），未能定论，也未拆分地上/地下。②楼栋数三个口径：Q房网「楼栋总数21 / 单元总数34」、深圳都市圈 22 栋、上一轮链家 22 栋，未统一。③别墅/联排套数、商铺数没有任何来源与普通住宅套数拆分。④绿化率两源不同：Q房网 47.8%、都市圈 45%。⑤建成年代口径分散：Q房网 2007 年、都市圈 2007-2009 年、上一轮房天下竣工 2008-01、链家 2004 年，未定论。⑥全盘 326 个户型的配比表未公开，只能用在售 44 套做结构推算；且在售房源的「X室」是按实际隔断登记，不代表原始户型。⑦学区：洪桥头社区在官方文件里同时出现在燕山学校、松岗第一小学、松岗实验学校三处表述中，社区一级无法唯一定位，需按房屋编码在官方系统复核。⑧积分线未查到（官方不公布）。⑨户均人口乘数区间沿用任务给定口径，未核到深圳市统计局七普公报原文。⑩OSM 地块面积 146302㎡ 远大于上一轮房天下记录的占地 66499.3㎡，本轮未能解释这个差异（可能 OSM 把相邻地块合并）。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56122", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56122", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3656/", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835639.html", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835642.html", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835659.html", "https://zs.baoan.edu.cn/visitbagbxyxqdt", "https://zs.baoan.edu.cn/visitbagbcyxqdt" ], "done": true }, { "id": 401, "name": "星航华府", "district": "宝安区", "street": "福永街道", "station": "兴围", "lines": "12", "d_m": 0.0, "area_m2": 47846, "built_year": "2015", "type": "住宅小区", "units_total": "2383（Q房网小区页「总户数」，条目名「星航华府」，地址栏写「兴华路35-2号」）。★口径高度存疑，四个数在打架：Q房网 2383 / 上一轮乐有家 2898 / 上一轮房天下 3760 / 无第四方。更麻烦的是分期口径不清（见 field_gaps ①）。★可以确定的是：这些数都不是纯住宅套数。Q房网「物业用途」写「商铺/住宅/写字楼」；同页小区简介引用的规划指标是「计容建筑面积 295680㎡，其中住宅 214100㎡（含 300㎡ 物业管理用房）、商业 79000㎡、公共配套 2580㎡（托儿所、社康中心、社区中心、垃圾站、公厕）；不计容建筑面积（地下车库）78411㎡；核增建筑面积（架空层）2663㎡」——商业占计容建面的 26.7%，是个住宅+商业的混合体。没有任何来源把住宅套数与商业/写字楼单元数拆开。", "residents_est": "约 5720–7150 人（按 Q房网 2383 户）。算式：2383 × 2.4 = 5719；× 2.7 = 6434；× 3.0 = 7149。若按乐有家 2898 户：6955–8694 人；若按房天下 3760 户：9024–11280 人。★三个户数口径导致估算区间从 5700 到 11300，跨度过大，参考价值有限。另外 Q房网「小区缺点」栏写「租客占比 3 成」，租住人口周转快，按家庭户规模乘算会有偏差。乘数区间沿用任务给定的深圳七普家庭户规模口径 + 自住经验值 3.0。", "parking": "1750 个（Q房网「停车位」，总车位口径，未拆分地上/地下；停车费地上 250 元/月、地下 250 元/月，临时停车 30 分钟免费、第 1 小时 10 元、第 2 小时起 1 元/小时、一天封顶 20 元）。★注意：深圳都市圈把星航华府拆成四期分别登记，其中「星航华府二期」（兴华路35-2号，3 栋）的车位数正好也是 1750，与 Q房网完全一致；都市圈另记 一期（金荔路，1 栋）666 个、四期（兴华路2号星，1 栋）2150 个、三期（福永街道兴围社区兴华路2号，2 栋）无车位数据。因此 Q房网这条「星航华府」很可能只对应二期，而不是整盘。规划口径旁证：地下车库建面 78411㎡，按每车位约 35㎡（含车道）粗算约 2200 个，介于 1750 与 2150 之间。", "parking_ratio": "0.73 车位/户。算式：1750 ÷ 2383 = 0.734（Q房网同页两个字段自洽相除）。若按乐有家 2898 户：1750 ÷ 2898 = 0.604；按房天下 3760 户：1750 ÷ 3760 = 0.465。★Q房网页面自称「车位比例 1：1.35」与其自身数据算不通（1750/2383=0.73），不采信。★这个比值的可信度受限于「车位和户数是否同属一个分期口径」，见 field_gaps ①。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "75.37㎡（在售样本）；另有 118.97㎡ 被登记为「2室」", "share": "在售 42 套中 9 套 = 21.4%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "87.04㎡（在售样本，精装）；另有 53.26㎡ 被登记为「3室」", "share": "在售 42 套中 10 套 = 23.8%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "4房", "area": "118.97 / 120.51 / 129.74 / 129.78 / 129.79㎡（在售样本，集中在 119-130㎡）", "share": "在售 42 套中 20 套 = 47.6%（按房源结构推算）——四房是绝对主力" }, { "rooms": "5房", "area": "169.55㎡（在售样本；Q房网户型库在册「4室2厅 169.55㎡」）", "share": "在售 42 套中 3 套 = 7.1%（按房源结构推算）" } ], "layouts_txt": "2房 75.37㎡（在售样本）；另有 118.97㎡ 被登记为「2室」 [在售 42 套中 9 套 = 21.4%（按房源结构推算，非规划配比）] / 3房2厅 87.04㎡（在售样本，精装）；另有 53.26㎡ 被登记为「3室」 [在售 42 套中 10 套 = 23.8%（按房源结构推算）] / 4房 118.97 / 120.51 / 129.74 / 129.78 / 129.79㎡（在售样本，集中在 119-130㎡） [在售 42 套中 20 套 = 47.6%（按房源结构推算）——四房是绝对主力] / 5房 169.55㎡（在售样本；Q房网户型库在册「4室2厅 169.55㎡」） [在售 42 套中 3 套 = 7.1%（按房源结构推算）]", "large_share": "四房及以上：在售 42 套中 23 套 = 54.8%；≥130㎡：42 套中 7 套 = 16.7%（面积分桶：50-70㎡ 4 套、70-90㎡ 11 套、110-130㎡ 20 套、150-200㎡ 7 套；90-110㎡ 与 130-150㎡ 均为 0 套）。★注意这是个「断层分布」：70-90㎡ 与 110-130㎡ 两坨，中间 90-110㎡ 完全空档，再跳到 150-200㎡。119-130㎡ 这一坨既有登记成「4室」的也有登记成「2室」的（同为 118.97㎡），说明房间数是按实际隔断填的，不是原始设计。★均为按在售房源结构推算，不是规划配比；全盘户型配比表未公开。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 169.55, "resettlement_detail": "未查实是否涉及回迁/保障房配建。已确认的事实：开发商为深圳市金安城房地产开发有限公司、物业为深圳市金安城投资发展有限公司（Q房网），2014-2017 年建成（Q房网；上一轮乐有家/房天下记 2015 年，房天下精确到 2015-04-28）；深圳都市圈把各分期的「交易权属」都标为「商品房」。规划指标里的公共配套 2580㎡ 只包括托儿所、社康中心、社区中心、垃圾站、公厕，没有出现「保障性住房」「人才房」「安居型商品房」字样。但本轮没有找到该项目的城市更新单元规划或土地出让条件原文，无法排除配建；上一轮记录中房天下的措辞「星航华府普通住宅产权为70年」也暗示项目内另有非 70 年产品（商务公寓/商办），与 79000㎡ 商业规模吻合，但那属于商办产品而非保障房。★结论：未查到回迁安置房、政府保障房配建、原村民集资房/统建楼的任何记录，但也没有拿到可以明确排除的一手文件，故写「未查实」而非「无」。", "school_primary": "滨海小学（集团）兴围小学，与航星学校（小学部）组成共享学区（可填 2 个志愿）", "school_middle": "福永中学，与新安中学（集团）第二外国语学校（初中部）、航星学校（初中部）、深圳大学附属中学宝安学校组成共享学区；另按官方文件，兴围社区还可报航瑞中学", "school_note": "★来源为一手官方文件《宝安区2026年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》（宝安区教育局，post_12835639）+ 宝安区教育局官方「学区地图」系统后端数据。①先定位：本盘在福永街道【兴围社区】（上一轮记录与深圳都市圈三期页面地址均为「福永街道兴围社区兴华路2号」；Q房网记「宝安 福永 兴华路35-2号」，同属兴围片区）。②小学（第3学区）：官方文件序号 12【滨海小学（集团）兴围小学】招生范围「兴围、福围社区、机场（福永片区）」，备注「共享学区」，同一范围块下序号 13 为【航星学校（小学部）】——即两校共享，可填 2 个志愿。另官方文件序号 10【凤凰学校(小学部)】备注「共享学区（可分享【兴围小学、航星学校小学部】学位）」，是反方向的分享，不影响本盘。用小区坐标（Q房网 BD09 113.838181, 22.649032）做官方学区多边形落点检验，落在【兴围小学】多边形内，其 XQ 字段文字正是「兴围社区、机场（福永片区）」，与文件互相印证。③初中（第3学区）：官方文件序号 5【福永中学】招生范围(1)「福永、怀德、白石厦、聚福、福围、兴围、新和社区，御景水岸花园」，并注明「范围（1）至（3）接受所有符合就读条件的适龄少年」，备注「共享学区」，同一范围块下序号 6-8 为【新安中学（集团）第二外国语学校（初中部）】【航星学校（初中部）】【深圳大学附属中学宝安学校】。④两条需要一起看的补充：（a）第2学区序号 9【航城学校（初中部）】范围(2) 写「兴围社区、机场福永片区仅可报航瑞中学」，即兴围社区的学生在第2学区方向只能报航瑞中学；（b）第3学区序号 4【凤凰学校(初中部)】范围(3) 含「兴围」社区，但该范围「接受宝安户籍有房租房或特殊住房、深圳其它区户籍学区租房或特殊住房、非深户籍学区内租房或特殊住房」的学生——也就是说买房入户的家庭走不了这条，租房/特殊住房家庭才可以，且凤凰学校是单享学区。⑤落点检验对初中给出三个覆盖多边形：新安中学（集团）第二外国语学校（初中部）、福永中学、凤凰学校（初中部），与上面的文件表述一致。⑥宝安区志愿规则（《宝安区2026年秋季义务教育新生入学指引》）：共享学区内几所学校就填几个志愿、顺序自选；分享学区要先把共享学区的学校填满才能填被分享的学校；单享学区只能填 1 所。⑦学位占用风险：宝安区自 2018 年起全区公办学校实行学位房制度，房屋一旦被录取即被学位锁定，锁定期内不能再用于申请宝安区义务教育公办学位，可用「深圳市宝安区学位房使用情况查询」核查。⑧★本盘特有的重大风险：项目含 79000㎡ 商业、Q房网物业用途写「商铺/住宅/写字楼」。按宝安区入学指引，商务公寓只能算「特殊住房」（基础分 85 分档，与「学区购房」的高分档不同），商铺、写字楼则根本不能用于申请学位。买前必须确认目标房号的房产证房屋用途是「住宅」且产权 70 年。⑨录取按积分排队，官方只公布招生班数不公布积分线，故不给积分线数字（兴围小学 6 班、航星学校小学部 4 班；福永中学 20 班、新中二外初中部 8 班、航星学校初中部 4 班、深大附中宝安学校 12 班、航瑞中学 10 班）。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①★最大问题：分期口径没坐实。Q房网只有一条「星航华府」（兴华路35-2号，5栋/12单元/2383户/1750车位），而深圳都市圈把它拆成四期分别登记：一期（金荔路，1栋，666车位）、二期（兴华路35-2号，3栋，1750车位）、三期（福永街道兴围社区兴华路2号，2栋，无车位数据）、四期（兴华路2号星，1栋，2150车位）。Q房网的地址与二期完全相同、车位数与二期完全相同，但楼栋数（5 栋）又对不上二期的 3 栋。因此 2383 户 / 1750 车位到底是整盘还是二期，本轮无法判定，这直接影响 units_total、parking、parking_ratio 三个字段的可信度。上一轮的「2898户/7栋」（乐有家）与「3760户/8栋」（房天下）看起来更像整盘口径。②户数四个口径（2383/2898/3760，另加分期口径），无法定论。③住宅套数与商业/写字楼单元数没有任何来源拆分。④产权年限：只有上一轮房天下一句「星航华府普通住宅产权为70年」，非住宅部分的产权年限未查到。⑤全盘户型配比表未公开，只能用在售 42 套做结构推算；在售房源的「X室」按实际隔断登记，不代表原始设计。⑥回迁/保障房配建：未找到城市更新单元规划或土地出让条件原文，只能写「未查实」。⑦Q房网小区简介里「总建筑面积38000平方米」明显是笔误（应为 380000㎡ 量级，因为同句的计容建面就有 295680㎡），本条未采信该数。⑧积分线未查到（官方不公布）。⑨户均人口乘数区间沿用任务给定口径，未核到统计局七普公报原文。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/1102270", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/1102270", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3831/", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3189/", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3188/", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3448/", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835639.html", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835642.html", "https://zs.baoan.edu.cn/visitbagbxyxqdt", "https://zs.baoan.edu.cn/visitbagbcyxqdt" ], "done": true }, { "id": 402, "name": "怀德峰景", "district": "宝安区", "street": "福永街道", "station": "怀德", "lines": "12", "d_m": 188.3, "area_m2": 47077, "built_year": "2015（南园）/2018（北园）", "type": "混合", "units_total": "本盘分南园、北园且性质不同，必须分开记。①南园（商品房部分）：598 套——深圳房地产信息网备案库『怀德峰景南园』总房源 598，物业类型「商品住宅、商业」，含商业单元；上一轮筛查从乐有家记的是 600 户，两数接近，可互相印证。②北园（回迁/集资房部分）：1512 户——上一轮筛查从乐有家『怀德峰景北园』（id 771310）所记，本轮乐有家全站 403 无法复核，深圳房地产信息网备案库中不存在「怀德峰景北园」条目（合理，回迁房不走商品房预售备案）。③整盘另有第三个口径：房天下记合计 1555 户/10 栋（上一轮所记，本轮未复核）。三个口径并列：南园 598-600 + 北园 1512 ≈ 2110 套，或整盘 1555 套。差异巨大，未能裁决。深圳都市圈小区库对『怀德峰景』整体记 13 栋，可作为「南园+北园合并计栋」的旁证。", "residents_est": "区间很宽，取决于采用哪个户数口径。①按南园+北园 ≈ 2110 套：2110 × 2.4-2.7 = 5064-5697 人；按 3 人/户则约 6330 人。②按整盘 1555 套：1555 × 2.4-2.7 = 3732-4199 人；按 3 人/户则约 4665 人。③仅南园 598 套：598 × 2.4-2.7 = 1435-1615 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模区间（本任务给定口径 2.4-2.7 人/户，本轮未重新抓取公报原文复核）。回迁房/集资房小区的实际户均人口通常高于商品房小区（多代同住、出租分隔更常见），故北园部分按 2.4-2.7 估计可能偏低。全部为推算值，非实测。", "parking": "口径冲突，两个数并列：①1581 个——深圳房地产信息网『怀德峰景南园』备案页『车位数：1581』（南园口径，但 1581 个车位配 598 套房源明显异常，疑为整盘车位挂在南园条目下）；②1182 个——深圳都市圈小区库『怀德峰景』（整盘 13 栋）『车位数 1182』。均未分地下/地上。不取平均。", "parking_ratio": "算式随口径剧变，四个并列：①1581 ÷ 598（南园）= 2.64——数值不合常理，佐证 1581 是整盘口径；②1581 ÷ 2110（南园+北园）= 0.75；③1182 ÷ 2110 = 0.56；④1182 ÷ 1555（房天下整盘户数）= 0.76。综合看，整盘车位比大概率落在 0.56-0.76 之间，属偏紧。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "89㎡（01户型）", "share": "南园销控表 25 套" }, { "rooms": "3房", "area": "89㎡（02户型）", "share": "南园销控表 32 套" }, { "rooms": "3房", "area": "88㎡（03户型）", "share": "南园销控表 57 套" }, { "rooms": "3房", "area": "89㎡（04户型）", "share": "未知（页面折叠，套数未展示）" }, { "rooms": "3房", "area": "88㎡（05户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "3房", "area": "86㎡（06户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "3房", "area": "86-89㎡（07户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "3房", "area": "86-88㎡（08户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "3房", "area": "112-115㎡（09户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "3房", "area": "112㎡（10户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房", "area": "143㎡（11户型）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房 89㎡（01户型） [南园销控表 25 套] / 3房 89㎡（02户型） [南园销控表 32 套] / 3房 88㎡（03户型） [南园销控表 57 套] / 3房 89㎡（04户型） / 3房 88㎡（05户型） / 3房 86㎡（06户型） / 3房 86-89㎡（07户型） / 3房 86-88㎡（08户型） / 3房 112-115㎡（09户型） / 3房 112㎡（10户型） / 4房 143㎡（11户型）", "large_share": "无法给出可靠比例。南园备案 11 个户型中，四房及以上只有 1 个（143㎡），≥120㎡ 的也只有这 1 个（112-115㎡ 的两个三房都不到 120㎡）。按户型种类数算，四房或 ≥120㎡ 占 1/11 = 9.1%——这是按户型种类推算，不是按套数；南园销控表只展示了前 3 个户型的套数（25+32+57=114 套，对 598 套总房源覆盖不足 20%），无法按套数加总。北园（回迁/集资房）户型完全无数据。szhome 项目动态原文『在售建面约 86-143 平住宅产品』与『89-143㎡房源在售』，说明南园主力就是 86-89㎡ 三房，143㎡ 四房是少数顶配。整盘倾向中小户型为主。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 143.0, "resettlement_detail": "确认含回迁（动迁安置）房，且开发主体就是本地村股份合作公司，属三类情形中的①旧改回迁安置房，不是②政府保障房，也不完全等同③原村民集资房。证据链：①深圳都市圈小区库『怀德峰景』条目的『交易权属』字段原文为『商品房/动迁安置房』——这是本轮唯一可直接打开验证的权属登记，明确指出本盘含动迁安置房；②深圳房地产信息网『怀德峰景南园』开发商简介原文：『深圳市怀德房地产开发有限公司，成立于2009年…公司是深圳市怀德股份合作公司全资子公司，也是其所在社区怀德社区房地产业务的发源地。现已有怀德公元、怀德峰景、怀德旧村改造三个大型项目正在启动』——开发商是怀德社区股份合作公司的全资子公司；③同页项目解析原文：『福永怀德城旧改总规划占地面积200万平米，建筑面积更高达1000万平米』，本盘定位为『怀德城的升级之作』『怀德公元二期产品』；④上一轮筛查从乐有家所记：『怀德峰景北园为回迁房，南园为3栋商品住宅房』，北园产权性质登记为『自建房（集资房）』、开发商记为『深圳市怀德股份有限公司』、1512 户（本轮乐有家 403 无法复核）。综合：南园=商品房（70年产权，深圳房地产信息网走了正规预售备案）；北园=回迁安置/集资房性质（无商品房备案记录）。购房时南北园必须分开看，不可混为一谈。未见政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "未取得宝安区教育局官方学区划分文件，不作推测。可确认的定位：深圳都市圈把本小区归到宝安区福永街道怀德社区，地址怀德南路；深圳房地产信息网记『宝安福永怀德南路与翠岗西路交汇处』，并在项目解析中写『旁边有在建地铁12号线怀德站』。上一轮筛查测得距 12 号线怀德站约 403-407 米（与本条 OSM d_m=188m 有差异，OSM 按出入口算）。需特别注意：回迁/集资房（北园）与商品房（南园）在深圳的学位申请资格与积分认定上常有差别，本轮未查到官方口径，同样记未查实。宝安区小学按学区积分入学，存在大学区/共享学区与同一房产六年内学位被占用的情形。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①学位三字段未查实：宝安区学区划分以区级招生系统电子地图形式发布，无静态文档可抓；本地宝、贝壳、安居客学区整理页被反爬拦截。②北园（回迁房部分）几乎无一手数据：1512 户、13栋、自建房（集资房）产权性质全部来自上一轮从乐有家所记，本轮乐有家全站 403，无法复核。③整盘户数三口径冲突（598+1512≈2110 / 1555 / 未知），差 500 余套无法裁决。④车位数两源冲突（1581 vs 1182），且 1581 配 598 套明显不合理，疑为整盘数挂在南园条目。⑤南园 11 个户型中只有 3 个能取到套数（销控表其余被『查看更多』折叠，szhome 的 /hx/ 页对本盘不返回销控数），large_share 只能按户型种类数推算。⑥未能打开深圳市规划和自然资源局/宝安区城市更新部门的『怀德城』城市更新单元规划公告原文，回迁安排的官方细节（回迁比例、安置方式）缺失。⑦栋数三源不一致：都市圈 13 栋、房天下 10 栋、乐有家南园 6 栋+北园若干。⑧WebSearch 配额本任务开始前已耗尽（200/200），Brave/Bing/DuckDuckGo/searxng 在本机出口 IP 被限流或降级，仅头条搜索可用。", "sources": [ "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3564/", "https://bol.szhome.com/house/5139.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/5139.html", "https://bol.szhome.com/hx/5139.html" ], "done": true }, { "id": 415, "name": "富士君荟", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "固戍", "lines": "1", "d_m": 9.0, "area_m2": 19416, "built_year": "2020-2022", "type": "混合", "units_total": "**本轮最重要的发现：\"富士君荟\"不是一个小区，而是两个地块的合称。**搜狐测评稿原文：\"富士君荟，位于深圳宝安航城街道，项目是由2个地块组成：**富士君荟苑、富士君悦府**，为同一开发商开发\"（深圳市富士投资（集团）有限公司）。这一条直接解释了此前四个户数口径互相打架的原因——各平台抓的是不同地块。\n各来源口径（**按地块归位后**）：\n·**富士君悦府**：Q房网小区页（ID 200149562，登记名\"富士君悦府（富士君荟）\"）记**总户数992**、楼栋总数2、单元总数11、建筑年代2022年、物业用途\"商住/住宅\"。\n·**富士君荟苑**：乐有家记**640户**（同页又写640车位）；同一页描述文字却称\"约300户\"，**自相矛盾，不采用**。\n·**房天下\"富士君荟\"条目**：**488户、9栋**、占地14937.44㎡、竣工2020-11-13——楼栋数9与Q房的2差距过大，应是另一地块或另一口径。\n**产权构成（关键，两源一致方向）**：房天下产权描述原文\"富士君荟普通住宅产权为70年，商用公寓产权为40年\"；Q房网物业用途字段写\"商住/住宅\"、用水类型\"商水\"。**即本项目同时含70年住宅与40年商务公寓，是混合业态**。但**住宅与公寓各多少套，没有任何来源拆分过**，因此上述992/640/488都是含公寓的混合数，不能当作住宅套数使用。\n**结论：住宅套数未知。**", "residents_est": "推算，非实测，且因分母不确定只能给宽区间。按各口径分别算（× 深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户）：488户→约1170–1320人；640户→约1540–1730人；992户→约2380–2680人。**三个口径跨度超过一倍，无法收敛。**\n另有一个必须说明的口径问题：本项目含40年商务公寓，公寓多为单身/情侣租住或投资出租，户均人口通常只有1–2人，远低于家庭户的2.4–2.7；因此直接用家庭户均值乘全部套数会系统性高估。在不知道住宅/公寓拆分的前提下，**本条不给推荐值**，只列上述区间供参考。深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "640个（**两源一致**：Q房网\"富士君悦府\"页停车位640个；乐有家\"富士君荟苑\"页亦记640车位——但两者指向的地块可能不同，这个\"一致\"有可能是巧合或平台互抄，须谨慎）。停车费Q房只记\"地上250元/月\"、临时停车\"无\"，**未列地下车位收费**，可能意味着车位以地上为主或地下车位信息缺失。Q房小区缺点栏原文：\"小区停车位比较紧张\"。", "parking_ratio": "自算（按各户数口径）：640 ÷ 992 = **0.65**；640 ÷ 640 = 1.00；640 ÷ 488 = 1.31。**三个结果差一倍，无法定论。**\n**平台数据错误提示**：Q房网自标\"车位比例 1：0.88\"，但用其同页的640与992直接相除只有0.65，对不上（0.88对应的分母约727，本项目没有这个口径的数字）。与id 425丽景城一样，Q房的车位比字段再次与其自身数据矛盾，**该字段整体不可信**。\n可确定的定性结论：Q房小区点评明确写\"小区停车位比较紧张\"，指向实际配比偏低（更接近0.65而非1.31）。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "79.14-80.13㎡", "share": "在售32套中6套=18.8%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "3房", "area": "100.42-106.29㎡（高度集中在101-103㎡）", "share": "在售32套中14套=43.8%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "4房", "area": "125.01 / 128.73 / 135.89 / 143.86㎡", "share": "在售32套中10套=31.3%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "5房", "area": "125.01㎡（与4房同面积，为同一建面的不同分隔方案）", "share": "在售32套中2套=6.3%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "小户型（推测为40年商务公寓部分）", "area": "58.38㎡", "share": "未知——仅见于乐有家在售列表，Q房住宅在售房源中无此规格，故推测属公寓业态" } ], "layouts_txt": "2房 79.14-80.13㎡ [在售32套中6套=18.8%（按房源结构推算，非规划配比）] / 3房 100.42-106.29㎡（高度集中在101-103㎡） [在售32套中14套=43.8%（按房源结构推算）] / 4房 125.01 / 128.73 / 135.89 / 143.86㎡ [在售32套中10套=31.3%（按房源结构推算）] / 5房 125.01㎡（与4房同面积，为同一建面的不同分隔方案） [在售32套中2套=6.3%（按房源结构推算）] / 小户型（推测为40年商务公寓部分） 58.38㎡", "large_share": "拿到了全部32套在售房源的完整建面分段统计（Q房网面积筛选器计数，四段之和6+14+6+6=32，与总数对齐，可自校验）：\n- 70-90㎡：6套 = 18.8%\n- 90-110㎡：14套 = 43.8%\n- 110-130㎡：6套 = 18.8%（**全部为125.01㎡**，均≥120㎡）\n- 130-150㎡：6套 = 18.8%（135.89㎡与143.86㎡）\n- 150㎡以上：0套\n**建面≥120㎡占比 = (6+6)/32 = 37.5%**（因110-130段内的6套实测全是125.01㎡，无110-120㎡的房源，这个分段边界恰好不产生误差，算得干净）。\n按房间数计\"四房及以上\" = (10+2)/32 = 37.5%，与建面口径**完全吻合**——说明本盘的四房都是真四房（125㎡起），没有把中小户型打隔断充数的情况，这点与丽景城、南国丽城明显不同。\n口径声明：样本32套，占Q房登记户数992的3.2%，为在售房源结构推算，非规划配比；且样本只覆盖住宅部分，不含公寓。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 143.86, "resettlement_detail": "**未查实，且这正是本盘最需要买家自己核清的一点。**\n①**旧改回迁安置房——未查实，但有明确的疑点信号**：搜索引擎的高频联想词中反复出现\"**富士君荟苑是回迁吗**\"\"固戍富士君荟苑是小产权吗\"\"富士君荟苑能落户吗\"\"富士君荟苑为什么便宜\"——这组问题集中出现，说明市场上对本盘的产权性质存在普遍疑虑。本次未找到任何权威来源正面回答（既没找到证实其为回迁房的文件，也没找到否定的）。**在查实之前，既不能说它是回迁房，也不能说它不是。**\n②**政府保障房配建（安居型商品房/公租房/人才房）——未查到配建记录。**\n③**原村民集资房/统建楼——未查实**；但需注意本盘位于固戍/南昌社区一带，周边城中村与统建楼密集，且\"小产权\"疑问在联想词中出现，这类混淆风险高于一般商品房小区。\n**已知的确定信息**：开发商为深圳市富士投资（集团）有限公司，物业为深圳市富士万辉物业管理有限公司（同一\"富士\"体系）；乐有家把\"富士君荟苑\"标为\"商品房\"；房天下明确写有70年住宅产权与40年公寓产权两种。\n**给使用者的操作建议**：本盘购房前务必查验具体房号的不动产权证类型（70年住宅/40年公寓/其他），不要以\"整盘性质\"一概而论。", "school_primary": "深圳市宝安区西乡街道固戍小学（公办，学校地址固戍一路417号，Q房网记距小区**1160米**，升学方式标注\"派位\"）。为Q房网平台标注，单一来源，**未从宝安区教育局招生文件原文核实**。1160米的距离对小学而言偏远，需注意这可能只是\"最近的已收录学校\"而非真实学区校。", "school_middle": "深圳市海湾中学（公办，学校地址金海路16号，Q房网记距小区**2884米**，升学方式\"派位\"）。同为Q房网平台标注，单一来源，未经核实。**2884米的距离让这条标注的可靠性进一步存疑**。", "school_note": "①来源分级：小学与初中均为**平台标注（Q房网）**，单一来源，无官方文件，且两校距离（1160m/2884m）都偏远，可信度不高。②宝安区制度：实行按\"第N学区\"编排的大学区制，依据《宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》（宝安区教育局2025-06-05，同刊于深圳政府在线与宝安区人民政府门户网站），一个小区可填报学区内多校并接受调剂。本次未能取到该文件正文，**无法确认本盘所属学区编号**。③**\"派位\"字样**出现在两校的升学方式上，与大学区制吻合。④积分线：未查到。⑤**公寓无学位**：本项目含40年商务公寓，**商务公寓在深圳一般不享有学位**，购房时须确认所购是70年住宅还是40年公寓——这是本盘学位问题上最实际的一条。⑥深圳\"同一房产学位6年内锁定\"规则适用于其中的住宅部分。⑦**街道归属两说，未定**：Q房网记\"宝安-西乡\"；搜狐测评稿记\"航城街道宝安大道以西、固戍二路以北\"；另有企业注册地址写\"宝安区西乡街道南昌社区富士君荟苑1栋\"。固戍片区历史上从西乡街道析出部分设航城街道，两说并存可能是新旧行政区划的差异，**未查实以哪个为准**；这会直接影响学区归属，需核清。⑧防张冠李戴：本盘Q房登记名为\"富士君悦府（富士君荟）\"，与另一备案名\"富士君荟苑\"同属一个项目的两个地块；片区内还有\"富通V都会\"（固戍二路，另一开发商）等近名项目，须区分。", "confidence": "推测", "field_gaps": "①**住宅套数未知**——这是本条的核心缺口。项目由富士君荟苑+富士君悦府两地块组成，三个平台各给一个数（488 / 640 / 992），且均为住宅+40年公寓的混合数，**没有任何来源做过住宅/公寓拆分**。②楼栋数两说：Q房2栋（11单元）vs 房天下9栋，差距过大未解释；Q房\"2栋11单元\"这个组合本身也不寻常。③车位比三算三结果（0.65/1.00/1.31），且Q房自标的1:0.88与其自身数据矛盾（本轮已判定为错误字段）。地上/地下拆分未知（Q房只列地上停车费）。④建成年份两说未解：房天下竣工2020-11-13 vs Q房与乐有家均记2022年（可能是竣工与交付的差别，未查实）。⑤**回迁/产权性质未查实**，而市场上对此有集中疑问（见resettlement_detail①）——建议后续优先补做这一项，可查深圳市不动产登记中心或宝安区城市更新和土地整备局的公开信息。⑥对口小学/初中均只有Q房网单一平台标注且距离偏远，未获宝安区教育局原文，无积分线。⑦街道归属（西乡 vs 航城）未定，影响学区判断。⑧绿化率10%（Q房）是个异常低的值，若属实说明本盘居住舒适度偏弱，但未获第二来源验证。⑨本次会话WebSearch配额已耗尽，改用curl直连今日头条搜索与Q房网；乐有家、安居客有反爬，房天下详情页未能直接抓取，相关数据沿用上一轮记录。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200149562 (Q房网 深圳富士君悦府（富士君荟）小区页：建筑年代2022年、总户数992、楼栋总数2、单元总数11、停车位640个、绿化率10%、容积率3.5、人车分流是、封闭管理否、物业用途商住/住宅、用水类型商水、停车费地上250元/月、临时停车无、物业公司深圳市富士万辉物业管理有限公司、开发商深圳市富士投资（集团）有限公司、地址固戍二路与宝安大道交汇处、距1号线固戍站156m、附近学校西乡街道固戍小学（固戍一路417号，距1160m，派位）与深圳市海湾中学（金海路16号，距2884m，派位）；车位比例字段标1:0.88（本轮判定为错误数据）；小区缺点原文\"小区停车位比较紧张\")", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/200149562 (Q房网 富士君悦府在售二手房32套：房型计数 二室6/三室14/四室10/五室及以上2)", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/200149562/a13 等 a13-a16 (Q房网面积分段筛选计数：70-90㎡ 6套 / 90-110㎡ 14套 / 110-130㎡ 6套（全部125.01㎡）/ 130-150㎡ 6套（135.89㎡与143.86㎡）/ 150㎡以上 0套，合计32套)", "https://www.sohu.com/ (搜狐测评稿《一文读懂深圳富士君荟值不值得买》，2023-11-16：\"富士君荟，位于深圳宝安航城街道，项目是由2个地块组成：富士君荟苑、富士君悦府，为同一开发商开发\")", "https://sh.focus.cn/ (搜狐焦点：深圳【富士君荟】楼盘详情——项目位于深圳市宝安区航城街道宝安大道以西、固戍二路以北，2025-02-19)", "https://sz.esf.fang.com/ (房天下 富士君荟：固戍二路与宝安大道交汇处、竣工2020-11-13、占地14937.44㎡、488户、9栋、物业深圳市富士万辉物业；产权描述原文\"富士君荟普通住宅产权为70年，商用公寓产权为40年\"——上一轮已核录)", "https://shenzhen.leyoujia.com/xq/ (乐有家 富士君荟苑：2022年建成、商品房、640户640车位、建面110528.88㎡、容积率3.5、物业费3.95-5.0元/㎡·月、在售58.38/102.53/102.71/143.84㎡；同页描述又称\"约300户\"（自相矛盾，未采用）——上一轮已核录)", "https://shenzhen.anjuke.com/ (安居客 富士君悦府：售价55325元/㎡，地址深圳宝安领航城宝安大道，开发商深圳市富士投资（集团）有限公司)", "https://sz.lianjia.com/ (幸福里 富士君荟苑：位于宝安西乡宝安大道（固戍地铁站E口步行70米）)", "https://www.jiwu.com/ (吉屋网 深圳富士君荟苑楼盘页；及富士君悦府楼盘优缺点分析，2025-06-01)", "https://www.baoan.gov.cn/ (宝安区人民政府门户网站：宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围，宝安区教育局2025-06-05，按第N学区编排——本次未取到正文)" ], "done": true }, { "id": 418, "name": "富士君悦府", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "固戍", "lines": "1", "d_m": 151.3, "area_m2": 10496, "built_year": "2021", "type": "住宅小区", "units_total": "三个互不相容的口径，全部列出，不取任何一个作结论：①Q房网（gid 200149562）「总户数992」，同时标楼栋总数2、单元总数11、物业用途「商住/住宅」；②乐有家「规划户数407」；③乐有家小区描述正文「总套数住宅752套」。而且Q房网这条数据本身有张冠李戴嫌疑——它把「富士君荟」直接列为富士君悦府的别名，小区简介写的也是「富士君荟…对比同区域商业办公类均价高9761元/平米」，即简介描述的是商业办公产品；上一轮已确认 id415「富士君荟苑」是同一开发商紧邻的另一个盘（两点相距约100–230米）。因此992很可能是把君悦府与君荟（商务公寓/商办）合并统计的结果。住宅套数与公寓套数无法拆分。", "residents_est": "无法给单一数字，因为分母本身有407/752/992三说，且不确定含不含商务公寓。三档分别算：407户→977–1,099人；752户→1,805–2,030人；992户→2,381–2,678人（均按2.4–2.7人/户）。按自住3人/户则分别约1,221 / 2,256 / 2,976人。乘数口径：深圳市第七次全国人口普查家庭户规模约2.4人/户（常用口径，本轮未能抓统计公报原文复核）。若992里相当部分是商务公寓，公寓的户均人口通常低于住宅，上述最高档会明显高估。纯估算，非实测。", "parking": "口径冲突：①Q房网「停车位640个」，停车费只列了「地上250元/月」（无地下价，但绿化率仅10%、容积率3.5，是否真无地下车库存疑）；②乐有家记「407车位」。两个都列出。Q房网小区点评明确写「小区停车位比较紧张」。", "parking_ratio": "①Q房网口径自相矛盾：640 ÷ 992 = 0.645，但同页自标「车位比例 1:0.88」，对不上；②乐有家口径 407车位 ÷ 407户 = 1.00（户车位比1:1，这是其两个数字直接相除的结果，但其「规划户数407」本身与其自述的「住宅752套」矛盾）；③若取Q房网车位640 ÷ 乐有家住宅752套 = 0.85。三个数都列出，不取平均。鉴于分子分母都不可靠，本项实际为不可用。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "100.4–106.3㎡（在售样本）", "share": "在售17套可解析样本中9套＝53%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "4房", "area": "125.0–143.9㎡（在售样本）", "share": "在售样本中4套＝24%（房源结构推算）" }, { "rooms": "2房", "area": "78.7–80.1㎡（在售样本）", "share": "在售样本中3套＝18%（房源结构推算）" }, { "rooms": "5房", "area": "125.0㎡（在售样本，明显是125㎡户型隔成5间）", "share": "在售样本中1套＝6%（房源结构推算）" }, { "rooms": "大平层（上一轮口径，本轮未见挂牌）", "area": "约199㎡", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房 100.4–106.3㎡（在售样本） [在售17套可解析样本中9套＝53%（按房源结构推算，非规划配比）] / 4房 125.0–143.9㎡（在售样本） [在售样本中4套＝24%（房源结构推算）] / 2房 78.7–80.1㎡（在售样本） [在售样本中3套＝18%（房源结构推算）] / 5房 125.0㎡（在售样本，明显是125㎡户型隔成5间） [在售样本中1套＝6%（房源结构推算）] / 大平层（上一轮口径，本轮未见挂牌） 约199㎡", "large_share": "约29%——按在售房源结构推算，非精确统计：Q房网小区在售32套中可解析17套，建面≥120㎡的5套＝29.4%；4房及以上5套＝29.4%（两者恰好同为5套，因为唯一的5房也是125㎡）。样本17套对992（或752/407）户而言过小，且不确定样本里有没有混入隔壁富士君荟的公寓房源。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主（在售主体是100–106㎡三房与79–80㎡两房，合计七成；125–144㎡四房占约三成）", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 199.0, "resettlement_detail": "未查到回迁安置房、政府保障房配建或原村民统建楼的任何线索。开发商深圳市富士投资（集团）有限公司，物业深圳市富士万辉物业管理有限公司，Q房网物业用途标「商住/住宅」、用水类型「商水」——这两项指向项目含商务公寓/商办成分（商水商电是商务公寓的典型标志），但这属于产品性质问题，与回迁/保障房是两回事。本轮搜索引擎全部不可用，无法做正面或反面的检索确认。", "school_primary": "未查实。Q房网「附近学校」列出：深圳市宝安区西乡街道固戍小学，公办、派位，地址固戍一路417号，距小区1160米。距离已超过1公里，不宜据此推断对口。", "school_middle": "未查实。Q房网「附近学校」列出：深圳市海湾中学，公办、派位，地址金海路16号，距小区2884米——近3公里，几乎可以肯定不是对口初中，只是平台按距离能找到的最近一所。", "school_note": "本轮无法访问宝安区教育局当年度招生学区划分公告（Bing对多字中文查询降级为首字匹配，百度/搜狗/360/DuckDuckGo均返回验证码或反爬），因此不给对口结论、不给积分线。另有一项结构性风险需提示：若本盘（或其中部分楼栋）属商务公寓/商办性质（Q房网标「商住/住宅」、商水），在深圳，商务公寓通常不具备学区学位申请资格——买之前必须按房产证的房屋用途逐套核实，不能按小区整体判断。宝安实行积分入学，深圳普遍执行「一套房六年一个学位」的学位锁定。", "confidence": "推测", "field_gaps": "1) 户数三说（407/752/992）无法消解，且Q房网条目疑似把紧邻的「富士君荟」并入统计（Q房网直接把富士君荟列为本盘别名，简介写的是商业办公产品）——这是本条最大的风险点；2) 住宅套数与商务公寓套数无法拆分；3) 车位640 vs 407冲突，且Q房网640与其自标车位比1:0.88不自洽，停车费只列地上价、是否有地下车库不明；4) 建成年份冲突：Q房网2022年 vs 乐有家2021年；5) 容积率与绿化率也冲突：Q房网3.5/10% vs 乐有家3.03/30%——绿化率10%与30%差距过大，进一步提示两个平台描述的可能不是同一范围；6) 户型规划配比拿不到，只能用17套在售房源外推，且样本可能混入邻盘；7) 对口小学/初中未查实，Q房网列出的两所学校距离均远（1.16km / 2.88km）。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/200149562", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/200149562" ], "done": true }, { "id": 420, "name": "宏发·前城滨海花园（二期）", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "坪洲", "lines": "1", "d_m": 156.0, "area_m2": 34975, "built_year": "2017-2019", "type": "住宅小区", "units_total": "**⚠️ 首先必须说清口径：查到的所有户数都是整盘（一期+二期）口径，没有任何来源单独给出二期的户数。**本条 OSM 地块 34,975㎡ 只是二期部分，而整盘占地约 **21 公顷（210,000㎡）**（Q房网小区简介原文『占地面积约21公顷，总建筑面积超过80万平方米』）——**本条地块只占整盘约 1/6，聚合统计时切勿把整盘户数记到这一个地块上。**\n整盘户数两个口径：\n· **2,180 户** —— Q房网小区页『总户数 2180』（收录名『**宏发QCC前城**』，括注别名『前城滨海花园』）；\n· **2,080 户** —— 上一轮引用的乐有家口径，本轮未复现（乐有家不可访问）。\n两者相差 100 套，量级一致，成因未查实。\n**物业用途『住宅/写字楼』**（Q房网）——本项目是『宏发 QCC 前城』城市综合体的住宅部分，含写字楼产权单元（另有独立的『宏发QCC前城中心』写字楼），**2180 是否纯住宅套数未标明**；在售房源『用途』筛选 77 套全部为『住宅』，公寓/商住项为 0。\n**楼栋数三个口径打架**：Q房网记『楼栋总数 **2**、单元总数 **9**』；安居客记『该小区共有 **10 栋**楼房』；上一轮记『一期含 1 栋 40 层塔楼』。合理解释同本批 321 号熙龙湾：连体建筑按『栋』计 vs 塔楼按『栋』计，口径不同。\n**分期产品差异（本条最关键的信息）**：Q房网小区简介原文『项目开发分为两期，**一期以 89 平的 3 房为主，二期主推 75-194 平的 3-5 房**』——即**二期（本条地块）的户型跨度远大于一期**，且大户型集中在二期。\n开发商 **深圳市宏发房地产开发有限公司**，物业 **深圳市宏发物业服务有限公司**，物业费 3.6–6.3 元/㎡·月（跨度大，应对应不同产品/楼栋）。", "residents_est": "**估算值，非实测**。深圳无小区级常住人口公开数据。\n**⚠️ 分母警告：以下全部是整盘（一期+二期）人口，不是本条 OSM 地块的人口。**\n算式：\n· 按 Q房网 2,180 户：\n – 深圳七普家庭户平均规模 2.4–2.7 人/户 → 2180×2.4 ≈ **5,232 人** ～ 2180×2.7 ≈ **5,886 人**；\n – 自住型 3 人/户 → 2180×3 ≈ **6,540 人**。\n· 按乐有家 2,080 户：2.4–2.7 人/户 → **4,992–5,616 人**；3 人/户 → **6,240 人**。\n· **整盘综合区间约 5,000–6,500 人。**\n**若只算本条 OSM 地块（34,975㎡ ÷ 210,000㎡ ≈ 16.7%）**，按面积比例粗分摊约 **830–1,090 人**——但这是线性分摊的粗估，二期容积率与产品类型与一期不同（二期做 75–194㎡ 大户型、一期做 89㎡ 三房），**实际二期的户数密度应低于一期，人口占比可能低于 16.7%。此分摊值仅供量级参考，不可当作实测。**\n乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模 2.4x 人/户 + 自住型小区 3 人/户经验值。\nQ房网业主点评把『**小区居住密度大，人员密集**』列为小区缺点——与 5,000–6,500 人的整盘规模、容积率 3.8、绿化率仅 30% 相符。", "parking": "**3,932 个**（Q房网小区页『停车位 3932个』，整盘口径，未拆分地上/地下）。停车费地上 250 元/月、地下 250 元/月（同价，说明地上地下都有）。Q房网标『人车分流：是』『封闭管理：是』『小区门禁：需要』。\n**另一口径**：上一轮记乐有家『3500 车位』，比 Q房网少 432 个，本轮未复现。\n**两个数都保留、各自标来源，不取平均。**同样是整盘口径，本条 OSM 地块（二期）单独的车位数未查到。", "parking_ratio": "自算（整盘口径）：\n· Q房网车位 3932 ÷ Q房网户数 2180 = **1.80 个/户**；\n· 乐有家车位 3500 ÷ 乐有家户数 2080 = **1.68 个/户**；\n· 交叉组合：3932/2080 = 1.89；3500/2180 = 1.61。\n**四种组合都落在 1.6–1.9 区间，结论稳健：本盘车位比约 1.6–1.9，相当宽裕**，对 2016–2019 年建成的新盘而言符合预期。\n**⚠️ Q房网页面自填的『车位比例 1:1.4』与其自身数据不自洽**：3932 ÷ 2180 = 1.80，而非 1.4；若 1.4 成立则分母需为 2,809 户（比 2180 多 629）。这个 2,809 有可能是把写字楼/商业产权单元也算进了『户』——但无法证实。**本条采用自算的 1.80，并标注冲突。**（同样的平台派生字段矛盾在本批 46、119 号也出现。）", "layouts": [ { "rooms": "二室（2室2厅）", "area": "**75.96㎡**（Q房网户型库实见）；上一轮记在售有 74.76㎡", "share": "**在售 3/77 = 3.9%**（整盘在售房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "三室", "area": "**一期主力 89㎡**（Q房网小区简介『一期以89平的3房为主』，上一轮记『89㎡三房三梯六户』）；上一轮另记在售 88 / 88.01㎡", "share": "**在售 18/77 = 23.4%**（同上）" }, { "rooms": "四室（4室2厅）", "area": "**88.01㎡**（Q房网户型库实见——注意这是『小面积四房』）；在售实见 **149.19㎡**；幸福里租盘实见 **171.98㎡**；上一轮记在售 117.26 / 117.65㎡", "share": "**在售 39/77 = 50.6%，是数量最多的一档**（同上）" }, { "rooms": "五室及以上（5室2厅）", "area": "Q房网户型库实见 **149.19㎡**；在售实见 **149.19 / 169.78㎡**；上一轮记在售 169.55㎡", "share": "**在售 17/77 = 22.1%**（同上）" }, { "rooms": "一室", "area": "—", "share": "**在售 0 套**（Q房网在售房型筛选『一室』计数为 0，面积筛选 70 平米以下各档也全部为 0）" }, { "rooms": "（分期口径）二期主推产品", "area": "**75–194㎡ 的 3–5 房**（Q房网小区简介原文）——**这就是本条 OSM 地块的产品定位**", "share": "未拆分套数" }, { "rooms": "（整盘面积口径）安居客", "area": "**74㎡ 左右到 148㎡ 左右，2 居室到 5 居室**", "share": "安居客小区页描述，未拆分套数" } ], "layouts_txt": "二室（2室2厅） **75.96㎡**（Q房网户型库实见）；上一轮记在售有 74.76㎡ [**在售 3/77 = 3.9%**（整盘在售房源结构推算，非规划配比）] / 三室 **一期主力 89㎡**（Q房网小区简介『一期以89平的3房为主』，上一轮记『89㎡三房三梯六户』）；上一轮另记在售 88 / 88.01㎡ [**在售 18/77 = 23.4%**（同上）] / 四室（4室2厅） **88.01㎡**（Q房网户型库实见——注意这是『小面积四房』）；在售实见 **149.19㎡**；幸福里租盘实见 **171.98㎡**；上一轮记在售 117.26 / 117.65㎡ [**在售 39/77 = 50.6%，是数量最多的一档**（同上）] / 五室及以上（5室2厅） Q房网户型库实见 **149.19㎡**；在售实见 **149.19 / 169.78㎡**；上一轮记在售 169.55㎡ [**在售 17/77 = 22.1%**（同上）] / 一室 — [**在售 0 套**（Q房网在售房型筛选『一室』计数为 0，面积筛选 70 平米以下各档也全部为 0）] / （分期口径）二期主推产品 **75–194㎡ 的 3–5 房**（Q房网小区简介原文）——**这就是本条 OSM 地块的产品定位** [未拆分套数] / （整盘面积口径）安居客 **74㎡ 左右到 148㎡ 左右，2 居室到 5 居室** [安居客小区页描述，未拆分套数]", "large_share": "**整盘口径：≥130㎡ 占在售 38/77 = 49.4%；四房及以上占在售 56/77 = 72.7%。**\n依据 Q房网在售 77 套的面积分档：50平米以下(0)、50-70(0)、**70-90(28)**、90-110(**0**)、**110-130(11)**、**130-150(27)**、**150-200(11)**、200平米以上(0)。\n**≥120㎡ 无法精确切分**（110–130 这一档跨过 120 分界线），上界 49/77 = 63.6%、下界 38/77 = 49.4%，**最佳估计约 50–60%**。\n房型分档：二室(3)、三室(18)、四室(39)、五室及以上(17)——**四房及以上合计 56 套 = 72.7%**。\n**⚠️ 房间数口径与面积口径严重背离，这是本盘最需要提醒的一点：**Q房网户型库里赫然有『**4室2厅 88.01㎡**』——**88 平米做四房**。所以『四房及以上占 72.7%』完全不等于『大户型占 72.7%』。按面积算，70–90㎡ 这一档就有 28 套（36.4%）。买家若只看『四房』二字会严重高估实际居住面积。\n**分期差异会进一步放大偏差**：一期以 89㎡ 三房为主、二期主推 75–194㎡ 的 3–5 房——**上述 77 套是整盘挂牌，其中 130㎡ 以上的 38 套几乎必然集中在二期（本条地块）**。因此**本条地块（二期）自身的大户型比例应显著高于整盘的 50–60%**，但**没有任何来源给出二期单独的户型配比，无法量化。**\n**口径说明：按整盘在售 77 套房源结构推算，非规划配比。**77 套是本批里样本量最大的之一，整盘结论较可靠；但二期单独的结论只能定性、不能定量。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 194.0, "resettlement_detail": "**三类均未查到实证，判定为纯商品房综合体。**\n① **旧改回迁安置房：未查到。**头条搜索『前城滨海花园二期 宏发 回迁 旧改』未返回任何指向本项目的城市更新单元规划或安置房记录。项目为**深圳市宏发房地产开发有限公司**开发的『宏发 QCC 前城』城市综合体（含住宅 + 写字楼『宏发QCC前城中心』+ 地下商业），2016–2019 年建成，物业为宏发物业。\n② **政府保障房：未查到。**未见安居型商品房/人才房/公租房配建记录。本盘 2026-08 Q房网成交均价 9.93 万/㎡（安居客口径 7.82 万/㎡，两平台差距较大），在售总价 600–2,000 万+，可正常二手买卖。\n**但有一处需要澄清**：小区内配建的**新蕾幼儿园海城分园**招生简章里，学位类型第四类写『深户户籍、**本小区公租房**；宝安户籍、本小区无房租房』——**这只是幼儿园招生通用的学位类型表述模板（宝安区所有公办园通用），不能据此认定前城滨海花园内有公租房。**本轮未找到任何本项目配建公租房的证据。\n③ **原村民集资房/统建楼：不适用。**开发主体为宏发地产（深圳知名房企），商品房综合体形态明确。\n**上一轮把本条 resettlement 标为『未知』，本轮检索后可收窄为『未查到任何回迁/保障房线索』**，但仍未见到规划国土部门的地块出让原文，故不写死。", "school_primary": "**双校，且其中一所就建在小区内：**\n① **深圳市宝安区海城小学**（公办，Q房网标升学方式『**派位**』，地址海城路 1-4 号，**距小区仅 107 米**）。\n**关键事实：海城小学就在前城滨海花园内。**教育网站『好师来』学校页原文『深圳海城小学，公办，联系电话 0755-23069876，学校地址：**宝安大道与码头路交汇处前城滨海花园内**』；深圳本地宝转载**宝安区人民政府**的学校信息亦记地址为『广东省深圳市宝安区西乡街道宝安大道与码头路交汇处』，交通栏写『公交：西乡步行街、**前城滨海花园公交总站**、西乡麻布社区；地铁：1 号线坪洲地铁站 A 出口』。\n**海城小学的招生范围（一手，来源标注为宝安区人民政府）**：『**劳动路以南、宝源路以东、新安六路以北、宝安大道以西**』，并明确标注『**共享学区**』。这是按四至边界划定的地段范围（不是小区名单制），本盘位于宝安大道以西、该四至范围内。\n② **深圳市宝安区西乡街道径贝小学**（公办，升学方式『派位』，地址径贝新村 256 号，**距小区 467 米**）——Q房网把两所小学并列在本盘学校卡片里，与海城小学『共享学区』的标注一致。", "school_middle": "**两所初中并列（Q房网小区卡片 + 搜索列表）：**\n① **深圳市宝安区海韵学校（初中部）**（公办，Q房网标升学方式『**九年一贯**』，地址罗田路与金科路交汇处，**距小区 2,005 米**）；\n② **新安中学（集团）第一实验学校（初中部）**（公办）——出现在 Q房网小区搜索卡片的对口学校列表中，但小区详情页的『附近学校』模块未展开其详细信息（未给地址与距离）。\n**两所初中都只有 Q房网单一平台来源，未见宝安区教育局的初中学区划分文件，标记为二手。**\n**距离短板明显**：海韵学校距小区 **2 公里**，是本批 8 个小区里对口初中最远的之一（对比熙龙湾一期的海旺学校 861 米、悠然天地的麒麟中学 623 米）。", "school_note": "**口径分级：**\n· **小学招生范围：准一手。**深圳本地宝页面明确标注『**文章信息来源：宝安区人民政府**』，给出的是按四至边界描述的地段范围『劳动路以南、宝源路以东、新安六路以北、宝安大道以西』+『**共享学区**』标注。属**官方内容的二手转载**，本轮未直连宝安区政府/教育局原文。发布时间 **2023-07-28，已是 3 年前的划分**，2026 年入学须以宝安区教育局当年公布的划分为准。\n· **初中：二手。**仅 Q房网平台字段。\n**制度要点与风险：**\n① **宝安区实行共享学区（大学区）+ 积分入学**。海城小学的招生范围被官方明确标注为『共享学区』，Q房网也把海城小学与径贝小学并列——即本盘家长可在片区内多校填报，**但多校可填 ≠ 任选**，最终按积分排序录取。两所小学的升学方式 Q房网都标『派位』。\n② **学位供给的正反两面**：\n – **正面**：海城小学**就建在小区内**（距 107 米），且小区内还配建了**新蕾幼儿园海城分园**（宝安区教育局直属**广东省一级**公办园，位于西乡街道码头路 6 号前城滨海花园，占地 2,500㎡，核定规模 **9 个教学班**，招生范围第一条即『宝安区**前城滨海花园**、麻布社区及周边小区』，学位类型第一类为『宝安户籍、**本小区自购房**』）——**幼儿园 + 小学都在小区内，这是本批 8 个小区里学前与小学配套最完整的一个**（对比 20 号华润润晖府被政府文件直接警告『未配建幼儿园、学位风险极其严峻』）。\n – **负面**：整盘 2,080–2,180 户、5,000–6,500 人，而园内幼儿园只有 9 个班；初中要跑 2 公里。Q房网给本盘『周边学校』评分 **87 分**，在本批中属中游，并未因校在小区内而拿高分。\n③ **学位被占用风险**：深圳同一房产 6 年内学位已被使用则无法再申请。本盘 2016–2019 年交付，**首批业主子女的小学学位使用周期正覆盖 2023–2025 年前后，当前二手房学位被占用概率处于高位**，签约前必须查『学位锁定』状态。\n④ **地段制而非名单制**：海城小学用四至边界划范围，不是小区名单。**买房前应逐字核对目标房号是否落在当年的四至范围内**——四至边界比小区名单更容易随年度微调而变化。\n**未查到**：海城小学/径贝小学/海韵学校的历年积分录取线、共享学区的完整学校组团名单、宝安区 2026 年最新学区划分原文、新安中学（集团）第一实验学校与本盘的官方对口依据。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①**最大的缺口：所有硬数据都是整盘（一期+二期）口径，二期单独的户数、车位、户型配比全部未查到。**本条 OSM 地块 34,975㎡ 仅占整盘约 21 公顷的 1/6，聚合统计时必须避免重复计数或错误归属；residents_est 里的地块分摊值是线性粗估，不可当实测；\n②**户数两个口径冲突**（Q房网 2180 / 乐有家 2080，差 100 套），成因未查实；且『住宅/写字楼』混合用途下 2180 是否纯住宅套数未标明；\n③**车位两个口径冲突**（Q房网 3932 / 乐有家 3500，差 432 个），未拆分地上/地下；Q房网自填『车位比例 1:1.4』与其自身数据（3932/2180=1.80）不自洽；\n④**容积率两个口径严重冲突**：Q房网与安居客均记 **3.8**（且 21 公顷 × 3.8 ≈ 80 万㎡ 与 Q房网『总建筑面积超过80万平方米』自洽），上一轮记乐有家 **6.9** + 建面 70 万㎡（反算占地约 10.1 万㎡）。**两组数各自内部自洽但互相矛盾**，可能是『整盘 vs 某一分期地块』的口径差，本轮无法判定；\n⑤**楼栋数三个口径打架**（Q房网 2 栋 9 单元 / 安居客 10 栋 / 上一轮『一期含 1 栋 40 层塔楼』）；\n⑥**Q房网户型库页面（/layout/3507001）本轮持续返回错误**（215 个户型，多次重试、间隔 2 秒仍失败；本批 321 号熙龙湾同样报错，疑与户型数量大有关），因此**拿不到分房型的户型计数与完整面积清单**。layouts 与 large_share 只能基于**在售 77 套**的筛选计数推算；\n⑦**≥120㎡ 的精确占比算不出来**——在售面积分档的切分点是 110/130，正好跨过 120；\n⑧**建成年份口径分歧**：Q房网记 2016–2019，安居客记『2017 年竣工』，上一轮记『2017 与 2019 两个年份』——分期交付所致，但各期具体交付时间未查实；\n⑨**均价口径分歧较大**：Q房网 99,250 元/㎡ vs 安居客 78,249 元/㎡，差 21%，未核实；\n⑩**地铁距离三个口径**：本条 OSM 记 156.0m、Q房网记 391m、Q房网小区简介记『距离地铁1号线约150米』、上一轮记乐有家 260m——21 公顷大盘不同出入口到坪洲站距离本就不同，属正常，但说明『d_m』这个字段对超大盘意义有限；\n⑪**初中对口关系仅 Q房网单一平台**，且『新安中学（集团）第一实验学校（初中部）』只在搜索卡片出现、详情页未展开，未能取得地址与距离；无任何积分线数据；\n⑫**⚠️ 张冠李戴防范**：本盘在各平台有多个名字——Q房网收录名『**宏发QCC前城**』、别名『前城滨海花园』，安居客收录名『前城滨海花园』、别名『宏发QCC前城』，另有独立的写字楼项目『**宏发QCC前城中心**』（非住宅）。宏发系在宝安还有『宏发领域』『宏发世纪城（二期）』等项目（幸福里租盘中反复出现），**数据不可挪用**。安居客把本盘地址写作『宝安宝安中心区宝安大道』而 Q房网写『西乡』——**片区归属两平台不一致**（本条 g14 记西乡街道），已用开发商（宏发地产）、地铁（1号线坪洲站）、学校（海城小学在小区内）三重交叉确认为同一项目；\n⑬**本轮 WebSearch 配额已耗尽**，改用 curl 直连 + 头条搜索；房天下（验证码）、安居客（58 反爬，仅得头条摘要）、乐有家、贝壳（captcha）均不可用。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen3507001", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen3507001", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E5%89%8D%E5%9F%8E%E6%BB%A8%E6%B5%B7", "http://m.bendibao.com/show924210.html", "http://m.bendibao.com/show866153.html", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%89%8D%E5%9F%8E%E6%BB%A8%E6%B5%B7%E8%8A%B1%E5%9B%AD%E4%BA%8C%E6%9C%9F%20%E5%AE%8F%E5%8F%91%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E5%AE%9D%E5%AE%89%E5%8C%BA%E6%B5%B7%E5%9F%8E%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E6%8B%9B%E7%94%9F%E5%9C%B0%E6%AE%B5%20%E5%89%8D%E5%9F%8E%E6%BB%A8%E6%B5%B7%E8%8A%B1%E5%9B%AD" ], "done": true }, { "id": 425, "name": "丽景城", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "宝安客运", "lines": "12", "d_m": 61.0, "area_m2": 72526, "built_year": "2002-2003", "type": "住宅小区", "units_total": "三个口径并存，未收敛：①**2061户**（Q房网小区页「总户数」，楼栋总数11、单元总数11）；②**1924户**（乐有家，11栋）；③**2071户**（房天下，12栋）。三者相差约7%。楼栋数亦分歧：11栋（Q房、乐有家）vs 12栋（房天下），2:1，倾向11栋。物业用途Q房记\"住宅/商铺\"，房天下/乐有家亦含底商，商铺数未单列，上述户数是否已剔除商铺未明。**无商务公寓/商办分列，全部为70年产权住宅+底商。**\n新增关键信息：Q房网把本小区登记为\"丽景城（弘雅花园七期）\"，即本盘属鸿荣源弘雅花园系列的第七期，检索时须与弘雅花园其他期区分。", "residents_est": "推算，非实测。按三个户数口径分别算（× 深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户）：1924户→约4620–5195人；2061户→约4950–5565人；2071户→约4970–5590人。三口径的结果区间高度重叠，故可给出较稳的量级：**约4600–5600人**；若按自住为主的3人/户口径则约5770–6210人。本小区绿化53%、楼间距大、户型方正，Q房点评强调宜居，自住比例应较高，实际值可能偏向上限。为\"户数×户均人口\"推算，深圳无小区级常住人口公开数据。", "parking": "1700个（**两源一致**：Q房网小区页与乐有家均记1700个，整盘口径，未分地上/地下）。停车费Q房记地上200元/月、地下200元/月，两类均有。Q房小区缺点栏原文：\"车位相对不足，须排队申请，地下车库无法直接电梯入户，没有实行全部人车分流\"——车位排队是本盘被业主明确点出的痛点。", "parking_ratio": "自算（按三个户数口径）：1700 ÷ 2061 = **0.83**；1700 ÷ 1924 = 0.88；1700 ÷ 2071 = 0.82。三者都在0.82–0.88之间，结论稳健：**户均不足一个车位，约0.85**。\n**必须指出的平台数据错误**：Q房网小区页自标\"车位比例 1：1.75\"，用它自己同页的1700与2061直接相除只有0.83，1.75这个数字**无法由任何合理分母得出**（即使按1700/970才约等于1.75，而本盘没有970这个口径），且与该页自身\"车位相对不足，须排队申请\"的点评直接矛盾。判定Q房该字段为错误数据，不采用。", "layouts": [ { "rooms": "2房2厅", "area": "71.51-78.95㎡（主力71.5㎡左右）", "share": "在售101套中18套=17.8%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "3房2厅", "area": "80.84-111.80㎡（主力80-88㎡，另有111.8㎡一档）", "share": "在售101套中42套=41.6%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "4房2厅", "area": "96.46-132.45㎡；分两段——96-108㎡的紧凑四房，与132.45㎡的正经大四房", "share": "在售101套中35套=34.7%（按房源结构推算）" }, { "rooms": "5房及以上（含复式与分间型）", "area": "107.96-108.28㎡（5室2厅复式）、157.72㎡与161.06㎡（标\"6室\"）", "share": "在售101套中6套=5.9%（按房源结构推算）" } ], "layouts_txt": "2房2厅 71.51-78.95㎡（主力71.5㎡左右） [在售101套中18套=17.8%（按房源结构推算，非规划配比）] / 3房2厅 80.84-111.80㎡（主力80-88㎡，另有111.8㎡一档） [在售101套中42套=41.6%（按房源结构推算）] / 4房2厅 96.46-132.45㎡；分两段——96-108㎡的紧凑四房，与132.45㎡的正经大四房 [在售101套中35套=34.7%（按房源结构推算）] / 5房及以上（含复式与分间型） 107.96-108.28㎡（5室2厅复式）、157.72㎡与161.06㎡（标\"6室\"） [在售101套中6套=5.9%（按房源结构推算）]", "large_share": "**本条是本批中数据质量最好的一个**——拿到了全部101套在售房源的完整建面分段统计（Q房网面积筛选器的分段计数，五段之和30+61+2+6+2=101，与总数完全对齐，可自校验）：\n- 70-90㎡：30套 = 29.7%\n- 90-110㎡：61套 = 60.4%\n- 110-130㎡：2套 = 2.0%（均为111.80㎡三房）\n- 130-150㎡：6套 = 5.9%（**全部为132.45㎡四房**，同一户型）\n- 150-200㎡：2套 = 2.0%（157.72㎡与161.06㎡，均标\"6室\"）\n**建面≥120㎡占比 = (6+2)/101 = 7.9%**。\n对照按房间数计的\"四房及以上\" = (35+6)/101 = 40.6%——这个数字会严重误导，因为35套四房里的绝大多数落在90-110㎡段（如96.46㎡四房），是紧凑四房而非大户型。两个口径务必分开读。\n真正的大户型只有三个户型：132.45㎡四房（6套）、157.72㎡与161.06㎡（各1套，标6室，很可能是分间或复式）。\n**口径声明**：以上为在售房源结构推算，样本101套约占总户数5%，比本批其他小区的样本大得多，但仍非规划配比。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 161.06, "resettlement_detail": "未查到回迁/保障房成分。逐项核查：①旧改回迁安置房——未查到本项目与任何城市更新单元的回迁关系。项目为2000-2003年建成的常规商品房，开发商深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司，属鸿荣源弘雅花园系列的第七期，是同一开发商的连续开发而非拆迁重建。②政府保障房配建（安居型商品房/公租房/人才房）——未查到配建记录；本盘入市时间早于深圳普遍推行商品房配建保障房的政策期。③原村民集资房/统建楼——不适用。结论：**纯商品房**（基于\"未检索到\"，非官方否认；上一轮记录此项为\"未知\"，本轮虽仍未找到否定性文件，但也未找到任何回迁线索）。", "school_primary": "**本小区是明确的多校可选（宝安区大学区/共享学区）**，Q房网在小区检索列表页为本小区标注了4所小学：\n①深圳市宝安区天骄小学（公办，七十五区锦花路西侧，距小区847米，升学方式标\"派位\"）\n②深圳市宝安区凤岗小学（公办，宝田一路229号，距小区1125米，\"派位\"）\n③新安中学（集团）外国语学校（小学部）（公办，西乡街道尖岗山大道与水库路交界处，距小区1462米，九年一贯）\n④深圳市宝安区桃花源科创学校（小学部）（公办）\n一个小区被平台同时挂4所小学，正是宝安区大学区制的典型表现。**但这4所具体是\"共享学区可任选\"还是\"平台把周边校都列上了\"，本次未从宝安区教育局文件核实。**", "school_middle": "深圳市西乡中学（初中部）（公办）——Q房网在小区检索列表页为本小区标注的唯一初中。另需注意①中列出的新安中学（集团）外国语学校为九年一贯制，其初中部理论上也是一条路径。**未从宝安区教育局文件核实。**", "school_note": "①**官方文件确实存在且可定位**：《宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》，深圳市宝安区教育局，成文/发布日期2025-06-05，同时刊于宝安区人民政府门户网站与深圳政府在线；其正文结构为\"一、第1学区（一）第1学区小学部分 序号|学校|招生班数|招生范围…\"，即**宝安区已全面改为按\"第N学区\"编排的大学区制**（同系列另有2024-05-30版）。本次多次尝试抓取该文件正文均未成功（宝安区政府站内搜索接口返回404/空），因此**未能核到\"丽景城\"落在第几学区、可选哪几所学校**——这是本条最大的学位口径缺口。\n②来源分级：小学与初中均为**平台标注（Q房网）**，二手；官方文件已定位但正文未取到。\n③大学区制的实务含义：一个小区可填报多所学校，录取按积分排序、超额则调剂到学区内其他学校。因此\"对口某校\"这种说法在宝安区已不准确，应表述为\"属于第N学区，可填报学区内X所学校\"。\n④积分线：未查到本小区适用的历年录取积分线。宝安区大学区下各校积分线差异很大（热门校如新安中学集团系高、普通校低），未查实不猜。\n⑤深圳\"同一房产学位6年内锁定\"规则适用；本盘2000-2003年建成、在售101套（挂牌量大），二手房买家**尤其需要逐套查学位占用状态**。\n⑥防张冠李戴（本条风险高，已处理）：a) **龙华区也有一个同名\"丽景城\"**（房天下条目，同为开元物业），上一轮已按区域排除；b) 本盘Q房别名为\"弘雅花园七期\"，检索\"弘雅花园\"会大量命中一期至六期及弘雅小学相关内容，**弘雅小学不是本盘的学区校**（Q房给本盘标的是天骄/凤岗/新安外国语/桃花源科创），不可混用；c) 交叉确认项：地址前进二路100号 / 宝安76区前进二路与西乡大道交汇处、开发商鸿荣源、物业开元国际、容积率2.71、绿化53%、车位1700、建面约230000㎡，Q房与乐有家/房天下一致。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①户数三口径（1924/2061/2071）与楼栋两口径（11/12）未收敛；建成年份亦三口径（Q房2000年、乐有家2002年、房天下2003-01-01）；占地面积三口径（乐有家74151.4㎡、房天下81000㎡、OSM 72526㎡）。②Q房网\"车位比例1:1.75\"为**错误数据**（已在parking_ratio中论证并弃用）——提醒后续使用者不要直接引用平台的车位比字段。③地上/地下车位拆分未知；底商铺位数未知。④户型配比为在售101套的结构推算，非规划配比；Q房\"全部354个户型\"页面未能抓取。⑤**学位是最大缺口**：宝安区2025年官方招生范围文件已定位（宝安区教育局2025-06-05）但正文未取到，无法确认本小区所属学区编号与可选学校清单；Q房标注的4小学1初中未经官方核实；无积分线。⑥物业费两源略异（Q房1.2-2.5元/㎡·月 vs 乐有家1.5-2.5元）。⑦本次会话WebSearch配额已耗尽，改用curl直连今日头条搜索、Q房网与政府网站；乐有家、安居客有反爬，宝安区政府站内搜索接口不可用。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56244 (Q房网 深圳丽景城（弘雅花园七期）小区页：建筑年代2000年、停车位1700个、单元总数11、总户数2061、楼栋总数11、绿化率53%、容积率2.71、人车分流是、物业费1.2-2.5元/㎡·月、物业公司深圳市开元国际物业管理有限公司、开发商深圳市鸿荣源企业发展（集团）有限公司、物业用途住宅/商铺、停车费地上/地下各200元/月、地址前进二路100号、距12号线宝安客运站361米；小区缺点原文\"车位相对不足，须排队申请，地下车库无法直接电梯入户，没有实行全部人车分流\"；车位比例字段标1:1.75（本轮判定为错误数据）)", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56244 (Q房网 丽景城在售二手房101套：房型筛选计数 二室18/三室42/四室35/五室及以上6)", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56244/a13 等 a13-a17 (Q房网面积分段筛选计数：70-90㎡ 30套 / 90-110㎡ 61套 / 110-130㎡ 2套（111.80㎡三房）/ 130-150㎡ 6套（全部132.45㎡四房）/ 150-200㎡ 2套（157.72㎡与161.06㎡，标6室），合计101套)", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=丽景城 (Q房网检索：本小区学校标注为宝安区天骄小学、宝安区凤岗小学、新安中学（集团）外国语学校（小学部）、宝安区桃花源科创学校（小学部）、西乡中学（初中部）)", "https://www.baoan.gov.cn/ (宝安区人民政府门户网站：宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围，深圳市宝安区教育局，成文/发布日期2025-06-05，按第1学区、第2学区…编排；另有2024-05-30版)", "http://www.sz.gov.cn/ (深圳政府在线转载：宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围，信息来源宝安区教育局，2025-06-05 18:14)", "https://shenzhen.leyoujia.com/xq/ (乐有家 丽景城：2002年建成、1924户、11栋、1700车位、占地74151.4㎡、容积率2.71、绿化53%、物业费1.5-2.5元、建面230000㎡、开元国际物业、开发商鸿荣源；上一轮已核录)", "https://sz.esf.fang.com/ (房天下 丽景城：2003-01-01、2071户、12栋、占地81000㎡、建面230000㎡；上一轮已核录)", "https://sz.bendibao.com/ (深圳本地宝：2025宝安公办学校招生范围一览（小学+初中），2026-03-10；宝安区2025年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围解读，2026-01-23)" ], "done": true }, { "id": 426, "name": "君成·雍和园", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "宝安客运", "lines": "12", "d_m": 168.3, "area_m2": 23494, "built_year": "2015-2016", "type": "住宅小区", "units_total": "四源冲突，全部列出：1121（Q房网/365淘好房小区页『总户数』，同页楼栋总数4、单元总数5）／1079（乐有家）／1270（租房网）／2193（房天下）。本轮新增的Q房网值1121落在1079-1270之间，与两个较小的值同量级，2193明显是离群值（可能把商务公寓、商铺或车位一并计入）。口径均为中介平台登记，无官方备案数。产权已核实为70年住宅（房天下产权描述『君成雍和园普通住宅产权为70年』、安居客新房页『在售产权70年住宅产品』）。Q房网『物业用途』写「商铺/住宅」，即住宅+底商，住宅套数与商铺套数未分开；产品线含「51-85㎡公寓式住宅」，但那是户型称谓，非40年产权商务公寓。", "residents_est": "按Q房网1121户估算：1121 × 2.4 ≈ 2690人；× 2.7 ≈ 3027人；若按3人/户 ≈ 3363人。综合区间约 2700–3360 人。若取1079户口径为 2590–3237人；若取2193户口径则为 5263–6579人——**因户数四源冲突且极差近一倍，本项目居民数估算不确定性很大**。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模约2.4–2.7人/户（本次调研统一口径），非实测。该盘51-53㎡小户型在售量大（50-70㎡段占在售26%），租客/单身住户比例应偏高，实际户均人口可能低于2.4。", "parking": "1155个（Q房网小区页『停车位』；停车费栏写「地上200元/月，地下200元/月」，地上地下均有，未给拆分数）。前一轮无车位数据，本条为首次查到。", "parking_ratio": "1155 ÷ 1121 = 1.03（约1:1.03）。**注意Q房网同页自标『车位比例 1:0.9』，与其自身的1155/1121算不平，来源内部矛盾**，两个数都记录。若按1079户口径为 1155÷1079 = 1.07；若按2193户口径则骤降至 0.53。因户数本身四源冲突，车位比的可信区间为 0.53–1.07，跨度过大。", "layouts": [ { "rooms": "1房", "area": "约52.8-55.0㎡", "share": "在售76套中11套（14.5%）" }, { "rooms": "2房", "area": "约51.5-73.4㎡", "share": "在售76套中9套（11.8%）" }, { "rooms": "3房", "area": "约51.2-106.2㎡（含51-52㎡的「小三房」）", "share": "在售76套中23套（30.3%）" }, { "rooms": "4房", "area": "约87.1-138.4㎡", "share": "在售76套中26套（34.2%）" }, { "rooms": "5-6房（含天际复式）", "area": "约137.6-206.4㎡", "share": "在售76套中7套（9.2%）" } ], "layouts_txt": "1房 约52.8-55.0㎡ [在售76套中11套（14.5%）] / 2房 约51.5-73.4㎡ [在售76套中9套（11.8%）] / 3房 约51.2-106.2㎡（含51-52㎡的「小三房」） [在售76套中23套（30.3%）] / 4房 约87.1-138.4㎡ [在售76套中26套（34.2%）] / 5-6房（含天际复式） 约137.6-206.4㎡ [在售76套中7套（9.2%）]", "large_share": "按Q房网在售房源结构推算（n=76，样本较扎实但仍非规划配比）：①**按房间数**，四房及以上 = 26+7 = 33/76 ≈ 43.4%；②**按建面≥120㎡**（在售面积筛选器计数：130-150㎡ 13套 + 150-200㎡ 1套 + 200㎡以上 2套）= 16/76 ≈ 21.1%。两个口径差一倍，原因是本盘大量「小面积多房」产品——51㎡就做三房、87-89㎡就做四房。在售面积分布：50-70㎡ 20套、70-90㎡ 38套、90-110㎡ 2套、130-150㎡ 13套、150-200㎡ 1套、200㎡以上 2套（110-130㎡段为0，户型断档明显）。Q房网户型库共191个户型条目。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大（51-206㎡，主力集中在51-90㎡的小面积多房，另有137-206㎡的天际复式作为顶端产品，110-130㎡中间段几乎空缺）", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 206.4, "resettlement_detail": "未查到回迁/保障房线索，倾向为纯商品住宅但**未能证否**。开发商为深圳市君成投资发展有限公司（Q房网与前轮多源一致），物业为深圳市圆想物业服务有限公司，位于西乡前进路与西乡大道交汇处东（Q房网地址：前进2路92号），总建筑面积187250.91㎡、占地约25362.74㎡（与OSM 23494㎡吻合），超高层（在售房源显示共41-44层）。本轮无法执行「君成雍和园 回迁 / 旧改 / 城市更新单元规划」等定向检索（WebSearch额度耗尽、Bing/百度/搜狗/DuckDuckGo均被反爬拦截），因此①旧改回迁安置房 ②政府保障房配建 ③原村民统建楼 三种情形均未能逐一排除，只能记为「未查到线索」而非「无」。", "school_primary": "对口为多校（大学区特征）：深圳市宝安区西乡街道流塘小学（公办，建安二路158号，距约667米，升学方式『派位』）／深圳市宝安区凤岗小学（公办，宝田一路229号，距约1265米，『派位』）／新安中学（集团）外国语学校（小学部）（公办，尖岗山大道与水库路交界处，距约1673米，『九年一贯』）／深圳市宝安区桃花源科创学校（小学部）", "school_middle": "深圳市西乡中学（初中部）", "school_note": "二手来源（Q房网/365淘好房：小区搜索结果页列出4所小学+1所初中，小区详情页「附近学校」板块展开了前3所的性质/地址/距离/升学方式）。**关键口径：两所最近的小学（流塘、凤岗）升学方式均标『派位』而非『对口直升』，且一个小区对应4所小学——这正是宝安区大学区（多校划片）制的典型特征**，即业主可填报多校志愿、由积分排序+电脑派位分配，而非「买房即锁定某校」。新安中学（集团）外国语学校小学部标『九年一贯』，指该校小学部直升本校初中部。**未核到宝安区教育局官网当年度学区划分公告与积分线**（本次会话WebSearch额度已耗尽，宝安政府在线无可用站内搜索入口）。因此：具体依据哪一年划分文件、大学区的确切边界、各校积分录取线、学位是否被前手占用（同一房产6年内已用过）均未查实。宝安西乡片区学位历来紧张、流塘小学为老牌热门校，购房须以当年度宝安区教育局招生公告为准。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数四源冲突（1121/1079/1270/2193），极差近一倍，无官方备案数可仲裁，连带居民数与车位比都不确定；②车位1155未拆地上/地下，且Q房网自标车位比1:0.9与其自身数据矛盾；③住宅套数与底商铺位未分开；④户型配比只有在售76套样本+191个户型库条目数，/layout/3506665页面无数据，无规划套数配比；⑤回迁/旧改/保障房配建三类情形本轮无法定向检索，未能证否；⑥建成年代三源冲突：Q房网标「2008年-2018年」、房天下标2015-03-15竣工、乐有家标2016年建成；⑦学位：4所小学的大学区边界、积分线、学位占用情况全部未查到，仅有中介平台学校名单。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/3506665", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/3506665", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E9%9B%8D%E5%92%8C%E5%9B%AD" ], "done": true }, { "id": 438, "name": "中粮·锦云", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "流塘", "lines": "12", "d_m": 14.8, "area_m2": 35090, "built_year": "2012", "type": "住宅小区", "units_total": "1286户（Q房网小区页「总户数」，3栋11座）。**口径警告**：Q房网同时把本盘物业用途标为「住宅/商住/写字楼」，即项目含商住/写字楼部分，而1286这个数字未注明是否已剔除商住/公寓单元，因此「住宅套数」可能小于1286。本轮未找到住宅与商住分开的套数口径，无法拆分。上一轮清单该字段为「未知」，本轮首次取到1286，属新增但**单一来源、口径不纯**。", "residents_est": "约3090-3860人（按1286户全算住宅的上限口径）。算式：1286套 × 2.4-3.0人/户 = 3086-3858人。乘数出处：深圳七普家庭户平均规模约2.4-2.7人/户；本盘以84-88㎡三房为主、刚需自住+租住混合，上限按3人/户。**注意**：若1286含商住/公寓单元，实际住宅户数更少、但公寓单元也住人（户均通常1-2人），两个方向的偏差部分抵消；本估算的不确定度大于本批次其他小区。估算值，非实测。", "parking": "965个（Q房网小区页「停车位」字段）。未区分地上/地下、未注明是否含商业/写字楼车位——本盘容积率4.06、含商住与写字楼部分，965很可能是**含商业配建**的总车位，住宅可用车位应少于此数。无第二来源可交叉（上一轮清单该项为空）。", "parking_ratio": "965 ÷ 1286 = 0.75，即约0.75个车位/户。**注意**：Q房网页面自标「车位比1:1.28」，但1.28恰好等于1286÷965的倒数关系（1286/965=1.33），该字段与其自身数据自相矛盾、疑为站点计算口径错误；本条一律按「车位数÷户数」自行计算，取0.75。0.75属于偏紧水平，若965还含商业车位则住宅实际配比更低，停车压力明显。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "约65㎡（上一轮清单引安居客户型库）", "share": "在售59套中1套（2%）。按房源结构推算，非规划配比" }, { "rooms": "3房", "area": "约84-88㎡为主（主力户型），另有大面积三房", "share": "在售59套中38套（64%）——绝对主力。按房源结构推算" }, { "rooms": "4房", "area": "约129㎡（另见110-150㎡段）", "share": "在售59套中9套（15%）。按房源结构推算" }, { "rooms": "5房及以上", "area": "约150-200㎡（上一轮清单提到174㎡五房）", "share": "在售59套中11套（19%）。按房源结构推算" } ], "layouts_txt": "2房 约65㎡（上一轮清单引安居客户型库） [在售59套中1套（2%）。按房源结构推算，非规划配比] / 3房 约84-88㎡为主（主力户型），另有大面积三房 [在售59套中38套（64%）——绝对主力。按房源结构推算] / 4房 约129㎡（另见110-150㎡段） [在售59套中9套（15%）。按房源结构推算] / 5房及以上 约150-200㎡（上一轮清单提到174㎡五房） [在售59套中11套（19%）。按房源结构推算]", "large_share": "约27%-34%，取中约30%，按房源结构推算、非精确统计。两条口径分别算：①按「四房及以上」——在售59套中四室9套+五室及以上11套=20套=34%；②按面积——面积段110-130㎡ 7套+130-150㎡ 5套+150-200㎡ 4套=16套=27%，其中110-130㎡跨120㎡门槛无法拆分，故「≥120㎡」实际低于27%。③两条口径不自洽（20套四室及以上 > 16套≥110㎡），说明有约4套「四室及以上」实际面积落在70-90㎡段（小面积多房），进一步压低「四房**且**大面积」的比例。样本为59套在售挂牌（在租房源0套，无法扩样）。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主（在售59套中46套=78%落在70-90㎡，主力为84-88㎡三房；虽有150-200㎡的五房产品但仅占少数）", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 200.0, "resettlement_detail": "未查实。①旧改回迁安置房：未查到本盘涉及城市更新单元或回迁安置的公告；开发商为中粮地产（集团）股份有限公司（现大悦城控股），2012年建成。②政府保障房配建：未查到安居型商品房/公租房/人才房配建公示。③原村民统建楼：无相关记录。本轮针对「回迁/旧改/安置」的定向检索返回的仅是租房与基础楼盘数据，未获有效信息——故三类均为「未查实」，不等于「无」。上一轮清单该字段亦为「未知」。", "school_primary": "深圳市宝安区西乡街道流塘小学（Q房网标注距小区约318米）", "school_middle": "深圳市西乡中学（初中部）（Q房网标注约1205米）", "school_note": "口径与风险：①来源为Q房网小区页/检索页的「附近学校/学区」字段，属**二手**中介平台数据，本轮未核到宝安区教育局官网原文的学区划分公告。②旁证：同片区的中粮幸福花园（流塘路53号，距流塘站约200米）在Q房网标注的也是流塘小学+西乡中学初中部，两盘一致，说明这是流塘片区的片区级对应，可信度略增——但仍是同一平台的数据，不构成独立第二来源。③**宝安区实行共享学区/大学区**，一个小区通常可填报多所学校，Q房网只给一所小学一所初中，很可能不是完整的可选校名单，实际以当年宝安区教育局公布的学区划分表为准。④积分录取线未查到。⑤学位被占用风险：本盘2012年建成、房龄约14年，已跨过一轮完整的小学6年锁定周期，二手买入前必须逐房号核验学位是否已被占用。⑥本盘含商住/写字楼部分——深圳的商务公寓/商办类物业通常**不具备学位**，购房前必须确认所购单元的房本用途是「住宅」而非「商务公寓/办公」，否则学区标注对该单元无效。这是本盘最需要警惕的一条。", "confidence": "单一来源（户数、车位、学区均只有Q房网一个可核来源；且户数口径混入商住/写字楼、车位口径未分离商业，均未消歧）", "field_gaps": "①**住宅套数与商住/公寓套数无法拆分**——Q房网物业用途标「住宅/商住/写字楼」但只给一个总户数1286，这是本条最大的口径缺陷，直接影响居民数估算、车位比和学位适用性；②车位965个未区分地上/地下、未剔除商业配建；③Q房网自标车位比1:1.28与其自身数据矛盾，已改为自算；④建筑面积冲突：Q房网给容积率4.06、OSM占地35090㎡，推得地上建面约14.2万㎡，而上一轮清单引房天下称建筑面积192810㎡（19.3万㎡）——两者差5万㎡，可能是含地下/口径不同，未消歧；⑤分户型套数的规划配比缺失，占比只能用59套挂牌推算，在租房源0套无法扩样；⑥两条大户型口径不自洽（四室及以上20套 > ≥110㎡的16套），说明存在小面积多房单元，未查到户型图核实；⑦回迁/旧改/保障房配建三类全部「未查实」，无任何文件级证据；⑧学区无官网原文、无完整可选校名单、无积分线；⑨在售房源页单价字段出现明显异常值（页面显示「571.5万-1168万元/平米」），说明该平台数据存在录入错误，其他字段也应保留怀疑；⑩本轮WebSearch配额已耗尽，仅能用WebFetch访问站点页与搜索结果页。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E9%94%A6%E4%BA%91 （Q房网检索，用于防张冠李戴：①中粮锦云花园，宝安西乡、前进二路33号、2012年、距12号线流塘站约181米、类型住宅/商住/写字楼、学校标流塘小学+西乡中学初中部、ID shenzhen57092；②中粮幸福花园，别名含「前海锦云」，流塘路53号、2008-2009年、距流塘站约200米、类型住宅、ID shenzhen1100349——两盘名称近似、同片区、同学区标注，务必按门牌号区分，本条取前者）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/57092 （Q房网 中粮锦云花园小区页：宝安西乡前进二路33号、2012年建成、开发商大悦城控股集团（原中粮地产）、3栋11座、总户数1286、停车位965个、绿化率36%、容积率4.06、物业费3.3-5.9元/㎡·月、物业公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司、自带会所与室内恒温泳池、距12号线流塘站不足50米、流塘小学318米、西乡中学1205米、均价72166元/㎡）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/57092 （Q房网 中粮锦云花园在售二手房59套结构：二室1/三室38/四室9/五室及以上11；面积段70-90㎡46套、110-130㎡7套、130-150㎡5套、150-200㎡4套；全部31层高层。注：该页单价字段有明显异常值，已在field_gaps标注）", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/57092 （Q房网 中粮锦云花园在租房源0套——故户型结构推算只能依赖在售59套样本）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E4%B8%AD%E7%B2%AE%E9%94%A6%E4%BA%91%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%9F%8E%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%20%E6%B5%81%E5%A1%98%20%E5%AE%89%E7%BD%AE （摘要级：仅确认地址「深圳宝安流塘前进二路33号」、开发商中粮地产(集团)股份有限公司；回迁/旧改/保障房配建**无任何结果**，故该字段判为未查实）", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E4%B8%AD%E7%B2%AE%E9%94%A6%E4%BA%91%20%E5%AE%9D%E5%AE%89%20%E5%89%8D%E8%BF%9B%E4%BA%8C%E8%B7%AF%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6 （摘要级：未返回户数/车位/学区等有效数据）" ], "done": true }, { "id": 442, "name": "流塘阳光花园", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "流塘", "lines": "12", "d_m": 54.0, "area_m2": 14158, "built_year": "2015", "type": "混合", "units_total": "898（深圳房地产信息网备案库总房源 898；备案名『流塘阳光花园』，推广名『流塘·阳光』）。口径警告：该项目物业类型登记为「其他、商品住宅、商业、商业住宅、写字楼」，是住宅+商务公寓+写字楼+商业的城市综合体，898 这个数在 szhome 参数表中未标明只含住宅。可用于拆分的官方项目介绍原文（同页）：『项目总占地面积42696.4平方米，计容积率总建筑面积193170平方米（其中住宅建筑面积85490平方米，商务公寓建筑面积15270平方米，办公建筑面积35630平方米，商业建筑面积51650平方米，公共配套设施建筑面积5130平方米）。由10栋22-32层板式和塔式建筑交错布置组成…住宅面积设计63—133平米左右平面、复式二房至四房…商务公寓为45—75平米二房、三房』。据此：住宅与商务公寓确为两套独立产品、必须分开看；商务公寓建面 15270㎡ ÷ 45-75㎡ 约合 200-340 套（本条为按建面除以面积段的粗算，非官方数字，仅供量级参考）。住宅套数与公寓套数的官方拆分数未查实。", "residents_est": "约 2150-2420 人（按 898 全口径）。算式：898 × 2.4-2.7 人/户 = 2155-2425 人；按 3 人/户则约 2694 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模区间（本任务给定口径 2.4-2.7 人/户，本轮未重新抓取公报原文复核）。若 898 只是住宅套数、商务公寓另有 200-340 套，则含公寓后的实际居住人口还要往上加（公寓多为 1-2 人小家庭或合租，户均人口通常低于住宅）。为按户数×户均人口的推算值，非实测。", "parking": "口径接近，两个数并列：①1691 个——深圳房地产信息网备案页『车位数：1691』；②1700 个——深圳都市圈小区库『车位数 1700』。两者仅差 9 个，可互相印证，量级可信。均未分地下/地上；本盘容积率 4.57（都市圈）、建面近 20 万㎡，车位应基本为地下。", "parking_ratio": "1.88-1.89 车位/户（按 898 为分母）。算式：①1691 ÷ 898 = 1.883；②1700 ÷ 898 = 1.893。数值偏高，需注意：本盘车位是给住宅+商务公寓+写字楼+商业**整个综合体**配的，而 898 只是备案总房源，分母不含写字楼与商业单元，因此 1.88 高估了住宅业主的实际车位可得性。若把商务公寓 200-340 套也计入分母，比值降至约 1.4-1.5。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "70-73㎡（户型8）", "share": "未知（销控表 0已售/0在售，空表）" }, { "rooms": "3房", "area": "73㎡（户型4）", "share": "未知" }, { "rooms": "3房", "area": "83㎡（户型11）", "share": "未知" }, { "rooms": "3房", "area": "85㎡（户型10）", "share": "未知" }, { "rooms": "3房", "area": "85-89㎡（户型1、户型2 两个户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房", "area": "89㎡（户型5、户型7、户型12 三个户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房", "area": "108-119㎡（户型9）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房", "area": "118㎡（户型6）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房", "area": "133㎡（户型3）", "share": "未知" }, { "rooms": "商务公寓 2房/3房", "area": "45-75㎡（官方项目介绍口径，未进入 szhome 备案户型库）", "share": "未知；商务公寓总建面 15270㎡" } ], "layouts_txt": "3房 70-73㎡（户型8） / 3房 73㎡（户型4） / 3房 83㎡（户型11） / 3房 85㎡（户型10） / 3房 85-89㎡（户型1、户型2 两个户型） / 4房 89㎡（户型5、户型7、户型12 三个户型） / 4房 108-119㎡（户型9） / 4房 118㎡（户型6） / 4房 133㎡（户型3） / 商务公寓 2房/3房 45-75㎡（官方项目介绍口径，未进入 szhome 备案户型库）", "large_share": "按户型种类推算，不是精确统计：szhome 备案 12 个住宅户型中，四房及以上 6 个（89㎡×3、108-119㎡、118㎡、133㎡），三房 6 个；≥120㎡ 的只有 133㎡ 一个户型。即「四房或 ≥120㎡」按户型种类占 6/12 = 50%，但其中一半的四房只有 89㎡，属「小面积多房」而非改善型大户。若严格按 ≥120㎡ 口径，则只有 1/12 = 8.3% 的户型种类达标。各户型套数全部为空（销控表 0已售/0在售），无法按套数加总。官方项目介绍写住宅面积段为 63-133㎡ 二至四房，主力落在 85-89㎡，与「小面积多房」判断一致。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 133.0, "resettlement_detail": "属城市更新（旧城改造）项目，且村股份合作公司是开发主体之一，但未查到本盘内有回迁安置房。证据：①深圳房地产信息网该盘官方项目介绍原文两处自述——『作为阳光华艺地产旧城改造的代表新作』、『【流塘•阳光】作为宝安城市更新项目之一，未来将极大提升片区人居生活品质』；②深圳都市圈小区库『开发企业：深圳流塘股份有限公司』——这是流塘社区的股份合作公司，而 szhome 记开发商为『深圳市阳光华艺房地产有限公司』，两者应为「股份公司出地、房企操盘」的旧改合作模式；③关键反证：深圳都市圈对本盘『交易权属』字段只写『商品房』，**没有**像同批的怀德峰景那样出现『动迁安置房』标签，说明登记在册的产权形态是纯商品房。综合判断：本盘是城市更新的产物，但回迁安置很可能不在本地块内（或未体现在公开权属登记中），本轮未查到任何回迁房套数/楼栋的直接证据，故 resettlement 记「城市更新项目，回迁安置安排未查实」。未见政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建，也未见原村民集资房/统建楼。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "未取得宝安区教育局官方学区划分文件，不作推测。可确认的定位：深圳都市圈把本小区归到宝安区西乡街道流塘社区，地址流塘工业路46号；szhome 记『宝安区西乡街道』，官方项目介绍写『位于宝安老城发展轴——前进二路上』『与流塘公园仅一街之隔』。本条 OSM 记距 12 号线流塘站 54 米。需特别注意：本盘含商务公寓（45-75㎡），深圳商务公寓通常不具备学位申请资格，购房时住宅与公寓必须分辨清楚——但这一点本轮未查到官方确认，同样记未查实。宝安区小学按学区积分入学，存在大学区/共享学区与同一房产六年内学位被占用的情形。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①学位三字段未查实：宝安区学区划分以区级招生系统电子地图形式发布，无静态文档可抓；本地宝、贝壳、安居客学区整理页被反爬拦截。②住宅套数与商务公寓套数未拆分（898 为备案总房源），公寓套数只能按建面粗算 200-340 套。③szhome 页面内部自相矛盾：参数表记占地 13427.18㎡、建面 64450.00㎡，而同页官方项目介绍记总占地 42696.4㎡、计容建面 193170㎡、10栋22-32层——相差 3 倍以上。都市圈则记 3 栋、容积率 4.57。三组数据互不相容，本轮无法裁决，故 units/parking 之外的面积与栋数字段不予采信任何单一值。（按 42696.4×4.57≈195,000㎡ 计，都市圈的容积率与项目介绍的总占地/总建面是自洽的，参数表的 13427.18/64450 疑为某一子地块口径；栋数 10 vs 3 的差异可能是「计入商业裙楼」与否。）④各户型套数全缺（销控表空表），large_share 只能按户型种类推算。⑤未能打开宝安区城市更新部门关于流塘片区城市更新单元规划的公告原文，回迁安置安排无官方依据。⑥WebSearch 配额本任务开始前已耗尽（200/200），Brave/Bing/DuckDuckGo/searxng 在本机出口 IP 被限流或降级，仅头条搜索可用。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/4203.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/4203.html", "https://bol.szhome.com/hx/4203.html", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3859/" ], "done": true }, { "id": 445, "name": "泰华·阳光海", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "碧海湾", "lines": "11", "d_m": 5.1, "area_m2": 115206, "built_year": "2008-2010", "type": "住宅小区", "units_total": "住宅 2195–2436 套，无商务公寓（Q房网物业用途登记『住宅/商铺』，商铺不计套数）。三个口径：Q房网小区页『总户数 2197』；房天下『房屋总数 2195 户』（与 Q房网基本一致）；深圳房地产信息网备案名『阳光海湾花园』记 **2436 套**。备案数明显高于中介数，差额约 240 套，最可能的解释是备案含了别墅/小洋房分区或商铺产权单元，而中介库只统计了住宅可交易套数——本轮无法核实。\n结构：Q房网记 30 栋、75 单元，容积率 2.4、绿化 32%。小区简介写『一共 30 栋，由小溪环绕的 22 栋别墅式小洋房和 1 到 9 栋高层组成的围合式大社区；高层 25–26 层，小洋房除 10 栋为 10 层复式电梯洋房外，其余别墅式小洋房是走楼梯的 4 层』——即 **9 栋高层 + 21 栋 4 层无电梯小洋房 + 1 栋 10 层复式电梯洋房**。房天下另设『泰华阳光海别墅』分区，需注意别墅是否已含在上述 2436 套内。\n备案名/推广名：备案『阳光海湾花园』，推广『泰华·阳光海』，Q房网收录名『泰华阳光海小区』。地址口径分歧：Q房网写悦和路 6 号，问答区与上一轮记录写宝源路/西乡大道交汇处——同一大盘不同出入口，11 号线碧海湾站约 267 米与 g05 的 station/d_m 吻合。", "residents_est": "算式：\n· 按深圳七普家庭户规模 2.4–2.7 人/户：2195×2.4 ≈ 5268 人 ～ 2436×2.7 ≈ 6577 人；\n· 本盘容积率仅 2.4、四房及以上占在售房源 56%、有别墅式小洋房与复式，自住改善属性强，按 3 人/户：2195×3 ≈ 6585 人 ～ 2436×3 ≈ 7308 人；\n· 综合区间约 5300–7300 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查（家庭户平均 2.4x 人/户）+ 自住型小区 3 人/户经验值。**估算值，非实测。**", "parking": "2798 个（Q房网小区页『停车位 2798 个』，未拆分地上/地下；停车费列地上 200 元/月、地下 200 元/月，说明地上地下都有）。", "parking_ratio": "自算，分母不同结果不同，两个都列：\n· 对 Q房网户数 2197：2798 ÷ 2197 = **1.27 个/户**；\n· 对备案套数 2436：2798 ÷ 2436 = **1.15 个/户**。\nQ房网页面自标『车位比例 1：1.13』，反推分母约 2476——更接近备案的 2436 而非它自己填的 2197。这反过来佐证了 2436 才是规划口径的总套数，而 2197 是中介库的住宅可售套数。无论取哪个分母，本盘车位都超过 1:1，在同批 2000 年代老盘里属于宽裕的。", "layouts": [ { "rooms": "2室", "area": "78.76-113.67㎡（中位 80.37㎡）", "share": "在售 8/127 = 6.3%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "3室2厅", "area": "77.64-169.52㎡（中位 84.9㎡；Q房网户型库列 3室2厅 80.42㎡，成交实见 80.5 / 97.51㎡）", "share": "在售 48/127 = 37.8%（同上）" }, { "rooms": "4室2厅", "area": "89.25-169.58㎡（中位 115.72㎡；成交实见 115.96㎡，在售实见 113.78 / 142.15㎡）", "share": "在售 54/127 = 42.5%（同上）" }, { "rooms": "5室2厅（含复式）", "area": "98.14-169.77㎡（中位 146.33㎡；Q房网户型库列 5室2厅 141.02㎡『结构：复式』）", "share": "在售 12/127 = 9.4%（同上）" }, { "rooms": "6室2厅", "area": "110.19-170.04㎡（中位 143.89㎡）", "share": "在售 5/127 = 3.9%（同上）" } ], "layouts_txt": "2室 78.76-113.67㎡（中位 80.37㎡） [在售 8/127 = 6.3%（按房源结构推算，非规划配比）] / 3室2厅 77.64-169.52㎡（中位 84.9㎡；Q房网户型库列 3室2厅 80.42㎡，成交实见 80.5 / 97.51㎡） [在售 48/127 = 37.8%（同上）] / 4室2厅 89.25-169.58㎡（中位 115.72㎡；成交实见 115.96㎡，在售实见 113.78 / 142.15㎡） [在售 54/127 = 42.5%（同上）] / 5室2厅（含复式） 98.14-169.77㎡（中位 146.33㎡；Q房网户型库列 5室2厅 141.02㎡『结构：复式』） [在售 12/127 = 9.4%（同上）] / 6室2厅 110.19-170.04㎡（中位 143.89㎡） [在售 5/127 = 3.9%（同上）]", "large_share": "≥120㎡ 占在售房源 **39/127 = 30.7%**；四房及以上 **71/127 = 55.9%**（**按在售房源结构推算，非规划配比**）。样本 127 套是本批里最大的，结论相对可靠。\n两个口径差距大（房间数口径 56% vs 面积口径 31%）的原因是本盘大量做『小面积多房』：4 室最小 89.25㎡、6 室最小 110.19㎡、7 室成交实见 112.01㎡。买家若按房间数选房会得到远比按面积选房更『大』的印象。Q房网问答区业主自述『绝大部分户型配有入户花园或内庭院，所有户型双阳台甚至三阳台』，也解释了同面积段能塞进更多房间。\n注：户型库共 536 个户型条目，说明户型极其碎（30 栋、高层 + 4 层洋房 + 复式混排），无法用少数几种主力户型概括。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 170.04, "resettlement_detail": "未发现回迁/保障房属性，判定为纯商品房，但证据强度只到『查无』级别。①旧改回迁安置房：搜『泰华阳光海 回迁 / 旧改 / 拆迁安置』未检索到任何指向本项目的城市更新单元规划或安置房记录（相关搜索词出现『2026 泰华片区拆迁名单』『泰华拆迁时间』，但均无对应内容，且『泰华』在深圳还指宝安中心区的泰华系列楼盘，不可据此推断）。②政府保障房：未见安居型商品房/人才房/公租房配建公告。③原村民集资房/统建楼：不适用——开发商为**泰华房地产（中国）有限公司**（上一轮记录的备案开发主体为深圳金荣泰房地产开发，同为泰华系），物业为深圳泰华物业管理有限公司，2007–2008 年开盘的招拍挂商品房。\n上一轮把本项目 resettlement 标为『未知』，本轮检索后可收窄为『未查到任何回迁/保障房线索』，但仍未见到规划国土部门的地块出让原文，故不写死。", "school_primary": "深圳市宝安区西湾小学（公办，地址：碧海湾开发区，距小区约 442 米，Q房网标『升学方式：派位』），为 Q房网卡片列在首位的对口小学。同卡片并列的还有：深圳市宝安区海港小学（距约 282 米，实际比西湾小学更近）、深圳市宝安区红树林外语小学（距约 564 米）、深圳市宝安区西乡碧海小学——四所小学并列，符合宝安区碧海片区大学区/共享学区的多校可填特征。", "school_middle": "深圳市海湾中学（公办）。Q房网小区卡片对口学校列表末位即为该校；同片区多个小区（合正汇一城、松茂御龙湾等）在 Q房网上的对口初中也都是海湾中学，可交叉佐证碧海片区初中学区的一致性。", "school_note": "口径：来自 Q房网（365淘好房）小区页/搜索卡片的对口学校字段，属**二手整理**，未比对宝安区教育局年度招生学区划分公告原文（本轮 sz.bendibao.com 拼图验证码拦截、宝安区政府站内搜索不可用）。\n积极信号：Q房网给本盘的『周边学校』评分 97 分，是本批 9 个小区里最高的——碧海片区 500 米内并排四所公办小学（海港 282m、西湾 442m、红树林外语 564m）+ 海湾中学，学位供给密度明显优于同批的前海妈湾（招商领玺，对口小学 1.8km）与光明（新地中央，初中未查实）。\n未查到：西湾小学/海港小学/海湾中学的历年录取积分线与学位紧张度；本盘属于哪一个具体的共享学区组团。风险提示：宝安区实行大学区+积分入学，四校并列不代表任选，最终按积分排序；深圳同一房产 6 年内学位被占用会导致无法申请，二手房务必查『学位锁定』状态。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数两个量级冲突（中介 2195–2197 vs 备案 2436），差额约 240 套的成因（是否含别墅/商铺）未查实；②别墅/小洋房分区是否计入总套数不明，房天下另设『泰华阳光海别墅』分区未展开核实；③车位未拆分地上/地下；④536 个户型条目的完整清单与各户型套数未查到，layouts / large_share 全为在售 127 套的结构推算；⑤建成年代口径分歧（Q房网 2004–2009 / 世联开盘分析报告 2007-08 / 深房网开盘 2008-09-27 / 上一轮推断 2008–2010），交楼具体年份仍未直接查到；⑥地址口径分歧（悦和路 6 号 vs 宝源路西南侧）；⑦学区未经宝安区教育局官网原文核验，无积分线；⑧本轮 WebSearch 配额耗尽，改用 curl + 头条搜索/Q房网直连，贝壳（captcha）、乐有家（403）、房天下（验证码）均被反爬拦截。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/shenzhen57038", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/shenzhen57038", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E6%B3%B0%E5%8D%8E%E9%98%B3%E5%85%89%E6%B5%B7", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E6%B3%B0%E5%8D%8E%E9%98%B3%E5%85%89%E6%B5%B7%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E6%8B%86%E8%BF%81%E5%AE%89%E7%BD%AE%20%E5%AE%9D%E5%AE%89" ], "done": true }, { "id": 446, "name": "松茂·御龙湾", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "碧海湾", "lines": "11", "d_m": 176.0, "area_m2": 40087, "built_year": "2017-2018（推测，2015-08开盘）", "type": "混合", "units_total": "两源冲突，均列出：**2157**（Q房网/365淘好房「松茂御龙湾（松茂御龙湾雅苑）」小区页『总户数』，同页楼栋总数9、单元总数13）／**2079**（深房网备案口径，前一轮记录）。差额78套，可能来自「住宅+商务公寓」是否合并计算。**本盘确为住宅与商务公寓混合**，有硬证据：①Q房网『物业用途』写「商住/住宅/商铺」；②『用水类型：商水、民水』『用电类型：商电、民电』并存；③Q房网在售62套的『用途』筛选器直接拆出「住宅 52套 / 公寓 10套」。但住宅与公寓各自的总套数**未查到拆分数**——2157与2079都是合计口径。", "residents_est": "按Q房网2157户估算：2157 × 2.4 ≈ 5177人；× 2.7 ≈ 5824人；按3人/户 ≈ 6471人。综合区间约 5200–6470 人。若取备案口径2079套则为 4990–5613人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模约2.4–2.7人/户（本次调研统一口径），非实测。**下修理由**：本盘容积率5.5、含商务公寓、在售房源中49㎡以下小户型与41-49㎡产品占一定比例，租住/单身比例应偏高，实际户均人口更可能落在2.4附近甚至以下。", "parking": "两源冲突：**2194个**（Q房网小区页『停车位』；停车费栏写「地上230元/月，地下230元/月」，地上地下均有，未给拆分数）／**2044个**（前一轮深房网口径）。两个数都保留。均为全盘总车位，未区分住宅车位与公寓/商铺车位。", "parking_ratio": "2194 ÷ 2157 = 1.017（约1:1.02）。Q房网同页自标『车位比例 1：0.93』，与其自身数据算不平（1:0.93 需约2006个车位），来源内部矛盾。按备案口径 2044 ÷ 2079 = 0.983。四种组合结果落在 0.93–1.02 之间，量级一致：**大致为1车位/1户**，这在深圳容积率5.5的高密盘中算配比较高。", "layouts": [ { "rooms": "1房（含商务公寓/loft）", "area": "约41.4-49.1㎡", "share": "在售62套中4套（6.5%）；Q房网户型库255个户型中1室占66个（25.9%）" }, { "rooms": "2房", "area": "约75.8-85.8㎡", "share": "在售62套中10套（16.1%）；户型库中2室占44个（17.3%）" }, { "rooms": "3房", "area": "约75.9-89.8㎡（高度集中在88-90㎡）", "share": "在售62套中33套（53.2%）——绝对主力；户型库中3室占77个（30.2%）" }, { "rooms": "4房", "area": "约83.4-89.6㎡的小四房 + 129.6-139.7㎡的大四房", "share": "在售62套中15套（24.2%）；户型库中4室占50个（19.6%）" }, { "rooms": "5房及以上", "area": "未查到具体面积", "share": "在售0套；户型库中5室及以上占16个（6.3%）" } ], "layouts_txt": "1房（含商务公寓/loft） 约41.4-49.1㎡ [在售62套中4套（6.5%）；Q房网户型库255个户型中1室占66个（25.9%）] / 2房 约75.8-85.8㎡ [在售62套中10套（16.1%）；户型库中2室占44个（17.3%）] / 3房 约75.9-89.8㎡（高度集中在88-90㎡） [在售62套中33套（53.2%）——绝对主力；户型库中3室占77个（30.2%）] / 4房 约83.4-89.6㎡的小四房 + 129.6-139.7㎡的大四房 [在售62套中15套（24.2%）；户型库中4室占50个（19.6%）] / 5房及以上 未查到具体面积 [在售0套；户型库中5室及以上占16个（6.3%）]", "large_share": "按Q房网在售房源结构推算（n=62，非规划配比）：①**按房间数**，四房及以上 = 15/62 ≈ 24.2%（户型库口径为 (50+16)/255 ≈ 25.9%，两者高度吻合）；②**按建面≥120㎡**，在售面积筛选器计数 110-130㎡ 3套 + 130-150㎡ 2套，其中≥120㎡的实际房源为129.61㎡×2、139.69㎡×2 共约4-5套，即 ≈ 6.5%-8.1%。在售面积分布高度集中：70-90㎡ 49套（79%）、50㎡以下 6套、50-70㎡ 1套、90-110㎡ 1套、110-130㎡ 3套、130-150㎡ 2套。**本盘是典型的「89㎡三房/四房」刚需高密盘**，四房占比不低但绝大多数是83-90㎡的小四房，真正的大面积产品只有129-140㎡的少量单位。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主（在售房源79%集中在70-90㎡；≥120㎡不足10%）", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 139.7, "resettlement_detail": "未查到回迁/保障房线索，倾向为纯商品项目（住宅+商务公寓+商铺）但**未能证否**。开发商与物业公司同为深圳市松茂房地产集团有限公司（Q房网小区页两栏一致），位于宝安区西乡街道碧海片区、银田路与宝怡路交汇处（前轮记为宝源路与银田路交汇处，同一街区），占地39063㎡（与OSM 40087㎡吻合）、总建面288454㎡、容积率5.50。本轮无法执行「松茂御龙湾 回迁 / 旧改 / 城市更新单元规划 / 安居房配建」等定向检索（WebSearch额度耗尽，主流搜索引擎均被反爬拦截），因此①旧改回迁安置房 ②政府保障房配建 ③原村民统建楼 三种情形均未能逐一排除，记为「未查到线索」而非「无」。", "school_primary": "对口为多校（大学区特征）：深圳市宝安区海港小学（公办，兴业路与共乐路交汇处，距约235米，升学方式『派位』）／深圳市宝安区红树林外语小学（公办，金海路与兴业路交汇处，距约488米，『派位』）／深圳市宝安区西湾小学（公办，碧海湾开发区，距约520米，『派位』）／深圳市宝安区西乡碧海小学", "school_middle": "深圳市海湾中学", "school_note": "二手来源（Q房网/365淘好房：小区搜索结果页列出4所小学+1所初中，小区详情页「附近学校」板块展开了其中3所的性质/地址/距离/升学方式）。**关键口径：3所已展开的小学升学方式全部标『派位』，且一个小区对应4所小学——宝安区碧海片区实行大学区（多校划片）**，业主填报多校志愿、按积分排序+电脑派位分配，不存在「买房锁定某一所小学」。初中对口深圳市海湾中学（该校同时出现在周边多个小区的对口列表中，属片区中学）。**未核到宝安区教育局官网当年度学区划分公告与积分线**（本次会话WebSearch额度已耗尽，宝安政府在线无可用站内搜索入口）。因此：划分文件年份、大学区确切边界、各校积分录取线、学位是否被前手占用（同一房产6年内已用过）均未查实。另需特别注意——**本盘含商务公寓（40年产权），商务公寓在深圳原则上不享有学位**，购房若冲着学位来，必须确认所购单位是70年产权住宅而非公寓。购房须以当年度宝安区教育局招生公告为准。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①总户数两源冲突（2157 vs 2079），且住宅与商务公寓的套数拆分完全未查到——只知道在售房源里住宅52套/公寓10套这个比例样本；②车位两源冲突（2194 vs 2044），未拆地上/地下，未区分住宅与公寓/商铺车位；③Q房网自标车位比1:0.93与其自身数据矛盾；④户型配比只有在售62套样本与户型库255条目，无规划套数配比；⑤在售房源中出现「4室0厅 41.4㎡」这类明显异常的标注（应为loft公寓或中介错录），说明平台房型标注存在噪声；⑥回迁/旧改/保障房配建三类情形本轮无法定向检索，未能证否；⑦建成年代两源冲突：Q房网标「2013年-2016年」，前轮按2015-08开盘推断为2017-2018交付——Q房网的2013-2016更可能是竣工备案年份，前轮的推断值应予下修，但仍无权威交付时间；⑧学位：大学区边界、积分线、学位占用、公寓是否有学位均未查实。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/3506147", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/3506147", "https://shenzhen.qfang.com/garden/rent/3506147", "https://shenzhen.qfang.com/layout/3506147", "https://shenzhen.qfang.com/garden?keyword=%E5%BE%A1%E9%BE%99%E6%B9%BE" ], "done": true }, { "id": 447, "name": "香缇湾花园", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "碧海湾", "lines": "11", "d_m": 129.0, "area_m2": 29852, "built_year": "2008-2009", "type": "住宅小区", "units_total": "两个口径：729（Q房网小区页「总户数」，条目名「中熙香缇湾」，别名「香缇湾花园」，金海路25号）／796（上一轮记录的深房网「备案套数」）。备案套数是预售/现售许可口径，通常更接近真实住宅套数；Q房网的「总户数」口径来源不明。深圳都市圈页面无户数字段。★住宅与非住宅未拆分：Q房网「物业用途」记「住宅/商铺」，深圳都市圈记「普通住宅/商业/底商」，即含商业底商，未见商务公寓；两个户数都没有把商铺数单列。", "residents_est": "约 1750–2390 人。算式（按 Q房网 729 户）：729 × 2.4 = 1750；× 2.7 = 1968；× 3.0 = 2187。按深房网备案 796 套：1910 / 2149 / 2388 人。★按户数推算，非实测。本盘主力户型 89㎡ 三/四房、位置在西乡碧海片区、Q房网评价为「居家舒适性楼盘、自带泳池和幼儿园」，自住比例应较高，取 2.7–3.0 更贴近实际。乘数区间沿用任务给定的深圳七普家庭户规模口径 + 自住经验值 3.0。", "parking": "两源冲突：Q房网记 800 个，深圳都市圈记 982 个，差 182 个。均为「总车位」口径，未拆分地上/地下（Q房网停车费栏写「地上220元/月，地下220元/月」，说明地上地下都有）。★Q房网「小区缺点」栏直接写「小区停车位较为紧张」，与 800 这个偏低的口径更吻合。", "parking_ratio": "1.00–1.35 车位/户，取决于取哪组数。算式：800 ÷ 729 = 1.097；982 ÷ 729 = 1.347；800 ÷ 796 = 1.005；982 ÷ 796 = 1.234。★四种组合都 ≥1.0，纸面上车位是够的，但 Q房网业主评价说「停车位较为紧张」，两者矛盾——可能是部分车位被产权出售/长租占用，或 982 这个数里含了非住宅配套车位。Q房网自称「车位比例 1：0.91」与其自身数据（800/729=1.10）算不通，不采信。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "79.56 / 81.85 / 88.70 / 89.02 / 89.33㎡（在售样本）", "share": "在售 29 套中 12 套 = 41.4%（按房源结构推算，非规划配比）" }, { "rooms": "4房", "area": "89.17 / 89.18 / 89.21 / 89.22 / 89.25 / 89.83㎡（在售样本）", "share": "在售 29 套中 13 套 = 44.8%（按房源结构推算）。★注意：89㎡ 这一个面积段同时被登记成「3室」和「4室」，说明同一户型有三房和四房两种改法，房间数不能当原始设计看" }, { "rooms": "5房/6房", "area": "161.12㎡（在售样本，登记为5室）；Q房网户型库在册「6室3厅 161.14㎡」", "share": "在售 29 套中 4 套 = 13.8%（按房源结构推算）" } ], "layouts_txt": "3房 79.56 / 81.85 / 88.70 / 89.02 / 89.33㎡（在售样本） [在售 29 套中 12 套 = 41.4%（按房源结构推算，非规划配比）] / 4房 89.17 / 89.18 / 89.21 / 89.22 / 89.25 / 89.83㎡（在售样本） [在售 29 套中 13 套 = 44.8%（按房源结构推算）。★注意：89㎡ 这一个面积段同时被登记成「3室」和「4室」，说明同一户型有三房和四房两种改法，房间数不能当原始设计看] / 5房/6房 161.12㎡（在售样本，登记为5室）；Q房网户型库在册「6室3厅 161.14㎡」 [在售 29 套中 4 套 = 13.8%（按房源结构推算）]", "large_share": "四房及以上：在售 29 套中 17 套 = 58.6%（但其中 13 套的建面只有 89㎡，是 89㎡ 做四房，不是真正的大户型）；≥130㎡：29 套中 4 套 = 13.8%（面积分桶：70-90㎡ 25 套 = 86.2%、150-200㎡ 4 套 = 13.8%；其余分桶全为 0）。★这是个极端的「两段式」分布：要么 79-89㎡，要么 161㎡，中间完全没有。因此判定大小户型时应以面积为准而不是房间数——按 ≥120㎡ 口径只有 13.8%。★均为按在售房源结构推算，不是规划配比。上一轮记录的安居客小区简介称户型为「3室-6室、80-164㎡」，与在售结构一致；深房网备案信息里出现「二房(6)、四房(2)」的户型登记，与 89㎡ 三/四房两改的现象也对得上。", "layout_verdict_raw": "中小户型为主", "layout_verdict": "中小户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 161.14, "resettlement_detail": "无回迁房。深圳都市圈「交易权属」明确标注「商品房」，开发商为深圳市中熙房地产开发有限公司、物业为深圳市中熙物业管理有限公司（Q房网/都市圈一致），2008-2009 年建成（Q房网 2009 年、都市圈 2009 年、上一轮安居客记 2008 年竣工、深房网记 2008-08-08 开盘）。未查到旧改回迁安置、政府保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建、或原村民集资房/统建楼的记录。", "school_primary": "共享学区（4 校，可填 4 个志愿）：西湾学校（小学部）、碧海小学、海港小学、宝安小学（集团）红树林外国语小学；该共享学区还可分享【西乡小学、共乐小学、龙腾小学】共享学区学位", "school_middle": "共享学区（3 校）：海湾中学、西湾学校（初中部）、云启学校（初中部，借址西乡中学高中部）；该共享学区还可分享西乡中学（初中部）学位", "school_note": "★来源为一手官方文件《宝安区2026年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》（宝安区教育局，post_12835639）+ 宝安区教育局官方「学区地图」系统后端数据。①先定位：深圳都市圈行政区划字段显示本盘属【宝安区西乡街道劳动社区】，地址金海路25号，属碧海片区（11号线碧海湾站旁）。②小学（第2学区）：官方文件序号 1【西湾学校（小学部）】招生范围「铜鼓路、碧海湾高尔夫俱乐部以南，金湾大道以东，西乡大道以北，宝安大道以西」，备注「共享学区（可分享【西乡小学、共乐小学、龙腾小学】共享学区学位）」，同一范围块下序号 2-4 为【碧海小学】【海港小学】【宝安小学（集团）红树林外国语小学】——四校共享，可填 4 个志愿，填满后还能再分享西乡小学/共乐小学/龙腾小学的学位。③用小区坐标（Q房网 BD09 113.865195, 22.582852）做官方学区多边形落点检验，同时落在这四所小学的多边形内，与文件的四校共享完全一致——这是本组 9 个小区里学区证据链最干净的一条。④初中（第2学区）：官方文件序号 5【海湾中学】招生范围「西乡大道以北、航城大道以南、107国道以西至海边（金海路以南，兴业路以西除外）」，备注「共享学区（可分享西乡中学初中部学位）」，同一范围块下序号 6-7 为【西湾学校（初中部）】【云启学校（初中部）】。落点检验结果也是【海湾中学】多边形（其 XQ 字段写「第2学区」）。⑤★这里有一个需要买家自己确认的边界：海湾中学范围里排除了「金海路以南，兴业路以西」的区域，那块归【宝安第一外国语学校（集团）（初中部）】（单享学区，范围(2)「西乡大道以北，金海路以南，兴业路以西至海边」）。本盘地址正好是「金海路25号」，压在这条界线上。落点检验把它判在海湾中学一侧（宝安一外初中部的多边形不含该点），但地址门牌在路上，建议按房屋编码在官方系统复核。⑥宝安区志愿规则（《宝安区2026年秋季义务教育新生入学指引》）：共享学区内几所学校就填几个志愿、顺序自选；分享学区必须先把共享学区的学校全部填满，才能填被分享的学校；单享学区只能填 1 所。⑦学位占用风险：宝安区自 2018 年起全区公办学校实行学位房制度，房屋一旦被录取即被学位锁定，锁定期内不能再用于申请宝安区义务教育公办学位，可用「深圳市宝安区学位房使用情况查询」核查。⑧★本盘的一个提示：Q房网把用水/用电类型都标成「商水/商电」（都市圈则标「商水/民水、商电/民电」）。若某个房号的房产证房屋用途不是「住宅」，按宝安入学指引商铺/写字楼不能申请学位、商务公寓只能按「特殊住房」算 85 分基础分档。买前需确认目标房号的房屋用途。⑨录取按积分排队，官方只公布招生班数不公布积分线，故不给积分线数字（西湾学校小学部 8 班、碧海小学 4 班、海港小学 6 班、红树林外国语小学 8 班；海湾中学 15 班、西湾学校初中部 6 班、云启学校初中部 4 班）。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①户数两源冲突（Q房网 729 / 深房网备案 796），未能定论。②车位数两源冲突（800 / 982），未拆分地上/地下；且纸面车位比 ≥1.0 与业主「停车紧张」的评价矛盾，未能解释。③楼栋数：Q房网「楼栋总数 2 / 单元总数 9」明显自相矛盾（同页又说 9 个单元），深圳都市圈记 9 栋、上一轮安居客记「9 栋高层」——本条采信 9 栋，Q房网的「2」判为错录。④绿化率两源不同：Q房网 36%、都市圈 30%（上一轮安居客 36%）。⑤商铺数与住宅套数没有任何来源拆分。⑥水电类型两源打架（Q房网全商水商电 vs 都市圈商民混合），影响房屋性质判断。⑦全盘户型配比表未公开，只能用在售 29 套做结构推算；且 89㎡ 同时登记为 3室/4室，房间数不可靠。⑧初中学区压在「金海路」这条边界上，落点检验与文字排除条款之间存在解释空间，需按房屋编码复核。⑨积分线未查到（官方不公布）。⑩户均人口乘数区间沿用任务给定口径，未核到统计局七普公报原文。", "sources": [ "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/58619", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/58619", "https://sz.dushiquan.net/xiaoqu/3826/", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835639.html", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835642.html", "https://www.baoan.gov.cn/jyj/zwgk/zdly/zsxx/content/post_12835659.html", "https://zs.baoan.edu.cn/visitbagbxyxqdt", "https://zs.baoan.edu.cn/visitbagbcyxqdt" ], "done": true }, { "id": 448, "name": "榕江壹号院", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "碧海湾", "lines": "11", "d_m": 0.0, "area_m2": 26960, "built_year": "2024", "type": "住宅小区", "units_total": "397 套住宅（深圳房地产信息网备案库总房源 397）。该数字有项目动态直接背书，原文（2021-11-23）：『榕江壹号院：项目已取证，可售397套建面约120-201㎡3-5房住宅产品，均价约7.8万/㎡，于11月28日线上开盘』。物业类型登记为「商品住宅、商业」，即另有商业单元，但 397 这个数在动态里被明确限定为「住宅」，因此 397 可作为住宅套数使用。上一轮筛查记的 397-405 区间中，405 来自一篇 2021 年自媒体，无官方背书，本轮以 397 为准。无商务公寓。", "residents_est": "约 950-1070 人。算式：397 套（备案住宅套数）× 2.4-2.7 人/户 = 953-1072 人；按自住 3 人/户则约 1191 人。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查家庭户平均规模区间（本任务给定口径 2.4-2.7 人/户，本轮未重新抓取公报原文复核）。本盘为 120-201㎡ 全大户型改善盘，家庭规模大概率高于全市均值，按 3 人/户的 1191 人可能更贴近实际。为按户数×户均人口的推算值，非实测。", "parking": "632 个（深圳房地产信息网备案页『车位数：632』，未分地下/地上）。本盘容积率 2.95、占地 23441.43㎡，车位应基本为地下。深圳都市圈小区库未收录本盘（2024 年新盘），无第二个来源可交叉。", "parking_ratio": "1.59 车位/户。算式：632 ÷ 397 = 1.592。按深圳标准属高配，与全大户型改善盘定位一致。", "layouts": [ { "rooms": "3房", "area": "120㎡（B/C座02户型）", "share": "未知（销控表无数据）" }, { "rooms": "3房", "area": "120㎡（B/C座03户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房", "area": "120㎡（B/C座01户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "4房", "area": "161㎡（A座03户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "5房", "area": "183㎡（A座02户型）", "share": "未知" }, { "rooms": "5房", "area": "201㎡（A座01户型）", "share": "未知" } ], "layouts_txt": "3房 120㎡（B/C座02户型） / 3房 120㎡（B/C座03户型） / 4房 120㎡（B/C座01户型） / 4房 161㎡（A座03户型） / 5房 183㎡（A座02户型） / 5房 201㎡（A座01户型）", "large_share": "≥120㎡ 占 100%（397 套全部）；四房及以上按户型种类算占 4/6。依据是深圳房地产信息网备案户型库 6 个户型全部 ≥120㎡（120/120/120/161/183/201㎡），且项目动态原文写明可售 397 套均为「建面约120-201㎡3-5房住宅产品」——两处相互印证，属官方备案口径的精确判定，不是按房源结构推算。各户型的具体套数未公开（销控表无数据），所以「四房及以上」的按套数占比算不出来，只能给出按户型种类的 4/6。\n\n重要更正：上一轮筛查记录的冲突项——2021 年一篇自媒体（财富青年）称『规划405户中面积低于90㎡的为328户约81%』——本轮已被官方备案数据证伪。备案 6 个户型的最小面积就是 120㎡，住宅建面 129913.03㎡ ÷ 397 套 ≈ 327㎡/套（含公摊与商业部分）或按计容住宅口径每套仍远超 90㎡，与「81% 低于90㎡」完全不相容。该自媒体说法不予采信。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 201.0, "resettlement_detail": "无回迁房、无保障房配建的证据。深圳房地产信息网记开发商「深圳市榕江实业有限公司」、物业「深圳榕御汇物业投资管理有限公司」、物业类型『商品住宅、商业』，2021-11-18 开盘、2024-04-10 最早交房，走的是完整商品房预售备案流程。该库开发商简介原文：『榕江地产总部位于深圳…成立于1994年，在深圳开发有榕苑、汇龙苑、漾福居、菁英趣庭、碧水龙庭、榕江天御等多个经典楼盘』——为民营房企，非村股份合作公司。未检索到旧改回迁安置、安居型商品房/公租房/人才房配建、或原村民集资房/统建楼的任何线索。深圳都市圈小区库未收录本盘，无第二方权属登记可交叉。", "school_primary": "未查实", "school_middle": "未查实", "school_note": "未取得宝安区教育局官方学区划分文件，不作推测。可确认的定位：深圳房地产信息网记项目地址『深圳市宝安区西乡街道宝源路和金海路交汇处（11号线碧海湾地铁站C出口）』（本条 OSM 记 d_m=0.0，即地块与站点范围重叠）。宝安区学区划分近年主要通过区级学位申请系统的电子地图发布，无静态可抓取文档；本轮头条搜索亦未检出针对本盘的学区结论。宝安区小学按学区积分入学，存在大学区/共享学区与同一房产六年内学位被占用的情形——本盘 2024 年才交房，属新小区，首批业主一般不受「六年内学位被占用」影响，但对口学校本身是否已建成投用未查实。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "①学位三字段未查实：宝安区学区划分以区级招生系统电子地图形式发布，无静态文档可抓；本地宝、贝壳、安居客学区整理页被反爬拦截。②各户型套数全缺（销控表无数据），四房及以上的按套数占比算不出。③楼栋数未查实：szhome 未给栋数，都市圈未收录本盘；安居客称 A/B/C 座各分 1、2 单元（上一轮所记，本轮无法复核）。备案户型编号出现「A座01/02/03」「B/C座01/02/03」，可佐证至少 A、B、C 三座。④车位数、绿化率、物业费等均只有 szhome 单一来源，无法交叉验证。⑤占地面积 szhome 23441.43㎡ 与本条 OSM 地块 26960㎡ 相差约 13%，未核实边界差异来源。⑥WebSearch 配额本任务开始前已耗尽（200/200），Brave/Bing/DuckDuckGo/searxng 在本机出口 IP 被限流或降级，仅头条搜索可用。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/8989.htm", "https://bol.szhome.com/housedetail/8989.html", "https://bol.szhome.com/hx/8989.html" ], "done": true }, { "id": 449, "name": "锦明花园", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "碧海湾", "lines": "11", "d_m": 26.6, "area_m2": 25367, "built_year": "2009", "type": "住宅小区", "units_total": "**住宅 543 套**（深圳房地产信息网备案名『锦明花园』、推广名『锦新明铭邸』，项目页明确『总房源：543』；类型『商品住宅、其他』，无商务公寓）。该数与上一轮记录一致，双轮互证。\n【纠正 Q房网】Q房网小区页写『总户数 481』——该数极可能是从深房网项目页的『在售（481）』字段误抓的（同页另有『已售（333）』，333+481=814 明显超过 543，说明深房网这两个销控数字本身也是陈旧/错乱的，不能当户数用）。本条采信备案 543 套。\n楼栋：深房网楼评『由**六栋高 11 层的小高层建筑半围和三栋高 22–23 层的高层建筑**合围而成』= 共 9 栋，正好对上 Q房网记录的『单元总数 9』；Q房网的『楼栋总数 1』是错的。上一轮记录的『23 层高层』只描述了其中 3 栋高层，漏了 6 栋 11 层小高层——本轮更正。\n技术指标：占地 26129.43㎡（与 OSM 面 25367㎡ 吻合）、总建筑面积 88906.2㎡、容积率 2.6、建筑覆盖率 25%。（Q房网记容积率 2.5、绿化率 32%，与备案 2.6 略有出入。）", "residents_est": "算式：\n· 按深圳七普家庭户规模 2.4–2.7 人/户：543×2.4 ≈ 1303 人 ～ 543×2.7 ≈ 1466 人；\n· 本盘计容套均约 125㎡（占地 26129.43㎡ × 容积率 2.6 ≈ 67937㎡ 计容建面 ÷ 543 套），主力是 112–166㎡ 大三房，容积率仅 2.6、覆盖率 25%，自住改善属性明显，按 3 人/户 ≈ 1629 人；\n· 综合区间约 **1300–1630 人**。乘数出处：深圳市第七次全国人口普查（家庭户平均 2.4x 人/户）+ 自住型小区 3 人/户经验值。**估算值，非实测。**", "parking": "两个口径：\n· **500 个**——深圳房地产信息网项目页『车位数：500』（备案/规划口径，与上一轮记录一致）；\n· 488 个——Q房网小区页『停车位 488 个』，停车费列地上 200 元/月、地下 200 元/月。\n两者差 12 个，量级一致，不影响判断。分布可从 Q房网物业描述读出：『**地下车库在宝源路这边，人车分流，地上车位在银田路这边**』——地上地下都有，但没有给出分项数量。", "parking_ratio": "自算（用备案口径最稳）：500 ÷ 543 户 = **0.92 个/户**。\n其他组合：488 ÷ 543 = 0.90；若误用 Q房网的 481 户则 488 ÷ 481 = 1.01。Q房网页面自标『车位比例 1：1.12』与上述任一组合都对不上（1.12 反推分母约 436），不采信。\n**0.92 个/户 意味着车位不够一户一个**，与 Q房网『小区缺点』里业主自述的『**地下停车位比较少，车位比较紧张**』完全吻合——这条主观抱怨反过来佐证了 0.9 左右这个偏紧的比值，而不是 1.12。", "layouts": [ { "rooms": "二房", "area": "自 84.21㎡ 起（备案户型库面积下限）", "share": "**备案户型库：二房共 2 种（2/14 户型种类）**；在售二手仅 1/23" }, { "rooms": "三房（主力）", "area": "备案已披露的三种：A1-5 座 A/B 偶数户型 112.22–114.54㎡、A/B 奇数户型 113.43–114.54㎡、C/D 偶数户型 118.63–120.76㎡；楼评口径『以 100–166㎡ 的三房为主力户型』", "share": "**备案户型库：三房共 9 种（9/14 户型种类）**；在售二手 13/23 = 57%，实测 84.87–130.26㎡、中位 126.68㎡" }, { "rooms": "四房及以上", "area": "备案面积上限 152.94㎡；Q房网户型库另见 6室3厅 151.21㎡、6室3厅 115㎡、5室3厅 125.38㎡（复式）", "share": "**备案户型库：四房及以上共 3 种（3/14 户型种类）**；在售二手 9/23 = 39%（4室6、5室2、6室1）" } ], "layouts_txt": "二房 自 84.21㎡ 起（备案户型库面积下限） [**备案户型库：二房共 2 种（2/14 户型种类）**；在售二手仅 1/23] / 三房（主力） 备案已披露的三种：A1-5 座 A/B 偶数户型 112.22–114.54㎡、A/B 奇数户型 113.43–114.54㎡、C/D 偶数户型 118.63–120.76㎡；楼评口径『以 100–166㎡ 的三房为主力户型』 [**备案户型库：三房共 9 种（9/14 户型种类）**；在售二手 13/23 = 57%，实测 84.87–130.26㎡、中位 126.68㎡] / 四房及以上 备案面积上限 152.94㎡；Q房网户型库另见 6室3厅 151.21㎡、6室3厅 115㎡、5室3厅 125.38㎡（复式） [**备案户型库：四房及以上共 3 种（3/14 户型种类）**；在售二手 9/23 = 39%（4室6、5室2、6室1）]", "large_share": "**≥120㎡ 占在售房源 18/23 = 78%**（按在售 23 套房源结构推算，非规划配比）；四房及以上 9/23 = 39%。\n交叉佐证：计容套均 ≈ 125㎡（26129.43×2.6÷543），与『≥120㎡ 占多数』相互印证——套均 125㎡ 的盘不可能以中小户型为主。备案户型面积区间 84.21–152.94㎡，开发商自述『低密度**中大户型**欧式高尔夫景观生活社区』『以 100–166㎡ 的三房为主力户型』。\n**注意判定的性质**：本盘的『大』体现在**大三房**（112–166㎡ 的三房占备案户型种类的 9/14），而不是四房——按房间数看只有 39% 是四房及以上，按面积看却有 78% 过 120㎡。上一轮记录的『三房约 113㎡ 为主』只抓到了三房里最小的那一档（A/B 户型 112–114㎡），漏掉了 118–166㎡ 的更大三房，本轮更正。", "layout_verdict_raw": "大户型为主", "layout_verdict": "大户型为主", "has_4room": "有", "max_area": 166.0, "resettlement_detail": "未发现回迁/保障房属性，判定为纯商品房。①旧改回迁安置房：搜『锦明花园 / 锦新明铭邸 回迁 / 旧改 / 安置』未检索到任何指向本项目的城市更新单元规划或安置房记录；深圳房地产信息网项目类型登记为『**商品住宅、其他**』，开发商为**深圳市锦新明实业有限公司**（Q房网记开发商『深圳市锦新明集团有限公司』、物业『深圳市锦新明物业管理有限公司』，同一家族企业），2008-07-22 开盘的招拍挂商品房。②政府保障房：未见安居型商品房/人才房/公租房配建公告。③原村民集资房/统建楼：不适用。\n上一轮把本项目 resettlement 标为『未知』，本轮检索后可收窄为『未查到任何回迁/保障房线索』，但仍未见到规划国土部门的地块出让原文，故不写死。\n【防混淆】搜索联想词里出现的『锦城明郡 e 区是回迁楼吗』指的是另一个完全不同的楼盘；『锦新小区改造进展』亦非本盘。", "school_primary": "深圳市宝安区西湾小学（公办，地址：碧海湾开发区，**距小区仅约 230 米**，Q房网标『升学方式：派位』），为 Q房网卡片列在首位的对口小学。同卡片并列：深圳市宝安区海港小学（距约 595 米）、深圳市宝安区红树林外语小学（距约 900 米）、深圳市宝安区西乡碧海小学——四校并列，符合宝安区碧海片区大学区/共享学区特征。", "school_middle": "深圳市海湾中学（公办）。Q房网小区卡片对口学校列表末位即该校；小区周边公交站直接叫『海湾中学』，距离很近。", "school_note": "口径：对口学校名单来自 Q房网（365淘好房）小区页/卡片，属**二手整理**，未比对宝安区教育局年度招生学区划分公告原文（本轮 sz.bendibao.com 拼图验证码拦截、宝安区政府站内搜索不可用）。\n**强交叉佐证**：本盘与同批的『泰华·阳光海』（id 445）同属碧海片区、直线距离数百米，两者在 Q房网上的对口学校组合**完全相同**（西湾小学 + 海港小学 + 红树林外语小学 + 西乡碧海小学 + 海湾中学），片区同批的合正汇一城、松茂御龙湾也是同一组合——四个独立小区页给出同一份名单，说明这是碧海片区的真实学区口径，而非单页录入错误。Q房网给本盘『周边学校』评分 97 分，与泰华·阳光海并列本批最高；且西湾小学距本盘 230 米，比距泰华·阳光海（442 米）更近。\n未查到：西湾小学/海湾中学的历年录取积分线与学位紧张度；本盘属于哪个具体共享学区组团。风险提示：宝安区大学区+积分入学，多校并列不代表任选；深圳同一房产 6 年内学位被占用会导致无法申请，二手房务必查『学位锁定』状态。", "confidence": "确认", "field_gaps": "①车位两个口径 500（备案）/488（Q房网）差 12 个，未拆分地上/地下具体数量；②14 种户型只查到 3 种三房的具体面积与销控（112.22–114.54 / 113.43–114.54 / 118.63–120.76㎡），其余 11 种（含 2 种二房、6 种三房、3 种四房及以上）的面积与套数未查到，large_share 只能用在售 23 套推算 + 计容套均倒算佐证；③容积率口径小分歧（备案 2.6 vs Q房网 2.5）；④建成年代口径分歧（Q房网/幸福里 2009 年建成 vs 备案 2008-07-22 开盘），交楼具体年份未直接查到；⑤深房网销控字段『已售 333 / 在售 481』与总房源 543 矛盾（相加 814），该页最后更新于 2017-08-07，数据陈旧，不可用于任何计算；⑥回迁/保障房只做到『查无』，未见地块出让原文；⑦学区未经宝安区教育局官网原文核验，无积分线；⑧本轮 WebSearch 配额耗尽，改用 curl + 头条搜索/Q房网/深圳房地产信息网直连，贝壳（captcha）、乐有家（403）、房天下（验证码）均被反爬拦截。", "sources": [ "https://bol.szhome.com/house/1585.htm", "https://bol.szhome.com/search.html?xzq=0&zone=0&dtyx=0&dtst=0&price=0&hx=0&xszt=0&ord=0&prif=0&prit=0&kwd=%E9%94%A6%E6%98%8E&page=1", "https://shenzhen.qfang.com/garden/desc/56660", "https://shenzhen.qfang.com/garden/sale/56660", "https://so.toutiao.com/search?keyword=%E9%94%A6%E6%98%8E%E8%8A%B1%E5%9B%AD%20%E9%94%A6%E6%96%B0%E6%98%8E%E9%93%AD%E9%82%B8%20%E5%9B%9E%E8%BF%81%20%E6%97%A7%E6%94%B9%20%E5%AE%89%E7%BD%AE%20%E5%AE%9D%E5%AE%89%20%E8%A5%BF%E4%B9%A1" ], "done": true }, { "id": 451, "name": "圣淘沙骏园", "district": "宝安区", "street": "西乡街道", "station": "西乡", "lines": "1", "d_m": 7.7, "area_m2": 57461, "built_year": "2006", "type": "住宅小区", "units_total": "两个口径，含义不同，都列出：①规划总户数 984 户——两个独立来源一致：房天下小区页（「绿化率:40%；停车位:860个停车位；楼栋总数:11栋；总户数:984户」）与深房网楼盘页（「规划总户数984户、停车位860个、容积率2.1、绿化率37.4%」）。②总房源 1134 套——深房网同一页面的另一字段。两者相差150套。合理解释：984为「规划住宅户数」，1134为平台统计的「总房源数」（可能把底商/商铺、或复式拆分后的产权单元、或某期扩建部分计入）。做居住测算应采用 984（住宅套数口径）。无独立商务公寓。项目其余指标：占地约63,094㎡、建筑面积约132,600㎡、容积率2.1，开发商宏发房地产，物业宏业物业。", "residents_est": "无小区级常住人口公开数据，按户数×户均人口推算，非实测：① 按深圳七普家庭户规模2.4–2.7人/户 → 984 × 2.4 = 约2,360人；984 × 2.7 = 约2,657人。② 按自住为主3人/户 → 984 × 3 = 约2,950人。综合区间约 2,360–2,950人。口径提醒：本盘2006/2007年入伙，是宝安西乡1号线西乡站旁的成熟大盘，容积率仅2.1、绿化率约40%，属低密度改善型社区，且户型偏大（二房66–80㎡到五房复式，赠送率高、多数户型带入户花园与挑高露台、实用率可超100%），自住家庭为主、多口之家比例高，实际户均取2.8–3.0更贴近，即约2,750–2,950人。若按口径②的1134套计，上限可到约3,400人，但1134口径含义不明，不建议使用。", "parking": "860个（房天下小区页与深房网楼盘页两个来源一致标注「停车位860个」，双源互证，可信度较高）。地上/地下拆分未查到——本盘容积率仅2.1、板楼为主的低密度形态，通常地下车库为主并含部分地面车位，但未获证实。属「总车位」口径，是否含底商车位未说明。另注：2014年一篇本地房产整理文写本盘「车位充足」，与0.87的配比相符（对2006年交付的深圳楼盘而言算高的）。", "parking_ratio": "860 ÷ 984户 = 0.874，即约 1:0.87。若改用「总房源1134套」为分母：860 ÷ 1134 = 0.758（1:0.76）。以住宅套数口径（984）计算的 0.87 更有参考意义。横向看：对一个2006年交付的深圳社区，0.87 属明显偏好的水平（同期多数楼盘在0.5–0.7），与容积率仅2.1的低密度形态相符。", "layouts": [ { "rooms": "2房", "area": "约66-80㎡", "share": "未知（无规划配比公开）" }, { "rooms": "3房 / 3+1房", "area": "约89-120㎡", "share": "未知。二手挂牌中「高拓大三房 3+1房」为常见流通品类" }, { "rooms": "4房", "area": "约103-140㎡（下端有103㎡的四房实例，主力段约126-140㎡）", "share": "未知。注意本盘赠送多、实用率超100%，103㎡也能做出四房，故不能用「四房=大面积」简单换算" }, { "rooms": "5房 / 复式", "area": "约137.87㎡及以上（有137.87㎡五房挂牌实例）", "share": "未知，套数少" } ], "layouts_txt": "2房 约66-80㎡ / 3房 / 3+1房 约89-120㎡ / 4房 约103-140㎡（下端有103㎡的四房实例，主力段约126-140㎡） / 5房 / 复式 约137.87㎡及以上（有137.87㎡五房挂牌实例）", "large_share": "无精确统计，按房源结构推算（非规划配比）：全盘面积段约66–140㎡+（五房复式更大），≥120㎡ 的部分主要是四房的126–140㎡一档与五房复式；三房上端（接近120㎡）处于临界。由于二房66–80㎡与三房89–120㎡在挂牌中占比明显更高，判断 ≥120㎡ 大致在 15%–25% 量级——但这是基于在售/在租房源结构的观感推断，不是统计数据，不应引用为数字。一个必须注意的口径陷阱：本盘赠送率极高（绝大多数户型带入户花园和挑高露台，实用率可超100%），出现了「103㎡做四房」的实例，因此「四房套数」与「≥120㎡套数」在本盘并不等价，用房间数推面积会明显高估大户型比例。", "layout_verdict_raw": "户型跨度大", "layout_verdict": "户型跨度大", "has_4room": "有", "max_area": 140.0, "resettlement_detail": "未查实，倾向于「无」但证据不足。检索「圣淘沙骏园 回迁/旧改/城市更新/安居房」未返回任何相关结果（搜索引擎在该查询上返回空结果，非「明确无记录」）。可支持「常规商品房」判断的间接事实：开发商为宏发房地产（深圳本土商品房开发商），物业为宏业物业，2006年前后按商品房销售并交付，2021–2022年二手挂牌普遍标注「满五唯一、红本在手」，属正常商品房产权流转形态；未见任何城市更新单元规划公告、拆迁安置协议或保障房（安居型商品房/公租房/人才房）配建批次与本盘关联。①旧改回迁 ②政府保障房 ③原村民集资房/统建楼 三类均未见记录，但因该次检索返回为空而非实质性否定，故本项标为「未查实」而非「无」。", "school_primary": "未查实（存在多个候选，且宝安区实行共享学区，本就不是一对一关系）。检索到的候选清单有两组、且不一致：①2021–2022年中介房源页反复标注的一组：西湾小学、碧海小学、海港小学、西湾红树林小学（四校并列，形态上就是共享学区）。②2014年一篇本地房产整理文写：「学位：西乡中心小学 or 海港小学（两个学校均可申请就读，海港小学为14年新学校）」。两组只有「海港小学」交集。因年份跨度大（2014 vs 2022）且宝安学区历年调整，无法判定当前口径，故不给确定答案。", "school_middle": "未查实。候选为「海湾中学」——2021–2022年多个中介房源页标注「……海湾中学」，其中一条还注明「海湾中学（空置）」（指该房产的初中学位未被占用）。仅二手中介来源，无官方文件支撑。", "school_note": "口径与风险（本条目学区部分风险最高，务必自行核实）：①宝安区实行「共享学区」制度，这一点有官方文件支撑：《宝安区2026年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》与《宝安区2024年秋季义务教育公办学校招生计划及招生范围》（深圳市宝安区人民政府门户网站 baoan.gov.cn）中反复出现「……所有符合就读条件的适龄儿童共享学区」的表述。共享学区意味着一个区域内多所学校的学位由该区域适龄儿童共同申请、按积分统一调剂，「对口某某小学」这种单校说法在宝安往往不成立。②关键障碍：宝安区的招生范围是用道路边界文字描述的（例如「创业二路以南，广深高速公路—边检路以西，湖滨路以北宝安所辖区域」），不是小区名单，因此无法通过检索「小区名」直接命中官方文件；要确定本盘归属，必须拿本盘门牌（宝安区西乡大道与新湖路交汇处西北侧；安居客另标西乡大道286号）去比对当年招生范围的边界描述或学区图。本次未能完成这一步。③中介房源列出的四所小学并列，正是共享学区的典型表现，但具体是哪个共享学区、当年包含哪几所学校，须以当年文件为准。④积分线未查到。宝安区教育局咨询电话27757162（公办），官网 baoan.gov.cn/jyj/，建议直接致电确认。⑤本盘2006/2007年入伙，是接近20年的老社区，「同一房产6年内学位被占用」的风险很高——二手挂牌中已出现「海湾中学（空置）」这种把学位状态当卖点写出来的做法，反过来说明本盘学位被占用是常见情况，看房时必须逐套核查学位占用状态。", "confidence": "单一来源", "field_gaps": "1) 学区三字段全部未查实——宝安区招生范围以道路边界描述、非小区名单，未能完成边界比对；候选校两组来源（2014年 vs 2021-2022年）互不一致。2) 楼栋数口径冲突：11栋（房天下小区页）vs 9栋（2021-2022年多个中介房源页写「共9栋，为大型小高层和高层混合」），未定论；有可能是分期口径不同。3) units_total 两个口径（规划总户数984 vs 总房源1134）差150套，1134的构成未查明。4) 绿化率三个口径：40%（房天下）、37.4%（深房网）、38%（乐有家），未定论。5) 建成/入伙年份口径不一：乐有家标建筑年代2006年、房天下标竣工时间2006年，但2014年一篇本地整理文写「2002年，入伙时间：2007年」（2002可能指开工或拿地），实际分批入伙时间未逐栋核实。6) 车位860未查到地上/地下拆分，也未说明是否含底商车位。7) layouts 的 share 完全无公开数据，large_share 只能给观感式区间。8) 回迁/旧改一项的检索返回为空结果而非实质否定，因此标「未查实」而非「无」。9) OSM面57,461㎡与官方占地63,094㎡有约9%差距（量级吻合，OSM边界可能未含部分地面区域）。10) 证据等级整体为「仅摘要」——贝壳被验证码拦截、安居客反爬、乐有家需登录，本条目信息来自搜狗/百度搜索结果摘要，未打开原始详情页逐字核对。", "sources": [ "https://m.sogou.com/web/searchList.jsp?keyword=%E5%9C%A3%E6%B7%98%E6%B2%99%E9%AA%8F%E5%9B%AD%20%E6%88%B7%E6%95%B0%20%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E5%81%9C%E8%BD%A6%E4%BD%8D%20%E8%A5%BF%E4%B9%A1%20%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E5%AF%B9%E5%8F%A3%E5%B0%8F%E5%AD%A6", "https://www.baidu.com/s?wd=%E5%AE%9D%E5%AE%89%E5%8C%BA%202025%20%E5%85%B1%E4%BA%AB%E5%AD%A6%E5%8C%BA%20%E8%A5%BF%E6%B9%BE%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E6%B5%B7%E6%B8%AF%E5%B0%8F%E5%AD%A6%20%E5%9C%A3%E6%B7%98%E6%B2%99%E9%AA%8F%E5%9B%AD%20%E6%8B%9B%E7%94%9F%E8%8C%83%E5%9B%B4", "http://www.baoan.gov.cn/jyj/", "https://sz.fang.com/" ], "done": true } ]